İRTİFAK HAKKI TESİSİ

"Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar..."

2010/4 sayılı genelgede ise irtifak hakkının tanımı şu şekilde yapılmıştır;

"Medeni Kanun ve ilgili diğer yasalarla tanımlanan hakların, ilgili taşınmaz malların harita ve belgelerinde gösterilmesi ve tescili için yapılması gereken işlemlerdir"

Yapılan işleminin imar mevzuatına uygunluğu onaylattırılır. (Onay mercii; işleme konu parseller belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.)

2010/4 sayılı genelge irtifak hakkı haritasını; talebe bağlı olarak yapılacak işlemlerden olarak belirlenmiştir. Lisanslı büroların kurulduğu yerlerde arzi irtifak hakkı ile ilgili talepler için ilk başvuru bu büroya (bürolardan birine) yapılır. Eğer Lisanslı büro kurulmamışsa başvuru kadastro müdürlüğüne yapılır. Ayrıca şahsi irtifak hakkı için talep edilecek haritalar için de başvuru kadastro müdürlüğüne yapılır.

* İrtifak hakkı işlemi; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

* İrtifak hakları şahsi irtifak hakları ve arzî irtifak hakları olmak üzere ikiye ayrılır.

– Şahsi İrtifak Hakları

Mülkiyet hakkına sahip bulunmayan bir kişinin lehine kurulan irtifak haklarıdır.

Şahsi irtifak haklarında genelde tek bir taşınmaz vardır. Yani, arzi irtifak haklarında olduğu gibi karşılıklı iki taşınmaz söz konusu değildir. Birden çok taşınmaz bu hakkın konusu olsa dahi bunlar karşılıklı değildir. Bu hak şahıs lehine kurulur.

Şahsi irtifak hakkında şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir.

– Arzî İrtifak Hakları

Arzî irtifak hakları, bir taşınmaz aleyhine başka bir taşınmaz lehine kurulan irtifak çeşididir. (MK.md.779) Bu haklara "Taşınmaz İrtifakı" da denir.

Arzî irtifak haklarında karşılıklı iki taşınmaz vardır. Bunlardan lehine irtifak kurulan taşınmaza hakim (yararlanan) taşınmaz, aleyhine irtifak hakkı kurulan taşınmaz ise hadim (yükümlü) taşınmaz denir.

Arzî irtifak hakkı, belli bir şahıs lehine değil, belli bir taşınmaz lehine kurulduğu için yararlanan (hakim) taşınmaza sahip olan, irtifak hakkına da sahip olur. Buna karşılık yükümlü taşınmazı sonradan iktisap edenler de bu yükümlülüğe katlanmak zorundadır.

Arzî irtifak, lehine kurulduğu taşınmaza bağlanmıştır. Ondan ayrı olarak devredilemez. Taşınmazın devrinde de bu hakkın devrinin istisna (ayrık) tutulması mümkün değildir.

Geçit Hakkı

Geçit hakkı, başkasının arazisinden geçmek hakkıdır.

Bu hak Medeni Kanunun 747 ve 748'inci maddelerine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir. Aynı zamanda kadastro müdürlüğünce çalışmayı gerektirecek teknik yönü de bulunan geçit hakkı, uygulamada en çok rastlanan irtifak hakkı çeşididir.

Bu hak, bir şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir. Şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Müşterek mülkiyette, bir paydaşın tek başına bu hakkı tesis etmesi mümkün olmayıp, tüm paydaşların işleme katılması gerekir.

Talebe bağlı işlemlerle ilgili en son düzenlemeyi içeren 2010/4 sayılı genelgenin 7'nci maddesi şu şekildedir; (Geçit hakkı gibi, aynı zamanda teknik çalışmayı da gerektiren irtifak hakları için)

Yapılacak işlemin türüne bakılmaksızın aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin istenilmesi zorunludur. Kimlik belgelerinde T.C. kimlik numarasının bulunması zorunludur.

Talebin gerçek veya tüzel kişilerce yapılması halinde;

1.1. Taşınmaz malın güncel tapu senedi veya tapu kayıt örneği. (Lehine ve aleyhine irtifak hakkı tesisi talep edilen taşınmaz malların),

1.2. Taşınmaz mal malikinin kimliği ya da vekilinin vekâletname örneği ve kimliği.

1.2.1 – Taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyım ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise aile nüfus kayıt örneği ve kimliği.

1.2.2 – Talep sahibi şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise, işin yapılması için yetki verildiğini açıkça belirten yetki belgesi ve imza sirküleri ile temsilcinin kimliği.

1.2.3 – Taşınmaz malın sahibi ölmüş ise talepte bulunanların mirasçı olduklarını gösterir veraset belgesi veya vukuatlı nüfus kayıt örneği ve kimliği.

Ancak, cins değişikliği, irtifak hakkı ve birleştirme işlemlerinde, mirasçıların ilgili tapu müdürlüğünden kendi adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gerekir.

(2) TAKBİS'e bağlı olan ve ilgili tapu müdürlüğündeki tapu kayıt bilgilerine ulaşılabilen kadastro müdürlüklerinde tapu senedi veya tapu kaydı istenmez. Tapu senedi veya tapu kayıt örneği kadastro müdürlüğünce TAKBİS' de sorgulanarak kontrol edilir.

(3) Talebe bağlı işlemlerde, her talebe ait malikin T.C. kimlik numarası ile taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi/köyü, ada ve parsel numarasına ait bilgilerinin bulunduğu çizelge doldurularak TAKBİS'e kaydedilmek üzere her ayın sonunda ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

Lisanslı Büro ve Kadastro Müdürlüğünce;

İrtifak hakkı işleminde izlenecek yol Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanmış olan 2011 tarihli "KADASTRO İŞLEMLERİ REHBERİ"nde şu şekilde yer almıştır;

(Bu Rehberde, işlemlerin kadastro müdürlüğü tarafından karşılanması halinde izlenecek yol yer almaktadır. Lisanlı büro tarafından karşılanacak işlemler için gerekli ilaveler site yönetimi tarafından yapılmıştır.)

1) Taşınmaz malın maliki veya hissedarlardan biri tarafında; yukarıda belirtilen belgeler ile birlikte bizzat ve yasal temsilcisi aracılığı ile; lisanslı büroların kurulduğu yerlerde bu büroya ya da bürolardan birine; lisanslı büroların kurulmadığı yerlerde ise kadastro müdürlüğüne talepte bulunulur. (Kamu Kurum ve Kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.)

Talepte hangi parsel lehine, hangi parsel aleyhine irtifak hakkı tesis edileceği açıkça belirtilir.

2. a) Talep lisanslı büro tarafından karşılanıyorsa;

– Lisanslı mühendis ya da görevlendireceği personel tarafından, gelen talep değerlendirilir... Talebin uygunluğunun anlaşılması halinde; talep "Kadastro Teknik Hizmetleri Kayıt Defteri"ne kaydedilerek işleme fen kayıt numarası verilir. "TİP SÖZLEŞME" düzenlenerek lisanslı büro yetkilisi ve talep sahibi tarafından karşılıklı imzalanır. (Sözleşmenin aslı büroda arşivlenir.)

– O yıl için belirlenmiş olan "hizmet bedeli" tahsil edilir.

– Birleştirme için gerekli teknik belgeler kadastro müdürlüğünden temin edilir.

2. b) Talep kadastro müdürlüğü tarafından karşılanıyorsa;

– Kadastro müdürü ya da ya da görevlendireceği personel tarafından, gelen talep değerlendirilir. Talebin uygunluğunun anlaşılması halinde;

– Döner sermayesi tahakkuk edilip, tahsili sağlanır.

– Talep için "istem belgesi" düzenlenip, "Tapu Fen İşleri Kayıt Defteri"ne kaydı yapılır.
3) Lisanslı büro ya da kadastro müdürlüğü tarafından; talebin karşılanacağı gün ve saat ilgili idareye / talep sahibine bildirilir.

4) Gerekli inceleme ve ön hazırlıklar yapılır.

5) İşlem yapılacak parsellerin pafta tersimatı ve yüzölçümü kontrol edilir. Hata bulunması halinde ilgili mevzuatı gereğince düzeltme yapılır.

6) Talep sahibi (İlgili kişi/kamu kurum ve kuruluşları ...) istem belgesinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile taşınmaz malın mahalline gidilir.

7) İlgililer tarafından zeminde işaretlenen irtifak hakkı güzergahı kontrollü olarak ölçülür. İrtifak hakkı güzergahının projede gösterilmiş olması halinde güzergahın paftaya işlenmesi için gerekli ölçüler yapılır. Ölçü işleminden sonra irtifak hakkı ile ilgili olarak düzenlenen iki nüsha değişiklik tasarımı 3194 sayılı İmar Yasası ve Yönetmeliklerine uygunluğunun onayı için taşınmaz malların bulunduğu yere göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeninin; dışında ise il encümeninin kararı alınmak üzere belediye veya valiliğe, bir üst yazıyla gönderilir. (Kamulaştırma Yasasına göre yapılacak irtifak hakkı tesislerinde belediye encümeni veya il encümeni kararı aranmaz.)

8) Belediye veya valilikten olumlu karar geldikten sonra, kararın tarih ve no'su tescil bildiriminde belirtilmek suretiyle; kadastro gören yerlerde, biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere üç nüsha; kadastro görmemiş yerlerde ise biri asıl diğeri aslı niteliğinde olmak üzere iki nüsha tescil bildirimi düzenlenir.

9) Tescil bildirimleri, isteklerine uygun olarak düzenlendiğine dair ilgilileri tarafından imzalanır. Kadastro müdürlüğünün kontrol ve onayını müteakip tescil bildirimleri ve ekleri tescil için bir üst yazı ile tapu müdürlüğüne gönderilir. Tescil işlemi tamamlandıktan sonra tescil bildirimi ve eklerinin aslı tapu müdürlüğünde kalır. Diğer nüshalar tescili takip eden on gün içinde bir üst yazı ile kadastro müdürlüğüne gönderilir.

10) Tescilden sonra değişiklik, parsellerin fen klasörü ve paftasına işlenir.

11) İşlem kadastro müdürlüğü tarafından yapılmışsa; işleme ait belgeler 2010/20 sayılı genelgenin 16'ncı madde 2'nci fıkrasında belirtildiği şekilde arşivlenir.

İşlem lisanslı büro tarafından yapılıyorsa Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri Büroları hakkındaki Yönetmelik madde:42 ve 2010/13 sayılı genelgenin 51'inci maddesi gereğince arşivlenir.

Tapu Müdürlüğünce de;

Akitsiz işlemler için olan istem belgesi düzenlenir.

Lehine ve aleyhine irtifak hakkı kurulan parsellerin tapu kütük sayfalarına gerekli tesciller yapılır.

(Hisseli taşınmaz mallara ilişkin irtifak hakkı istemlerinde tescil işlemi yerine getirilirken bütün hissedarların ya da yasal temsilcilerinin tescil bildiriminde imzalarının bulunması gerekir, ancak mahkeme kararı, kamulaştırma ve kesinleşmiş imar plânları gibi maliklerin iradeleri dışında yapılan işlemler, ilgililerin talepleri aranılmadan yerine getirilir.)

Tescil sonrası, "tescil bildirimi"ne tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılarak tapu müdürlüğünce tasdik edilir. İşlem dosyasının aslı tapu müdürlüğünde alıkonurken diğer nüshalar kadastro müdürlüğüne geri gönderilir. (Tescil Yönünün ayrıntısı için bkz. "Tapu İşlemleri" / "Akitsiz Tapu İşlemleri")