22/a hakkında

Sayın: Hüseyin KOÇAK
Başmüfettiş


Sayın Üstadım, ben Yozgat Kadastro Müdürlüğünde Kontrol Mühendisi olarak görev yapmaktayım. Şu anda ise Yozgat İli 3.Grup 22/a Uygulama işi kapsamında toplam 26 birimde yapılan çalışmalarda sorumlu Kontrol Mühendisi olarak görev yapmaktayım.
Daha önce Müdürlüğümüzde yapılan teftiş sonucunda düzenlenen 04.10.2013 tarih ve 92 sayılı cevaplı teftiş raporunun 7.maddesinde;
Madde 7: Çakmak beldesi biriminde ve Bektaşlı /Başağa biriminde kadastro(tapulama) tutanaklarının çıkarılmadığı görülmüştür.
22/a Uygulama Yönetmeliğinin 20.maddesi ve Merkez İnceleme Kurulunun 08.12.2009 tarih ve 200 nolu kararı gereğince, 22/a uygulamalarında özellik arz eden kadastro sırasında ‘’ tapu kaydı uygulaması ile miktara bağlı kalınarak veya kazanım tarihindeki azami zilyetlik miktarı aşıldığı için miktar üzerinden edinilen taşınmazların belirlenmesi ve senetsizden adına tespit yapılan kişilerin verilmesi gereken azami miktarın 22/a uygulaması ile beraber aşılıp aşılmadığının ‘’ kontrolü için hazırlık çalışmalarında kadastro ve tapulama tutanakları çıkarılmalıdır.
Buna göre; çalışmalarda tutanaklardan tapu kaydı uygulaması ile miktara bağlı kalınarak veya kazanım tarihindeki azami zilyetlik miktarı aşıldığı için miktar üzerinden edinilen taşınmazlar belirlenmeli, ayrıca senetsizden edinilen taşınmaz ya da taşınmazların 22/a uygulaması ile beraber o tarihteki kanuna göre verilmesi gereken azami miktarı aşıp aşmadığına bakılmalıdır.( Senetsiz tespitler incelenirken kadastro tespit tarihindeki hukuksal durum göz önünde bulundurulmalı ve o zamanki parsel başı ve/veya toplamda verilebilecek azami miktarlar esas alınmalıdır.)
Bu tespitlerden sonra uygulamaya 22/a Uygulama Yönetmeliğinin 20.maddesi ve Merkez İnceleme Kurulunun 08.12.2009 tarih ve 200 nolu kararı gereğince yön verilmesi gerekmektedir.
Denilmektedir.
Anılan merkez inceleme kurulu kararında gerek zilyetlik esasına göre tespit gören taşınmazlar gerekse kayıt miktarına göre yapılan tespitlerde miktar fazlalıklarının maliye kuruluşuna bilgi verileceği ve a bendinde kadastro sonrası kesinleşen orman ve mera sınırındaki parsellerde bu sınıra uyularak miktar fazlası için maliye kuruluşuna bilgi verilmesi, b bendinde ise orman veya mera sınırı kesinleşmemiş ise yönetmeliğin 3/d maddesi gereğince miktara uyularak orman, mera veya hazine vb parsellerine dahil edilir.
Ayrıca kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit gören taşınmazların gayri sabit sınırlı olmasa bile sabit sınırlı taşınmazlarda miktar fazlası için maliye kuruluşuna bilgi verilir.
Denilmektedir.
Yukarıdaki hükümler incelendiğinde biz uygulayıcılar aşağıdaki hususlarda uygulamada sıkıntılar yaşanmaktadır. Şöyle ki;
1- Kadastro tutanaklarının örneklerinin çıkarılması hem tapu müdürlükleri hem de çıkarması gereken personel acısından sıkıntılar yaratmakta ve evrakların kaybolma ya da tahrip olma durumlarına sebep olabilmektedir. Süreli işlerde zaman ve emek kaybı ve büyük angaryalar oluşturmaktadır.
2- Gerek zilyetlik yoluyla gerekse kayıt miktarına göre yapılan tespitlerde ve sabit veya genişletilmeye elverişli sınırı bulunan taşınmazların miktar fazlalıklarının maliye kuruluşuna bildirilmesi hususunda kadastro esnasında yapılan yüzölçüm hesaplama hatalarının yada o günkü hesaplama teknolojileri ile şimdiki hesaplama teknolojilerinden kaynaklanan farkların vatandaşa dezavantaj olarak yansıması ve maliye kuruluşu ve vatandaş arasında oluşacak olası fazlalık kısımlara dava açılması ve hukuki gereksiz sonuçlarının kurumumuza yansıması ve mağduriyetlerin artması sonucunu doğuracağından ve işlerin ihaleli ve süreli olmasından kaynaklanan ekstra zaman ve emek kaybı oluşturacaktır.
3- Anılan kurul kararının b bendinde ki hususun örneklendirilmesi gerekirse; mera orman veya hazine vb. gayri sabit sınırlı parsellere komşu olan şahıs parsellerinde sınır tipinin geçerli olarak belirlenmesine rağmen, gerek bilirkişi beyanı gerek teknik belge ve kadastro paftaları zemine aykırılık arz etmediği halde hesaplama tekniğinden kaynaklanan miktar artışlarının geçerli sınırın bozularak değişebilir sınır tipine dönüştürülmesi sonucu miktar ayarlaması yapılmasının 22/a ruhuna aykırılık oluşturduğu ve vatandaşında bu konuda gereksiz yere mağdur olacağı ve kullanmakta olduğu sınırının bozularak zarara uğrayacağı düşünülmektedir. Geçmişte bu konuların dava konu edilmesi durumunda mahkemelerin paftayı esas alarak geçerli sınır yönünde kararlar verdikleri de bilinmektedir.
4- Ayrıca yukarıda bahsedilen teftiş raporunda tapu kaydı uygulaması ile miktara bağlı kalınarak veya kazanım tarihindeki azami zilyetlik miktarı aşıldığı için miktar üzerinden edinilen taşınmazların belirlenmesi ve senetsizden adına tespit yapılan kişilerin verilmesi gereken azami miktarın 22/a uygulaması ile beraber aşılıp aşılmadığının kontrolünün sağlanabilmesi için, bulunabilmesi halinde senetsiz defterlerinden yapılması durumunda bile o tarihte adına tespit yapılan kişinin zilyetlikle edinim parsellerinin intikal, satış vb. işlemlerle el değiştirmiş olabileceği veya ifraz ve tevhit sonucunda farklı parsellere ayrılmış olabileceği ve yine hesaplama tekniğindeki farklılıklar nedeniyle oluşan miktar fazlalıklarının listelenerek maliye kuruluşuna gönderilmesi ve maliyenin de farklı yorumlamalar ile binlerce parsele muhtemelen dava açması durumunda, önlemez ve izah edilemez vatandaş mağduriyeti oluşturacağı düşünülmektedir.
5- Kaldı ki tüm bu uygulamalar sonucunda şahısların taşınmazlarının yüzölçümlerinde azalmalar da olmakta ve bu durumu izah etmekte bile büyük güçlükler yaşamaktayız.


Arz ederim.
Yasin KAYA
Kontrol Mühendisi

* 22/A UYGULAMALARINDA MİKTAR FAZLALIKLARI (Sn. "yasinkaya" dikkatine)

Sorunuz çok uzun ve konu da karmaşık hepsini bir arada cevaplamak mümkün olamıyor. Ama parça parça cevaplamaya çalışılacak olursa;

1) Bilindiği üzere 22/a; 3402 sayılı Kadastro Kanununun maddesidir. Ve çalışmalar da 3402 sayılı Kanun gereğince yapılmaktadır. Çalışmalar başlamadan önce tapu kayıtlarının da elde bulunması gerektiği Kanunun 5/1'inci maddesinde yer almaktadır. Ayrıca, 22/a Yönetmeliğinin 8'inci maddesi de, çalışmalara başlamadan önce tapu kayıtlarının çıkarılmasını öngörmektedir... Hal böyle iken Müfettiş tenkidine söylenecek söz kalmamaktadır...

Ancak, siz de endişelerinizde haksız sayılmazsınız. Özellikle süreli işlerde uygulamacıların, tapu kaydı çıkarma, yükleniciyle diyalogları yoluna koyma, parsellere son şeklini verme, kontrolünü yapma gibi işler için ne yazık ki yeterli süre verilmemektedir... Bu zorluklarla ilgili resmi bildirimler bir tarafa bu Sitenin FORUM kısmında görüş yazısı olarak ve de makale olarak dile getirmeye çalışıp, her bir ihale paketinde daha az birim ve gerek yüklenici ve gerekse kontrolle görevli personelin yetişebileceği kadar süre tanınması önerilerinde bulunulmaktadır...

Sonuç olarak, birinci sorunuzdaki yakınmanın muhatabı Müfettiş tenkidi değil, mevzuat ve Genel Müdürlüktür. Özellikle Genel Müdürlük boyutuyla ilgili kısımlar için sesinize kulak vermeleri gerekir diye düşünüyorum. ...

2) İkinci sorunuzda bahsi geçen konu; uygulama çalışmaları sırasında, sınırları tapuda kayıtlı yüzölçüm esasına göre oluşturulacak parsellerle ilgili düzenleme 22/a Yönetmeliğinin 20'nci maddesinde yer almaktadır. Bu maddenin 4'üncü fıkrası tersimat ve hesap kontrolüne yer verirken 5'inci fıkrada yapılacak işlem yer almaktadır.

Sorunuzda, Merkez İnceleme Kurulunun kararından bahsederken şu şekilde bir ifadeye yer vermişsiniz; "... Ayrıca, kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına göre tespit gören taşınmazların gayri sabit sınırlı olmasa bile sabit sınırlı taşınmazlarda miktar fazlası için maliye kuruluşuna bilgi verilir. denmektedir." Bu ifadeden; "sınırları sabit de olsa, yeni oluşturduğumuz parselin yüzölçümü artıyorsa her durumda maliye kuruluşuna bildirmemiz isteniyor." anlamını çıkarmayın.

Siz hangi paftaları yeniliyorsunuz? ... Tabi ki; teknik nedenlerle yetersiz kalan, uygulama özelliğini kaybeden ve eksikliği görülen paftaları... Çalışmalar sonrasında yeni oluşturulan parsellerin yüzölçümü tapuda kayıtlı daha önceki yüzölçümü ile birebir aynı olmasını kimse bekleyemez. Öyle olsa idi o paftayı zaten yenilemek gereğini duymazdınız. Yenileme sonrası oluşacak parsellerin hemen hemen tümünün yüzölçümü tapuda kayıtlı yüzölçümünden farklı çıkacaktır. Bu esnada bazılarının yüzölçümünde artış olurken bazılarınınkinde de eksilme olacaktır... Tapudaki yüzölçümden daha fazlasını veremeyiz, öyleyse yüzölçümünde artış olan bütün parselleri maliye kuruluşuna bildirelim mantığı ile hareket edecek olursanız; o zaman, tapudaki yüzölçümünden daha az bulunan yüzölçümü niye tamamlamıyorsunuz sorusu sorulduğunda cevap veremezsiniz...

O nedenle de sakın öyle bir şey yapmayın. Hatalı bir davranış olacağı gibi komik durumlara da sebep olabilirsiniz. Şöyle ki; Örneğin kadastro çalışmaları sırasında tapu kaydına dayalı olarak oluşturulmuş sabit sınırlı bir parselin yenileme sonrasındaki yüzölçümü, önceki tescilli yüzölçümünden 1 m2 fazla çıktı, biz bunu maliye kuruluşuna bildirmek zorundayız deyip bildirdiniz. Maliye kuruluşu da 1 m2 için uğraşmaya değmez boşver diyemez, kendini yargı yoluna gitmek sorumluluğu altında hisseder. Dava açtığında; 1 m2 için yapılacak masraf ne kadar olur bilemiyoruz ama herhalde 1 m2'nin bedelinden daha fazla olacaktır. Şimdi siz maliye kuruluşuna bildirim yapmakla Hazinenin hakkının korumuş mu oldunuz? (O parselde hazinenin hakkı yok zaten)... Ayrıca, kaç tane 1 m2'ler için mahkemenin işini de artırmış oldunuz? Yani sonuçta hiç gerek yokken iş çıkarmış ve gülünç duruma düşmüş olursunuz. ... EVET örnek abartılı bir örnekti, içine ajitasyon da katıldı ama durum budur.

Tapu sicilleri Devlet güvencesi altında tutulmaktadır. Devlet'in, taşınmazları, yüzölçüm ile değil sınırlarla güvence altına aldığına dair çok sayıda Yargıtay kararları bulunmaktadır. (Örnek: YARGITAY: 4.HD.20.12.2010 tarih, E.2010/1168, K.2010/13277 sayılı kararı.)

Gerek Yönetmeliğin 8'inci maddesinde ve gerekse Merkez İnceleme Kurulunun kararından şunu anlamak gerekir:

a) Söz konusu parsel, ilk tesis kadastrosu öncesinde ya da sonrasında Maliye Hazinesinden miktar üzerinden satın alarak sahip olmuşsa, bu durumdaki parselin yüzölçümü de tescilli yüzölçümden fazla çıkmışsa o zaman sonuçtan maliye kuruluşunu haberdar etmek gerekir. Bu durumda olan parsel de, ya vardır ya da yoktur. Olsa bile çok azdır. Ama bunu bilebilmek için de 1'inci sorunuzdaki tapu kayıtlarına bakmanız gerekir.

b) Zilyetlikten tespit görmüş sabit sınırlı parselin yeni yüzölçümü tescilli yüzölçümünden fazla çıktığı her durumda maliye kuruluşuna bildirmek gibi bir zorunluluk da bulunmamaktadır. Eğer o kişi o birimde toplamda, Kadastro Kanununun 14'üncü maddesinde belirlenen yüzölçüm miktarını aşıyorsa, bahse konu parselin sınırları sabit olsa bile maliye kuruluşuna bildirilmesi gerekir. Ama toplamda 14'üncü maddedeki kıstasları aşmıyorsa, maliye kuruluşuna bildirmeye gerek yoktur.

(a) ve (b) başlıklarında yazdıklarımı benim değerlendirmem olarak düşünmeyin. Yönetmelik ve Merkez İnceleme Kurulunun kararı bunu öngörüyor. Ben bunu yazarken Yargıtay kararlarına da atıf yaptım. Aslında bunun böyle olduğunu anlamak için Yargıtay kararlarından alınacak desteğe dahi gerek yoktur.

2'nci sorunuzdaki konuda bu şekilde uygulama verilmesi gerekir. .... diğer sorularınız için ayrıca görüş yazılacaktır. ... Hüseyin KOÇAK

* 22/A UYGULAMALARINDA MİKTAR FAZLALIKLARI - 2 (Sn. "yasinkaya" dikkatine)

İlk katılımda (1) ve (2)'nci sorunuza cevap yazılmaya çalışılmıştır. Bu katılımda ise 3'üncü sorunuza cevap yazılacaktır.

3) İlk kadastro çalışmaları sırasında tapu kaydı uygulanıyorsa ve bu kaydın hudutlarından biri orman ya da mera okuyorsa ve orman kadastrosu ya da mera çalışmaları yapılmamış ise bu sınırlar gayri sabit sayılmakta idi. Yani Uygulanan tapu kaydının gösterdiği miktar kadar o parsel malikine verilirken miktar fazlası kesilerek orman ya da meraya katılmakta idi. Aynı kural, hududu Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerleri okuması halinde de geçerlidir.

a) Biliyorsunuz, 2005 yılında 5304 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun bazı maddelerinde değişiklik yapılmıştır. Değişiklik yapılan maddelerden bir de 4'üncü maddedir. Değişiklik ne getirdi? Kadastro çalışması yapılan birimde eğer orman da varsa, bir adet orman mühendisi ve bir adet de ziraat mühendisi eşliğinde öncelikle orman sınırları belirlenmekte ve öncelikle (özellikle) orman sınırları kısmı askı ilânı ile kesinleştirilmektedir.

Neden tüm çalışmaların tamamlanması beklenmeden öncelikle orman sınırlarının kesinleşmesi sağlanmaktadır? ÇÜNKÜ; henüz kadastrosu yapılmamış orman sınırı gayrisabit sayılırken, kadastrosu kesinleşmiş orman sınırı artık sabit sınır sayılacak ve de hududu orman okuyan tapu kaydı uygulanırken artık miktar fazlasının kesilmesine gerek kalmayacaktır. Uygulanan kayıttaki miktar ne olursa olsun, (hududu orman okuyan) o tapu kaydı uygulanarak kesinleşen orman sınırına kadar o parsel içine alınabilecektir. Yani artık miktar değil hudut önemlidir. Hudut da sabit, değişmez sınır durumuna geldiği için artık hududu orman okuyan kayda dayanılarak, tapu kaydında yazan miktardan daha fazla miktarda yerin verilmesi mümkün olabilecektir. (Mutlaka daha fazla miktar olmayabilir. Sabitlenen orman sınırına kadar olan yer uygulanan kayıttaki miktardan daha az geliyorsa o verilmek durumundadır.

b) Mera konusu, 1998 tarihli olan 4342 sayılı Mera Kanunundan sonraki aşamalarda düzenlene protokoller ve genelgeler gereğince; tesis kadastrosu çalışmalarına başlamadan önce yapılan bildirim üzerine mera komisyonu tarafından çalışma yapılarak haritası düzenlenmişse ya da daha önce çalışmaları yapılarak kamu orta malı siciline kaydedilmişse aynı şekilde sınırı mera okuyan parsellerde de miktar fazlasının kesimine gerek kalmayacaktır.

c) Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler söz konusu olduğunda miktar fazlasının kesimi zorunludur.

22/a çalışmaları sırasında hududu orman, mera ya da Devletin hüküm ve tasarrufa altında okuyan parsellerin durumuna bakılacak olursa; Merkez İnceleme Kurulunun kararının "a bendinde kadastro sonrası kesinleşen orman ve mera sınırlarındaki parsellerde bu sınıra uyularak miktar fazlası için maliye kuruluşuna bilgi verilmesi..." ifadesinin bulunduğundan bahsediyorsunuz. Bu bildirim niçin yapılacak? Miktardaki fazlalık için maliye hazinesinin hak sahibi olmasının nedeni ne gösterilecek? ... Kadastro çalışmaları yapılırken, (bu çalışma 2005 yılından önce yapılmış olmalı ve de henüz orman kadastrosu kesinleşmemiş olduğu için "ORMAN" olduğu gerekçesiyle miktar fazlası kesilmiş. Yani fazlalık olan ormandır.... Ama daha sonra Orman İdaresi tarafından yapılan çalışma ile orman sınırları kesinleştirilerek sabitlenmiş... 22/a çalışmaları sırasında siz, ormana sınır parselde yüzölçüm fazlalığının "ORMAN" olduğu gerekçesiyle maliye kuruluşuna bilgi vereceksiniz, halbuki Orman İdaresi orada yapmış olduğu çalışmalarla orman sınırını kesinleştirip sabitlemiştir. Öyleyse onun dışındaki yer.orman değildir. Orman kadastrosunun kesinleşmesiyle birlikte de orman sınırı artık gayrisabit bir sınır değil sabit bir sınırdır ve de ormana sınır 22/a parselinde hazinenin herhangi bir hakkı da bulunmamaktadır. (Bu anlatımın aynısı, kadastro sonrasında haritası yapılıp kesinleştirilen meralar için de geçerlidir.)

Her yüzölçüm artışı için maliye hazinesine birdirim yapmaya kalkarsanız ilk katılımda 1 m2 fazlalık için örneklendirildiği üzere gereksiz işlem yapmış olursunuz ve daha önemlisi, orman sınırları kesinleştiği halde, ola ki biz çalışmalarımız sırasında ormana girmiş olabiliriz öz güvensizliği göstermiş olursunuz... Merkez İnceleme Kurulunun kararı bunu öngörüyorsa, bu hatalı bir öngörüdür, değiştirilmesi gerekir.

d) Kadastro çalışmaları sırasında hududu "ORMAN" ya da "MERA" okuduğu için miktar fazlası kesilerek parsel oluşturulmuş, bugün 22/a çalışmaları sırasında halen orman kadastrosu ya da mera çalışmaları yapılmamışsa, ya da bu sınır Devletin hüküm ve tasarrufu altında ise o zaman 22/a parselinde miktara itibar edilmesi konusunun mantığı olabilir. Olması gereken doğru uygulama odur.

Ama onda bile çok katı davranılmayıp, yer yer esneklik gösterilebilecek durumlar olabilir. Örneğin fazlalık 1 m2 ya da tecviz içinde kalan bir değerse ve zeminde orman sınırları (özellik İç Anadolu Bölgesinde yer yer tel örgü ya da basit duvar şeklinde) sabit tesislerle belirlenmişse; bu durumda fazlalık kesilmeli midir? ... Hüseyin KOÇAK

* 22/A UYGULAMALARINDA MİKTAR FAZLALIKLARI - 3 (Sn. "yasinkaya" dikkatine)

4) Yukarıda iki ayrı katılım ile hangi konularda miktara itibar edilmesi gerektiği, hangi konularda kesinti yapmaya ya da maliye kuruluşuna bildirim yapmaya gerek olmadığı durumları yazdı.

Yukarıda belirtimlerinde; miktara itibar edilmesi gerektiği için kesinti yapılması ya da miktar fazlası için maliye kuruluşuna bildirim yapılması gerektiğinde bunların yapılması gerekir. O parselin intikali ya da satışı bu işleme engel değildir. Özellikle satış halinde taraflar kendi aralarında haklarını arama keyfiyetleri bulunmaktadır...

Ama şu konuda da haklısınız; senetsizden yapılan tespitler intikal nedeniyle ya da yola terk-ifraz nedeniyle parçalanmış olabilir, parçalananlar satışa konu olabilir. Bu durumda, kadastro sırasında senetsizden verilmesi gerekeni aşmış mı, aşmamı mı nasıl tespit edeceksiniz? ... Bu tür durumlarla karşılaşıldığında, fazlalığın tespiti de imkânsız hale gelir. Yapılabilecek şey; senetsizden tespit edilen parçalanmamış, parçalansa bile ilk bütün hali ile bağlantı kurulmasının çok kolay olduğu durumlarda miktar fazlalığı kesilebilir. Aksi halde dediğim gibi miktar fazlasının hesabının karışık olduğu durumlar için uğraşmaya değmez sonucuna ulaşılmaktadır.

Sn. "yasinkaya"; sorularınıza cevap yazmaya çalıştım. Sorunuz çok uzun ve maddelerin birbirine girift olması nedeniyle cevap verilmemiş konu kalıp kalmadığını tespit edemiyorum. Varsa, kısa ve öz olarak yazabilirsiniz. ... Hüseyin KOÇAK