PARSELASYONA TABİ PARSELDE YÜZÖLÇÜM HATASI

 A – Parselasyona Tabi Parselde Hata ve Düzeltme

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin uygulamasıyla oluşan parsel­lerde yapılan teknik hataların idari yoldan düzeltilmesinde de tereddütler bulunmakta idi;

Birincisi, bu parsellerin kadastro sonrasında oluşması nedeniyle 41 uy­gulanıp, uygulanmayacağı,

İkincisi ise 18’inci madde uygulamasını belediyeler ya da il özel idareler yetkili olduğu için, yapılan hataların da yine bu kurumlar tarafından telafi edilip edilmeyeceği idi.

İkinci sorun daha ön plâna geçmekte idi ve Genel Müdürlük talimatları da; uygulamayı yapan kurumun ada bazında tadilat yapması gerektiği yo­lunda idi.

Bu sorunlardan birincisi; 5304 sayılı Kanunla 41’inci maddede yapılan değişiklikle giderilmiştir. İkinci sorun ise tam olarak açıklığa kavu­şa­mamıştır. 

* İmar parsellerinde yapılacak düzeltmeler üç ayrı başlık halinde ele alı­narak inceleme konusu edilecektir.

Birincisi; imar planı uygulamasına tabi tutulan sahada bulunan kadastro parsellerinde tespit edilen hatanın düzeltilmesi,

İkincisi; kısmen imar uygulamasına tabi parsellerde hata tespiti halinde, bunun düzeltilmesi,

Üçüncüsü ise; imar çalışmalarıyla oluşmuş parsellerde yapılacak hatala­rın düzeltilmesidir.

B – İmar Uygulamasına Tabi Kadastro Parsellerinde Hata

1 – İmar planı uygulamasına tabi kadastro parsellerinde hata tespit edilmesi halinde yapılması gereken şey, bu hatanın düzeltilmesi ve parsellerin, uygulamaya doğru yüzölçüm değerleriyle alınmasıdır.

(Tescilli yüzölçüm değeriyle yeni bulunan değer arasındaki fark tecviz içerisinde kalıyorsa ya da tecvizi aşsa bile fark bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta değilse düzeltme yapmaya gerek yoktur. Zira kontrol evraklar üzerinden yapılmaktadır ve de bulunan yeni değer mutlak doğru değer kabul edilmemelidir. Ancak iki değer arasındaki fark tecvizi aşıyorsa o zaman mutlaka düzeltme yapılmalıdır.)

2 – Yapılan kontrol sonucu tescilli yüzölçüm ile kontrol amaçlı yapılan hesaplama sonucu bulanan yüzölçümü arasındaki fark bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta ise; herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından, uygulamaya geçilmeden önce mutlak surette yüzölçüm düzeltmesi yapılmalıdır.

(Yüzölçüm düzeltmesi; ilgilisinin muvafakati sağlanabiliyorsa 2022/7 nolu genelgenin 10’uncu maddesine göre; muvafakati sağlanamıyorsa ya da hata 2022/7 nolu genelge kapsamında düzeltilebilecek bir hata değilse 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41’inci maddesine göre yapılmalıdır.)

DANIŞTAY’ın konuyla ilgili bir kararı; “Parselasyon işlemi sırasında tapu sicil kayıtlarındaki yüzölçümün esas alınacağı”  yolundadır. (DANIŞTAY 6.Da. 17.04.2003 ta. E.2002/330, K.2003/2297 sayılı kararı.)

O nedenle de öncelikle düzeltmenin yapılması gerekir.

Aksi halde; tapu sicilindeki yüzölçüm değeri hatalı olduğu halde, düzeltme yapılmadan – fazlalık ya da eksiklik DOP’a giden kısımda eritilerek – işlem yapmak yoluna gidilebilmektedir. İlgilisinin, yüzölçüm hatasından haberi olmadığından böyle bir uygulamaya – yüzölçüm nede­niyle – itiraz da edemeyecektir.

Tapu sicilindeki hatalı yüzölçüm değeriyle uygulama yapma durumunda; yeni hesapta parselin yüzölçümü artmışsa ilgilisi zarara uğ­ratılmış olabileceği gibi, eksilmesi durumunda ise o taşınmaz lehine işlem yapılırken, diğer taşınmazlar aleyhine olacak (Daha fazla DOP kesilmesi) şeklinde bir sonuca ulaşacaktır…

Ş ö y l e k i ;

Örnek 1 – Uygulamaya tabi parsel 1 500 m² olarak tescillidir. Kontrol çalışmasında bu parselin 1000 m² geldiği görülüyor. Yüzölçümde küçülme olduğu için ilgilisi muvafakat vermiyor.

Uygulama sahası için belirlenen DOP oranı %25’dir.

Bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümüyle alınırsa; 1500 m² den, %25 DOP düşüldükten sonra 1 125 m² lik imar parseli tahsisi edilecektir. Yani; fi­ilen 1000 m² yere karşılık, 1 125 m² yer verilmiş olacaktır.

Örnek 2 – Tam tersi tescilli yüzölçüm 1000 m² iken kontrol sırasında 1500 m² bulunuyorsa; bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümle alınırsa, %25 DOP düşüldükten sonra 750 m² yer verilecektir. Taşınmazın gerçek yüzöl­çümü 1500 m² olduğuna göre, uygulamaya giren diğer parsellerden %25 DOP kesilirken bu parselden %50 DOP kesilmiş olacaktır.

Bu tür hatalara sebep olunmamak bakımından, uygulamaya tabi parsellerde bir kaba hatanın varlığını gösterir yüzölçüm farklılığının tespiti durumunda, genel kural öncelikle hatanın düzeltilmesi daha sonra uygulamaya alınmasıdır.

C – İmara Kısmen Giren Parselde Hata ve Düzeltme

Parselin tamamı değil de, bir kısmı imar uygulamasına giriyorsa; yine uygulamayı ak­satmamak için, hatanın türüne göre, mevzuata ters düşmeyecek şekilde dü­zeltme aşağıdaki gibi yapılmalıdır.

1 – Hata, Yüzölçüm Hesabında İse

Esas olan, uygulama öncesi hatanın düzeltilmesidir. Ancak, işlem ivedilik arz ediyor fakat dü­zeltme için ilgilisi muvafakat etmiyorsa işlemin aksayacağı muhakkaktır.

Bu nedenle de; Parselin imar uygulamasına giren bölümü kesin değeriyle hesaplanmalı, bu değer uygulamaya tabi parselin yüzölçümünden düşülmeli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.

2022/7 nolu genelgenin 5’inci madde 11’inci fıkrası da bunu öngörmektedir… Aynı fıkrada ek olarak şu bilgi de yer almaktadır; “… Bu kısmın (yani hatanın bırakılmış olduğu kısım) yüzölçümünde yanılma sınırı dışında fark oluşması halinde fen klâsörü ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine, hatanın varlığına ilişkin belirtme konulur, tescil işleminden sonra 30 gün içinde, bu genelge kapsamında düzeltmeye başlanır.”

Bu duruma göre;

En başta ana parseldeki hata tecvizi aşıyor ise, uygulama dışında kalan ve hatanın bırakıldığı kısımdaki hata da tecvizi aşıyor olacaktır.

Ana parseldeki hata tecviz içinde kaldığı halde; hatanın bırakıldığı kısım yüzölçümüne göre tecvizi aşan bir durum ortaya çıkıyorsa;

Kadastro Müdürlüğü tarafından fen klâsörüne; Tapu Müdürlüğü tarafından da, tapu kütüğünün beyanlar hanesine; hatanın varlığına ilişkin belirtme konur… Ayrıca herhangi bir talebe gerek kalmaksızın, tescili takip eden 30 gün içinde 41’inci madde gereğince düzeltme çalışmalarına başlanması gerekmektedir.

* Hatanın, uygulamaya giren kısımda bırakılması ya da uygulamaya gi­ren kısımla, kalan kısım arasında dağıtıma tabi tutulması doğru bir uygulama olmayacaktır.

Çünkü; Parselin yüzölçümünde küçülme varsa, dağıtım sonrası verilecek hisse, düzeltmeye giren gerçek yüzölçüme göre daha fazla olacak; tersine, yüzölçümde büyüme varsa, o takdirde de verilecek hisse düzen­lemeye giren gerçek değere göre daha düşük kalacaktır.

Ö r n e ğ i n ;

Yarısı uygulamaya giren parselin tescilli yüzölçümü 4000 m² ol­sun, uygulama sırasında yüzölçümde bir kaba hata olduğu fark edilsin ve son hesapta, aslında bu parselin gerçek yüzölçümünün 3000 m² olduğu tespit edilmiş olsun.

Yüzölçümdeki küçülme nedeniyle ilgilisinin düzeltmeye muvafakat etmediği gibi 41 uygulaması halinde de dava yolunu seçecektir. Bu durumda hata, uygulamaya giren ve kalan kısma dağıtılması halinde şu şe­kilde bir sonuç çıkacaktır.

– Parselin gerçek yüzölçümü 3000 m² Uygulamaya giren kısmı ise 1500 m² dir. Hata dağıtımı yapıldığında uygulamaya giren kısım sanki 2000 m² imiş gibi işlem görecektir.

DOP oranının %35 olduğu varsayılırsa, uygulama sonucu bu parsel ma­likine verilecek hisse 1300 m².ye tekabül edecektir... Yani gerçekte 1500 m² olarak uygulamaya giren bir parsele karşılık 1300 m²’lik yer verilmiş olacak­tır ki; bu ise, diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %13,33 DOP kesilmiş gibi bir sonuç elde edilmesine neden olacaktır.

– Tersine tescilli yüzölçüm 3000 m² iken, kontrol sırasında bulunan yüzölçüm 4000 m² çıkmış olsaydı ve parsel tescilli yüzölçümüyle uygulamaya alınmış olsaydı; o zaman da, parsel maliki mağdur edilmiş olurdu.

Bu tür durumlara fırsat vermemek için; parselin uygulamaya giren kısmı net değeriyle alınmalı, hata ise, daha sonra dü­zeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.

2 – Tersimat Hatası Varsa

1. Parselin bir ya da birkaç noktasında tersimat hatası varsa ve hata düzeltilmesi halinde, uygulamaya giren kısmın yüzölçümüne her­hangi bir etkisi olmuyorsa, yine, uygulamaya giren kısım kesin değeriyle he­saplanıp, parselin yüzölçümünden düşülmeli, kalan kısımda düzeltme daha sonra yapılmalıdır.
2. Eğer tersimet hatası, uygulamaya giren kısımda kalıyorsa ya da bu kı­sımda kalmamasına karşın, düzeltilmesi halinde uygulamaya giren kısmın yüzölçümünü de etkiliyorsa; o takdirde düzeltme yapılması gerekecektir. Dü­zeltmenin yapılamadığı durumlarda yine yukarıda bahsedildiği üzere parsel, uygulamaya doğru değeriyle alınmalıdır.
3. Tersimat hatası olmasına karşın, çalışmalar sayısal yapılmış ve sayı­sal değerde hata bulunmuyorsa, tersimat hatası düzeltildiğinde yüzölçümde herhangi bir değişiklik meydana gelmeyecektir. O nedenle de, herhangi bir merasime gerek olmaksızın düzeltme yapılıp, uygulama öncesi, paftasındaki tereddüt giderildikten sonra uygulamaya geçilmelidir.

3 – Ölçü Hatası Varsa

Kısmen uygulamaya giren parselde bir ölçü hatasının tespiti ha­linde uygulama, “Tersimat Hatası”nda olduğu gibidir.

4 – Koordinat Hesabında Hata Varsa

Sayısal çalışmalarda, herhangi bir noktanın koordinatı hatalı hesap­lanmışsa; bu hata, hem tersimat, hem de yüzölçüm hesabına yansıyacaktır.

Kısmen uygulamaya giren parselin herhangi bir noktasında, koordinat hesap hatası tespiti halinde, uygulama yukarıda “Tersimat Hatası” başlığında irdelendiği üzere olacaktır.

NOT: Hatanın mahiyeti ne olursa olsun, parselasyona tabi kısmı etkilemiyorsa; aynı şekilde hata parselin işlem görmeyen kısmında bırakılır, tapu sicilinin beyanlar hanesinde gerekli belirtme yapılır ve tescilden itibaren 30 gün içerisinde düzeltme işlemine başlanır. (2022/7 sayılı genelge md:5/14)

D – İmar Parsellerinde Hata

İmar parselleri; 3194 sayılı Kanun gereğince; “Belediye ve mücavir alan içinde ve dışında kalan yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plân, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” amacıyla yapılan çalışmalar sırasında oluşturulan paftalardır.

Bu Kanun gereğince oluşturulan paftalar kadastro müdürlüğünce kontrole tabi tutulmasına rağmen, bu paftalarda da hata yapılmış olduğu örneklerle karşılaşılabilmektedir. 

• 18 uygulamasıyla oluşturulan paftaların teknik çalışma­ları, kadastro elemanlarının dışında yapılmış olsa da tescilden önce kadastro ele-manlarınca kontrol edilerek, kontrol imzası ve tescil ile bu paftalar da ka­dastro paftaları niteliğini kazanmaktadır… Kontrole rağmen bu paftalarda bir teknik hata yapılmış olduğu anlaşılırsa kadastro müdürlüğünce idari yoldan düzeltme yapılabile­cek midir?

Konuyla ilgili düzenleme 41 Yönetmeliğinde yer almaktadır. Yönetmeliğin 14’üncü maddesi;

“Diğer kamu kurum ve kuruluşlarının sorumluluğunda ya­pılan ya da yaptırılan ve kadastro müdürlüğünün kontrolü sonucu teknik mev­zuata uygunluğu onaylanarak tapuya tescil edilmiş olan haritalarda hata tespit edilmesi halinde, kontrol ve tescil işlemlerinden kaynaklanan hatalar Yönet­melik kapsamında, yapımdan kaynaklanan hatalar ise yapım sorumlusu ida­rece mevzuatına göre düzeltilir. Düzeltilmesi gereken hatanın mahiyeti, ka­dastro müdürlüğünce ilgili idareye bir raporla bildirilir ve ilgili parsellerin tapu kütüğünün beyanlar hanesi ile fen klasöründe belirtme yapılır.” hükmündedir.

Aynı konu 2022/7 nolu genelgenin 5’inci madde 9’uncu fıkrasındaki düzenleme şu şekildedir;

“İmar, toplulaştırma gibi miktara bağlı olarak dağıtım sonucu tescilli parsellerde, nokta konum doğruluğu (pafta zemin uyumu) bulunan ve yanılma sınırını aşan yüzölçümü hatalarında; hesaplanan yüzölçümünün, tapudaki kayıtlı yüzölçümüne göre yanılma sınırı dışında eksik olması halinde parsel malikinin/maliklerinin yüzölçümü eksikliğine muvafakat etmesi halinde teknik rapor düzenlenir ve tescil bildirimiyle birlikte tapu müdürlüğüne gönderilir. Muvafakat verilmemesi veya yeni hesaplanan yüzölçümün tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre yanılma sınırı dışında fazla olması halinde düzeltme yapılmaz ve teknik raporun bir örneği, kadastro müdürlüğüne üst yazı ekinde ilgili idaresine gönderilir. Tapu sicilinin beyanlar sütununda gerekli belirtme yapılır.”  

(2022/7 nolu genelge öncesi yürürlükte olan 2019/13 nolu genelge, teknik raporun düzenleme sahası bazında düzenlenmesini öngörmekte idi. Bu husus Kitabın 2020 tarihli baskısında eleştiri konusu edilmişti… 2022/7 nolu genelge ile, teknik raporun düzenleme sahasında değil de, yalnızca hatalı kısım için olması olumlu bir durumdur.)

=► Konula ilgili olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Fen Dairesi Başkanlığının eski bir muktezası şu şekildedir;

İlgi yazıda, ….. İlçesi ….. Mahallesi 7926 ada 9 ve 10 nolu parsellerin, imar uygulaması sonucu oluştuğu, söz konusu parsellerin tevhit edilmesi suretiyle 22 nolu parselin teşekkül ettiği ve 471 m² olarak tescilinin yapıldığı,

7926 ada 22 nolu parselin aplikasyonuna esas olmak üzere yapılan sa­yısallaştırma işlemi sonucu elde edilen koordinatlara göre yapılan yüzöl­çümü hesabında alanının 556 m² olarak geldiği ve pafta sınırlarının zeminle uyumlu olduğu, hatanın yalnızca yüzölçüm hesabından kaynaklandığı belir­tilerek hatanın, ilgili belediyece mi, yoksa kadastro müdürlüğünce mi düzel­tileceği hususu soru konusu edilmektedir.

7926 ada 9 ve 10 nolu parsellerin tevhidi suretiyle oluşturulan 22 nolu parselin yüzölçümü konusunda, kadastro müdürlüğünce teknik rapor dü­zenlenerek tapu müdürlüğüne gönderilmesi ve tapu müdürlüğünce 1458 (halen 2016/2) sayılı genelge uyarınca düzeltilmesinin yapılması,

Düzeltme yapıldıktan sonra kaydın “Beyanlar” hanesine; “imar uygu­laması sırasında alanının 85 m² eksik hesaplandığı” yönünde belirtme yapıl­ması ve ilgili belediyeye Medeni Kanunun 927’nci maddesi (Yeni MK. Md: 1019) uyarınca bildirimde bulunulması, gerekmektedir….” (29.06.1998 tarih ve 610 sayılı talimat)

*   *   *