Hüseyin KOÇAK - Harita Mühendisi / Hukukçu
Bu sayfa; Şubat-2024 itibariyle güncellenmiştir.
18 UYGULAMASINDA KAT MÜLKİYETİ ESASINA GÖRE HİSSELENDİRME
Belediye veya valiliklerin; 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazileri kat mülkiyeti esaslarına göre şuyulandırma yetkisi de bulunmaktadır.
Zeminde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu taşınmazlar uygulamaya girdiğinde, başka kadastro ya da imar parselleriyle şuyulandırmaya girmeden, düzenlemeden çıkması gerekir.
Bu ise her zaman mümkün değildir. O nedenle de, üzerinde daha önce kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş olan parseller uygulamaya girdiğinde şu şekilde hareket edilmesi gerekir.
A – Kat Mülkiyetli Taşınmazlardaki Şuyulandırma
18 uygulamasına giren kat mülkiyetli parsele karşılık uygulama sonrası verilen parsele, dışarıdan yeni hisse katılmıyorsa sorun yoktur. Halbuki bu durumdaki parsele dışarıdan hisse girmesi her zaman mümkündür.
Şöyle ki;
Üzerinde kat mülkiyeti kurulu olduğuna göre, bu parsele inşaat izni ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş demektir. İnşaat izni ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi ise, bu parselin bir imar parseli olduğunu gösterir.
Yani parsel, 18 uygulaması beklenmeksizin daha önce 15 ve 16’ncı maddeler uygulanmak suretiyle oluşturulmuş bir parseldir. Bu durumdaki parsellerin 18 uygulamasına alınması durumunda ise; daha önceki terk oranını bugün belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir.
Daha önceki terklerin miktarının (oranının), 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranına eşit, az ya da çok olmasına göre örneklendirmek gerekirse;
1 – Terk Oranı ile DOP Oranının Eşit Olması
18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın tekabül ettiği oran ile 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranı eşit ise kat mülkiyeti konusunda herhangi bir sorun olmayacaktır.
(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’una tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %30 olarak belirlenmiş ise kat mülkiyeti yönüyle sorun olmayacaktır.)
Kat mülkiyetli olarak uygulamaya giren parsel yine kat mülkiyetli olarak uygulamadan çıkacaktır. Uygulamaya tabi parsele karşılık verilen imar parseline yeni hissedarlar girmeyeceği için de kat mülkiyeti yönüyle herhangi bir sorun da yaşanmayacaktır.
2 – Terk Oranının DOP Oranından Fazla Olması
18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından fazla ise; kat mülkiyeti konusunda yine sorun yaşanmayacaktır.
(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’una tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %25 olarak belirlenmiş ise kat mülkiyeti yönüyle sorun olmayacaktır.)
Çünkü; 18 uygulamasını beklemeksizin 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan terklerin geri ilgilisine dönemeyeceğine dair yargı kararları bulunmaktadır. (Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı)
Bu da göstermektedir ki fazladan terk edilmiş olan miktar üzerinde ilgilisi hak iddia edemeyeceğine göre; bir üst başlıkta da bahsedildiği üzere, terk oranı ile DOP oranının aynı olmasından farksız olacak ve de kat mülkiyeti yönüyle herhangi bir sorun yaşanmayacaktır.
3 – Terk Oranının DOP Oranında Az Olması
18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından az ise; yeni oluşan imar parsellerinde kat mülkiyet için çözüm üretmek gerekecektir.
(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’una tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %32 olarak belirlenmiştir.)
Kat mülkiyeti kurulmuş olduğuna göre; bu parsele inşaat izni ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş demektir. İnşaat izni ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi ise, bu parselin bir imar parseli olduğunu gösterir. 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan bu parselin sınırları (buna bağlı olarak da yüzölçümü) 18 uygulaması sırasında değişmeyecektir. Ancak fazladan %2 daha DOP kesintisi nedeniyle o parsele dışarıdan hisse vermek zorunda kalınacaktır.
(Yukarıdaki örneğe devam edilecek olursa; 1000 m2’lik parselden, 15 ve 16’ncı madde gereğince 300 m2’lik terk yapıldıktan sonra oluşan 700 m2’lik parsele A, B, C, D ve E şahısları hissedardır ve bu parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuştur. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %32 olarak belirlenmiş olduğu için, bu maliklerin payından %2 daha, yani toplamda 20 m2 daha kesinti yapılacaktır… 18 uygulaması sonucu bu parselin yüzölçümü yine 700 m2 olduğu halde önceki maliklerin toplam hissesi 680 m2’ye düşecektir. Parselin 20 m2’si artık eski maliklerin değildir ve 20 m2 için bu parsele başka hissedarın girmesi gerekecektir. Sonradan giren hissedarın, bir kişi olabileceği gibi birçok kişi olması da mümkündür. Örneğimizde tek kişi X şahsı olsun.
Sonuç olarak, 18 uygulaması öncesi parselde A, B, C, D ve E şahıslarının hisseleri var iken, 18 uygulaması sonrasında bu şahıslara bir de X şahsı eklenmiş olacaktır.)
Dışarıdan katılan şahsın hissesinin, kat mülkiyetine konu ana parsel ile mi sınırlı kalacaktır, yoksa o parsel içerisinde yer alan kat mülkiyetine konu binada da payı olacak mıdır? Sorusu, uygulamacılar tarafından en çok sorulan sorulardandır.
Zira; parsele sonradan katılan şahsın bina ile bir ilgisi bulunmamaktadır, o nedenle de binada hissesi olmaması gerekir.
Bilindiği üzere 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla İmar Kanunun bazı maddeleri değiştirilmiş, bazı maddelerine de ek fıkralar eklenmiştir. 7181 sayılı Kanun öncesi 18’inci maddenin 8’inci fıkrasında; “Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şûyulandırma zemine ait olup, şûyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır” şekilde hüküm bulunmakta idi.
Bu hüküm 7181 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış ancak şu şekilde bir hüküm getirilmiştir;
“Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.”
Madde hükmünde; “… bedele dönüştürülür” demiyor, “… bedele dönüştürülebilir” diyor. Yani dönüştürülmeyebilir de.
Bedele dönüştürülmesi halinde sorun olmayacaktır. Ancak bedele dönüştürülmeyen durumda ne olacaktır? Parsele yeni hissedar katılabilecek midir? Katılırsa, bina üzerinde de hak iddia etmeye kalkması halinde ne olacaktır?
Bize göre getirilen yeni hüküm yerindedir, ancak eski hükmünde yürürlüğünün devam etmesi daha iyi olurdu… Bedele dönüştürülmeyen hallerde de, parsele sonradan katılan hissedarın kat mülkiyetli binadan hak iddia etmemesi gerekir.
* Bunun tapu kütüğüne işlenmesi ise şu şekilde olmalıdır;
Kat mülkiyetli taşınmazların 18 uygulamasına tabi tutulması özel bir durumdur. Onun için de uygulamada şu şekilde çözümler üretilmiştir;
Parselde kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen tapu kütük sayfası yeniden açılmaktadır. Kat mülkiyetine konu bina ile ilgisi olmayan hissedarların hissesi durduğu sürece bu kütük sayfası açık tutulmaktadır. Yapı ile ilgilisi olmayan hissedarların tümü hisselerini bina maliklerine satarsa kütük sayfası kapatılmaktadır. Satmazlarsa, kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen tapu kütük sayfası da açık olmaya devam etmektedir.
Bina sahiplerine karşı haksızlık yapılmamak için uygulamada böyle bir sistem geliştirilmiştir… Şekil olarak dayanağı bulunmasa da; herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından doğru bir uygulama olduğu düşünülmelidir.
B – Kat İrtifaklı Taşınmazlardaki Şuyulandırma
Daha önce üzerine kat irtifakı kurulmuş bir parsel 18 uygulamasına tabi tutuluyorsa; kural olarak, diğer parsellerden düşülen oranda DOP oranı düşüldükten sonra kalan miktar için imar parseli tahsis edilmesidir.
1 – Kat İrtifaklı Taşınmazın Tek İmar Parselini Oluşturması
Kat irtifakı kurulan arsa eğer müstakil bir imar parseli şeklinde uygulamadan çıkmışsa, kat irtifakının yeni imar parseline taşınması ile yetinilebilir.
Kat irtifakı kurulmuş olması bu parselin bir imar parseli olduğunu gösterir. 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan bu parselin sınırları (bu-na bağlı olarak da yüzölçümü) 18 uygulaması sırasında değişmeyecektir.
Yukarıda kat mülkiyeti için örneklendirilen; terk oranı ile DOP oranının aynı olması ve terk oranının DOP oranından fazla olması, kat irtifaklı taşınmazın şeklinde ve maliklerinde herhangi bir değişiklik olmayacaktır. O nedenle de, imar parseline kat irtifakının taşınması da sorun olmayacaktır.
2 – Kat İrtifaklı Taşınmazın Tek İmar Parselini Oluşturmaması
Üzerinde kat irtifakı kurulmuş parsel parçalara ayrılarak başka parsellerle şuyulandırılmışsa ya da kat irtifaklı parsele başka parsellerden hisse girmişse kat irtifakının terkin edilmesi gerekir… Parsel tek malike ait olmayıp hissedarları varsa; paylı (müşterek) mülkiyet halinde tescil edilir.
Ancak, kayıtta kat irtifakı kurulu olmasına rağmen, zeminde yapı yapılmış ve yapının iskân ruhsatı alınmış ise, artık kayıt kat irtifakı olarak gözükse de, yapılacak şey – üst başlıklarda bahsedildiği üzere – kat mülkiyetine geçmiş taşınmazlarda uygulama nasıl ise aynen öyle olmalıdır.
MUKTEZA;
Kat mülkiyetli ve kat irtifaklı taşınmazlarda uygulama ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yönlendirmesi şu şekildedir (*);
“İlgi yazınız ve eklerinin incelenmesinden; E…. Merkez İ…… Mahallesinde imar uygulamasına konu kat irtifakı tesis edilmiş olan 3794 ada 15 parsel, kat mülkiyeti tesis edilmiş olan 3794 ada 23 parsel ile mülkiyeti E….. Belediyesine ait 3794 ada 24 ve 25 nolu parseller imar uygulaması sonucunda birleştirilerek 5406 ada 6 parsel olarak tescil bildirimi düzenlendiği, 20.12.2016 tarih ve 2016/4860 sayılı encümen kararı alınarak söz konusu taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesine göre şuyulandırıldığı ve belediye encümeninin 20.12.2016 tarih ve 2016/4860 sayılı kararı ile onanmasının yapıldığı bildirilmiş olup, iki farklı parselde kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu taşınmazların şuyulandırılmasının mümkün olup olmadığı hususunun soru konusu edildiği gözlenmiştir.
Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi; ‘İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.’ hükmü ile binalı taşınmazların dolayısıyla kat mülkiyeti kurulu taşınmazların da imar uygulamasına alınabileceği ancak bu taşınmazların dağıtımı sırasında kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtımının yapılması gerektiği düzenlenmiştir.
Diğer taraftan, kat irtifakı ve kat mülkiyeti esaslarını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 54’üncü maddesi; ‘İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 09.11.1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46’ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16’ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları taktirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.’ hükmü ile imar uygulaması sırasında ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulu taşınmazların şuyulandırılma ve dağıtım esasları açıkça düzenlenmiştir.
Keza, aynı Kanunun 68’inci maddesi; ‘Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.’ hükmü ile de bir parselde birden fazla yapı bulunması halinde toplu yapı hükümlerinin ne suretle uygulanacağı ve toplu yapı esasları düzenlenmiş olmakla birlikte; uygulamacı idarelerin bu işlemi gerek 634 sayılı, gerekse 3194 sayılı Kanunlarda re’sen yapma yetkileri düzenlenmemiştir.
Yine, İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin (**) 10’uncu maddesi; ‘… Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır…’ hükmü ile de 634 sayılı Kanunun söz konusu yerlerde dikkate alınması gerektiği düzenlenmiştir.
Bu itibarla, E….. Belediyesince 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi uyarınca yapılan imar uygulamasında E….. Belediyesinin Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulu olan, ayrı mimari proje, numarataj krokisi ve yönetim plânı ile Kat Mülkiyeti Kanununa göre farklı arsa payları üzerinden kat mülkiyetine/kat irtifakına geçmiş olan, aralarında herhangi bir toplu yapıya konu olabilecek (site veya blok bazında) bağ bulunmadığı bildirilen farklı parsellerde farklı kat mülkiyeti kütüklerine tescilli taşınmazların imar uygulaması sonucunda tek parsele şuyulandırılmasının veya kat mülkiyetinin/kat irtifaklarının re’sen terkin edilerek dağıtımlarının müşterek mülkiyet esaslarına göre yapılmasının, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun açık hükümleri ile Kanunun 46 ve 47’nci maddelerinde kat mülkiyetinin sonlandırılma sebeplerinde İdarelere istisnai yetkilerin verilmemiş olması ve İmar Kanununun 18’inci maddesinin Uygulama Yönetmeliğinin 10’uncu maddesinin, düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi ile plân ve mevzuata göre korunacak olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanması esası karşısında söz konusu imar uygulamasının mevcut haliyle tescili mümkün bulunmayıp, Belediyece bu alanda yapılacak imar uygulamasının 3194 sayılı İmar Kanunu ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtımının 634 sayılı Kanunun hükümlerine göre yapılması halinde mümkün bulunmamaktadır. …”.
(*) TKGM–Tapu Dairesi Başkanlığının 05.04.2017 tarihli ve (E.776940) sayılı talimatı.
(**) “İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin” yerine halen; “ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKIKINDA YÖNETMELİK” yürürlüktedir. Aynı hüküm bu Yönetmeliğin 19’uncu madde 7’nci fıkrasında da yer almaktadır.
* * *