KISA – KISA (Düzeltmeler) - 1

3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesi gereğince; kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hatalar, ilgilisinin müracaatı veya kadastro müdürlüklerince resen düzeltilir.

Yani düzeltme yapabilmek için ilgililerin talebi şart değildir. Herhangi bir işlem anında hata fark ediliyorsa, kadastro müdürlüğü tarafından resen düzeltme işlemi yapılabilir.

Ayrıca yapılacak düzeltme için şu ya da bu şekilde ilgilendiriyor gerekçesiyle, Hazine, belediye ya da başka kurum/kuruluş/kişi muvafakatine de gerek yoktur. Düzeltme yapılır ve ilgilisi ise Hazine, belediye ya da diğer kurum/kuruluş/kişiye de tebligat yapılır.

Kadastro kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. 3402 sayılı Kadastro Yasasının 41'inci maddesi kapsamında yapılacak düzeltmeler 12'nci maddede bahsi geçen 10 yıllık süreye bağlı değildir. Yani 41'inci madde gereğince düzeltilebilecek bir hata varsa, kesinleşme üzerinden 10 yıllık süre geçmiş olsa bile düzeltme yapılabilir.

Geldileri aynı olan parsellerde teknik hata tespiti halinde her bir parsel de, diğerinde bağımsız olarak düzeltme yapılması mümkündür.

Tamamı kamulaştırılan parselde bir teknik hatanın varlığı görülürse; herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından öncelikle gerekli düzeltmeyi yapıldıktan sonra kamulaştırma işleminin formalitesine geçilmelidir.

Parsel kısmen kamulaştırılıyorsa; esas olan yine öncelikle hatanın düzeltilmesidir. Ancak, düzeltme zaman alıyor, işlem de ivedilik arz ediyorsa; kamulaştırılan kısım hesaplanan net rakamı ile işleme alınmalı, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere, kalan kısımda bırakılmalıdır.

Parselasyon sonucu oluşan parsellerde bir hata tespit edilmesi halinde, bunun düzeltmesinin de yine aynı kurum tarafından yapılması gerekir gibi bir temayül bulunmaktadır. Bu ise uygulamada aksamalara sebep olmaktadır. Zira yıllar önce bir belediye başkanlığı zamanında yapılmış bir uygulamadaki hatayı, bugünkü belediye başkanlığı tarafından kabullenilmediğinde uygulamada aksamalara neden olunabilmektedir.

En son olarak bu konu 41'inci madde Yönetmeliğinin 14'üncü maddesinde yeni bir düzenleme ile yer almıştır. Bu maddenin (a) bendinde; "Haritanın düzenleme esaslarını değiştirici nitelikte olmayan teknik hatalardan kaynaklanan hataların düzeltme ve tebligat işlemleri, ilgili kadastro ve tapu müdürlüğünce bu Yönetmelik hükümlerine göre yapılır. Sonucundan ilgili idaresine bilgi verilir." şeklinde bir ifade bulunmaktadır.

Bu maddedeki esneklikten de yararlanılarak, parselasyon işlemi ile oluşmuş parsellerdeki hataların da, 3402 sayılı Yasanın 41'inci maddesi gereğince,  kadastro müdürlüğü tarafından idari yoldan düzeltilmesi uygulamayı rahatlatacaktır.

Orman haritalarındaki hataların düzeltilmesiyle ilgili en son düzenleme; 6292 sayılı Yasa ile yapılmıştır. 19.04.2012 tarihli olan söz konusu Yasanın 11/inci madde 10’uncu fıkrası şu şekildedir;

“6831 sayılı Kanuna göre kesinleşmiş ve tapuya tescil edilmiş orman haritalarında düzeltmeyi gerektiren tutanak, pafta ve zemin uyumsuzluğunun tespiti hâlinde, orman işletme müdürlüğünce görevlendirilecek en az bir orman yüksek mühendisi ya da orman mühendisi ile kadastro müdürlüğünce görevlendirilecek kontrol mühendisi veya mühendisin iştirak ettirildiği, 3402 sayılı Kanunun 3 üncü maddesine göre oluşturulacak kadastro ekibince orman sınır nokta ve hatları orman kadastro tutanakları esas alınmak suretiyle zemine aplike edilir. Tespit edilen uyumsuzluk yukarıda oluşturulan kadastro ekibince teknik mevzuata uygun hale getirilir. Çalışma sonucunda bir zabıt düzenlenir ve bu zabıt ekip görevlileri ile orman ve kadastro mühendisleri tarafından birlikte imzalanır. Düzeltme işlemi 3402 sayılı Kanunun 11’inci maddesine göre yapılacak askı ilanı ile kesinleşir.”

Teknik hata nedeniyle 41 uygulanmak suretiyle düzeltmeye tabi tutulan bir parselde bu uygulama sırasında da gerekli dikkat gösterilmeyip, yine hata yapılırsa, buna yeniden 41 uygulanabilecek midir?

Öncelikle, dikkatsiz bir çalışma sonucu teknik bir hata yapılmıştır. Bu hata düzeltilirken aynı dikkatsizlikle yeniden hata yapılmaması gerekir. Ama ona rağmen düzeltme anında hata yapılmışsa buna yeniden 41 uygulanıp düzeltme yapmaya engel bir mevzuat yoktur... Hata, yine idarenin sebep olduğu bir hata olduğundan ve de mülkiyet değişikliğine neden olmadı­ğından, aynı parsele ikinci bir 41 uygulamasında sakınca bulunmamaktadır.

Bilindiği üzere tescile konu haritaların sorumluluğu bir harita mühendisi tarafından üstlenilmektedir. (Tapu Plânları Tüzüğü md:6, Tescile Konu Harita ve Plânlar Yönetmeliği md:2 BÖHHBÜY:4, 2023/4 ve 2023/5 nolu genelgeler)

Harita mühendisi sorumluluğunda düzenlenen plânlar üzerinde yapılacak düzeltmelerin de yine harita mühendisi sorumluluğunda olması gerekir. Özellikle de; düzeltme ekibinde yer alan mühendisin sorumluluğun diğer elemanlardan daha ön plândadır.

Düzeltme ekibinde kararın oy birliği ile mi, yoksa oy çokluğu ile mi alınacağı konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, teknik yönüyle mühendisin kararı birinci derecede önemlidir. Tasarrufi yönden engel somut bir veri yoksa mühendisin kararı da olumlu yönde ise oy çokluğu ile düzeltme yapılabilmelidir. Ancak, mühendisin kararı olumlu olmadığı halde oy çokluğu olsa bile düzeltmenin yapılmaması gerekir.

41’inci madde gereğince yapılan düzeltme işlemi taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden başlayan 30 gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde düzeltme kesinleşir.

41 gereğince düzeltme işlemine konu parsellere sınır parsellere her durumda tebligat yapılması doğru değildir. Eğer yapılan düzeltmeden etkileniyorlar ise tebligat yapılır. Örneğin bir yüzölçüm düzeltmesi yapılmıştır ve bu düzeltme ile parselin yüzölçümün de artış olmuştur. Ancak, komşu parsellerin sınırında herhangi bir değişiklik olmamıştır. Yapılan düzeltme ile parselin yüzölçümü artıyor olsa bile diğer parselin sınırında herhangi bir değişiklik olmaması nedeniyle, komşu parsele tebligat yapmaya gerek yoktur.

Ancak, düzeltme işlemi, ölçü sınırlandırma ya da tersimat hatası nedeniyle yapılmışsa, bu düzeltme yalnızca o parselle sınırlı kalmayıp, komşu parselleri de etkileyecektir. O durumda etkilenen parsellere tebligat yapılması gerekir.

41’inci madde gereğince düzeltmeye tabi tutulan parsel daha önce el değiştirmiş ise eski malike de tebligat yapılacak mıdır? 41’inci madde Yönetmeliğinin 10’uncu maddesi, önceki maliklere tebligatın yapılmayacağı yolundadır.

41'inci madde gereğince yapılacak düzeltmenin ilgililere tebliğ edildikten sonra 30 günlük sürenin beklenmesi aynı maddenin metninde geçtiği gibi Yönetmeliğinin 10'uncu maddesinde de yer almaktadır.

Konuyla ilgili olarak Genel Müdürlüğün talimatları daha önce, ilgilisi dava açmayacağını beyan ediyorsa 30 günlük süre beklenmeden düzeltmenin yapılabileceği yolunda iken (02.07.1996 ta. 643 sa.); daha sonra, yapılan tebligat sonrası 30 günlük sürenin beklenmesi yolundadır (01.09.2009 ta. 2171.sa).

Yapılan düzeltmenin, tebliğ edildikten sonra 30 gün bekletilmesinin amacı, ilgilisinin bu süre içerisinde dava açma hakkını kullanmasına zaman tanımaktır. Bu, taşınmaz maliklerinin yararına bir uygulamadır. Ancak, herhangi bir işlem anında fark edilen bir hata düzeltmesinin ke­sinleşmesi için 30 günlük süre sonucunun beklenmesi, yapılacak işi de 30 gün geciktirecektir. İşlemin tamamlanmasında, ilgililer için süre önemli ise ve yapılan dü­zeltmeye muvafakat veriyorlarsa 30 günlük süre beklenmeksi­zin düzeltme kesinleştirilebilecek midir?

Anayasa ve yasaların kişilere vermiş olduğu dava ve talep hakkı, kişinin kendisi de dahil bu haktan feragat etmesi veya yasal süre dolmadan dava açma hakkından vazgeçtiğini beyan etmesi, Genel Hukuk Prensipleri karşı­sında geçerliliği olmayacaktır. Ancak uygulamada, zaman kazanmak bakımından bu yola baş­vurul­duğu olabilmektedir.

İlgilisinin ısrarı halinde 30 günlük süre beklenmeden de düzeltmenin yapılması gerektiğini düşünüyorum. 

41'inci madde gereğince yapılan düzeltme ilgili malik ve hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebligat yapıldıktan sonra henüz 30 günlük süre dolmadan parsel el değiştirmiş ise, yeni malike tebligat yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tersimat hatasından etkilenen parsellere tebligat yapılmasındaki amaç, tescilli parselin yüzölçümünün ve çapının etkilenmesidir. Yüzölçümün etkilenmesi de ancak tescilli parseller için geçerlidir.

Yapılacak düzeltme sonucu paftada sanki yola doğru parseller genişlemiş gibi görünse de gerçekte bir genişleme bulunmamaktadır. Zemin ile ölçü krokisi uyumlu hale gelmektedir. Yol tescilli olmadığına göre, zemindeki sınırları da değişmediğine göre, yol için hiç bir yere tebligat yapılmasına gerek bulunmamaktadır.

41'inci madde gereğince yapılacak düzeltmeler 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir.

Buna göre; "Tebligat, tebligat yapılacak şahsa, bilinen en son adresine yapılır. Şu kadar ki; kendisine tebliğ yapılacak şahsın müracaatı veya kabulü şartıyla her yerde tebligat yapılması caizdir." (md:10) Tebligat için yurt içi yurt dışı ayrımı bulunmamaktadır.

Kendisine tebligat yapılacak ilgilisi (veya tebligat muhatabı kişi) adresinde bulunamaz veya tebellüğden imtina ederse, tebliğ evrakı o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti üyelerinden birine veyahut zabıta amir ve memurlarına imza karşılığı teslim edilir. (md:21)

"İkâmetgahı, meskeni veya işyerinde bulunamayan kimselerin adresi meçhul sayılır. Tebliğ memuru tarafından mahalle veya köy muhtarına şerh verdirmek suretiyle adres meçhul sayılır ve tebliğ ilânen yapılır." (md:28). İlânen tebliğin şekli yönü de 29'unca maddede yer almıştır.

Nüfusta adresi bulanamayan mirasçılar için Tebligat Yasasındaki formaliteler yerine getirildikten sonra tebligatı ilânen yapılması gerekir.

41’inci madde gereğince yapılan düzeltme malik ve ilgililerine tebliğ edildikten sonra, tebligat yapılanların 30 günlük süre içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açma hakkı bulunmaktadır.

Davada hasım; Eğer düzeltme bir talep üzerine yapılmışsa, davada hasım lehine düzeltme yapılan kişi/kişiler gösterilir. Eğer düzeltme herhangi bir talep olmaksızın kadastro müdürlüğü tarafından resen yapılmışsa o zaman dava kadastro müdürlüğü aleyhine açılır. (YARGITAY 14. HD.04.07.2008;E.2008/7189;K.2008/8851; 14.HD.23.09.2010;E.2010/7511;K.2010/9078; 14.HD.16.05.2008;E.2008/5276;K.2008/6384; 14.HD.15.06.2008;E.2008/5558; E.2008/6381)

Tescilli yüzölçüm ile işlem sırasında bulunan yüzölçüm arasındaki fark, tecviz sınırı içinde kalıyorsa 3402 sayılı Kadastro Yasasının 41/2’inci maddesi gereğince düzeltme yapılır.

Bu konu 2010/22 sayılı genelgenin 11’inci madde 22’inci fıkra ( c ) bendinde şu şekilde yer almıştır;

“Kontrollük işlemleri sırasında, pafta zemin uyumu tespit edilen parsellerin kesin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırı dahilinde farkların bulunması durumunda; ayırma ve yola terk işlemleri sırasında, ana parselin yüzölçümü, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41/2’nci maddesi gereğince, ilgili teknik belgelerinde farkın yanılma sınırı dahilinde kaldığı gösterilmek suretiyle düzeltme raporu tanzim edilmeksizin resen düzeltilir. …..”

Düzeltmenin şekli yönü şu şekilde olmalıdır; işlem için düzenlenen tescil bildiriminin “Düşünceler” sütununa “41/2 gereğince düzeltme” belirtimi yapılır. Düzeltmeye ilgilisinin muvafakat ettiğinin de belgelenmesi gerekir.

Bilindiği üzere tescile esas alınan belge tescil bildirimidir. Muvafakati belgeleyen en önemli şey de ilgilisinin imzasıdır. O nedenle de, işlem için düzenlenen tescil bildiriminin; “Tescil bildirimi isteğime uygun olarak düzenlenmiştir” kısmına ilgilisinin imzası alınırken, “yüzölçüm düzeltmesine muvafakat ediyorum” ibaresinin yazılması gerekir. İlgilisi tarafından muvafakat verilmiyorsa düzeltme 41/1’inci, madde gereğince yapılır.

Tescilli yüzölçüm ile işlem sırasında bulunan yüzölçüm arasındaki fark, tecviz sınırını aşıyorsa, hatanın neden kaynaklandığı izah eden bir teknik rapor düzenlenmek suretiyle düzeltme yapılır.

Bu konu 2010/22 sayılı genelgenin 11’inci madde 22’inci fıkra ( b ) bendinde şu şekilde yer almıştır;

“Pafta ile zemin uyumu tespit edilen parsellerin kesin sayısal değerlerinde hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırını aşan farklılıkların bulunması durumunda, parsel sınırlarında herhangi eylemli bir değişikliğin ve komşu parsellere tecavüzün bulunmadığının zemin ve ilgili teknik bilgi ve belgeleri ile tespit edilmesi sonucunda yüzölçüm hatası, ayrıntılı olarak düzenlenen teknik rapor ve ilgililerinin muvafakatine istinaden Tapu Sicil Tüzüğünün 85’inci maddesi gereğince düzeltilir. …..”

Düzeltmeye ilgilisinin muvafakat ettiğinin belgelenmesi sağlamak için de işlem için düzenlenen tescil bildiriminin; “Tescil bildirimi isteğime uygun olarak düzenlenmiştir” kısmına ilgilisinin imzası alınırken, “yüzölçüm düzeltmesine muvafakat ediyorum” ibaresinin yazılması gerekir. İlgilisi tarafından muvafakat verilmiyorsa düzeltme 41/1’inci, madde gereğince yapılır.

İşleme tabi parselde yüzölçüm hatası tespit edildiği için öncelikle hata düzeltildikten sonra işleme geçiliyorsa; İşleme tabi parsel ile “gitti” parselleri arasında herhangi bir çelişkiye meydan vermemek bakımından; İşleme tabi parselde yapılan düzeltme sonucu bulunan yüzölçüm değeri fen klâsörüne yazıldıktan sonra iptal edilerek “gitti”leri gösterilmelidir.

Teorik olarak bakıldığında 1458 sayılı genelge gereğince yapılacak düzelmeler; ölçü doğru, sınırlandırma doğru, tersimat doğru, hesaplama doğru olacak ve bu doğru hesabın, tapu kütüğüne yazınında hata olacaktır. Ancak uygulamada 41’inci maddenin formalitesinin fazla olması nedeniyle, yüzölçüm hataları, formalitesi daha az olan 1458 sayılı genelge gereğince yapılmaktadır.

1458 sayılı genelge metninden, yalnızca kadastro çalışmalarında yapılan hataların düzeltilebileceği anlamı çıkartılabilir. Ancak, bu genelgenin dayanağı Medeni Kanunun 1027 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 85 ilâ 87'nci maddeleridir. Yani, hatanın mutlaka kadastro çalışmalarında yapılmış olması şart değildir. Sonradan yapılan işlemler için de uygulanabilir. Yeter ki hata, idari yoldan düzeltilebilecek bir hata olsun.

(Kadastro çalışmaları sırasında senetsizden tespit görmüş bir parsel var bu parselin yüzölçümü plânimetre hesap karnesinde 22 200 m2 olarak hesaplandığı halde, kadastro tutanağında ve tapu kütüğünde 16 400 m2 yazılmış. aynı kişi adına zilyetlikle başkaca yer tespitinin bulunmamaktadır. Tipik bir yazım hatası örneğidir. Bu hatalı yazım ilgilisinin muvafakati halinde 1458 sayılı genelge gereğince; muvafakat etmemesi halinde ise 41/1 gereğince düzeltilir. Düzeltme yapılırken de; bugün yapılan hesap tam olarak 22 200 m2 değil de, ona yakın yeni bir değer bulunuyorsa, o yeni değer esas alınarak düzeltme yapılmalıdır.)

Tapu kütüğündeki bir yazım hatası yalnızca tapu müdürlüğü arşivi için geçerli ise, işlemin tapu müdürlüğünde yapılması yeterlidir. Eğer yazım hatası kadastro müdürlüğü arşivinde de yapılmışsa o zaman düzeltme formalitesinin kadastro müdürlüğünde başlatılması gerekir.

Onun için de, kadastro müdürlüğü arşivinde bulunan fen klâsörüne bakılması, orada da hatalı yazım varsa düzeltme çalışmaları kadastro müdürlüğünce başlatılması gerekir. Fen klâsöründe hatalı yazım yoksa, işlemin tapu müdürlüğünde yapılması yeterlidir.

Parsellerin tapu kütüğünde yazan vasıfları; kadastro sırasında tutulan sınırlandırma, ölçü krokileri ve askı ilânı ile uyumlu iken, ayrıca (A) ve (B) parsellerin cinslerinin farklı yazıldığı iddiasını destekleyen kadastro öncesine ait somut bir belge de yokken, 1458 sayılı genelgeye göre düzeltme yapılmamalıdır.

Düzeltmenin yapılabilmesi için, kadastro çalışmaları sırasında o binanın bulunduğunu belgeleyen bir veriye ihtiyaç bulunmaktadır. Örneğin sınırlandırma ve/veya ölçü krokisinde gösterilmiş olmalı ya da gösterilmemiş olsa bile kadastro öncesine ait bir belgede (örneğin yapı kullanma izin belgesinin olması gibi) o binanın varlığını kanıtlayan bir verinin olması gerekir.

Uygulamada ölçü değerlerinin paftasıyla ve zemin ile çeliştiği örneklerle karşılaşılmaktadır.

Pafta ile ölçü değerlerinin çelişmesinin sebebi, hatalı tersimattan kaynaklanabilir. Ölçü değerleriyle zeminin çelişmesi ise, (ölçü hatası tespit edilemiyorsa) ölçüm çalışmaları sonrasında zeminde meydana gelen değişmelerden kaynaklanabilir.

O nedenle de düzeltme çalışmalarında esas alınması gereken belge ölçü değerleri olmalıdır. Ölçü değerleri yardımıyla aplikasyon çalışması yapılmalı, bu esnada zemin ile paftanın çakıştığı ortak noktalar bulunabiliyorsa onların da yardımıyla aplikasyon kusuru giderilmek suretiyle belirlenecek zemindeki noktaların son alımı yapılmak suretiyle düzeltme çalışmaları yapılmalıdır.

a) Mahkeme kararında hata tespit edilirse; öncelikle ilgilisinden tavzih kararı getirmesi istenir. İlgilisi tavzih kararı için başvurmuyorsa ya da talep etse bile mahkeme tarafından böyle bir karar verilmiyorsa; Anayasa’nın 138’inci maddesi gereğince mahkeme kararlarının infazının zorunlu olması nedeniyle, gerekli tescil işlemi yapılmalı ancak, tapu kütüğünün “Beyanlar” hanesinde de gerekli belirtim yapılmalıdır.

b) Mahkeme kararı ile tescil edilmiş olan parselin yüzölçümünde hata tespit edilirse;

1458 sayılı genelgenin A–4 nolu başlığında; "Hatalı olduğu belirtilen tapu kaydı, kadastro veya tapulama tahdit veya tespitine vaki itirazlar sonucu, ilgili mahkemeden verilen kararlar ile oluşmuş ve kararlar uygun şekilde tescil edilmiş ise, düzeltme yine mahkeme kararı ile yapılmalıdır" şeklinde bilgi bulunmaktadır.

Ancak yeni bulunan yüzölçüm değeri küçülüyor ve buna ilgilisi de muvafakat ediyorsa 1458 sayılı genelge gereğince hata düzeltilmelidir. İlgilisi muvafakat etmiyorsa ve de o yerde imar uygulaması ya da toplulaştırma çalışmaları yapılacağı için yüzölçüm değeri önem arz ediyorsa o takdirde 41’inci madde uygulaması yapılmalıdır.

Yeni bulunan yüzölçüm değeri artıyor olmasına karşın, Mahkeme kararı yüzölçüme dair değilse; o zaman, mahkeme kararından bağımsız bir şekilde, ilgilisinin muvafakati ile gerekli düzeltme yapılmalıdır.