Av. Hüseyin KOÇAK
Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.
1 – CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE ENCÜMEN KARARI
SORU) Tescil bildiriminde yapılan cins değişikliği encümen kararında belirtilmeli midir? (esen)
CEVAP) Cins değişikliği için encümen kararına gerek bulunmamaktadır. Siz hangi encümen kararından bahsediyorsunuz? ... (hkocak)
2 – CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE BELEDİYELERİN YETKİSİ
SORU) 2023/5 nolu genelgeye istinaden belediyeler CİNS DEĞİŞİKLİĞİ yaptırtmak zorunda mı değil mi? Veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair yazı ile vatandaşı kadastro müdürlüğüne gönderme zorunluluğu var mı, yok mu? Çünkü uygulamada belediyeler farklı uygulamalar yapmaktadır. … (eren)
CEVAP) "... Belediyeler cins değişikliği yaptırmak zorunda mı, değil mi?" ne demek. Cins değişikliği vatandaşın talebi üzerine yapılır. Yapısız iken yapılı hale gelme şeklindeki cins değişikliği işlemlerinin yapılabilmesi için de, talep sahibinin belediyeden “yapı kullanma izin belgesi” ya da “uygunluk yazısı” getirmesi gerekir.
Onun dışında belediyelerin; “yapı kullanma izin belgesi” ya da “uygunluk belgesi” alan talep sahiplerine cins değişikliğini neden yaptırmadın gibi bir yaptırımı olamaz. Talep sahibinin cins değişikliğini yaptırmaması halinde belediyenin sorumluluğu da olmaz.
Evet, belirttiğiniz gibi belediyeler arasında farklı uygulamalar bulunmaktadır. En uygunu belediyenin önce uygunluk yazısı vermesi, cins değişikliği yapıldıktan sonra da “yapı kullanma izin belgesini” vermesidir. Bunun en önemli sonucu, zeminin yasal durumu ile kadastro paftaları birbirini teyit etmiş olur. Bunun böyle olması da en çok belediyecilik hizmetleri için önemlidir. O nedenle de belediyelere, belediyecilik için önemli olan bu uygulama şekli önerilir. ... (hkocak)
3 – İFRAZ SONUCU OLUŞAN PARSELLERİN CİNSİ
SORU) 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre uygulama yapılan bir parselin vasfı “kagir ev ve tarla”dır. Ev imar plânına göre park alanında kalmaktadır. Bu durumda uygulamaya nasıl yön vermeliyiz? Parkı belediye adına tescil edip beyannamenin düşünceler sütununda “ev ..... şahsa aittir” yazabilir miyiz, yoksa parkı terk edip diğer oluşan parsellere evi taşımadan arsa yapsak olur mu? (sonel)
CEVAP) (mülga) 2019/13 nolu genelgenin 18'inci madde 13'üncü fıkrasındaki düzenleme, sizin sormuş olduğunuz sorunun tam olarak karşılığını vermektedir. O fıkra ve örneğe bir kez daha bakın. ... Sizin örneğinizde, ifraz sonucu oluşan parsellerin cinsinin "arsa" olması gerekir… (hkocak)
4 – CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE BELEDİYENİN SORUMLULUĞU
SORU) … İstanbul sınırları içindeki köyler 2004 yılına kadar bayındırlık ve iskan müdürlüğüne bağlıydı. Daha sonra bütün köyler mücavir alan içerisine alındı. Köylerin birinde 2004 yılında bayındırlık ve iskan müdürlüğünün onaylı projelerine istinaden yapı yapıldı. (İmar Kanununun 27’nci maddesine istinaden) daha sonra köylerin tamamı mücavir alanın içine alındığından bayındırlık ve iskan müdürlüğü kapatıldı ve vatandaş cins değişikliği işlemini yaptıramadı.
Şu an cins değişikliği işlemini yaptırmak istiyor. Söz konusu parsel baraj koruma havzası içinde kalmaktadır. Bu işlemi yapabilmek için İ.B.B. ve İSKİ’den görüşler alındı ve kararı ilçe belediyesine bıraktıklarını yazılarında bildirdiler. İlçe belediyesi yapı kullanma izin belgesi veremeyeceğini aynı zamanda cins değişikliğinin yapılmasına sakınca olmadığına dair matbu yazısı da veremeyeceğini söylüyor.
Kanunen böyle bir durumda işlemin yapılmasına engel yasal bir durum var mıdır ya da yapılmasını destekleyen kanun, yönetmelik, genelge var mıdır? (gonulerol)
CEVAP) Daha önce mücavir alan sınırları dışında olan köyler mücavir alan içine alınmışsa, oralarla ilgili yetki ve sorumluluk da belediyeye geçer. Bu durumda belediye yetki kullanmanın yanı sıra sorumluluğunu da bilmesi gerekir. Yani, artık kendi yetki sahasında olan binalarla ilgili gerekli incelemeyi yapma sorumluluğu içerisinde hareket etmesi gerekir.
Aksi takdirde, belediyeden "yapı kullanma izin belgesi" ya da yapının kullanıma uygun olduğu ve cins değişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığı yönünde yazı getirilmeden Tapu ve Kadastro İdaresince cins değişikliği yapılamaz. ... (hkocak)
5 – 15, 16 İLE OLUŞAN PARSELİN CİNSİ “ARSA” OLUR MU?
SORU) Yapmış olduğum yola terk işleminde "susuz tarla" vasıflı olan parselin vasfını imar parseline dönüştüğü için beyannamede vasfını “arsa” olarak değiştirip tescili için tapu müdürlüğüne gönderdim.
Tapu müdürü parselin imar uygulamasına girmediğini (bu sebeple de beyannamesinde “arsa” olmasına rağmen evrakına aykırı olarak tescilini susuz tarla olarak yapmıştır) ve vasfını arsa yapamayacağımızı vasfının “arsa” olabilmesi için cins değişikliği talebi alınması ve cins değişikliği dosyası hazırlanıp tapu müdürlüğüne gönderilmesi ile mümkün olacağını söylüyor.
Vatandaşta mağdur olmuş durumda nasıl bir çözüm yoluna gitmem gerekir? (_MuRaT_)
CEVAP) Yapılan işlem 15, 16 uygulaması da olsa sonuçta imar mevzuatına uygun bir parsel ortaya çıktığı için o parselin cinsinin doğrudan "arsa" yapılması gerekir. (Mülga) 2019/13 nolu genelgenin 18'inci madde 13'üncü fıkrasında da bu husus örneklendirilmişti… Bu aşamadan sonra da başvurulması halinde herhangi bir döner sermaye bedeli tahsiline gerek olmaksızın parselin cinsinin "arsa" yapılması gerekir. ... (hkocak)
6 – 15, 16 GEREĞİNCE OLUŞAN PARSELİN CİNSİ
SORU) Belediyemizin imar plânı gereği, zamanında yola terk işlemi ile “arsa” vasfında parseller oluşturulmuştur. Bu şekilde oluşan çok sayıda parseller mevcuttur. Zamanla belediyemiz imar plânlarında değişikliğe gitmiştir. İmar plânı değişikliği sonunu "arsa" vasfındaki (yola terkle oluşan) bu parseller tekrardan yola girmektedir. Bu sefer mahkeme bu parsellerin "imar parseli” olup olmadığını soruyor.
- a) Bu tür parseller imar parseli hükmünde mi?
- b) Bu parseller halen arsa vasfını koruyor mu? (SPARTACUS)
CEVAP) İmar parselleri; 18 uygulaması ile oluşabileceği gibi, 15, 16'ncı maddelerin uygulamasıyla da oluşur. 18'inci madde uygulaması gecikmiş olmalı ki, vatandaş taleple, 15, 16 gereğince imar parsellerine kavuşmuş olmalı... Buradaki en önemli kıstas o parsellerin, o tarihteki imar plânına uygun olup olmadığıdır. Eğer uygun ise o parseller imar parselidir. Ve vasıfları da "arsa"dır. ... (hkocak)
7 – İFRAZ SONUCU PARSELİN CİNSİNİN “ARSA” OLMASI
SORU) 2006 senesinde 15 ve 16’ncı maddeye göre yapılan ifraz işleminde plân içindeki (A) parselinin vasfı “bahçe” iken ifrazdan sonra oluşan (B) ve (C) parsellerinin vasfı da arsa yapılmayıp bahçe olarak bırakılmış. 1477 ve 2023/5 nolu genelgeye göre şu anda “arsa” vasfına işlemin doğal sonucu olarak döndürüyoruz.
Burada vatandaş 2006 senesinde yapılan değişiklik işleminde (B) ve (C) parsellerinin vasıflarının “arsa” yapılması gerekirken yapılmadığı, hatanın kadastrodan kaynaklı olduğunu belirtip, bu hatanın düzeltilmesi yönünde Müdürlüğümüze bir dilekçe verdi. Bizi tereddüde düşüren olay bu durumun 2016/2 sayılı genelgeye göre maddi yazım hatası olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği yönünde.
Böyle bir talebi karşılamamız 2016/2 nolu genelge veya başka bir genelgeye göre mümkün müdür? Yoksa lihkab tarafından mı cins değişikliği yapılmalıdır. Nitekim 2006 senesinde vasfın neden bahçe olarak bırakıldığını tespit edemiyoruz, bu nedenle hata yapıldığına dair tam bir kanaat de oluşturamamakla birlikte, işlemin doğal sonucu olduğundan arsa vasfıyla (B) ve (C) parsellerinin tescil edilmesi gerekirdi diye düşünüyoruz. (mfocmylmz)
CEVAP) İşlem sırasında yazılması gereken yazılmamış olduğuna göre, (B) ve (C) parsellerinin cinsinin "arsa" yapılması, bir cins değişikliği değil, yazım hatasıdır. Ve de işlem için lihkaba gitmeye gerek yoktur, yazım hatası kapsamında düzeltme yapılmalıdır. ... (hkocak)
8 – TEVHİT SONUCU OLUŞAN PARSELİN CİNSİ “ARSA”
SORU) Lihkab tarafından hazırlanan ve belediyeden encümen kararı alınmış 3 parselin tevhit işlemi geldi. 2 parselin cinsi “arsa” 3’üncü parselin cinsi ise PARK. Üç parsel de aynı vatandaş adına. Ayrıca cinsi park olan parsel 2002 yıllarında tesis kadastrosu ile tescil krokisine göre vatandaş adına yazılmış.
Belediyenin encümen kararında güncel onaylı imar plânlarına göre tevhit edilen parsellerin arsa olduğu ve bir sakınca olmadığı belirtilmiş. Park ile diğer iki parsel tevhit edilebilir mi? Oluşan tevhit parselin cinsi "arsa" mı, yoksa "park ve arsa" mı olur? (gulizz)
CEVAP) Tevhit sonucu oluşan parselin cinsi "arsa" olur. ... Belli ki tesis kadastrosu sırasında parselin cinsi hatalı olarak park yazılmış. Öyle ya da değil, eğer bugün bu parsele tevhit izni veriliyorsa; o parsel imar plânına (plânı yoksa o zaman da imar mevzuatına) uygun verilen bir karar olacaktır. Dolayısıyla hiç tereddütsüz o parselin cinsi "arsa"dır. ... (hkocak)
9 – "ARSA" VASFI İMAR PARSELLERİNE VERİLİR
SORU) 2023/4 nolu genelge, yoldan ihdas bölümünde (madde 29/B-15’te); "Tescil bildiriminde ihdas edilen yerin niteliği, plândaki kullanım amacına uygun olarak yazılır ve tescil bildiriminin düşünceler sütununda kapanan yerin yol, yol fazlası veya meydan olduğu belirtilir.” diyor.
Tapu müdürlüğünce tescil beyannamesinin cinsi bölümüne “arsa”, düşünceler kısmında ise “yol fazlası” ya da “kapanan yol” yazılması isteniyor. Yapılan işlem doğru mudur? (CUMA)
CEVAP) "Arsa" vasfı, imar plânı gereğince oluşmuş parsellere verilir. Yoldan yapılan ihdas, son şeklini almış bir imar parseli değildir, başka parsellerle birleştikten sonra imar parseli ortaya çıkacaktır. Parsel son şeklini aldığı zaman cinsi "arsa" olacağı için Tapu Müdürlüğünün parsel cinsinin "arsa" olması konusundaki ısrarı gereksizdir. ... (hkocak)
10 – BİNA YIKILDIĞINDA PARSEL CİNSİNİN ARSA OLMASI
SORU) İmar plânı içinde ancak parselasyon plânı yapılmamış bir yerde üçgen şeklinde “bahçeli kagir ev” vasıflı bir taşınmazın üzerindeki kagir ev yıkıldığında gelen cins değişikliği işlemlerinde, ilgili parselin vasfının “arsa” yapılmasında ilgili belediyeden yazı alınıp alınmayacağı konusunda tereddütler oluşmakta bu konuda bizleri aydınlatır mısınız? (atay_bekir)
CEVAP) "Arsa" dendiğinde ilk olarak imar plânı gereğince oluşmuş parseller akla gelmektedir. Ancak, doğrudan imar ile ilgili olmasa da bazı yargı kararlarında, herhangi bir parselin imar plânı kapsamında kalması, onun cinsinin "arsa" yazılması için yeterli görmektedir. Ancak siz yine de belediyeye sorarak işlem yaparsanız daha doğru olur. ... (hkocak)
* * *