KADASTRO PAFTALARININ YENİLENMESİ - 2020 - (Hüseyin KOÇAK)

3402 sa. KK.mad: 22/a gereğince

KADASTRO PAFTALARININ

YENİLENMESİ

♦♦♦

Tapu – Kadastro Uygulamacıları

Harita ve Kadastro Mühendisleri

Üniversiteler, Avukatlar

İçin Kaynak Kitap

♦♦♦

Güncellenmiş 4.Baskı

Ankara – 2020

(295 sayfa)

♦♦♦

Bilgi İçin Adres

Hüseyin KOÇAK; G.M.K.Bul.No.12, Kat.5, Da.102

06440 - Demirtepe / ANKARA

Tel: 0.532 643 43 70

Mail: "Bu e-Posta adresi istenmeyen posta engelleyicileri tarafından korunuyor. Görüntülemek için JavaScript etkinleştirilmelidir." 

 *   *   *

Ö  n  s  ö  z

Zamanla gelişen teknoloji karşısında, gerek eski kadastro paftaları ve gerekse paftaların altlığı olan orijinal değerleri; yıpranma, yırtılma ya da kaybolma gibi nedenlerle, bugün için artık yararlanılamaz duruma gelebilmektedir.

Bu durumdaki paftaları günün tekniğine uygun hale getirmek için önce 1983 tarihinde 2859 sayılı Yenileme Kanunu yayımlanmasına karşın bu Kanundan istenen randıman alınamamıştır. 2005 yılı içerisinde 5304 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22’nci maddesinde değişiklik yapılmıştır. Yapılan bu değişiklikle birlikte madde 22/a gereğince de kadastro paftalarının güncellenmesine olanak tanınmıştır.

Buna göre; sınırlandırma, ölçü, tersimat ve hesaplamadan kaynaklanan hataları gidermek üzere, teknik sebeplerle yetersiz kalan, uygulama özelliğini kaybeden, eksikliği görülen ve zemindeki sınırları gerçeğe uygun şekilde göstermediği tespit edilen, en az bir ada ya da mevkii biriminde paftalar güncellenebilecektir.

Buna ek olarak 22/a Yönetmeliğinde 2019 yılı içerisinde yapılan değişiklikle 22/a gereğince yapılacak çalışmaların kapsamı genişletilmiştir.

Bu çalışma ile, güncellemeyi gerektiren sebeplerin özellikleri ve güncelleme çalışmalarında nasıl uygulama verileceği konusunda görüş ve önerilere yer verilmiştir.

Yararlı olması dileğiyle, ... 

                            Hüseyin KOÇAK

*   *   *

KADASTRO PAFTALARI VE G Ü N C E L L E M E

A – G i r i ş

Kadastro paftaları, gelişen teknoloji karşısında zamanla teknik ne-denlerle yetersiz kalabilmekte, uygulama özelliğini yitirebilmekte ve de eksik­liği görülebilmektedir.

Ayrıca; kadastro çalışmaları veya değişiklik işlemleri sırasında yapılan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hatalar da aynı şekilde paftaların uygulama özelliğini yitirmesine sebep olabilmektedir.

Diğer taraftan, toprak kayması ya da depremler nedeniyle de tapu plânları ile zemin arasında uyumsuzluklarla karşılaşılabilmektedir.

Bu uyumsuzluk, özellikle aplikasyon işlemleri sırasında, problem olarak karşımıza çıkmaktadır. Aplikasyon yalnızca bir yer gösterme amaçlı olabile­ceği gibi, ifraz, tevhit, yola terk ve cins değişikliği vs. gibi değişiklik işlem­leri sırasında da olabilir.

Özellikle de kamulaştırma işlemleri sırasında bu husus daha bir önem arz etmektedir. Zeminde belirlenen kamulaştırma hattı paftasında gösterilmek istendiğinde; bu hat zeminden farklı parsellere rastlayabilmektedir.

Bu tür problemlerin, hak kaybına neden olacağı muhakkaktır. O nedenle de bu durumdaki paftaların, günün tekniğine uygun hale getirilmesi amacıyla, yenilenmesine ihtiyaç bulunmaktadır.

B – Medeni Kanun ve Plân

4721 sayılı Medeni Kanunun;

1003’üncü maddesi; “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plân esastır” hükmünde;

719’uncu maddesi ise;

“Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.  

Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu be­lirlenen yörelerde uygulanmaz” hükmündedir.

Bu maddeler tapu plânlarının önemini vurgulamak bakımından önemli­dir.

C – Tapu Sicil Tüzüğü ve Plân

Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicillerinin düzenli bir şekilde tutulmasını öngören Tapu Sicil Tüzüğü de plânı ana sicillerden saymıştır.

 “Plân” sözcüğü, kadastro paftalarını ve bu paftaların altlığı olan teknik belgeleri ifade etmektedir. Plân denildiğinde, yalnızca kadastro paftalarının algılanması hatalı sonuçlara varılmasına sebep olabilir. O nedenle de teknik altlık önemlidir.

Ç – Tapu Plânlarının Oluşturulması

Tapu Plânları (Kadastro paftaları), tesis kadastrosuyla oluşturulabileceği gibi, tapu–fen hizmetleri sırasında da oluşturulabilir.

Daha öncesinde bazı mevzuat düzenlemeleriyle plân oluşturma çalış­maları yapılmış olsa da; düzenli plân üretimine, 1934 tarihli 2613 sayılı Kanun ile il ve ilçe belediye sınırları içinde yapılan kadastro çalışmalarıyla başlan­mıştır.

Belediye sınırları dışında kalan kısımlarda düzenli plân üretimine ise, 1950 tarihinde yürürlüğe giren 5602 sayılı Tapulama Kanunu ile başlan-mıştır. Bu Kanunun yerine 1964 tarihinde 509 sayılı Kanun ve daha sonra da 1966 tarihinde 766 sayılı Tapulama Kanunu yürürlüğü konmuştur.  

Halen; tesis kadastrosu (2613 ve 766 sayılı kanunları yürürlükten kaldı­ran) 1987 tarihli olan 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile; tapu–fen hizmetleri ise 2019/13 sayılı genelgeyle yürütülmektedir.

Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümleri ise, hem tesis kadastrosu ve hem de tapu–fen hizmetleri için ge­çerlidir. 2010/11 sayılı genelge ile de;  BÖHHBÜY’ün uygulamasını kolaylaştırmak, kadastral haritaların sayısal olarak üretilmelerini ve kontrollerini bir standarda bağlamak ve uygulama birliğini sağlamak amaçlanmıştır.

D – Güncellemenin Gerekliliği

1 – Paftaların Yetersiz Kalması

Kadastro paftalarının yenilenmesinin ana sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz;

* Kadastro çalışmaları ve tapu–fen işlemleri sırasında yapılmış olan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplama hataları,

* Sürekli ilerleyen teknoloji nedeniyle, daha hassas ölçüm ve harita çizim tekniklerinin gelişmesi,

* Ayrıca, zamanla eskiyen paftalarda silinti, yırtılma, kopma ve kaybolma,

Gibi nedenlerle, kadastro paftaları istenen ölçüde yararlanılamaz duruma düşebilmektedir. Yukarıda da belirtildiği üzere, sağlıklı aplikasyon yapılamamakta, özellikle de kamulaştırma işlem­leri sırasında, kamulaştırılan sahanın, zemini ile paftasının çakıştırılmasında sıkıntıların yaşanmasına sebep olabilmektedir.

2 – 2859 sayılı Kanun ve Yenileme

3402 sayılı Kadastro Kanununun 22’nci maddesi; kadastrosu yapılmış bir yerde ikinci bir kez kadastro yapılmasını yasaklamıştır.

 Eski paftaların ikinci bir kadastro ile yenilenmesi mümkün olmadığın­dan, bu paftaların yenilenmesine olanak tanıyacak bir mevzuat düzenleme­sine ihtiyaç duyulmuş ve bu amaçla, önce 16.01.1958 tarihli ve 37–1/90 sayılı genelge yayımlanmıştır.

Bu genelge ile, ölçeği yetersiz kalan paftaların yenilenmesi amaçlanmıştı.

Paftaların yenilenmesi 23.06.1983 tarih 2859 sayılı “Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun” ile de yasal dayanağa kavuşturulmuştur.

2859 sayılı Kanun ile; teknik nedenlerle yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden veya eksikliği görülen en az bir mevki veya ada biriminde zemindeki sınırları gerçeğe uygun şekilde göstermediği tespit edilen tapulama ve kadastro paftalarının yenilenmesi amaçlanmıştır. 

Bu Kanun gereğince çıkartılan Yenileme Yönetmeliğinin 13’üncü maddesi; mülkiyet ve mülkiyetle il­gili haklar ile parselasyon, arazi toplulaştırması, ıslah imar, sulama alanla­rında arsa ve arazi düzenlemesi ve köy yerleşim haritalarını kapsam dışı bırakmıştır.

Ancak, deprem bölgesinde 590 sayılı KHK kapsamında yapılacak yenileme çalışmaları mülkiyet ve mülkiyetle ilgili haklar hariç tutulmuştur.

3 – Deprem Bölgesi ve MERLİS Projesi

17.08.1999 tarihinde Marmara Bölgesinde meydana gelen deprem, ye­nileme çalışmalarına yeni bir boyut getirmiştir.

Bilindiği üzere bu deprem, Marmara Bölgesi ve çevresinde, özellikle de Kocaeli, Yalova ve Sakarya İllerinde büyük zararlara neden olmuştur.

Marmara depremiyle ilgili olarak Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti tara­fından, bölgedeki yaşam koşullarının iyileştirilmesi, ekonomik gelişimi ve desteklenmesi, deprem risk yönetimi ve deprem zararlarının azaltılması, kurumsal bir çerçevenin geliştirilmesi için acil yeniden yapılandırma çalışma programını tanımlamıştır.

Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma (MEER) Projesinin alt bileşenlerinden biri “A4 – Kadastro Yenilemesi ve Arazi Yönetimi”dir.

Bu alt bileşenin temel hedefi Marmara Deprem Bölgesinin yeniden ya­pılandırılması ve gelişimi için bir araç olarak arazi bilgi sisteminin kurulma­sıdır. (Marmara Deprem Bölgesi Arazi Bilgi Sistemi–MERLİS)

Marmara Depremi ile yer kabuğu hareketleri meydana gelmiştir. Böyle­sine büyük yer kabuğu hareketlerinin doğal sonucu olarak mülkiyete konu olan kadastral haritalar ile zemin durumu arasında uyumsuzluklar meydana geldiğinden tapu ve kadastro bilgi ve belgelerinin iyileştirilmesi gerekliliği doğmuştur.

Bu amaçla 590 sayılı “Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesine Dair Kanun Hükmünde Kararname” çıkartılmıştır.

590 sayılı KHK gereğince yapılacak çalışmalar; İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Yalova, Bolu, Düzce, Bursa, Eskişehir il ve ilçelerinde depremden etkilenen sahalardaki paftaların yenilenmesini kapsamaktadır.

4 – 3402 sayılı Kanun Madde 41

3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesinde 5304 sayılı Kanun ile değişiklik yapılmıştır. (*)

Değişiklik sonucu maddenin son hali şu şekildedir;

MADDE 41 – Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hatalar, ilgilisinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re'sen düzeltilir. Düzeltme taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan 30 gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.    

Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırı içinde kalanların re'sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.

Bu düzenlemeye göre; 41 gereğince idari yoldan düzeltilebilecek hataları şu şekilde sıralayabiliriz;

– Düzeltmeye tabi hata, kadastro çalışmaları ya da değişiklik (tapu–fen) işlemleri sırasında yapılmış olmalıdır,

– Geometrik durumu kesinleşmiş olmalıdır,

– Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan teknik hatalar olmalıdır.

– Ayrıca, yapıldığı tarihteki tecviz dahilinde kalan hatalardır.

5 – 3402 sayılı Kanunun 22’nci Maddesi ve Güncelleme

Gerek 2859 sayılı Kanun ve gerekse 3402 sayılı Kanunun 41’inci maddesi halen yürürlükte olmasına rağmen, geçen yıllar itibariyle istenen randımanın alınamamış olması sebebiyle yeni bir yasal düzenlemeye gerek duyulmuştur.

Bilindiği üzere 22 Şubat 2005 tarihinde kabul edilen 5304 sayılı Kanun ile, 3402 sayılı Kadastro Kanununun bazı maddelerinde değişiklik yapılmıştır. Değişiklik yapılan maddelerden biri de 22’nci maddedir.

Değişiklik ile birlikte 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22’nci maddesi (a) bendi gereğince de kadastro paftaları yenilenebilecektir.

Buna göre 22/a gereğince;

Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamadan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritaları tekrar düzenlenerek tapu sicilinde gerekli düzeltmeler,

Yapılabilecektir.

E – Güncelleme Mevzuatı

Güncelleme çalışmalarıyla ilgili son düzenleme 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesidir. Ancak yukarıda da belirtildiği üzere yine kadastro paftalarının yenilenmesini öngören 2859 sayılı Yenileme Kanunu da halen yürürlüktedir.

Yenileme mevzuatı toplu olarak şu şekildedir;

* 3402 sayılı Kadastro Kanunu (Madde:22/a)

* 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkındaki Kanun,

* 590 sayılı KHK,

* Kadastro Güncelleme Yönetmeliği (3402 sayılı Kanunun 22/a Maddesi gereğince yapılacak çalışmalar ile ilgilidir.)  (*)

* Tapulama ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliği, (2859 sayılı Kanunla ilgilidir.)

* 2859 sayılı Kanuna 590 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile Eklenen Ek 1’inci ve 2’nci Maddelerin Uygulamasına Dair Yönetmelik,    

* Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY),

* 3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince çıkartılan Yönetmelikler,

* Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; Fen Dairesi Başkanlığı çıkışlı;  2010/11 sayılı genelge ve Kadastro Dairesi Başkanlığı çıkışlı 2018/13 sayılı genelge.

F – Madde 22/a’nın Getirdiği Yenilikler

Madde 22/a gereğince yapılacak çalışmalar bazı formaliteler hariç öz itibariyle 2859 sayılı Kanun gereğince yapılacak çalışmalarla aynı amacı gütmektedir.

22/a ile getirilen bazı yenilikleri şu şekilde sıralayabiliriz;

1 – 2859 sayılı Kanun gereğince yapılan çalışmalar için Bakan oluru gerekirken, 22/a uygulamalarında, uygulama raporunun Genel Müdürlük tarafından onaylanmasıyla çalışmalara başlanabilecektir.

2 – Madde 22/a paftaların yenilenmesini gerekli kılan sebepleri daha genişletip, tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim, hesaplama gibi teknik hataları kapsamına almıştır.

3  – Kadastro çalışmaları sırasında, değişebilir sınırlı tapu kaydı uygulanarak tespit görmüş taşınmazlar varsa 22/a çalışmalarında; bu taşınmazlarda tersimat hatası varsa olması gereken duruma göre, yoksa mevcut duruma göre yüzölçümleri hesaplanabilecektir.

4 – 2859 sayılı Kanun gereğince yapılan çalışmalarında sonradan oluşan yollar kesik çizgilerle kroki ve haritada gösterilmekle yetinilirken; 22/a uygulamalarında parseller üzerinde sonradan oluşan yolların ilgilisinin rızası olması halinde fiili durum hukukileştirilebilmektedir.

5 – 22/a Yönetmeliğinde 25.10.2018 tarihli ve (30576) sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklik ile de kapsamı genişletilmiştir.

Buna göre 22/a gereğince yapılacak çalışmalarda; 3402 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesine göre sayısallaştırma çalışmaları yapılacak köy ve mahalle birimleri ile yine aynı Kanunun geçici 8’inci maddesi kapsamında yapılacak çalışmalar da kapsam içine alınmıştır.

BU çalışmada; gerek kadastro müdürlüğünce ve gerekse ihale yoluyla, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince yapılacak çalışmalarda izlenecek yol ele alınacaktır…  2859 sayılı Kanun ile de bağlantı kurularak 2859 sayılı Kanun gereğince yapılacak çalışmalar için de geçerli olması sağlanacaktır.

22/a ve 2859 sayılı Kanun Hakkında Değerlendirme

Bu çalışmada; 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince yapılacak güncelleme çalışmalarına yer verilecektir.

Madde 22/a ve Yönetmeliği; 2859 sayılı Yenileme Kanunu ve Yönetmeliğine göre, formalitesi daha az kapsamı daha geniş ve yeni açılımlara olanak tanımaktadır.

Ancak burada esas olan şey; elde mevcut olan eski paftalardan hareketle yeni paftaların oluşturulmasıdır. Her iki düzenlemede de hedef ve yapılacak çalışmanın özü aynıdır.

2859 sayılı Yenileme Kanunundan istenen randıman neden alınamadığı konusunda teşhis doğru konulamaz ise 22/a gereğince yapılacak çalışmalardan da istenen randıman alınamayacaktır. İstenen randımanın alınabilmesi için güncelleme çalışmalarında görev yapacak teknik elemanların bazı özelliklere sahip olması gerekir.

Yenileme çalışmalarında görev yapacak teknik elemanın belli bir tecrübe ve birikime sahip olması ve eski paftalar ile zemin arasında kurulacak bağlantılarla ilgili karşılaşacağı her duruma göre inisiyatifini kullanabilecek kapasiteye sahip olması gerekir.

Bunun için de yenileme çalışmalarında görev yapacak kadastro elemanlarının mutlak surette eğitime tabi tutulması gerekir.

İhale suretiyle yapılacak çalışmalarda da;

Yüklenici müteahhit ve elemanlarının da aynı şekilde eğitime alınması ya da eski paftalara göre zeminde parsel sınırlarının belirlenmesi inisiyatifi, kadastro elemanlarında olmalı, yüklenici ise belirlenen sınırların ölçümü ile görevli olmalıdır.

*   *   *

NOT:  22/a Yönetmeliğinde 2018 yılı içerisinde değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikle Yönetmeliğin ismi “KADASTRO GÜNCELLEME YÖNETMELİĞİ” olurken Yönetmelik kapsamı da genişletilerek; 22/a’nın yanı sıra madde Ek.1 ve Geçici Madde.8 gereğince yapılacak çalışmalar da kapsama alınmış, ayrıca 22/a gereğince yapılacak çalışmaların kapsamı da genişletilmiştir.

Bu çalışmanın amacı 22/a uygulamasıdır. Ek.1 ve Geçici 8’inci maddenin ayrıntılarına girilmeyecektir.

*   *   *