Av. Hüseyin KOÇAK
41 – KAMULAŞTIRILAN PARSELDE YÜZÖLÇÜM HATASI
SORU) Tamamı kamulaştırılan parsellerde teknik hata dışında sadece tecvizi aşan yüzölçümü farklılığı olması durumunda 2022/7 nolu genelge gereğince düzeltme yapılması gerekmektedir. Düzeltme işlemi uygulamada zaman alacağından bu konuda Genel Müdürlük talimatı veya müfettiş görüşü var mıdır bilgisi olan var mı? (ozcelikh)
CEVAP) Tamamı kamulaştırılan parselde yüzölçüm hesap hatası varsa, yapılacak en doğru şey öncelikle o hatanın düzeltilmesidir. Onun dışında talimat ya da görüş aramaya gerek yoktur. Düzeltme yapılmadan işlem yapılması halinde taşınmaz maliki ya da kamulaştırmayı yapan idare yönüyle zarara sebebiyet verilmiş olur.
Hatanın uygulamayı aksatmaması için şöyle bir yol izleyebilirsiniz; Eğer yüzölçümde artış varsa, ilgilisi buna muvafakat edecektir. Ama eksilme varsa buna rıza göstermeyecektir. Kadastro tarafından yapılan teknik kontroller sırasında vatandaş bulunmayacaktır. O zaman yapılacak iş dosyayı kontrole getiren kurum ya da yükleniciye, yüzölçümde artma ya da eksilme nedeniyle düzeltmeye ihtiyaç bulunan parsellerin listesini de vermelisiniz. Böylece, kurum ya da yüklenicinin taşınmaz sahiplerini, düzeltme için kadastro müdürlüğüne getirmesini sağlamaya çalışmış olursunuz.
Belirttiğim gibi artış olan durumlarda vatandaşın zorluk çıkarmadan geleceğini düşünüyorum. Kamulaştırma işlemine karşı başkaca itirazı varsa gelmeyebilir ama en azından, kadastro olarak siz görevinizi yapmış olursunuz. Yüzölçümün azaldığı durumlarda vatandaşın gelip muvafakat etmesi daha az bir ihtimaldir. Ama en azından, daha fazla bedel ödemek durumunda kalacak kurumu ikaz etmiş olacağınızdan, yine belirttiğim gibi kadastro olarak siz görevinizi yapmış olursunuz.
Geriye kalan: konunun tapu müdürlüğü boyutudur. Kadastro tarafından kurum ya da yükleniciye verilen ve düzeltilmesi gereken parsel listesi proje dosyasına da konmalıdır. ...
Zaten proje bir bütün olarak kontrol edildikten sonra, her bir parselle ilgili işlemler daha sonra tek tek gelmektedir. O işlem sırasında da düzeltme gerçekleşmemiş ise, siz düzenleyeceğiniz tescil bildiriminde tescilli yüzölçümü gösterdikten sonra, yeni bulunan yüzölçümü de belirtin. Tapu müdürlüğünde işlem yapılırken (ki taraflar orada bir araya gelecektir) düzeltmenin de yapılması gerekecektir.
Siz kadastro olarak bu belirtimi yapmanıza rağmen, tapu müdürlüğünde düzeltme yapılmadan işlem tamamlanıyorsa o zaman da sorumluluk tarafların olacaktır. Kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğünün sorumluluğundan bahsedilemeyecektir. ... (hkocak)
42 – SAYISAL HESAP VE KAMULAŞTIRMA
SORU) … 2022/7 sayılı genelgenin 9’uncu madde birinci fıkra (a.1) bendindeki bilgiye göre; Pafta zemin uyumu tespit edilen parsellerin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırı dahilinde farkların bulunması durumunda; tescil bildiriminde farkın yanılma sınırı dahilinde kaldığı gösterilmek suretiyle düzeltme formu tanzim edilmeksizin 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesinin ikinci fıkrasınca resen düzeltilir.
Parselasyon, kamulaştırma, köy yerleşim haritaları ve diğer tescile konu olan harita ve planların yapımında parsellerin tapuda kayıtlı yüzölçümleri esas alınarak işlemlere yön verilir. Beyanname düzenlenmesi gerekmeyen ve taşınmazın tamamının kamulaştırılması gereken durumlarda, "tapuda kayıtlı yüzölçümleri esas alınarak işlemlere yön verilir” hükmünü uygularken tereddüt oluşturacak bir durum yok. Ancak kısmi kamulaştırmalarda bu hüküm tereddüt oluşturmaktadır. Çünkü tapu miktarını esas alarak iki türlü hareket edebiliriz.
1- Hatayı dağıtabiliriz.
2- Hatayı kalan kısımda bırakabiliriz.
Bu nedenle bu konuda çok rahat görüş farkı çıkabilir. (RANA)
CEVAP) T e c v i z dahilindeki hatalar 41/2 madde gereğince resen düzeltilebilir. Düzeltme sonrası Medeni Kanunun 1019'uncu maddesi gereğince ilgililerine bilgi verilmesi de gerekir. Eğer parselin tamamı kamulaştırılıyorsa, o zaman düzeltmeye gerek olmadan tapuda kayıtlı yüzölçüm değeriyle kamulaştırmaya alınmalıdır.
Çünkü, kontrol hesabı yapılırken, eldeki verilerle zemine inilmesi, aplikasyon kusuru giderilip son ölçüm tekniğine göre ölçüm yapılmak suretiyle yüzölçüm hesaplanması söz konusu değildir. Eldeki verilerle kontrol hesabı yapılmaktadır. O nedenle de düzeltme yapmaya gerek olmadan tapu kütüğündeki tescilli yüzölçümüyle işleme alınması doğru bir uygulamadır.
Kısmen kamulaştırmada, hatanın nasıl değerlendirileceği konusunun farklı kişiler tarafından farklı değerlendirilecek kadar karmaşık olmadığını düşünüyorum.
Zira kısmen kamulaştırma işleminde; yine 2022/7 sayılı genelgede, kamulaştırılan kısmın doğru yüzölçüm değeriyle işleme alınıp, hatanın geri kalanda bırakılması öngörülmektedir. İşte geri kalan kısımdaki düzeltme daha sonra 41/2'nci madde gereğince yapılmalıdır.
Düzeltme yapılırken de; eldeki verilerle yapılacak hesapla bulunacak değer esas alınmamalıdır. Eldeki verilerle zemine aplikasyon yapılıp, aplikasyon kusuru giderilip, zeminde belirlenecek kesin köşe noktaları esas alınmak suretiyle ölçüm yapılarak bulunacak değerlerle bulunacak yüzölçüm değeri esas alınarak düzeltme yapılmalıdır. ... (hkocak)
43 – KAMULAŞTIRMA İLE OLUŞAN PARSDELLERİN YÜZÖLÇÜMÜNÜN HATALI YAZILMASI
SORU) 1977 yılında TCK.ca yapılan karayolu kamulaştırması ile bir taşınmaz a, b, c olarak üçe ayrılıyor. (b) yol olarak kamulaştırılırken (a)=2300 m2 kamulaştırma koridorunun solunda (c) = 3100 m2'de sağında kalarak taşınmaz maliki adına bırakılıyor. Ancak tescil bildirimi düzenlenirken kamulaştırma planına aykırı olarak (a) = 3100 m2 yüzölçümü ve 701 parsel, (c) = 2300 m2 yüzölçümü ve 702 parsel numarası verilerek yüzölçümleri ters yazılmak suretiyle hatalı tescile sebebiyet veriliyor.
Daha sonra her iki parsel de satış ile el değiştiriyor. Bugün ise 702 parsel maliki yaptırdığı akaryakıt istasyonunun cins değişikliği için kadastro müdürlüğüne müracaat ediyor ve aynı zamanda taşınmazının gerçek yüzölçümünün daha fazla olması gerektiğinden bahisle düzeltilmesini de talep ediyor.
Düzeltme işlemi 2016/2 sayılı genelgeye göre yapılabilecek gibi gözükse de düzeltmenin her iki taşınmaz için birlikte yapılması gerektiğinden 701 parsel malikinin de düzeltmenin yapılması yönünde müracaatının sağlanması istenmiş ancak 701 parsel maliki 3100 m2 parası vererek bu yeri aldığını belirtmiş ve düzeltmeye karşı çıktığını söyleyerek müracaat etmemiştir. Bu durumda 2016/2'e göre resen düzeltme işlemi her iki parsel için de yapılabilir mi? (fhekimoglu)
CEVAP) Geldileri aynı da olsa; 702 nolu parselde yapılacak düzeltme 701 nolu parseli doğrudan etkilemeyecektir. O nedenle de, evrakına aykırı bir tescil söz konusu olduğundan 702 parselin yüzölçümünün 701 parselden bağımsız olarak düzeltilmesi mümkündür.
701 parsele gelince, ilgilisi muvafakat etmedikçe 2016/2 sayılı genelge gereğince düzeltme yapılamaz. Fark tecviz içinde kalmış olsa idi 41/2 gereğince düzeltme yapılabilirdi. Ancak, mevcut duruma göre 41/1 uygulanması gerekmektedir.
Her iki parselin birlikte düzeltme yapılması gibi bir zorunluluk olsa ve de düzeltme yapılamıyor olsa idi, o zaman düzeltme yapılmadan da cins değişikliğinin yapılması mümkündür. Cins değişikliğinin akabinde düzeltme formalitelerine geçilebilir. ... (hkocak)
44 – KISMEN KAMULAŞTIRMADA HATA
SORU) Kamulaştırma sırasında A ve B paftalarında tersimatı olan parselin B paftasındaki tersimatı unutularak A paftasında bulunan kısmı kamulaştırmaya tabi tutulmuş ve A paftasındaki kısmı için değişiklik beyannamesi hazırlanmıştır. İfraz beyannamesine taşınmazın genel alanının hatalı olduğu belirtilmiştir. Hazırlanmış olan değişiklik beyannamesine göre parsel ikiye ifraz edilmiş ve kanal olan kısmı kamulaştırıcı idarenin ve taşınmaz malikinin talebi üzerine kamulaştırma işlemine tabi tutulmuştur.
Kadastro Müdürlüğü daha sonra yapılan hatayı fark etmiş ve teknik hatalar düzeltme formu hazırlanarak parsellerdeki hataların düzeltilmesini istemiştir. Düzeltme formuna göre oluşturulan değişiklik beyannamesinde hem kamulaştırılan kısmın hem de malikte kalacak kısmın yüzölçümlerinin hatalı olduğu belirtilmiştir.
Benim sorum; parselin bir kısmının değerlendirilmeye alınmadan ifraz yapılarak kamulaştırılan kısımların yüzölçümlerinin düzeltilmesi mümkün müdür? Kamulaştırma haritasında kamulaştırılacak kısım olarak sadece A paftasındaki kısım görülmektedir. (osmaniye)
CEVAP) Bir parselin tersimatı A ve B paftasına giriyor. Bu parselde kısmen kamulaştırma yapılıyor. Kamulaştırılan yer parselin A paftasına rastlayan kısmında kalıyor ve A paftasında kalanın bir kısmı kamulaştırılıyor. Bu kamulaştırma sırasında yalnızca A paftasında kalan kısım dikkate alındığından, A paftasındaki kısım ile parselin tescilli yüzölçümü birbirini tutmadığı için yüzölçüm hatası var denmiş. (Bu dendikten sonra parsel yüzölçümünde bir düzeltme yapılmış ya da yapılmamış?)
Bugün hatalı bir yüzölçüm olduğu fark edilmiş ve hem kalan kısmında hem de kamulaştırılan kısımda düzeltme yapılmak isteniyor.
Sonuçta bir parselimiz var ve bunun bir kısmı kamulaştırılmış, bir kısmı geri kalmış. Geri kalan kısım hangi işlemlerden geçerek mevcut durumu almış olmasına bakılmaksızın, mevcut durumu ile tapuda tescilli yüzölçümü arasında fark bulunuyorsa düzeltilebilir.
Kamulaştırma yapılan kısımda hata tespit edilmişse ki kamulaştırılan kısım halen kurum adına tescilli ise o da düzeltilebilir. Eğer kamulaştırma yapılan yer tescilli değilse, artı ya da eksi yönde olan hatalı durumla ilgili olarak tarafların bilgilendirilmesi yeterli olacaktır. Bu bilgilendirme yapılan düzeltmenin tebliği şeklinde değildir.
Kalan kısımda gerekli düzeltme yapılıp kütüğüne de tescil edildikten sonra Medeni Kanunun 1019 gereğince yapılmalıdır. Amaç taraflardan biri hak kaybına uğradığı düşünürse yargı yoluna başvurma keyfiyetini kullanmasını sağlamaktır. ... (hkocak)
45 – KISMEN KAMULAŞTIRMA VE TERSİMAT HATASI
SORU) Müdürlüğümüzde yaptığımız kamulaştırma dosyası kontrollerinde kısmen kamulaştırılacak taşınmazlarda, kamulaştırmaya giren kısımlarda pafta tersimat hatası bulunmaktadır. Kamulaştırmanın ivedilik arz etmesi nedeniyle bu sıkıntı nasıl aşılabilir? … (coloumb)
CEVAP) Kamulaştırılan taşınmazlarda teknik hata tespiti halinde esas olan öncelikle hatanın düzeltilmesidir. Kısmen kamulaştırmalarda ise, eğer hata kamulaştırılan kısmı etkilemiyorsa kamulaştırma yapılır, geri kalan kısımdaki hata ise daha sonra düzeltilebilir. Ancak hata kamulaştırılan kısmı etkiliyorsa yine öncelikle hatanın düzeltilmesi gerekir.
Bu mümkün olmuyorsa; şöyle bir yol izlenebilir; tersimat hatası giderilmiş durum dikkate alınarak kamulaştırılan kısmın yüzölçümü hesaplanarak kamulaştırma yapılıp, hatadan kaynaklanan yüzölçüm farklılığının geri kalan kısma yansıyanı ise daha sonra düzeltilebilir. … (hkocak)
46 – KISMEN 18 UYGULAMASINA TABİ PARSELDE HATA – 1
SORU) … 18 uygulaması yaptığımız bir yerde tecvizden gelen farkı uygulamaya giren alana dağıtım. Uygulamaya girmeyen kısmı da temiz olarak bıraktım. Fakat tecvizden gelen farkı alan miktarı kadar dağıtmamız söyleniyor doğru mudur? (M_MUAZ)
CEVAP) 2022/7 sayılı genelgenin 5'inci madde 11’inci fıkrasındaki düzenlemeye göre; parselin düzenlemeye tabi tutulan kısmının hesaplanan yüzölçümü esas alınır. yüzölçüm farkı parselin düzenleme dışında kalan kısmında bırakılır... (*) Sonuç olarak; kısmen uygulamaya giren parselde hata tespit edilmesi halinde, uygulamaya giren kısım temiz haliyle alınır. Hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılır. ... (hkocak)
47 – KISMEN 18 UYGULAMASINA TABİ PARSELDE HATA – 2
SORU) Tecviz içinde kaldığı halde yine de uygulamaya girmeyen kısma dağıtmak gerekir mi? (M_MUAZ)
CEVAP) "Uygulamaya girmeyen kısma dağıtmak" ifadesi tam olarak sorunun cevabı olmaz. Şöyle ki; bir parselin tamamı uygulamaya girmektedir. Yapılan kontrolde tecviz içerisinde kalan bir hata tespit edilmiştir. Bu durumda o parsel, herhangi bir yüzölçüm düzeltmesine gerek olmadan, tapuda tescilli olduğu yüzölçümle uygulamaya alınabilir. Hata tecvizi aşıyorsa özellikle de bir kaba hata söz konusu ise öncelikle düzeltme yapılıp sonra uygulamaya alınmalıdır.
Eğer parsel kısmen uygulamaya giriyorsa; o takdirde hata tecviz içinde ya da dışında olsun, uygulamaya giren kısım hesaplanan net rakam ile uygulamaya alınmalı; hata ise, daha önce de belirttiğim gibi daha sonra düzeltilmek üzere geri kalanda bırakılmalıdır.
Örnek vermek gerekirse; kısmen uygulamaya giren parsel 1500 m2 olarak tescillidir. Uygulama sırasında bu parselin toplam yüzölçümü 1502 m2, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü ise 700 m2 hesaplanıyor. Yapılacak iş; uygulamaya giren kısmı 700 m2 olarak almak ve bu 700 m2'yi tapu kütüğünden düşmektir. Yani geri kalan kısmı 800 m2 olarak bırakmaktır. Bu kadar...
Peki yeni hesapta 2 m2'lik bir fark çıkmıştı, o ne olacak diyeceksiniz. Geri kalan kısımda daha sonra yeni bir işlem yapılırken (ya da yeni bir işlem olmadan ilgilisinin talebi üzerine) ayrıca yüzölçüm düzeltmesi yapılabilir. Böylelikle o 2 m2, bugün yapılan 18 uygulamasını aksatmamış olur. … (hkocak)
48 – İMAR PARSELİNDE YÜZÖLÇÜM DÜZELTMESİ
SORU) Düzeltmeye tabi tutulacak parseller imar parselleridir. İmar uygulaması 80'li yıllarda yapılmış olup zaman içerisinde yol genişlemesinden dolayı bazı parsellerden kamulaştırmalar yapılmış ve senet alanlarında küçülmeler olmuştur.
Bu duruma göre Kadastro Müdürlüğü pafta değeri ile senet alanı arasında tecviz sınırını aşan farklılıkların olduğuna dair bir rapor düzenleyip, ilçe Belediyeye konu ile ilgili zemin ve senet yüzölçümünün uyumlu olması için yeni bir düzenleme yapıp durumun belediye encümen kararına bağlanmasını talep etmektedir. Ek olarak yeni düzenleme sonrasında mevcut bazı binaların yola tecavüzlü olması durumu da var. (mustafa06)
CEVAP) İmar uygulaması ile oluşan parsellerin bir kısmında kamulaştırma varsa, buna bağlı olarak, yapılan kamulaştırma miktarı kadar parselin yüzölçümü de küçülecektir. Anlaşılan o ki, kamulaştırma sonucu kalan kısmın miktarı hatalı durumdadır. Bu durumdaki parsellerin mevcut durumu dikkate alınarak yüzölçüm düzeltmesi Kadastro Müdürlüğünce 3402 sayılı Kanunun 41'inci maddesi gereğince idari yoldan yapılabilmelidir.
Maalesef imar uygulaması sonucu oluşan parsellerde bir hata tespit edilmesi halinde, bunun düzeltmesinin de yine aynı kurum tarafından yapılması gerekir gibi bir eğilim bulunmaktadır. En son olarak bu konu 41'inci madde Yönetmeliğinin 14'üncü maddesinde yer almaktadır. Bu maddenin (a) bendinde; "Haritanın düzenleme esaslarını değiştirici nitelikte olmayan teknik hatalardan kaynaklanan hataların düzeltme ve tebligat işlemleri, ilgili kadastro ve tapu sicil müdürlüğünce bu Yönetmelik hükümlerine göre yapılır. Sonucundan ilgili idaresine bilgi verilir." şeklinde bir ifade bulunmaktadır.
Bu konudaki son düzenleme 2022/7 sayılı genelge ile yapılmıştır. Bu genelgenin 5’inci madde dokuzuncu fıkrasını da bir okumanızı öneririm.
Sizin ifadenizden anladığım kadarıyla konunuzun bu ifadedeki esneklikten yararlanabileceği ve de binalar tecavüzlü hale getirilmeden, 3402 sayılı Kanunun 41'inci maddesi gereğince, Kadastro Müdürlüğü tarafından idari yoldan düzeltilebileceği görüşündeyim… (hkocak)
49 – TOPLULAŞTIRMAYA TABİ PARSELDE YÜZÖLÇÜM HATASI
SORU) Toplulaştırma çalışmalarında yapılan alan kontrolleri sırasında parselin tapu alanı planimetre karnesinde sehven yanlış olarak hesaplanmış (örneğin çarpan 100 olması gerekirken 10 olarak yazılmış.) Paftası ile zemin durumu arasında bir çelişki görülmemektedir. Ancak tapulama tutanağı incelendiğinde bu parsele tapu kaydı uygulandığı bu parseldeki alan hatası düzeltilmesi durumunda uygulanan tapu kaydındaki miktarı geçtiği görülmektedir.
Bu tür alan hataları ile sıkça karşılaşmaktayız burada nasıl bir yol izlenmesi gerekir? (atay_bekir)
CEVAP) Toplulaştırma çalışmalarına tabi parsellerde yüzölçüm kontrolleri yapıyorsunuz. Bu kontroller sırasında, plânimetre ile yapılan yüzölçüm işlemlerinde çarpan hatalı alındığı için doğal olarak yüzölçüm hatası ortaya çıkıyor. Evet, bunun düzeltilebilmesi gerekir. Ama söz konusu parsel, tapulama/kadastro çalışmaları sırasında tapu kaydı uygulanarak tespit görmüş, eğer düzeltme yapılırsa bu defa da, son bulunan yüzölçüm değeri, tapulama/kadastro sırasında uygulanan kaydın miktarını aşıyor. Bu husus düzeltmeye engel midir? Sorunuz bu mu?
Tapulama/kadastro çalışmalarında uygulanan kaydın yüzölçümüne mutlak surette uyulacak diye bir şey yok. Bunu anlamak için o parselin tapulama tutanağını (ya da kadastro beyannamesini) bir inceleyin, orada miktar fazlasının kesiminden bahsedilmiyorsa, son bulunan değeri esas alarak yüzölçüm düzeltmesi yapılmasında sakınca olmayacaktır. … (hkocak)
CEVAP) Toplulaştırmaya tabi parsellerde düzeltme işlemleri konulu Tapu Dairesi Başkanlığının 23.01.2014 tarih ve 655 sayılı talimatı da incelemenizi tavsiye ederim. (yyildirim02)
50 – TOPLULAŞTIRMADA KÖY SINIRINDA HATA
SORU) ... Arazi toplulaştırması için sayısallaştırılmış uçuş paftalarının kontrolü yapılırken, zemine büyük bir oranla uyduğunu gördüm. Ancak birkaç yerde komşu köyle olan sınırında (yol) tam uyuşma olmuyor... Amacım, komşu köydeki pafta sınırını zemindeki yola kaydırarak ve bu oynama sonucunda da uygulamaya dahil olmayan komşu köy parselinin yüzölçümü yanılma sınırı dahilinde küçüldüğü için düzeltmek...
Buradaki sorum; vatandaşın muvafakati olmadan kadastro müdürlüğünce yanılma sınırı dahilinde düzeltme yapabilir miyiz? Yanılma sınırı dahilinde düzeltme yapabilmemiz için ille de o parsel için bir talep mi (ifraz, yola terk…vb.) gelmesi gerekiyor. Talep olmadan istediğimiz parseli yanılma sınırı dahilinde zemine uyarlamamız mümkün mü? Eğer bunu yapabilirsek iki köy arasındaki genel sınır zeminle birebir uyum sağlayacak. … (TKADASTROCU)
CEVAP) İki köy arasındaki yolu tam olarak çakıştırma düşüncesi doğru bir düşüncedir. ... Bu esnada komşu parselde tecviz içinde de olsa meydana gelecek yüzölçüm değişikliği ilgilisinin muvafakati olmadan düzeltilemez.
Eğer Yüzölçümü değişen parsel uygulama dışı ise siz ortak sınırı belirleyip, kendi sahanızda uygulamanızı yapın, diğer köyde daha sonra herhangi bir çalışma yapılırsa ya da bahsettiğiniz parselle ilgili bir işlem gelirse o zaman yapılacak hassas hesap sonucu belirlenecek rakam dikkate alınarak ve de ilgilisinin muvafakati ile düzeltme yapılabilir.
Eğer komşu köyde de şu an çalışma yapılıyorsa, hata tecviz içinde olduğundan, herhangi bir düzeltme yapmaya gerek olmadan da uygulamaya alabilirsiniz. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3402 sayılı Kadastro Kanununun 41'inci maddesi gereğince, idari yoldan düzeltilebilecek teknik hatalarla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir.