Bu sayfa; Şubat-2024 itibariyle güncellenmiştir.
HAZİNE MALLARI VE İMAR UYGULAMASI
3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılacak uygulama sahası içerisinde Hazine mallarının da yer alması her zaman mümkündür… Hazine mallarını nitelik olarak tek bir başlık altında toplamak mümkün değildir. Hazine malları, özelliklerine göre aşağıdaki gibi dört ayrı başlık altında ele alınacaktır.
a – Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler,
b – Tescilli hazine malları,
c – Mera, yaylak, kışlak gibi orta malları,
d – Ormanlar.
I – DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFA ALTINDAKİ YERLER
A – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Tescile Konu Olması
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 715’inci maddesine göre; sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
3402 sayılı Kadastro Kanununun 16/C maddesi ise; “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular, tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnaları saklıdır” hükmündedir.
Bu gibi yerler ileride tarıma elverişli hale dönüşmesi ya da ekonomik yarar sağlaması imkan dahilinde bulunduğunda, talep halinde veya re’sen, Kadastro Kanununun 18’inci maddesi uyarınca Hazine adına tespit ve tescil olunur.
Bu gibi yerlerin imar plânı kapsamında kalması halinde Medeni Kanunun 999’uncu maddesinde bahsi geçen tescili gerekli bir ayni hak doğmuş olacağından, imar plânında belirtilen amaç doğrultusunda tescile konu olur.
B – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Tescili
Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerlerin; imar plânında, yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, okul yeri ve karakol yeri gibi DOP’tan oluşturulacak yerlere rastlayan kısımları, o amaçla kullanılmak üzere doğrudan terk edilip edilmeyeceği önem arz etmektedir.
Bu durumdaki yerlerin doğrudan belediye ya da valilik adına tescili mümkün olmadığı gibi tümden DOP’tan oluşturulan tesisler için kullanılması da söz konusu değildir.
Danıştay kararları da bunu teyit etmektedir… Nitekim DANIŞTAY 6. Dairesinin 09.11.1992 tarih, E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı; “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin tescilinin doğrudan belediye adına yapılması konusunda belediyenin tescil yetkisi bulunmamaktadır.” şeklindedir.
PLÂN gereğince tescile konu olan Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerler Maliye Hazinesi adına tescil edilir. Henüz 18 uygulaması yapılmıyorsa; defterdarlık ya da malmüdürlüğünün talebi üzerine bu yerler bir bütün olarak Maliye Hazinesi adına tescil edilir ve 18 uygulamasına Hazine taşınmazı olarak girer.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerden olduğu halde herhangi bir tescil işlemi yapılmadan uygulamaya alınmışsa, yine özet cetvelinde hazine taşınmazı olarak gösterilmek suretiyle uygulamaya alınır. Uygulamaya dahil diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan miktara karşılık verilen imar parselleri de Maliye Hazinesi adına tahsis edilir.
(Uygulama öncesi tescili için defterdarlık ya da malmüdürlüğü talebine olmadan doğrudan “özet cetvelinde” gösterilmiş olan durumlarda tescil işlemi; “özet cetveli” dikkate alınıp bir bütün olarak yapıldıktan sonra, bu taşınmaza karşılık tahsis edilen imar parselleri “ g i t t i ” gösterilmek suretiyle kütük sayfası kapatılmalı, yeni oluşan imar parsellerinin tescili ise uygulama dosyasındaki “Dağıtım Cetveli”ne göre yapılmalıdır.)
II – HAZİNE ADINA TESCİLLİ YERLER
İmar plânı kapsamı içerisinde Hazine adına tescilli taşınmazların olması da her zaman mümkündür.
Bu taşınmazlar, imar plânından bağımsız olarak;
– Kadastro çalışmaları sırasında doğrudan Maliye Hazinesi adına tespit görmüş olabilir.
– Öncesi Devletin hüküm ve tasarrufunda iken, imar plânı ya da başkaca herhangi bir sebeple, üzerinde ayni hak doğmuş olması nedeniyle tescil edilmiş olabilir.
– Mera, yaylak veya kışlak iken tahsis amacı değiştirilmek suretiyle tescil edilmiş olabilir.
– Ya da herhangi bir nedenle mahkeme kararı ile tescil edilmiş olabilir.
Her ne şekilde olursa olsun; 18 uygulaması yapılan yerde Maliye Hazinesi adına tescilli taşınmaz varsa, bunlar da diğer taşınmazdan farksız olarak uygulamaya tabi tutulur. Diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan miktar için verilecek imar parselleri Maliye Hazinesine tahsis edilir.
III – MERA, YAYLAK, KIŞLAK VE HARMAN YERİ
A – Meraların Uygulama Sahasında Kalması
Mera; 4342 sayılı Mera Kanununda; “Hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yer” olarak tanımlanmıştır.
İmar düzenlemesinde meraların nasıl bir işleme tabi tutulacağı, 3194 sayılı Kanunun 11’inci maddesinin dördüncü bendinde yer almakta idi.
Buna göre; İmar plânı sınırları içinde kalan kadastral yollar, meydanlar gibi meralar da, imar plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden yitirerek, onaylanmış imar plânı kararı ile getirilen kullanım amacına konu ve tabi olmakta idi.
3194 sayılı Kanunun 11’inci madde dördüncü bendi, 28.02.1998 tarihli 4342 sayılı Mera Kanununun 35’inci maddesiyle, yeniden düzenlenmiş ve meralar bu uygulamanın dışında bırakılmıştır. Dolayısıyla, mera vasıflı taşınmazların doğrudan imar uygulamasına tabi tutulması mümkün değildir. O nedenle de; plân kapsamında kalan meraların öncelikle tahsis amacının değiştirilmesi gerekir.
B – Meraların Tahsis Amacının Değiştirilmesi
Meralar doğrudan 18 uygulamasına tabi tutulamaz. Ancak tahsis amacı değiştirilen meraların 18 uygulamasına tabi tutulması mümkündür. Meraların tahsis amacını değiştirme yetkisi Valiliklere aittir.
Meraların tahsis amacında yapılacak değişiklik Mera Kanununun “Tahsis Amacının Değiştirilmesi” başlıklı 14’üncü maddesiyle düzenlenmiştir. Bu maddede; mera, yaylak ve kışlaklardan, tahsis amacı değiştirilmedikçe başka bir şekilde yararlanılamayacağı belirtilmiş ve hangi nedenlerle tahsis amacının değiştirilebileceği sıralanmıştır.
Mera, yaylak ve kışlakların tahsis amacının değiştirilmesi; daha önce Bakanlık yetkisinde iken; 4342 sayılı Mera Kanununun 14’üncü maddesinde 5178 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle; bu yetki valiliğe verilmiştir.
14’üncü maddenin “d” bendi şu şekildedir;
“d) Köy yerleşim yeri ile uygulama imar plânı veya uygulama plânlarına ilave imar plânlarının hazırlanması, toprak muhafazası, gen kaynaklarının korunması milli park ve muhafaza ormanlarının kurulması, doğal, tarihi ve kültürel varlıkların korunması, sel kontrolü, akarsular ve kaynakların düzenlenmesi için ihtiyaç duyulan,
…Yerlerin, ilgili müdürlüğün talebi, komisyon ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebilir ve söz konusu yerlerin tescilleri Hazine adına, vakıf meralarının tescilleri ise vakıf adına yaptırılır …”
C – Tahsis Amacı Değiştirilecek Meralar
Mera Kanununun tarihi olan 28.02.1998’den önce onaylanarak kesinleşmiş imar plânlarında kalan meralar hakkında 11/4’üncü maddesinin değiştirilmeden önceki hükmünün uygulanmasına devam edilecektir. (TKGM–Tasarruf İşl.Dairesi Başkanlığının 01.05.1989 tarih, 1498 sa. talimatı.)
D – Uygulama Sahasındaki Meralar Maliye Hazinesi Adına Tescil Edilir
Tahsis amacı değiştirilen meralar, öncelikle HAZİNE adına tescil edildikten sonra imar uygulamasına alınır.
Henüz 18 uygulaması yapılmıyorsa, defterdarlık ya da malmüdürlüğünün talebi üzerine bu yerler bir bütün olarak Maliye Hazinesi adına tescil edilir ve 18 uygulamasına Hazine taşınmazı olarak girer. Tahsis amacı değiştiği halde tescil işlemi yapılmaksızın 18 uygulamasına alınmışsa, yine özet cetvelinde Hazine taşınmazı olarak gösterilmek suretiyle uygulamaya alınır.
Tahsis amacı değiştirilen meralar; diğer taşınmazdan farksız olarak uygulamaya tabi tutulur. Diğer parsellerden kesildiği oranda DOP kesildikten sonra kalan miktar için verilecek imar parselleri de Maliye Hazinesine tahsis edilir.
IV – ORMANLAR VE 2/B ALANLARINDA İMAR UYGULAMASI
A – Orman ve İmar Uygulaması
Orman; 6831 sayılı Orman Kanununun 1’inci maddesinde; “Tabi olarak yetişen ve emekle yetiştirilen ağaç ve ağaççık toplulukları yerleriyle birlikte ORMAN sayılır.” şeklinde tanımlanmıştır.
6831 sayılı Orman Kanununun, 11’inci madde üçüncü fıkrası: “Kadastrosu yapılıp kesinleşen Devlete ait ormanlar, tapu dairelerince hiçbir harç, vergi ve resim alınmaksızın Hazine adına tescil olunur” hükmündedir.
Anayasa ile katı kurallarla güvece altına alınmış olan ormanların imar uygulamasına tabi tutulması, parçalara bölünmesi ve “arsa” vasfında yeni parsellerin oluşturulması mümkün değildir.
O nedenle de; uygulama sınırında orman bulunuyorsa; bu orman uygulama sahası dışında tutulur. Eğer orman küçük bir sahayı kapsıyorsa ve de tamamen uygulama sahası içerisinde kalıyorsa; o takdirde, orman olan bölüm, imara tabi toplam yüzölçüme dahil edilmez. Yani, uygulama sahasının dış sınırı belirlendikten sonra, orman yüzölçümü düşülür ve umuma ayrılan tesisler için kesilecek DOP miktarı geri kalan yüzölçüme göre hesaplanır.
Ayrıca, var olan bu ormanlık saha için diğer taşınmazlardan DOP kesilmesi yoluna da gidilmez.
Örneğin;
Uygulama sahasının toplam alanı 120 000 m2, bu uygulama sahasında mevcut bulunan orman alanı 30 000 m2, umuma ait tesisler için ayrılacak toplam alanı ise 29 700 m2’dir.
DOP oranının hesabı şu şekilde yapılmalıdır. Önce toplam alandan ormanın alanı çıkarılmalı; (120 000 – 30 000 =) 90 000 m2.
Daha sonra umuma ayrılan alanın, kalan bu alana oranı bulunmalıdır. (29 700 / 90 000 = ) % 33.
Bu uygulama alanı için DOP oranı %33 olarak hesaplanmış olur.
* Ağaçlandırma Sahaları ve İmar Uygulaması
6831 sayılı Kanunun 3302 sayılı Kanunla değişik 57 ve 63’üncü maddeleri ve bu Kanuna 2896 sayılı Kanun ile eklenen EK.5’inci maddesi hükmü gereğince düzenlenen “AĞAÇLANDIRMA YÖNETMELİĞİ” çerçevesinde ağaçlandırılan sahalar da yukarıdaki kurallara tabidir.
B – 2/B Sahasında İmar Uygulaması
2/B sahaları içerisinde imar uygulaması, uygulamada karşılaşılan örneklere göre şu şekilde olacaktır;
1 – 2/B Sahasında Kalan Tapulu Yerlerde İmar Uygulaması
Uygulamada; daha önce tapulanan ve imar uygulamasına tabi tutulan bazı yerlerin daha sonra orman ya da 2/B sahası içerisinde kaldığı örneklerle karşılaşılabilmektedir.
İmar parseli olmasına karşın halen 2/B sahasında kaldığı anlaşılan taşınmazların tapu kütüğü sayfasında da belirtme yapılması gerekir.
* “….. İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı gerekçeye ve çekişmeli taşınmazın kesinleşen 2/B madde kapsamında kaldığı, bu tür taşınmazların bu niteliğini sürdürdüğü sürece imar uygulamasına tabi tutulma işleminin yok hükmünde olacağı göz önünde bulundurularak Hazinenin kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı,…..” (YARGITAY 20.HD.nin 16.09.2004 tarih, E.2004/3252, K.2004/8517 sayılı kararı).
2 – Kullanım Kadastrosu Yapılmış Yerde İmar Uygulaması
Üst başlıklarda da değinildiği üzere, normal şartlarda, 2/B sahasında 18 uygulaması yapılamayacaktır… Ancak 2/B sahasında kullanım kadastrosu yapılmış ise;
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığının 19.07.1997 tarih ve 3165 sayılı talimatı; “… 2/B sahalarında, 2924 sayılı Kanunun 11’inci maddesinin gereği olarak 3402 sayılı Kanun gereğince kullanım kadastrosu henüz yapılmamışsa imar uygulaması da yapılamaz. Kullanım kadastrosu yapılıp, kesinleştikten sonra imar uygulamasında sakınca bulunmamaktadır. …” şeklindedir.
Bu talimattan anlaşılan; henüz kullanım kadastrosu yapılmamış 2/B sahalarında imar uygulamasının yapılmaması gerekir. Ancak gerek 2924 sayılı Kanun ve gerekse 5831 sayılı Kanun gereğince kullanım kadastrosu yapılmış yerde ise imar uygulaması yapılmasında sakınca olmayacaktır.
V – HAZİNE MALLARINDA 18 UYGULAMASI
A – Uygulamaya Tabi Hazine Malları
Yukarıda Hazine malları; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, hazine adına tescilli yerler, mera, yaylak kışlak gibi orta malları ve ormanlar olarak sıralandırılmıştı. Özetlemek gerekirse;
Bunlardan;
– Ormanların imar uygulamasına tabi tutulması mümkün değildir.
– Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler imar plânı kapsamında kalmakla üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğması nedeniyle tescile konu olur. Bu yerler Hazine adına tescil edilerek 18 uygulamasına dahil edilir.
– Mera, yaylak ve kışlak gibi orta mallarının ise tahsis amacı değiştirildikten sonra Hazine adına tescil edilerek 18 uygulamasına dahil edilir.
– Öncesinde Hazine adına tescilli olan yerler de yine Hazine adına 18 uygulamasına dahil edilir.
Aşağıdaki başlıklar ve anlatımda geçecek “Hazine Malı” ifadesi; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, öncesinde de Hazine adına tescilli olan yerleri ve tahsis amacı değiştirilmiş orta mallarının tümünü kapsamaktadır. … Hazine mallarından olan ormanlar kapsam dışıdır.
B – Hazine Mallarında Uygulama ve DOP
Uygulama alanında bulunan Hazine malları, uygulamaya Hazine taşınmazı olarak girer. Uygulamaya dahil diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesintisi yapıldıktan sonra geri kalan miktar için verilecek imar parselleri Maliye Hazinesi adına tahsis edilir.
Konuyla ilgili Danıştay kararları; 6.Dairenin 18.02.2013 tarih, E.2011/7373, K.2013/956 sayılı; VE 26.09.2013 tarih, E.2013/729, K.2013/5306 sayılı kararı;
C – Hazine Mallarının DOP’tan Oluşturulan Yerlere Rastlaması
Hazine mallarının uygulama sahası kapsamında kalan yerlerin tamamının, düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında yapılan kesintilerle oluşturulan yerlere karşılık olarak kullanılamaz… Zira; DANIŞTAY kararları böyle bir uygulamayı uygun görmemektedir. (Danıştay 6.Dairesinin, 09.11. 1992 tarih, E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı)
Bu yerlerin, DOP’tan oluşturulan tesislere rastlaması halinde belediye (ya da valiliğe) terk edilip, edilemeyeceği hususu da önem arz etmektedir.
Bilindiği üzere İmar Kanununun 11’inci maddesinde; “imar plânında umumi hizmetlere ayrılmış ve tescile tabi olmayan (meydan, yol, park, otopark, yeşil saha, toplu taşıma istasyonu, terminal ve benzerleri) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir” hükmü bulunmaktadır.
Diğer taraftan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1477 sayılı genelgesindeki düzenleme şu şekildedir; “imar plânında umumi hizmetlere ayrılmış ve tescile tabi olmayan (meydan, yol, park, otopark, yeşil saha, toplu taşıma istasyonu, terminal ve benzerleri) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir.”
Kanunun 11’inci maddesi ve genelgedeki düzenleme gereğince; Hazine taşınmazlarının imar plânında yol, park, otopark …vs. gibi umuma ayrılan sahalarda kalan kısmının, henüz 18 uygulaması yapılmadan her durumda, doğrudan bu amaçla kullanılmak üzere terkin edilebileceği şeklinde algılanması nedeniyle hatalı uygulamalara sebep olunduğu örneklerler karşılaşılabilmektedir.
Halbuki (bir üst başlık altındaki kararlardan da anlaşılacağı üzere) DANIŞTAY; Hazine mallarının düzenleme sahası içinde doğrudan düzenleme ortaklık payı şeklinde düşülmesini kabul etmemiştir.
Sonuç olarak; Hazine malları, uygulamaya tabi şahıs taşınmazlarından farksız olarak uygulamaya girer ve de DOP oranı %45’i aşmadığı sürece, kamusal alanlar için terk edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
D – Hazine Taşınmazının Kamusal Alana Terki
18 uygulaması yapılan bir yerde hesaplanan DOP oranı %45’ten fazla çıkıyorsa; fazlalık, öncelikle uygulama sahası içerisindeki tescil harici yerlerden karşılanır. Tescil harici yer yoksa ya da yetersiz kalıyorsa, muvafakat alınmak kaydıyla, kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır.
Sonuç olarak;
– 18’inci madde uygulaması yapılmadığı sürece;
– 18 uygulamasında da DOP oranı %45’ten fazla çıkmadığı sürece;
– DOP oranı %45’ten fazla çıkmış olsa bile o uygulama sahasında yer te4scil harici yerler kullanılmak suretiyle fazlalık giderilmeye çalışılmadığı sürece;
İmar plânı içinde kalan Hazine adına tapulu mallarının, aynı imar plânında yol, park, …vs. gibi yerlere rastlayan kısımlarının İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince terki zorunlu değildir.
E – Hazine Mallarının Terki İçin Muvafakat
DOP oranının %45’ten fazla çıkması, uygulama sahasında tescil harici yer bulunmaması ya da bulunsa bile yeterli olmaması durumunda, fazlalık muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine Mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanır.
Muvafakat; Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin teklifi, dışında ise valiliğin teklifi ile Maliye Bakanlığının onayı ile gerçekleşir.
F – Hazine Mallarının Terki Halinde Tescilin Şekli
Devletin hüküm ve tasarrufa altında olup da plân gereği terki gerekli olan durumlarda tescilin şekli 2013/11 sayılı genelge ile düzenlenmiştir.
Kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin idari yoldan tescili amacıyla yayımlanmış olan 2013/11 sayılı genelgenin (VI) nolu başlığındaki düzenleme şu şekildedir;
“….. imar plânı sınırı içerisinde Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olan ve kadastro çalışmalarında tespit dışı ve tescil dışı bırakılmış yerlerin öncelikle Hazine adına tescilleri sağlanacaktır. …..
Bu şekilde Hazine adına tescil edilen parseller ile Hazine adına tescilli diğer parseller, 3194 sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi hükümlerine uygun biçimde idarelerine terk ve kaydı terk edilmesi halinde bu Kanun maddesi hükümlerine uygun biçimde terkin edilen bu taşınmazların kaydının ‘beyanlar’ hanesine 1477 nolu genelgenin ‘II – Kamuya Asit Gayrimenkuller’ başlığı altında düzenlenmiş belirtmeye ilişkin ifade yazılmak suretiyle belirtme yapılması gerekmektedir.”
G – Arklar ve Dere Yataklarının Durumu
Bilindiği üzere; arklar ve dere yatakları, Devletin hüküm ve tasarrufunda olan yerlerden sayıldığından tapuya tescil edilmez. Bunlar, öteden beri örf ve adet üzere, geçtiği yerlerde bulunan taşınmaz malların müşterek istifadesine terk ve tahsis edildiğinden tespit ve tesciline gerek olmayıp, Fen İşleri İzahnamesi uyarınca tasarruf krokisi düzenlenip, paftasında gösterilmekle yetinilir.
Arklar ve kuru dere yatakları tescile tabi değildir. Bunların imar plânı içerisinde kalmasıyla birlikte, Medeni Kanunun 999’uncu maddesi gereğince tescile tabi duruma gelecektir ve İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince imar plânındaki amacına uygun şekilde değerlendirilmesi gerekecektir. Bu değerlendirme için herhangi bir kurumdan, izin alınmasına gerek bulunmamaktadır. Plân içinde kalması yeterlidir.
Arklar; imar plânında tescile konu yerde kalabileceği gibi, plân içinde de yine ark olarak bırakılması mümkündür.
İmar uygulama sahasında kalan arklar, plân gereği ark olarak kalmayıp, yeni bir şekil almakta ise o takdirde, belediye adına ihdasa konu edilmesi mümkün olmayıp, Hazine adına uygulamaya tabi tutulur.
Arklar, uygulama sonrası da ark olarak kalacaksa; yine ihdasa konu olması mümkün değildir. DOP hesabında da dikkate alınmaz. Yani düzenleme sahasının toplam alanına ve de DOP kesilerek oluşturulacak tesislerin toplam alanına dahil edilmez. Sanki uygulama sahasının dışındaymış gibi bir muameleye tabi tutulur.
Örneğin; Uygulama sahasının toplam alanı 12 500 m²’dir. Bu uygulama sahasındaki toplam ark alanı 500 m²’dir. Bu uygulama sahası içerisinde, umuma ait tesislerin toplam alanı 4 800 m²’dir.
DOP oranının hesabı şu şekilde yapılmalıdır. Önce toplam alandan arkın alanı çıkarılmalı; (12 500 – 500 =) 12 000 m².
Daha sonra umuma ayrılan alanın, kalan bu alana oranı bulunmalıdır.
(4 800 / 12 000 = ) % 40
Bu uygulama alanı için DOP oranı % 40 olarak hesaplanmış olur.
H – Terk Edilen Hazine Mallarının Tadilat Nedeniyle Yeniden Tescile Konu Olması
Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da, kamusal alanlara terk edilen yerler, daha sonra yapılacak plân tadilatı nedeniyle tescile konu olması halinde nasıl bir işleme tabi tutulacağı 1477 sayılı genelgede şu şekilde düzenlenmiştir;
“İmar Kanununun 11’inci maddesinde; ‘imar planında umumi hizmetlere ayrılmış ve tescile tabi olmayan (meydan, yol, park, otopark), yeşil saha, toplu taşıma istasyonu, terminal ve benzerleri) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kayıt terkin edilir’ hükmü öngörülmüştür.
Belediye veya valiliklerin terkin taleplerinde Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayının alındığının bildirilmesi yeterlidir.
İmar plânlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılması nedeniyle belediye veya valiliğin teklifi doğrultusunda belediye veya özel idareye mal edilen arazi ve arsalar bu idarelerce satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz.
Bu husus, terkin edilen kaydın kapatılmış kütük sayfasının beyanlar hanesinde belirtilir. Örneğin ‘Bu gayrimenkul 3194 sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince umumi hizmetlere ayrılması sebebiyle terk edilmiştir. Başka bir maksada tahsis edildiğinde idare adına tescil edilecektir.’ şeklinde belirtme yapılacaktır. Ayrıca ilgili idareye durum bildirilecektir.
Bu maksatla terkin edilen yerlerin, yeni bir imar planı ile özel mülkiyete (tescili muktezi bir ayni hakkın doğmuş olması) konu olması durumunda, kapatılan kütük sayfası ile irtibat kurularak, yeni bir kütük sayfasına ihdasen (senetsizden) hazine veya özel idare adına resen tescil edilir.”
İ – Uygulamaya Tabi Hazine Mallarının Durumu ile İlgili
Ö Z E T
- a) Hazine adına daha önce tescilli olan taşınmazların yanı sıra, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ve tahsis amacı değiştirilen mera, yaylak, kışlak gibi yerler 18 uygulamasına Hazine taşınmazı olarak girer.
- b) Plân kapsamında kalan Hazine taşınmazları da, şahıs taşınmazlardan farksız olarak uygulamaya tabi tutulur. Diğer taşınmazlardan kesilen DOP oranı bu taşınmazlardan da kesilir ve kalan miktara karşılık oluşturulan imar parselleri Hazine adına tahsis edilir.
- c) 18 uygulamasında DOP oranı %45’ten fazla çıkarsa, bu oranı %45’e düşürebilmek için öncelikle, aynı uygulama sahasında bulunan tescil harici yerlere başvurulur. Tescil harici yerlerin bulunmaması ya da bulunsa bile yeterli olmaması durumunda %45’ten olan fazlalık muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine Mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanır.
ç) 18 uygulamasında DOP oranı %45’ten fazla çıkmadığı sürece Hazine mallarından kamusal alana terk etme zorunluluğu bulunmamaktadır.
- d) Bu taşınmazlar;
– İmar plânında, meydan, yol, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umuma ayrılmış yerlere rastlamalıdır.
– Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin, dışında ise valiliğin teklifi ile Maliye Bakanlığının onayına sunulmalıdır. Bakanlığın onayı ile bu taşınmazlar; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, dışında ise özel idareye bedelsiz terk edilir.
- e) Tapu kütüğünden terkin için belediye ya da valiliğin terkin talebinde Bakanlık onayının bildirilmesi yeterlidir.
Tapu kütüğünden terkin yapılan taşınmazlar başka maksatla kullanılamaz. Bu hususta kütüğün “Beyanlar” hanesinde gerekli belirtme yapılır. Örneğin; “Bu gayrimenkul 3194 sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince umumi hizmetlere ayrılması sebebiyle terk edilmiştir. Başka bir maksada tahsis edildiğinde idare adına tescil edilecektir.” şeklinde belirtme yapılır ve ayrıca ilgili idareye durum bildirilir.
- f) Eğer taşınmazın tamamı umuma ait yerlere rastlamışsa, kütüğün sayfasında yapılacak terk yukarıdaki şekilde olacaktır. Taşınmazın, kısmen umuma ait yerlere gitmesi halinde ise, kütük sayfasında miktar düşmesi şeklinde işlem yapılacaktır. “Beyanlar” hanesinde yapılacak belirtmede, kaç metrekarenin umuma ayrılan kısma gittiği de yazılır.
- g) Hazine adına kayıtlı iken 3194 sayılı Kanunun 11’inci maddesi gereğince yol veya meydan olarak terk edilen yerlerin, daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle arsa vasfına dönüşmesi halinde Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi gerekir.
VI – HENÜZ 18 UYGULAMASI YAPILMAYAN DURUMLARDA HAZİNE TRAŞINMAZINDAN TERK
A – Terk Zorunluluğu Bulunmamaktadır
Henüz 18 uygulaması yapılmadığı sürece; Hazine taşınmazlarından imar plânında yol, park, otopark …vs. gibi yerlere rastlayan kısımların İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince belediyeye ya da valiliğe terki zorunlu değildir.
İmar plânı kapsamında kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, üzerinde ayni hak doğmuş olması nedeniyle tescile konu olabileceğinden Maliye Hazinesi; henüz 18 uygulaması yapılmasa bile o yeri bir bütün olarak adına tescil ettirebilir. Aynı şekilde Hazine, plân içerisinde kalan orta mallarının tahsis amacının değiştirilmesini sağladıktan sonra bir bütün olarak kendi adına tescili yaptırabilir.
Yukarıda da bahsedildiği üzere; her ne şekilde olursa olsun Hazine adına tescilli olan taşınmazdan, 18 uygulaması yapılmadığı sürece; 18 uygulaması yapıldığında DOP oranı %45’i aşmadığı sürece; Hazine adına tescilli parselden; İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince terkin zorunlu değildir.
18 uygulaması yapılmadığı sürece plân kapsamındaki Hazine taşınmazlarının diğer taşınmazlardan herhangi bir farkı olmayacaktır.
18 uygulaması yapılmadığı sürece terk zorunluluğu olmasa da; Bakanlık tarafından 18 uygulamasını beklemeksizin İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince terkin ettirme keyfiyeti bulunmaktadır. Bu şekilde terkin sonrası herhangi bir plân değişikliği halinde, Maliye Hazinesinin zarara uğramasına engel olmak için de mevzuat düzenlemeleri yapılmıştır.
Buna göre; herhangi bir plân değişikliği halinde daha önce 11’inci madde gereğince terkin edilen yerler tescile konu olursa; tapu kütüğünde yapılan belirtim nedeniyle bu yerlerin Maliye Hazinesine geri dönüşü sağlanmış olur.
Bu konudaki düzenleme Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2013/11 sayılı genelgesinde yer almaktadır.
B – 18 Uygulaması Öncesinde Hazine Taşınmazlarında 15, 16’ncı madde Uygulaması
Maliye Hazinesi, henüz 18 uygulaması yapılmadan imar parseline kavuşmak isterse; defterdarlık ya da malmüdürlüğü tarafından, tıpkı herhangi bir şahıs taşınmazlarında olduğu gibi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince Hazine taşınmazından yola terk ya da ifraz talebinde bulunabilir.
Bu şekilde olan terk, İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince yapılan bir terk olmayacaktır. Nasıl ki; herhangi bir şahıs taşınmazından talebe bağlı olarak terk yapılıyorsa bu terk de aynı mahiyette olacaktır.
18 uygulaması sırasında, şahıs taşınmazlarından yapılan terk miktarını yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı kural geçerli olacaktır.
* * *