10 soru 10 cevap - 5 (tapu-fen işlemleri)

SORU) Köy içinde bulunan bir parselde 2 parçaya ifraz yapılacaktır. Ama bu parsel şekil itibari ile bir kenarı üçgen olarak kalmaktadır ve yol olan cephesinde de epey girintili çıkıntılı bir cephe bulunmaktadır.

Sorum şudur:

1. a) Yola cephe şartı 15 metredir. Ön cephe hattı olarak kırıklı olan cepheleri toplayarak mı belirlememiz gerekir, yoksa iki ucunu birbirine bağlayarak tek doğruyu mu ön cephe hattı kabul etmeliyiz?
2. b) Parsel derinliği 20 metre olmalı. Ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasındaki uzaklığın ortalaması olarak yönetmelikte geçiyor. Ama ben derinliğin sağlanmadığı durumlarda hattımı sağa sola kırıklar oluşturarak uzatabilirim ve ortalaması kurtarabilirim. Bu durumda ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasındaki uzaklıkların ortalaması değil de, dik uzaklıkların ortalaması olması gerekmez mi?
3. c) Bir köşesi üçgen olarak ayrılacak parsellerde üçgenin oluştuğu kısımda parsel derinliği olmadığından, parsel derinliğini nasıl hesaplamamız gerekir. Ayrıca bahsetmiş olduğum dikler parselin üzerine mi yoksa ifraz noktalarından birbirlerine çekilecek düz çizgilerin üzerine mi indirilip ortalaması alınması gerekir. (burak11)

CEVAP) Verdiğiniz örnek, şu mevzuat gereğince, şu şekilde olmalı denebilecek bir örnek değil. Yönetmelikte yazan kıstaslar; parsel 4 noktadan oluşan bir dikdörtgen olması hali için geçerlidir. Ürettiğiniz sorularınızda haklısınız ama ne yapsanız; "Yönetmelik maddesini yerine getirirsiniz" denebilecek bir kesin cevap ne yazık ki yok gibi.

Ama ilk bakışta, yola cephe kırıkların toplamı değil, başlangıç ve bitim noktalarının birleştirilmesi akla geliyor.

Parsel derinliğinin tanımı ise; imar parselinin ön cephe hattı ile arka cephe hattının en yakın noktası arasındaki dik hattın uzaklığına parsel derinliğidir.

Belirttiğim gibi sizin örneğiniz bu kıstaslara pek uymuyor. Siz kadastrocu musunuz? Eğer kadastrocu iseniz, böyle bir ifraza da ilgili idare izin veriyorsa, fazla irdelemeye gerek yok kabul edin derim. … (hkocak)

42 – PARSEL CEPHE GENİŞLİĞİ VE DERİNLİĞİ – 2 

SORU) Ben Özel İdarede mühendisim. Encümen kararını biz alacağımız için ince eleyip sık dokuyorum. … Parsel derinliği tanımı imar parseli için dik hattın uzaklığı değil midir? Köy yerleşik alanı içerisinde arsa vasıflı parsellerde sadece ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasında kalan uzunlukların ortalaması diyor Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde. Dik olmadığından dolayı da ben istediğim kadar mesafeyi artırıp hattı 20 metreye getirebiliyorum.

Ayrıca dediğim gibi 3 noktadan oluşan üçgen parselin ifrazında parsel derinliğini hesaplamak için nasıl ortalama alacağız bu konuda bir açıklık getirilmemiş.

Demek istediğim sadece bir kenarında mesafe oluşuyor ama diğer hatta nokta var sadece. Tek hattın mesafesini 2’ye bölmekte mantıklı bir iş değil sonuçta şahıs oraya ileride ev yapacak belki ifrazın mantığı da elverişli parsel bırakmak. Buna mantıken ne yapabiliriz?

Kanunlarda çok açıklık yok mu? Biz mantık yürüterek istediğimiz yere çekebiliyoruz kanunu. Ama ileride bir sorunla karşılaştığımızda kimse arkamızda durmayacak eminim. (burak11)

CEVAP) Daha önce de yazdığım gibi verdiğiniz örnek, şu mevzuat gereğince, şu şekilde olmalı denebilecek bir örnek değil. Özel İdare olarak karar verecekseniz, sizin inisiyatif kullanmanız gerekir. Son cümlenizde belirttiğiniz gibi mevzuatı istediğiniz noktaya çekebiliyorsanız bence problemi çözüm.

İleride sorunla karşılaşırsak diyorsunuz. Nasıl bir sorunla? Örneğin bir müfettiş denetiminde, denetleyen müfettiş tarafından bu uygulama doğru bulunmadı, ne olur? Uygulamayı doğru bulmayan denetleyicinin de bir fikir ortaya koyması gerekir. Ama ortaya koyacağı fikrin de tam bir dayanağı olmayacaktır.

Sonuçta tam doğru yoktur. O nedenle de farklı fikirde olan bir denetleyici bunu rapora almak istediğinde de en fazla, bundan sonraki uygulamalarda şöyle davranın diye öneride bulunması gerekir. Tabi raporu sunacağı makam da bu fikre katılırsa size o doğrultuda talimat gelir ama önceki uygulamanız nedeniyle herhangi bir ceza önermesini ben bir müfettiş olarak doğru bulmam.

Dediğim gibi kesin bir mevzuatı olmayan böylesi durumlarda, mevzuatı (sizin tabirinizle) istediğiniz yere çekebileceğiniz kadar esnek noktalar da mevcut iken, ben işlemin yapılması gerektiğini düşünürüm… Yeter ki birileri hak kaybına uğramasın, birileri sebepsiz zenginleşmesin. ... (hkocak)

43 – KÖYDE PARSEL GENİŞLİĞİ VE DERİNLİĞİ

SORU) Köy yerleşik alanı içerisinde köşe başına rastlayan parselde ifraz işlemi talep edilmektedir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre "Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) metreden, parsel derinlikleri de (20.00) metreden az olamaz." hükmü var.

Parsel genişliğinden kasıt parsel cephesi midir, yoksa herhangi bir yola cephesi midir? Yani ifraz işlemini köşe başı parsellerde istediği yoldan cephe alacak şekilde bölebilir miyiz? (Burak)

CEVAP) Kabaca ifade edilecek olursa; parsel genişliği, parselin eni; parsel derinliği ise parselin boyu demektir.

Parselin genişliği yani eni, bir ön bir de arka olmak üzere iki adet olacaktır. (Ve bir ifraz söz konusu olduğundan ve de ifraz sonrası oluşacak parsellerin yola cephesi olması gerektiğinden) genişlik olarak ele alınabilecek olan cephelerden birinin mutlak surette yolla cepheli olması gerekir. Genişlik olarak ele alınacak diğer cephenin yol ile cephe oluşturması artık gerekli değildir.

Parselin derinliğinin (yani boyunun) yolla cephe oluşturması gibi bir zorunluluk yoktur, zaten adadaki ara parsellerin derinliğini ifade eden kenarlarının yolla cephesinin olması beklenemez. Ama köşe başına denk gelen parseller hem genişlik ve hem de derinlik tarafından yola cepheli durumda olacaktır.

O zaman genişlik hangisidir, derinlik hangisidir?

Ada itibariyle diğer parsellerin diziliş şekline bakmak gerekir. Yola cepheli olan diğer parsellerin yola olan cepheleri ile köşe başına denk gelen parselin aynı istikamette olan cephesi o parselin genişliği olacaktır. Ve genişlik olarak alınacak cephe aynı zamanda diğer yola göre daha bir ana yol konumunda olacaktır.

Bu durum da o adanın görünüşünden kolaylıkla anlaşılabilir diye düşünüyorum. ... (hkocak)

44 – İFRAZ HATTININ BİNADAN GEÇMESİ

SORU) Yüklenici mühendis ifraz dosyası hazırlamış. Dosyada ifraz hattı tescilli yapının üzerinden geçmektedir. Fakat zeminde yapı yıkık, sadece resmiyette yapı bulunmaktadır.

Sorum şu: İfraz hattı tescilli evin üzerinden geçebilir mi? ifraz hattı yapıyı kesince yeni oluşan parselle tecavüzlü duruma geçmiş oluyor. Bu durum ifraz yapmaya engel midir? (gulizz)

CEVAP) İfraz hattı binanın üstünden geçebilir. Bina zeminde fiilen olsa bile geçebilir. Gerek bina fiilen bulunuyor olsun ve gerekse yıkılmış olsun cins değişikliği yapılmadığı sürece resmiyette varlığını devam ettirecektir. O nedenle de, yıkılmış olsa bile (cins değişikliği henüz yapılmamış olması nedeniyle) bina, oluşan parsellerden birine taşınmalı, diğerine de tecavüzlü gösterilmelidir.

Daha sonra cins değişikliği talep edildiğinde, cinsi binalı olanın cinsinin değiştirilmesinin yanı sıra, tecavüzlü gösterilen parseldeki belirtimin de terkin edilmesine gerekli itina gösterilmelidir. ... (hkocak)

45 – ÖZEL KIŞLAKTA İFRAZ 

SORU) Özel mülkiyete konu olan bir kışlağın ifraz edilmesi isteniyor, bu durumda takip edilmesi gereken yol nedir? (FİLİZ04)

CEVAP) Özel kışlaklarda ifraz yapılamayacağına dair herhangi bir mevzuat düzenlemesine rastlamadım. Parselin cinsi "Kışlak" olduğuna göre, plânsız alanda olmalıdır. Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre ifraz edilebileceğini düşünüyorum. ... (hkocak)

46 – İFRAZ, TEVHİT YOLA TERK TEK DOSYA 

SORU) Özel çalışan harita mühendisiyim kadastro parselinde imardan dolayı çıkan ihdas yola terk işlemleri yapılırken tek talep dosyası ile ihdas tevhit yola terk ve ifraz işlemini yapıyoruz.

Çalıştığım konum itibari ile 3 ilçe tapu müdürlüğü dosyayı kabul ederken bir ilçe tapu müdürü tek dosyada bu işlemleri yapamayacağımızı belirterek dosyayı reddediyor. Böyle bir yetkisi var mıdır? (ekremzdmr)

CEVAP) Bütün bu işlemler tek bir proje kapsamında yapılıyorsa, işlemi yapabilmeniz gerekir. İçinde tevhit de var, bunu Lihkab yapması gerekir gerekçesiyle mi çeviriyor acaba. Dediğim gibi amaç tek bir proje kapsamında imar parselini oluşturmak amaçlı proje söz konusu ise, hepsinin birden yapabilirsiniz. Tapu Müdürünün gerekçesi ne onu yazmamışsınız. ... (hkocak)

47 – KÖY YERLEŞİK ALAN İÇİNDE İFRAZ ŞARTLARI

SORU) Tarlanın yarısı köy yerleşik alanı içersine giriyor yarısı girmiyor giren kısmını ifraz şartlarına göre bölünmesinde bir sakınca var mı? (Bafralım)

CEVAP) Köy yerleşik alan içine giren kısmı ile girmeyen kısmı, köy yerleşik alanı gösteren plâna göre ayırabilir, köy yerleşik alan içinde kalan kısmı da belirttiğiniz gibi giren kısım ifraz şartlarına göre bölebilirsiniz. Köy yerleşik alan dışında kalan kısmın için yola cepheli olma koşulu aranmaz. ... (hkocak)

48 – KAMULAŞTIRMA SAHASINDA İFRAZ 

SORU) İmar plânımızda bir tarlanın kuzey ucunda imar konut alanı var, aynı tarlanın güney kısmında imar konut alanı sonlarak heyelan alanı başlıyor, devamında en güney kısmında dere alanı var. İmar plânında 55 metre dere alanı bırakılmış ama mevcut dere 10 m. DSİ kamulaştırma yapmamış, imarda dere olarak görünen yerlerde şahıs tarlaları var.

Sorum şu; 18 uygulamasında dere, ark gibi yerler maliye hazinesi adına kaydediyoruz. Fakat tarla sahibinin 15-16 gereğince ifraz talebi halinde buradaki kamulaştırılmamış dere alanını ne yapmamız gerekiyor?  (mancho)

CEVAP) İmar plânında dere sahasında kalan vatandaş taşınmazları ile ilgili 15, 16 gereğince uygulama istenirse ne yapılır?

Bilindiği üzere 15, 16 gereğince yapılacak taleplerin imar mevzuatına uygunluğunun onaylanması gerekir. İmar plânına göre o parseller dere içerisinde kaldığı için, belediye buna izin vermeyecektir. Dolayısıyla orada kamulaştırma yapılmadıkça ya da 18 uygulaması yapılmadıkça, herhangi bir işlem yapılamayacaktır. O nedenle de tescil ile ilgili herhangi bir endişeye gerek yoktur. ... (hkocak)

49 – ÇIKAZ SOKAĞA CEPHELİ İFRAZ OLMAZ

SORU) "Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez." sözünden ne anlamalıyız? (mgz77)

CEVAP) İfrazlar zaten imar plânı gereğince yapılmaktadır. Plânda da çıkmaz sokak bulunmadığı için yapılacak ifraz sonucu oluşacak parsellerin çıkmaz sokağa cephesi olmayacaktır.

Henüz 18 uygulaması yapılmadığı için parselin cephe aldığı imar yolunun tümü açılmamış olabilir ama o yolun açılması (18 uygulanmadığı sürece) tam olarak hiç bir zaman mümkün olmayabilir. Tam olarak açılmamış olduğu durumlarda bile o yolun çıkmaz sokak kabul edilmemesi gerekir diye düşünüyorum.

İmar plânı olmayan yerlerde çıkmaz sokak olması mümkündür. O zaman ifraza izin verilmeyecek demektir. … (hkocak)

50 – KÖY YERLEŞİK ALANINDA YOLA CEPHELİ İFRAZ

SORU) Köy yerleşik alan içerisinde bulunan bir parseli ifraz yapmak istiyoruz kadastro paftasında yol olarak gözüken yol parsel sonunda bitmekte ama arazide fiilen kullanılan bir yol devam etmektedir... Parselin yol cephesi 477 metre uzunluğunda ve parseli A-B-C-D olarak dört parsele bölmek istiyoruz.

D nolu parsel son parsel olarak düşünelim. D nolu parselin yola cephesi 115 metre olarak ifraz yapmaktayız. Parselin ifraz olması için Yönetmelikte 20 metre yola cephesi olması gerekmektedir. Oysa bizim parselimiz 115 metrelik bir yol cephesi kazanmaktadır. Bu ifraz işlemi Yönetmelik gereği yapılabilir mi, yoksa D parselini çıkmaz sokak olarak mı değerlendirmemiz gerekir? (vega)

CEVAP) Köy yerleşik alanı olduğuna göre mutlaka bir plânı vardır. Her ne kadar kadastro yolu çıkmaz gibi görünüyor olsa da, yerleşim alanı plânı gereği o yol daha sonra da olsa oluşacaktır. Dolayısıyla ifraz sonucu oluşacak parsellerin cepheleri çıkmaz sokak olmayacaktır.

Cephe en az 20 metre olmalıdır, daha fazla olmasında sakınca bulunmamaktadır.

Hiçbir plânı yoksa, o zaman orası çıkmaz sokaktır ve de ifraza izin verilmeyecek demektir. … (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (tapu-fen ile ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... (Cevaplar mevzuat değişikliğine göre güncellenmektedir.)