Hüseyin KOÇAK - Harita Mühendisi / Hukukçu
DSİ Genel Müdürlüğü tarafından Adana'da düzenlenen “ARAZİ TOPLULAŞTIRMA ÇALIŞTAYI”nda, 13.11.2014 tarihinde Hüseyin KOÇAK tarafından yapılan sunumdur
Ben konuşmamda; “Toplulaştırma çalışmalarında karşılaşılan kadastral hatalar ve düzeltme yolları”üzerinde duracağım. Kadastral hatalar nelerdir, hangi hatalar düzeltilmelidir, düzeltme yapılırken de hangi pratik yollar seçilmelidir… Öncelikle, konuyu iki ayrı başlık altında ele almak gerekirse, bunlar;
I– Teknik hatalar,
II– Basit yazım hatalarıdır.
I – TEKNİK HATALAR VE İDARİ YOLDAN DÜZELTME
Arazi toplulaştırma çalışmalarının en önemli unsurlarından biri de işleme tabi parsellerin yüzölçüm değerleridir. Çalışmalarda herhangi bir hak kaybına meydan vermemek bakımında, parsellerin doğru yüzölçüm değerleriyle işleme alınması gerekmektedir.
O nedenle de toplulaştırma çalışmalarına tabi parsellerin öncelikle yüzölçüm kontrollerinin yapılması ve bir hata tespiti halinde ise düzeltilmesi gerekir. Hata,Tapu ve Kadastro İdarenin kendi elemanlarından kaynaklanmış ise bunun idari yoldan düzeltilmesi mümkündür.
İDARİyoldan düzeltilebilecek teknik hataların neler olduğu 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesiyle düzenlenmiştir. 41’inci madde gereğince; Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hatalar, ilgilisinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltilir.
Bu düzenlemeye göre; 41'inci madde gereğince idari yoldan düzeltilebilecek hataları şu şekilde sıralayabiliriz;
– Hata, Tapu ve Kadastro elemanlarından kaynaklanmalıdır.
– Hata, tesis kadastrosu ya da sonrasında olan değişiklik işlemleri sırasında yapılmış olmalıdır.
– Geometrik durumu kesinleşmiş olmalıdır.
– Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan teknik hatalar olmalıdır.
Hataların mahiyetine kısaca bakacak olursak;
A – Sınırlandırma hataları
Bilindiği üzere, kadastro çalışmaları yapılırken öncelikle ilgilileri tarafından zeminde taşınmazın sınırları belirlenir. Muhtar bilirkişi ve yine ilgilileri tarafından zeminde gösterilen yer – eğer aksine bir veri bulunmuyorsa– kadastro ekipleri tarafından esas alınması gerekir… Zeminde sınırların hatalı belirlenmesi ya da doğru sınırların hatalı olarak alınması, sınırlandırma hatasına sebep olur… Sınırlandırma hataları idari yoldan düzeltilebilir.
B – Ölçü hataları
Parselin ilgilisi, muhtar ve bilirkişiler tarafından gösterilen parsellerin sınırları, günün tekniğine uygun şekilde ölçülür. Amaç, Medeni Kanunun öngördüğü sicillerin plânlarını hazırlamaktır. Bunun için de öncelikle ölçüm çalışmalarının yapılması gerekmektedir. İşte bu ölçümün dikkatli yapılmaması ölçü hatasına sebep olur… Ölçü hataları idari yoldan düzeltilebilir.
C – Tersimat hataları
Tersimat; zeminde yapılan ölçülerin, paftasına çizimi işlemidir. Bu sırada noktanın hatalı tersimi, eksik nokta tersimi, hatalı nokta birleştirilmesi, gibi hatalar yapılabilmekte idi… Tesimat işlemi artık bilgisayar ortamında yapılmaktadır. Bilgisayara hata veri girilmesi halinde aynı çizim hatalarıyla karşılamak mümkündür… Tersimat hataları idari yoldan düzeltilebilir.
D – Hesaplama Hataları
Hesaplama, parsellerin yüzölçüm hesaplarıdır. Yüzölçüm hesapları; önceki tarihlerde paftası üzerinde geometrik şekiller oluşturulmak ya da plânimetre yardımıyla yapılmakta iken; halen parsel köşe noktalarının koordinatları yardımıyla sayısal olarak yapılmaktadır. Her durumda yüzölçüm hesaplarında hata yapılması mümkündür… Hesaplama hataları idari yoldan düzeltilebilir.
* Gerek ölçü ve gerekse hesaplama işlemi o günün tekniğine uygun yapılmış olsa bile, zamanla ilerleyen teknoloji, daha hassas çalışmayı gerektirdiğinden, düzeltmeye ihtiyaç duyulabilir.
E – Teknik hataların değerlendirmesi
Toplulaştırma çalışmalarının teknik yönü Harita Mühendisleri tarafından üstlenilmektedir. Ölçü, tersimat ve hesaplama işleri Harita Mühendisinin uzmanlık sahasıdır… Ölçme, tersimat ve hesapla hangi yöntemle yapılmış olursa olsun hatalı ise; Harita Mühendisi için bunun belgelemekte sorun yaşanmayacaktır.
Ancak, sınırlandırma hatalarının tespiti ölçü, tersimat ve hesaplama hataları gibi kolay değildir. Bu hataların tespiti eldeki pozitif verilerle mümkün iken, sınırlandırma hatalarının tespiti aynı şekilde mümkün değildir.
Zira bir parselde sınırlandırma hatasından bahsetmekle, yıllar önce muhtar, bilirkişi ve ilgilisinin beyanına aykırı noktalar esas alınmak suretiyle ölçüm yapılmış olduğunu kabul etmek olacaktır ki, herhangi bir veriye dayanmaksızın bunun kabulü de risk taşımaktadır. O nedenle de, idari yoldan düzeltilebilecek sınırlandırma hataları için yönetmelikle bazı kıstaslar getirilmiştir.
Bu kıstaslara göre, çalışmalar sırasındaki duruma aykırı bir sınırlandırmanın yapıldığına ikna edici bir belge ya da veriye dayandırılması gerekir. Aksi halde, herhangi bir veri bulunmadığı halde ilgilisinin beyanı, sınırlandırma hatasının düzeltmesi için yeterli sayılmamalıdır.
F – D ü z e l t m e Y o l l a r ı
Yapılan kontrolde yüzölçümü etkileyen bir hatanın tespiti halinde bunun 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesi gereğince idari yoldan düzeltilmesi gerekir. İşlem İdari yoldan bir düzeltme de olsa formaliteleri bulunmaktadır. Gerekli çalışma yapılıp, krokisi hazırlanıp rapora bağlanması, işlemin tebliğ edilmesi ve tebliğden itibaren 30 günlük süre ile ilgilisinin dava açıp açmayacağının beklenmesi gerekir.
Bütün bu formalitelerin ise, yapılan çalışmaları aksatacağı muhakkaktır. O nedenle de hata tespiti halinde, çalışmalardaki aksamayı en aza indirmek gerekmektedir… Bunun için de şu şekilde hareket edilmesi gerekir.
1– Düzeltmeye Gerek Olmayan Hatalar
Kontrol amaçlı hesaplanan yüzölçüm değeriyle, tescilli yüzölçüm değerleri arasında bulunacak her türlü fark için düzeltme yapılmalı mıdır?
Özellikle, tescilli yüzölçüm değerleri sayısal olarak hesaplanmamışsa, yeni bulunan değerlerle tescilli değerler arasında mutlak surette farklılıklar bulunacaktır.
– Yeni bulunan değerle tescilli değer arasındaki fark tecviz içerisinde kalıyorsa herhangi bir düzeltmeye gerek duyulmaksızın tescilli yüzölçüm değerleriyle işlem yapılmalıdır.
– Yeni bulunan değerle tescilli değer arasındaki fark tecvizi aşmasına karşın, aradaki fark, bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta değilse, yine düzeltme yapılmaksızın parsel tescilli yüzölçüm değeriyle işleme alınmalıdır.
Çünkü,yapılan kontrol, parselin zeminde sınırlarının hassas bir şekilde belirlenip, bugünün ölçüm tekniğiyle yeniden alımı yapılmak suretiyle kontrol edimliyor. Mevcut verilerin elverdiği ölçüde bir kontrol hesabı yapılıyor, o nedenle de kaba hatanın olmadığı durumlarda düzeltme yapmaya gerek duyulmamalıdır.
2–Yüzölçüm Değerinde Kaba Hata Tespit Edilmesi
Yapılan kontrollerde; Parselde sınırlandırma, ölçü ya da tersimat hatası bulunmadığı, yani parselin paftasındaki sınırlarında herhangi bir değişiklik olmadığı, halde bir yüzölçüm hesap hatası olduğu tespit edilirse ve bu hatanın bir kaba hata olduğu anlaşılırsa bunun düzeltilmesi gerekir.
Düzeltme işlemi; 41’inci madde 2’nci fıkrası ve uygulama şeklini gösteren 2010/22 nolu genelgenin 11’inci madde 22’inci fıkrası (b) bendi gereğince yapılabilmektedir (2010/22 nolu genelgenin, idari yoldan düzeltmeler ile ilgili kısmı halen 2022/7 nolu genelge ile düzenlenmiştir.) Buna göre; kadastro elemanları tarafından bir “teknik rapor” düzenlenip, ilgilisinin imzası alınmak suretiyle kısa yoldan düzeltme işleminin yapılması mümkündür. Eğer ilgilisinin imzası alınamaz ise o zaman 41’inci maddenin 1’inci fıkrasının formalitelerinin yerine getirilmesi gerekir.
3–Madde 41/1 Gereğince Düzeltme Yapılması
Teknik kontrol sonucu parselde; sınırlandırma, ölçü, tersimat hataları tespit edilmişse; ayrıca yüzölçüm hatası olduğu halde ilgilisinin imzası alınamıyorsa, bu tür hataların 41’inci maddenin birinci fıkrası gereğince düzeltilmesi gerekir.
4– Düzeltmenin Formaliteleri
41’inci Madde gereğince yapılacak düzeltmelerde gerekli çalışmalar yapılır, krokisi çizilir ve raporu düzenlenir… Yapılan düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan 30 gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.
Yani kanun hükmüne göre; gerekli düzeltme çalışması yapılıp ilgililere tebliğ edildikten sonra tapu kütüğünde düzeltme yapabilmek için 30 günlük sürenin daha beklenmesi gerekecektir.
5 – Hata düzeltmenin işlemi aksatması
Düzeltme işleminde; düzeltmeyi gerektirecek hatanın tespiti ve düzeltme çalışmaları yapılır, krokisi çizilir ve raporu hazırlanır.
Hata tespit edildiği halde, ilgililer muvafakate yanaşmaz ise, 41’inci madde uygulanacaktır. 41 uygulamasına da dava açılması halinde uygulamada zaman kaybı olacaktır.
– Bu tür aksamalara meydan vermemek bakımından; kontrol sırasında kaba hata tespit edilen parsellerin yeni bulunan değerini herhangi bir düzeltme çalışması yapmadan doğrudan uygulamaya alınabilir mi? 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi uygulamasında parsellerin tapu sicilinde yazılı yüzölçümü ile alınması gerektiği yolundadır. Aksi halde bozma sebebi sayıl-maktadır. O nedenle de uygulamaya alınan yüzölçümün öncelikle tapu kütüğünde yer alması gerekir. Onun için de öncelikle düzeltmenin yapılması gerekir.
– Uygulamaya tapu kütüğündeki yüzölçüm değeriyle alınma zorunluluğu bulunduğu için, hata tespit edilse bile herhangi bir düzeltme yapmadan doğrudan tapu kütüğündeki değeri alabilir miyiz? Bunun sakıncası ise, hak kaybına sebebiyet vermek olur. Eğer yeni bulunan değer artıyor ise parsel maliki zarara uğratılmış, eksiliyor ise tapu maliki avantajlı duruma getirilmiş olur. Onun için de gerekli durumlarda düzelmenin mutlaka yapılması gerekir.
Toplulaştırma çalışmaları sırasında teknik hata nedeniyle olacak aksamaları bertaraf etmek ya da en aza indirmek bakımından; daha çalışmaların en başında uygulamaya tabi parsellerin yüzölçümlerinin kontrollerinin yapılması, tecviz içinde kalan ya da tecvizi aşsa bile bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta bir fark olmayan durumlarda herhangi bir düzeltme çalışması yapılmaması, kaba hata tespit edilenlerden ise, diğer parselleri etkilemeyen hatalar için ilgililerinin muvafakati alınarak düzeltme yapılması, ilgililerin muvafakati alınamayan durumlarda ise zaman kaybetmeden 41’inci madde uygulamasının yapılmasının talep edilmesi gerekir.
Böylece, uygulama çalışmalarına başlamadan önceki formaliteler yerine getirildiği aşamalarda yüzölçümle ilgili hataların giderilmesi sağlanmış olur.
6 – Parsel Niteliğinin Hatalı Tescil Edilmesi
Taşınmazı yüzölçümü veya niteliği belgesine ve haritasına aykırı olarak hatalı tescil edildiğinin ilgilisinin başvurusu üzerine veya işlem sırasında kadastro müdürlüğünce/birimince tespit edilmesi halinde kadastro müdürlüğü/birimi tarafından düzeltme, düzenlenecek tescil bildirimde gösterilerek tapu müdürlüğüne gönderilir… Tapu müdürü tarafından da; tescil bildirimine uygun olarak düzenlenen istem belgesinin hak sahiplerince imzalanmasının ardından yevmiyeye alınmak suretiyle düzeltmeyi yapar.
II– BASİT YAZIM HATALARI
A – Düzeltme Mevzuatı
Tapu kütüğünde yüzölçüm hatalarının dışında yazım hataları ile de karşılaşıl-ması mümkündür. Yazım hatalarının düzeltilmesi ise Medeni Kanunun 1027, Tapu Sicil Tüzüğünün 74 ilâ 76’ncı maddeleri ve Tapu ve Kadastro Genel Mü-dürlüğünün 2014/3 nolu genelgesi ile düzenlenmiştir... (2014 nolu genelge yerine halen 2016/2 nolu genelge yürürlüktedir.)
Buna göre;
Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde, müdür tarafından, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re’sen düzeltme yapılır. (TST.md:74/1)
Ana ve yardımcı siciller üzerinde yapılmış hata veya eksikliklerin, ilgililerce sunulan veya başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması halinde, ilgililerin gerçek durumu kanıtlayıcı belgelere dayalı başvuruları üzerine, istem yevmiye defterine kaydedilerek gerekli düzeltme yapılır. (TST.md:74/3)
B – Mahiyetine Göre Düzeltmeler
Kadastro çalışmalarından kaynaklanan; gerçek kişilerin adı, soyadı ve baba adına ile diğer kimlik bilgileri ve tüzel kişilerin ünvan ve diğer tanıtıcı bilgilerindeki hata ve eksikliklerin giderilmesine ilişkin tapu kütüğündeki yazım hataları ilgilisinin başvurusu üzerine;
1) Senetsizden tespitlerde; nüfus kayıt örneği ve taşınmazı bulunduğu belediye veya muhtarlıktan alınacak fotoğraflı ilmuhaber,
2) Kayda dayalı tespitlerde; dayanağı kayıt ve belgeler,
İncelenmek ve gerektiğinde tanık ve varsa tespit bilirkişileri dinlemek ve zeminde inceleme yapmak suretiyle istemin gerçek hak sahibinden geldiği belirlenirse, istem yevmiye defterine kaydedilerek düzeltilir.
Hata bulunan parsel, kadastro çalışmaları sırasında senetsizden tespit görmüş ise; düzeltme için ilgilisinin nüfus kayıt örneği ve fotoğraflı ilmuhaberle başvurması gerekir.
Kadastro tespiti kayda dayalı olarak yapılmışsa (örneğin tapu kaydı); ilgilisinin, tespitin dayanağı olan kayıt ya da belgelerle birlikte başvurması gerekir.
C – Tapu Müdürlüğünün Değerlendirmesi
Tapu Müdürlüğü tarafından; ilgili idarelerle yazışılarak alınan bilgiler değerlendirilir.
Başvurunun gerçek hak sahibinden geldiğinin anlaşılması halinde; Kadastro çalışmaları sırasında tutulmuş olan kadastro tutanağının “edinme sebebi” sütunundaki bilgiler, bu belgelerdeki bilgilere aykırı ise ve Tapu Müdürü tarafından bu belgelerdeki bilgiler doğrultusunda düzeltilir.
Bu belgelerin incelenmesi sonucunda istemin gerçek hak sahibinden geldiğinin anlaşılamaması halinde; istemde bulunandan, taşınmaz hakkında bilgi sahibi olabilecek kişilerin ve varsa tespit bilirkişilerinin tanıklıklarına başvurulmak üzere tapu müdürlüğüne getirilmesi istenir… Ve bu kişilerin beyanları da dikkate alınarak talep doğrultusunda gerekli düzeltme yapılır.
İlmuhaber veya benzeri belgeler sunulamaması, tanık veya tespit bilirkişilerinin tapu müdürlüğüne gelmelerinin sağlanamaması veya sunulan belgeler ile varsa tespit bilirkişileri ve tanıkların ifadelerinden istemde bulunan gerçek hak sahibi olduğu kanaatine varılamaması durumunda, istem sahiplerinin de talebi halinde zeminde inceleme yapılması için kadastro müdürlüğünden / biriminden talep edilir.
D – Kadastro Müdürlüğünün Zemin İncelemesi
Tapu Müdürlüğünün talebi üzerine; kadastro müdürü ya da birim sorumlusu tarafından, en az iki teknik elemandan oluşan bir “zeminde inceleme ekibi” oluşturulur. Bu ekip zeminde; talep sahibi, muhtar, varsa tespit bilirkişileri, komşu parsel malikleri, kullanıcı ile başkaca beyanda bulunmak isteyenlerin bilgilerine başvurur. Ekip tarafından “Zeminde İnceleme Tutanağı” tutulur ve bir “Teknik Rapor” düzenlenir.
Bu raporda; istemde bulunan kişinin tescilli hak sahibi olup olmadığı veya bu konuda kanaate varmaya yeterli bilgiye ulaşılamadığı yönündeki kanaat, tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça belirtilir. Teknik ekip bu raporu, kadastro müdürüne ya da birim sorumlusuna sunar.
Kadastro müdürü ya da birim sorumlusu tarafından; üç kişiden oluşan bir “İnceleme Komisyonu” kurulur. Bu komisyon, yapacağı değerlendirme sonucu varsa eksik inceleme ya da belge teknik ekibe tamamlattırır… Eksikliklerin tamamlanması üzerine, olumlu ya da olumsuz, varacağı kanaati gösteren “İnceleme Komisyonu Raporu” düzenler.
Varılan kanaat; talep doğrultusunda düzeltme işleminin yapılmaması gerektiği yönünde olursa, bu raporla birlikte teknik ekip tarafından temin edilmiş ve düzenlenmiş belgeler tapu müdürlüğüne gönderilir.
Eğer varılan kanaat düzeltmenin yapılabileceği doğrultuda olursa; o zaman “Bilgilendirme İlânı Cetveli” doldurularak kadastro müdürlüğünce/birimince bilgilendirme amacı ile askı suretiyle ilân edilir.
Düzenlenen “Bilgilendirme Duyuru Cetveli”, kadastro müdürlüğü/birimi, tapu müdürlüğü, muhtarlık veya belediyede 15 gün süre ile asılmak suretiyle ilân edilir. İlân süresi içinde itiraz olursa, bu itirazlar, en geç ilân süresini takip eden 15 gün içerisinde karara bağlanır.
Askı ilânı süresi içerisinde itiraz olmazsa ya da itiraz olsa bile komisyon kararı verildikten sonra; kadastro müdürlüğü tarafından, Zeminde İnceleme İstek Formuna ekli belgeler, çalışma sonucu düzenlenen belgeler ile varsa itirazların değerlendirilmesi sonucunda düzenlenen “İnceleme Komisyon Kararı” tapu müdürlüğüne gönderilir.
Tapu Müdürü, zeminde inceleme sonucunda varılan kanaate uymamasını haklı kılan bir nedene dayanmadığı sürece, “İnceleme Komisyonu Raporu”yla uygun görülen “Teknik Rapor”a veya varsa “İnceleme Komisyonu Kararı”na uygun işlem yapar. Değerlendirme sonucu talebin karşılanamayacağı kanaati oluşursa istem sahibine bilgi verilir.
III – İŞLEMİN MALİ YÖNÜ
a) Hatanın, ilgililerin kusursu olmaksızın Tapu Kadastro elemanları tarafından yapıldığının anlaşılması halinde tapu harcı ve döner sermaye ücreti aranmaksızın düzeltme işleminin yapılması gerekir.
Tapu kütüğü üzerinde tescile tabi olmayan kimlik bilgileri ile tanıtıcı bilgilerin düzeltilmesinden tapu harcı ve döner sermaye ücreti tahsil edilmeyecektir.
b) Kadastro müdürlüğü/birimi personelinin zemine gidebilmesi için gerekli araç, istemde bulunan kişi tarafından sağlanır. Zeminde inceleme için döner sermaye ücreti tahsil edilir.
c) Yine, Tapu ve Kadastro İdaresi elemanlarının sebep olduğu; taşınmazın niteliği ve/veya yüzölçümüne ilişkin düzeltme işlemlerinden tapu ve kadastro müdürlükleri tarafından herhangi bir harç veya döner sermaye ücreti alınmaz.
* * *