TAPU – FEN İŞLEMLERİ
♦♦♦
Tapu–Kadastro Uygulamacıları
Harita ve Kadastro Mühendisleri
Belediyeler, Üniversiteler, Avukatlar
İçin Kaynak Kitap
♦♦♦
Güncellenmiş 5.Baskı
Ankara – 2024
(501 sayfa)
♦♦♦
Bilgi İçin Adres
Hüseyin KOÇAK; G.M.K.Bul.No.12, Kat.5, Da.102
06440 - Demirtepe / ANKARA
Tel: 0.532 643 43 70
Mail: "This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it."
♦♦♦
Ö N S Ö Z
Tapu–fen işlemleri, kadastro çalışmaları sonucu oluşturulan parsellerin üzerinde, mal sahiplerinin talepleri sonucu, meydana getirilen değişikliklerin, kadastro haritalarına ve tapu siciline işlenmesi faaliyetini içermektedir.
Bir yatırım yapılabilmesi için yatırıma konu arazinin sınırlarının tam olarak bilinmesi, arazinin bir bölümünün ayrılması, başka parsellerle birleştirilmesi, yapılan inşaat nedeniyle cinsinin değiştirilmesi gereklidir. İşte bu hususlar tapu–fen işlemlerinin konusudur.
Tapu–fen hizmetleri, kadastroyu güncel tutmaya yarayan hizmetlerdir.
Bu hizmetlerin teknik yönü; serbest olarak çalışan harita kadastro mühendisleri (jeodezi ve fotogrametri mühendisleri) ve lisanslı harita büroları tarafından gerçekleştirilmekte, teknik kontrolü ise kadastro müdürlükleri tarafından yapılmaktadır. Kadastro müdürlüğünün kontrolünden sonra da tapu müdürlüğünde yapılacak tescil ile işlem sonuçlandırılmaktadır.
Bu çalışmada;
Mevzuatında dağınıklık bulunan tapu-fen hizmetlerinin, işlemlerin seyrine göre uygulamanın nasıl olması gerektiği, ortaya konmaya çalışılmıştır.
Ayrıca; bu çalışma her ne kadar tapu-fen hizmetleriyle ilgili olsa da; tapu-fen hizmetlerinin, kadastro faaliyetleri içerisindeki hangi bütünün neredeki parçası olduğunun görülebilmesi bakımından, kısaca tesis kadastrosu çalışmalarına ve kadastro paftalarının güncellenmesi (yenilenmesi) çalışmalarına da yer verilmiştir.
Bu çalışmanın, başta kadastro müdürlükleri ve tapu müdürlüklerine, serbest çalışan harita mühendislerine, lisanslı harita bürolarına, belediyelere, gayrimenkulün teknik yönüne ilişkin adli ve idari ihtilafların çözümüne yardımcı olabilmesi açısından hukuk çevrelerine, eğitime katkı amacıyla harita ve kadastro öğrencilerine faydalı olacağını ümit ediyorum.
Yararlı olması dileklerimle. …
Hüseyin KOÇAK
* * *
TAPU–FEN İŞLEMLERİ
Tapu sicilinin dayanağını oluşturan, bütün kadastro paftaları ve diğer fenni belgeler, tapulama ve kadastro çalışmaları sonucu oluşturulmaktadır. Kadastro çalışmalarıyla, taşınmazların geometrik durumu belirlenip paftalarının hazırlanmasının yanı sıra, malik ve diğer hak sahipleri de belirlenerek tapu kütükleri oluşturulur.
Tapu–fen işlemleri ise; kadastro çalışmaları sonucu belirlenen malik veya temsilcilerinin veya yetkili resmi makamın talebiyle, tapu kayıtlarının dayanağı olan teknik belgeler yardımıyla yapılan çalışmalar sonucu oluşan değişiklik ya da düzeltme işlemlerinin, paftası ve fen klâsörü ile tapu kütüğüne işlenmesidir.
Tesis kadastrosunun, tapu–fen hizmetlerinin altlığını oluşturduğu muhakkaktır. Ancak, kadastro görmeyen yerlerde de talep olması halinde taşınmazlar haritaya bağlanmak suretiyle tapu–fen işlemine konu olabilir.
Bu çalışmanın asıl ağırlığını tapu–fen işlemleri oluşturmaktadır. Tapu–fen işlemlerinin, hangi bütünün bir parçası olduğunun daha iyi anlaşılmasını sağlamak amacıyla kadastro müdürlükleri tarafından yapılan diğer işlemlere kısa da olsa yer verilecektir.
Kısaca özetlemek gerekirse;
Kadastro Müdürlüklerinin görev alanını üç ana başlık altında toplamak mümkündür.
B u n l a r ;
– İlk tesis kadastrosu çalışmaları,
– Tapu–Fen hizmetleri,
– Güncelleme çalışmalarıdır.
A – İlk Tesis Kadastrosu
Kadastro çalışmalarını kısaca; taşınmazların geometrik ve hukuki durumunu belirlemektir, şeklinde de tanımlayabiliriz.
Kadastro çalışmalarının amacı, memleketin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek, hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanununun öngördüğü modern tapu sicilini kurmaktır. Başka bir ifadeyle kadastro çalışmaları sonucu taşınmaz mallar haritaya bağlanmakta ve malikleri ile diğer hak sahipleri belirlenmektedir.
Kadastro müdürlüklerince; 3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince tesis kadastrosu çalışmaları yapılır. Bu Kanun gereğince, her bir ilçe ve ilin merkez ilçesi “Kadastro Bölgesi”ni; her bir KÖY ya da MAHALLE ise “Kadastro Çalışma Alanı”nı oluşturur.
Tesis kadastrosu Kadastro Çalışma Alanı (köy ya da mahalle) biriminde yapılır.
Yapılan çalışmalar 30 günlük askı ilânına alınarak kesinleştirilir. Böylelikle o birimde kadastro yapılmış olur. Bir başka deyişle, o yerden kadastro geçmiş sayılır.
Kadastro çalışmalarıyla oluşturulan tapu kütükleri, askı ilânından sonra tapu müdürlüğüne devredilir.
Tapu müdürlükleri tarafından yapılan;
– Alım–satım(*), ipotek, bağış, taksim, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi akitli işlemler;
– Mirasın intikali, vasiyetnamenin tenfizi, satış vaadi gibi akitsiz işlemler;
– Ve haciz, iflas gibi işlemler;
Kadastro müdürlükleri tarafından oluşturulup, tapu müdürlüklerine devredilen tapu kütükleri üzerinden yapılır.
B – Tapu – Fen İşlemleri
Kadastro müdürlüklerinin diğer görevi ise tapu–fen taleplerini karşılanmaktır. Kadastrosu kesinleşen yerlerde kadastro müdürlükleri tarafından tapu–fen hizmetleri verilmeye devam edilmektedir.
Tapu–fen işlemleri; kadastro çalışmaları sonucu belirlenen malik veya temsilcilerinin veya yetkili resmi makamın talebiyle, tapu kayıtlarının dayanağı olan teknik belgeler yardımıyla yapılan çalışmalar sonucu oluşan değişiklik ya da düzeltme işlemlerinin paftası ve fen klâsörü ile tapu kütüğüne işlenmesidir.
Tesis kadastrosunun, tapu–fen hizmetlerinin altlığını teşkil ettiği muhakkaktır. Ancak, kadastro görmeyen yerlerde de talep olması halinde taşınmazlar haritaya bağlanarak tapu–fen işlemlerine konu olabilir.
Tapu–fen işlemleri; teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.
Tescili gerekli tapu–fen işlemlerinin tümü, tapu sicilinde akitsiz veya resmi yazı ile yapılan işlemler sınıfına girmektedir.
Tapu–fen işlemlerinin çoğu bu şekilde, hem kadastro ve hem de tapu müdürlüklerini ilgilendirirken, plân örneği, aplikasyon ve parselin yerinde gösterilmesi gibi işlemler tescili gerektirmediği için tapu müdürlüklerini ilgilendirmemektedir.
Ayrıca, “İrtifak Hakkı” bölümünde hem kadastro müdürlüğünü ve hem de tapu müdürlüğünü ilgilendiren çeşidi olan “Geçit Hakkı” bulunurken, yine bir irtifak hakkı çeşidi olan ve teknik yönü olmadığı için kadastro müdürlüğünü ilgilendirmeyip, tapu müdürlüğünde başlayıp yine tapu müdürlüğünde tamamlanan sükna hakkı ve intifa hakkına da, bütünlüğü sağlamak amacıyla kısaca değinilmiştir.
Tapu–fen işlemleri;
- a) Kontrollük işlemler,
- b) Talebe bağlı işlemler,
- c) Kadastro Müdürlüklerince yapılacak diğer işlemler,
olarak üç ana başlığa ayırabiliriz.
Bunlardan;
- a) Kontrollük işlemlerin haritası, serbest harita mühendisleri ya da lisanslı bürolar (LİHKAB) tarafından düzenlenir ve kadastro müdürlüğünce de kontrolü yapılır.
– Ayırma (ifraz) haritaları,
– Yola terk haritaları
– Yoldan ihdas haritaları,
– Sınırlandırma haritaları,
– Köy yerleşim plânları,
– Parselasyon haritaları (imar uygulamaları),
– Kamulaştırma haritaları,
– Orman haritaları,
– Toplulaştırma haritaları,
– Tescile konu diğer harita ve plânlar,
Bu kapsama girer.
- b) Talebe bağlı işlemler, ilgilisinin talebi ile doğrudan kadastro müdürlükleri tarafından karşılanırken bu taleplerin bir kısmı 16.06.2005 tarihli ve 25860 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5368 sayılı LİSANSLI HARİTA KADASTRO MÜHENDİSLERİ VE BÜROLARI HAKKINDA KANUN gereğince kurulan lisanslı bürolara devredilmiştir.
– Plân örneği,
– Aplikasyon,
– Parselin yerinde gösterilmesi,
– Birleştirme (tevhit),
– İrtifak hakkı tesisi veya terkini,
– Ve cins değişikliği,
Bu kapsama girer.
- c) Diğer işlemler; Talebe bağlı olarak ya da kadastro müdürlükleri tarafından resen yapılan işlemler de bulunmaktadır. Örneğin;
– Teknik hataların düzeltilmesi,
– İdari yoldan tescil,
– Mahkeme kararlarının uygulanması,
gibi işlemler bu kapsama girer.
* * *
Kontrollük işlemler ile talebe bağlı işlemlerle ilgili uygulamada izlenecek yol Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan genelgelerle yürütülmektedir. Halen;
► KONTROLLÜK işlemler; 2023/4 nolu genelge ile;
► TALEBE bağlı işlemler ise 2023/5 nolu genelge ile;
Yürütülmektedir.
* * *
Tapu–fen işlemleri için kadastro müdürlükleri tarafından döner sermaye bedeli tahakkuku yapılıp, tahsili sağlanır.
* * *
Tapu Fen İşlemlerinin Genel Seyri
- a) Haritası, serbest harita mühendisleri tarafından yapılan kontrollük işlemlerden, parselasyon, kamulaştırma, orman haritaları ve köy yerleşim vs. gibi özellik arz eden işlemler dışında kalanların genel seyri şu şekildedir;
Örneğin; ayırma (ifraz), yola terk, yoldan ihdas gibi işlemler için talep sahibi tarafından, serbest mühendis bürosu ya da lisanlı bürolardan birine başvurulur. Talep sahibi ile büro arasında bir “iş yapım sözleşmesi” düzenlenir. Bu sözleşme gereğince, büro tarafından teknik belgeler kadastro müdürlüğünden temin edilir. Gerekli teknik çalışmalar yapılır.
Yapılan ifraz işlemin imar mevzuatına uygun olup olmadığı; belediye encümenine (Büyükşehir dışındaki illerde belediye ve mücavir alan dışında ise il özel idaresine) sorulur. İşlem imar mevzuatına uygun bulunursa, sunulan mercii tarafından, işlemin uygunluğuna dair bir karar alınır ve de işlem için düzenlenen harita onaylanır.
Bu onay sonrası; işlemi yapan serbest harita mühendisi (ya da lisanslı büro) tarafından dosya hazırlanır ve işlemin kontrolü için kadastro müdürlüğüne getirilir.
- b) Lisanslı bürolar tarafından yapılan;
– Aplikasyon ile parselin yerinde gösterilmesi işlemleri tescile tabi değildir. Aplikasyon ve parselin yerinde görülmesi talebi olan vatandaş lisanslı büroya başvurur. Büro ile talep sahibi arasında bir sözleşme düzenlenir. Büro temsilcisi bu sözleşme ile kadastro müdürlüğüne başvurup, talebe konu parsel ile ilgili teknik belgeleri temin ederek gerekli aplikasyon işlemini yapar.
– Birleştirme (tevhit), cins değişikliği ve irtifak hakkı işlemleri için talep sahibi; aynı şekilde ilk başvurusunu lisanslı bürolara yapar. Lisanslı büro tarafından gerekli teknik belgeler, kadastro müdürlüğünden temin edilir. Birleştirme ve irtifak hakkı talepleri için değişiklik tasarımı düzenlenir, yapılan işlemin imar mevzuatına uygun olup olmadığı onaylattırılır.
(Bu onay; büyükşehir olmayana illerde; işleme tabi parsel belediye ve mücavir alan içinde ise belediye encümeni, dışında ise il özel idaresi kararıyla yapılır. Büyükşehirlerde ise tümü belediye encümeni kararıyla yapılır.)
İşlem imar mevzuatına uygun bulunursa, belediye encümeni (ya da il özel idaresi) tarafından işlemin uygunluğuna dair bir karar alınır ve de değişiklik tasarımı onaylanır.
Cins değişikliği için ise yeni yapılan yapı için “yapı kullanma izin belgesi” alınır.
Lisanslı büro tarafından gerekli teknik çalışmalar yapılır, tescil bildirimi düzenlenir ve işlemin kontrolü için işlem dosyası kadastro müdürlüğüne getirilir.
- c) Gerek lisanslı bürolar tarafından yapılarak ve gerekse de serbest mühendisler tarafından yapılarak kadastro müdürlüğüne gelmiş olsun, kadastro müdürlüğünce;
İşlemin mahiyetine göre başvurunun, lisanslı büro ya da yüklenici mühendis tarafından yapıldığının görülmesi; kamu kurum ve kuruluşlarına ait işlemlerde ise, ilgili kurumun yazılı talebinin varlığı görülmesi halinde sırasıyla;
– İşlem için döner sermeye tahakkuku yapılıp, tahsil sağlanır.
– “İstem belgesi” düzenlenip, “fen kayıt defterine” kaydedilir.
– Dosyanın büro kontrolü ve gerekli ise arazi kontrolü yapılır.
– İşlemin tescili için tapu müdürlüğüne gönderilir.
– Tescil sonrası; işlem pafta ve klâsörüne işlenir ve kontrol edilir.
- d) Kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrolü tamamlanan işlem dosyaları tescil için tapu müdürlüğüne gönderildiğinde; tapu müdürlüğü tarafından; aynı şekilde talebin ilgilisi tarafından yapıldığının anlaşılması üzerine;
– Döner sermaye tahakkuku yapılıp tahsili sağlanır.
– İşleme dair akitsiz işlemler için istem belgesi düzenlenir.
– Talep yevmiyeye alınır.
– Gerekli kontroller yapılır.
– Ve işlem tescil edilir.
Yapılan ifraz, tevhit ya da cins değişikliği gibi işlemler tapu kütüğüne işlendikten sonra ilgilisine son durumu gösteren “tapu senedi” verilir. Böylelikle talep sahibi açısından işlem sonuçlanmış olur.
Tescil sonrası; işlem dosyasının aslı tapu müdürlüklerinde bırakılırken; diğer nüshaları kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce de işlem pafta ve fen klâsörüne işlenir. Böylece müdürlükler açısından da işlem tamamlanmış olur.
C – Güncelleme Çalışmaları
Kadastro müdürlüklerince yapılan bir diğer çalışma ise kadastro paftalarının güncellenmesidir. Buna göre;
– Teknik sebeplerle yetersiz kalan,
– Uygulama özelliğini yitiren,
– Eksikliği görülen,
– Zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen paftalar güncellenmektedir.
Paftaların Yetersiz Kalması
Kadastro paftalarının güncellenmesinin ana sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz;
– Kadastro çalışmaları ve tapu–fen işlemleri sırasında yapılmış olan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplama gibi hataların varlığı,
– Sürekli ilerleyen teknoloji nedeniyle, daha hassas ölçüm ve harita çizim tekniklerinin gelişmesi,
– Ayrıca, zamanla eskiyen paftalarda silinti, yırtılma ve kopma meydana gelmesi ya da kaybolması,
Gibi nedenlerle, kadastro paftaları istenen ölçüde yararlanılamaz duruma düşebilmektedir. Bu paftalarla, sağlıklı aplikasyon yapılamamakta, özellikle de kamulaştırma işlemleri sırasında, kamulaştırılan sahanın, zemini ile paftasının çakıştırılmasında sıkıntıların yaşanmasına sebep olabilmektedir.
O nedenle de; yukarıda da belirtildiği gibi; teknik nedenlerle yetersiz kalma, uygulama özelliğini kaybetme ve eksikliği görülme sebebiyle zemindeki sınırları gerçeğe uygun olarak göstermeyen paftaların yeni bir çalışma ile güncellenmesi gerekmektedir.
Güncelleme (Yenileme) çalışmaları halen 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince yapılmaktadır.
D – Teknik Sorumluluk
Halen yürürlükle olan;
– Tapu Plânları Tüzüğünün 6’ncı maddesi;
– Tescile Konu Harita Plânlar Yönetmeliğinin 2’nci maddesi;
– Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliğinin (BÖHHBÜY’ün) 4’üncü maddesi;
– ve 2023/4 nolu genelgenin 4’üncü maddesiyle 2023/5 nolu genelgenin 4’üncü maddesi;
Tescile konu haritaların sorumluluğunun bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstlenilmesini öngörmektedir.
Kadastro müdürlüklerince yapılan; ilk tesis kadastrosu, tapu–fen işlemleri ve güncelleme çalışmalarının tümünde de, çalışmaların teknik sorumluluğu bir harita mühendisi (*) tarafından üstlenilir.
* * *
“Tapu – Fen İşlemleri” isimli bu çalışmanın;
=► Birinci bölümünde ; “İlk Tesis Kadastrosu”,
=► İkinci bölümünde ; “Kontrollük İşlemler”,
=► Üçüncü bölümünde ; “Talebe Bağlı İşlemler”
=► Dördüncü bölümünde; “Kadastro Müdürlüğünce Yapılacak Diğer İşlemler”,
=► Beşinci bölümünde ; “Güncelleme”, “Sayısallaştırma” ve “Mera Haritaları”
=► Altıncı bölümünde ; “Sorular ve Cevaplar”
Yer almıştır.
(*) 28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7413 sayılı Kanunun 12’nci maddesiyle; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 61’inci maddesine eklenen 61/A maddesi gereğince SATIŞ işlemleri Noterler tarafından da yapılmaktadır.
(*) Harita mühendisi kapsamına; Harita Mühendisi / Harita ve Kadastro Mühendisi / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi / Geomatik Mühendisi, girmektedir.
* * *