10 soru 10 cevap - 4 (kadastro)

Av.Hüseyin KOÇAK

31 – MÜKERRER KADASTRO VE 1515 SAYILI KANUN

SORU) Kadastro müdürlüğünce 3402 sayılı Kadastro Kanununun Ek.1 maddesi gereği yapılan sayısallaştırma çalışması sırasında bitişik 2 parsele 100 m2’lik kısımları mükerrerlik olduğu gerekçesiyle (krokide göstermek üzere) şerh koymuştur. Parselin biri özel şahsa diğeri hazineye aittir. Hazineye ait olan parsel 1983 tarihinde yapılan ifraz ve yola terk işleminden, şahsa ait parsel ise daha sonra yapılan 18’inci madde uygulama işleminden oluşmuştur.

Sonuç olarak söz konusu mükerrerlik en kısa yoldan 41’inci maddeye göre mi, yoksa vatandaşla hazine arasında tevhit ifraz yoluyla mı, ya da başka nasıl giderilebilir? (m.suslu)

CEVAP) Cümlenizin başında, sayısallaştırılan bir parsel iki ayrı parseller mükerrermiş gibi ifade ediliyor. (Sayısallaştırılan parsel ile mükerrer olan parsellerden biri şahıs, biri hazine taşınmazı gibi anlaşılıyor). Sonraki cümlede ise sayısalaştırılan parsel ile bir başka parsel imiş gibi bitiyor. Bunlardan hangisi?

Ayrıca mükerrer görünen parselleri ayrı ayrı eski değerleriyle aplikasyon yaptığınızda gerçekten mükerrerlik var mı? Yoksa, mükerrerlik kağıt üzerinde de olabilir. ...

Gerçekten bir mükerrerlik olduğunu tespit edebiliyorsanız bunun ilk akla gelen çözümü 1515 sayılı Kanun gereğince giderilmesidir. Bu konuyla ilgili olarak Sitenin "MAKALELER" kategorisi, "MAKALELER" bölümü, "KADASTRO" sayfasında, "MÜKERRER KADASTRONUN GİDERİLMESİ" başlıklı makale yer almaktadır. Onun özellikle "III – AYNI ÇALIŞMA ALANINDA MÜKERRERLİK" başlıklı kısmını okumanızı öneririm… Ama dediğim gibi sorunuz pek net değil. ... (hkocak)

32 – AYNI MAHİYETTEKİ DAVALAR VE KARARLAR

SORU) Aynı özelliklere sahip bitişik parseller ve geçmişleri aynı özelliklere sahip bir çok dava mevcut. Bu davalara karar verilirken çifte standart uygulanmış ya da gözden kaçarak bir kısmı lehe, bir kısmı da aleyhe sonuçlanmıştır. …..  İlk yerel mahkeme lehimize, daha sonra verdiği halde, …Hukuk Dairesi davayı bozdu. İkinci karar aleyhimize sonuçlandı ve Yargıtay, kararı aleyhimize onayladı. Davamız şu anda karar düzeltmededir (Salihsb)

CEVAP) Aynı mahiyette olan konular için farklı kararlar çıktığından bahsediyorsunuz. Konunun teknik boyutu farklı olabilir. Dolayısıyla peşin hükümle hareket etmemek gerekir diye düşünüyorum. Sizin konunuza gelinde; yargı aşamasında olduğu için; şu an için kararın sonucunu beklemek dışında yapılacak işlem bulunmamaktadır. ... (hkocak)

33 – İMAR UYGULAMASI SONRASI OLUŞAN MÜKERRELİĞİN GİRERİLMESİ

SORU) Bir yerde imar uygulaması sonucu mükerrerlik meydana geldiyse çözüm nasıldır? 1515 sayılı Kanuna mı gidilir, yoksa 22’nci maddeye göre iptal mi yapılır? (Fahri34)

CEVAP) Öncelikle mükerrerliğin sebebi ne? Onu iyi tespit etmek gerekir... Uygulamaya tabi kısım ile uygulama dışı kısım daha önce de mükerrer ise uygulama sonucu oluşan parseller de mükerrer olacaktır. Uygulama öncesinde mükerrerlik yoksa, uygulama sonucu nasıl oluşmuş? ... Uygulama yapılırken, uygulama sınırları dışına mı taşılmış? Eğer böyle ise o zaman 1515 sayılı Kanunun uygulanması gerekir. ...

Eğer uygulama öncesi mükerrerlik yoksa ve yapılan uygulama ile de uygulama sınırı dışına taşınmamış ise mükerrerliğin oluşmaması gerekir. Buna rağmen mükerrer bir görüntü elde ediliyorsa, bu görüntü orada mükerrerlik olduğunu göstermez. Siz uygulama sonucu oluşan parseller ile, eski tarihlerde oluşturulmuş ve yeterli hassasiyete sahip olmayan pafta üzerinden uygulama dışı parselleri aynı altlık üzerinde göstermek istemezinden kaynaklanmış da olabilir. ... Önce mükerrerliğin sebebini iyi bir şekilde ortaya koymanız gerekir. ... (hkocak)

34 –TOPLULAŞTIRMA İLE MÜKERRER OLAN YERDE İKİNCİ TOPLULAŞTIRMA

SORU) 1980’li yıllarda yapılan toplulaştırma çalışmalarında maliye hazinesi adına kayıtlı 3 parsel sehven toplulaştırmaya dahil edilmemiş. Bu bölgede yeniden bir toplulaştırma çalışması yapılıyor ve biz bu durumu askılar bittikten ve dosya bize kontrole geldiğinde fark ettik. Bu durumda nasıl bir yol izlenmeli? (ismet set)

CEVAP) 1980'li yıllarda bir yerde toplulaştırma çalışması yapılmış. Toplulaştırma çalışması yapılan saha içerisinde hazineye ait üç adet parsel olduğu halde bu parseller uygulamaya dahil edilmemiş. Yani hazine parselleri ile toplulaştırmayla oluşan parseller mükerrer olmuş... Bugün aynı yerde bir kez daha toplulaştırma çalışması yapılıyor, haliyle hazine parselleri yine dahil değil. Sorunuz bu şekilde mi?

Eğer böyle ise; öncelikle hazine taşınmazları ile mükerrerlik oluşturan parselleri kadastrocu olarak belirlemenizdir. Dosya tapu müdürlüğüne gittiğinde tapu müdürlüğü hangi parsellerin mükerrer olduğu görüp, gerekli tescilleri yaptıktan sonra, mükerrerliğin giderilmesini sağlamak için 1515 sayılı Kanunu işletmek olacaktır.

Mükerrerliğin giderilmesi ile ilgili olarak Sitenin "MAKALELER" kategorisi, "KADASTRO" sayfasında "Mükerrerliğin giderilmesi" başlıklı bir makale yer almaktadır. Onu bir okumanızı öneririm. ... (hkocak)

35 – 2/B SAHASINDA KALAN YERDE ZİLYETLİK İDDİASI

SORU) 70 yıldır zilyetliği elimizde olan, içerisinde zeytin ve fıstık ağaçları olan, halen bakımlı tapusuz arazimiz bulunmaktadır.

2013 yılında ilimizde orman kadastrosu yapıldı. Yapılan işlem sırasında bizler köyde yaşamadığımız için köy muhtarı bizim olan bazı taşınmazları sahipsizdir diye göstermiş ve o bölgeler hazine adına kayıt altına alınmış. Örneğin; eskiden tek parça fıstık ağacı olan arazi 3 parçaya bölünmüş ve orta bölümü orman diye hazineye, diğer iki parçayı ise şahsa tapu etmişler.

Arazilerin bir kısmı şahsımıza tapu edilirken, tapu edilmeyen bölgeler ise 2/B alanı olarak ilân edildi. Sonrasında Milli Emlak tarafından satışa çıkarıldı. Bizler de atalarımızdan kalma araziler başkası tarafından alınmasın diye taksitle satın aldık.

Medeni Kanun’un 713’üncü maddesi; “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” demektedir.

Sorum şu; 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan orman kadastrosu tespitine itiraz davası açmayı düşünüyoruz. Zilyetliği 70 yıldır elimizde bulunan ve tanıklarla da sahibi olduğumuzu ispat edebileceğimiz arazilerimizi dava yoluyla geri alma şansımız var mıdır? (huseyinbudak)

CEVAP) Öncelikle; bir taraftan 70 yıldır zilyediz diyorsunuz, diğer taraftan da köyde yaşamadığınızdan bahsediyorsunuz... Köyde yaşamıyorsanız zilyetliğiniz de kesilmiş olur. Zilyet adına yer yazılabilmesi için kadastro çalışmaları sırasında bizzat orayı kullanıyor olmak ve de bu zilyetliğin kadastro çalışmalarından 20 yıl öncesinden beri devam ediyor olması gerekir.

Bir yerin orman sayılıp sayılmayacağı konusundaki inisiyatif orman kadastro komisyonuna aittir. Komisyon orayı orman olarak belirlemiş. Elbette dava açma hakkınız var ama sonuç ne olur konusuna cevap verilemez. Kararı verecek olan hakimdir, takdirine karışılmaz. Siz dava açmayı düşünürseniz bütün iddialarınızı mahkeme huzurunda dile getirmeniz gerekir. ... (hkocak)

36 – ORMANA SINIR TAŞINMAZ DA YOLA CEPHE SORUNU

SORU) Ben hayatımda hiç arsa almadım ama yaşlılığımda hem tarımla uğraşıp hem iki katlı prefabrik ev yapabileceğim bir tarla bakıyorum. Bu konularda bilgim çok sınırlı bu yüzden size başvuruyorum. Sitedeki makaleleri de okumaya çalıştım. Bazıları çok resmi ve teknik dil olduğu için anlayamadım. Orman yolları ile ilgili size bir sorum var.

Almayı düşündüğüm yer nitelik olarak TARLA olarak geçmekte ve 5900 m2 İmar Kanununa göre yanılmıyorsam TARLA statüsündeki bir yere ev yapmanın belli şartları var. Kadastral yola 25 metre cephe ve en az 5000 m2 + inşaat alanı olması gerekiyor. Benim beğendiğim tarlanın iki yanı orman. Uydu fotoğraflarından bakılınca orman yolu net gözüküyor.

Sorum şu; bu orman yolu kadastral yol mudur? Eğer öyleyse bu tarlanın 34 metre cephesi olduğundan iki katlı prefabrik ev yapılabilir mi? (mkaand)

CEVAP) Krokide işaretlemiş olduğunuz parselin iki yanı orman. Yol orman içinden gelmekte ancak aynı yola sizin almayı düşündüğünüz parsele cephe olduğu kısmı orman dışında gibi görünüyor. Ama bunun netleştirilmesi gerekir... Bunun için de, o parselin maliki ile Kadastro Müdürlüğüne başvurun, paftasında, parselin yol ile cepheli olarak göründüğü kısım yol mu, yoksa orman mı ona bakın. Eğer parselin cephe aldığı kısımdaki yol orman dışında kalıyorsa birinci aşama halledilmiş olur. Yani eğer o parselin ifrazı gündeme gelirse cephe şartı tamam demektir.

Gelelim o parselde yapı yapılabilir mi? ... Onu da belediyesinden öğrenmeniz gerekir. O parselin vasfının halen "tarla" olduğundan bahsediyorsunuz. Vasfı “tarla” ise ve de imar plânı kapsamında kalmıyorsa, o takdirde ifraz için 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununun 8'inci maddesindeki kıstaslar gündeme gelir...

Siz en iyisi, o parselin maliki ile birlikte Kadastro Müdürlüğüne başvurun, yolun durumunu öğrenmenin yanı sıra plân örneği talep edin. Plân örneği ile birlikte de belediyeye gidin ve o parselin durumunu öğrenin. Merak ettiğiniz konularla ilgili tüm soruları da belediyeye sorun. ... (hkocak)

37 – ORMANA SINIZ TAŞINMAZ DA YOLA CEPHE SORUNU

SORU) 2007 yılında Tapu Kadastro Müdürlüğü babam adına bilirkişiler ile beraber tarla tapusu tescil edilmiştir. Fakat bundan bizim bu sene e-devlet üzerinden haberimiz oldu ve tapu harçlarını yatırıp 04.09.2018 tarihinde tapuyu aldık. Bahsi geçen tarlayı yıllardır başka bir kişi ekip işlemekte araziyi geri almak için nasıl bir yol izlemeliyim? (adem42)

CEVAP) Bahsettiğiniz yer babanız adına tapuda tescilli ise, o yeri başkası kullanıyor olsa da babanıza aittir... Tapulu yerde zilyetlikle kazanım olmaz, o nedenle de o yer babanıza aittir. ... Kullanan kişinin oradan çıkarılmasını isterseniz, 3091 sayılı Kanun gereğince tecavüzün önlenmesi kapsamında valilik ya da kaymakamlığa başvurabilirsiniz. ... (hkocak)

38 – KESİNLEŞEN KADASTRO ÜZERİNDEN 10 YIL GEÇMİŞSE, KADASTRODAN ÖNCEKİ SEBEPLERLE DAVA AÇILAMAZ

SORU) 1877 yılında ölmüş Molla Ali lakaplı dedemizin 4 çocuğu var... Fakat 4 çocukta Molla Ali üzerine gözükmüyor. Molla Ali adına kayıtlı 320 dönüm Osmanlı tapusu var. Çocuklardan birisi baba evinde ve bu arsada kalmaya devam ediyor. Bu çocuğun ismi Abullah ve 1947 yılında ölüyor. Abdullahın çocukları 1960 yılında kadastro geçerken burayı kendi üzerilerine yazdırıyor, diğer 3 çocuk grubundan habersiz.

Biz Molla Ali Osmanlı tapusu ve Molla Ali’nin 4 çocuklu verasetini çıkartır tapuya başvurup tapuyu iptal ettirebilir miyiz? Yani Molla Ali’nin soyundan birinin diğer çocukların hakkını gasp ettiğini ispatlamış olur ve bu tapuların iptal edilerek 4 çocuğa intikallerini gerçekleştirebilir miyiz? Kadastroda 10 yıllık bir zaman aşımından bahsediliyor. Ama hileli mal zilyetliğinde zaman aşımı kalkmaz mı?... Kadastroda üzerine geçirenleri verasetle kendi soyundan birinin olduğunu ispatlamamız tapuyu iptal ettirmezmi.ve diğer 3 çocuğun yeniden mal paylaşımını sağlamış olmaz mı? (psrmtake2)

CEVAP) 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12'nci madde üçüncü fıkrası; "Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz" hükmündedir. Ve de bunun istisnası bulunmamaktadır...

Ayrıca; tapuda bahsediyorsunuz ama o tapunun tekabül ettiği yer ile Abdullah mirasçıları üzerine yazılan yer aynı yere mi tekabül ediyor? Bundan emin misiniz?

Öncelikle elinizdeki tapunun tam olarak nereye tekabül ettiğini bir araştırmanız gerekir. Tapu çok eski olduğu için sınırları şahıs okuyorsa, o şahısları bugün bilen olmayacaktır. Ama belki başkaca belirli sınırlar olabilir... Eğer bu şekilde tapunun nereye uyduğunu tespit edebiliyorsanız ve de tapunun uyduğu yer kimse adına tapulanmayıp tescil harici bırakılmışsa, orada daha sonra yine 3402 sayılı Kanunun Geçici 8'inci maddesi gereğince yapılacak bir çalışma ile tapunun hak sahibine yazılması mümkün olabilir... Ama belirttiğim gibi elinizdeki Osmanlı tapusunun bugün yerini belirlemeniz oldukça zor olacaktır. ... (hkocak)

39 – İMAR PARSELİ İLE KADASTRO PARSELİ KISMEN MÜKERRER

SORU) … İmar uygulaması sonucu oluşan parsel, komşu kadastro parsel ile üst üste çakışmaktadır. Burada biz kadastro olarak nasıl bir düzeltme yoluna gidebiliriz? (atay_bekir)

CEVAP) Yeni oluşan imar parseli, uygulamaya girmeyen kadastro parseli ile (kısmen) mükerrerlik oluşturuyor. Bu nasıl olmuş? Uygulama sınırı taşılarak imar parselleri üretilmiş olması halinde böyle bir sonuç elde edilmiş olabilir!... İmar parselleri tescil oldu mu? Tescil oldu ise Kadastro olarak sizin yapacağınız, mükerrerlik oluşturan imar ve kadastro parsellerini aynı altlık üzerinde gösterip, 1515 sayılı Kanun kapsamında mükerrerliğin giderilmesi için tapu müdürlüğüne göndermektir.

İmar parselleri henüz tescil edilmedi ise, gerekli kontrolleri yaptığınızda mükerrerliği de ortaya koyacak şekilde yine tapu müdürlüğüne göndermenizdir. Tapu müdürlüğünce imar parsellerinin tescilini müteakip, 1515 sayılı Kanun gereğince mükerrerliğin giderilmesi çalışmasına başlaması gerekir.

Bir de şu husus var; mükerrerlik kısmen ve çok küçük olabilir (sağlıklı bir cevap için bu tür ayrıntıları da yazmanız gerekir). Kadastro parselinin bulunduğu pafta eskidir. Ve aslında bir mükerrerlik yoktur ama eski paftanın tekniği ile aktarılan kadastro parseli ile imar parseli aynı altlık üzerinde çakıştırıldığında, mükerrerlik varmış gibi görünebilir. Aslında bir mükerrerlik olmayabilir. O hususu da iyi değerlendirmelisiniz. ... (hkocak)

40 – ESKİ TAPUYA DAYANARAK AÇILAN DAVA

SORU) 1960 yılında dedemin köyünden 6 parça arazi tapusu (geldileri temmuz 1289) icra yoluyla Cemil isminde bir vatandaş tarafından satın alınıyor. Dedem ise söz konusu tapuların 2/3 hissesini noter satış vaadi ile Cemil isminde vatandaştan satın alıyor. Söz konusu araziye ilişkin olarak aynı köyden başka bir kişi 1310 tarihli bir tapuya dayanarak hak iddia ediyor ve dedem ile Cemil ismindeki vatandaş aleyhine dava açıyor. Dava şu an kadastro mahkemesinde devam ediyor. Yaklaşık 60 yıldır devam eden davanın şu anki aşamasında 1289 tarihli yani Cemil ismindeki vatandaşın tapusunun öncelikli olduğu kabul ediliyor yani bu durum lehimize.

Ancak şöyle bir sorun var. 6 parça tapuya ilişkin icra ilanında, 1289 tarihli 6 parça tapunun tahminen toplam1250 dönüm olduğu belirtiliyor (her bir parça için ayrı ayrı yüzölçümü belirtilmiş). Ancak icradan satın alma neticesinde çıkarılan yeni 1960 tarihli 6 parça tapunun hepsinin ayrı ayrı yüzölçümü aynı (20,56m² yani 20 dönüm) olarak belirtilmiş ki kadastrosu dahi yapılmamış olan ve dere gibi doğal sınırları da bulunan bir yerdeki 6 tapunun yüzölçümlerinin aynı olması imkansız diye düşünüyorum.

Ayrıca bu 6 parça tapuda sınırlar belirtilmiş ise de sınırlar mahkeme tarafından tam olarak tespit edilememiştir. Zira sınır olarak Aziz’in tarlası, Osman’ın tarlası gibi ifadeler kullanılmıştır ve bu kişiler tanınmamaktadır. Gelinen son aşamada Yargıtay bozma kararı vererek 6 parça tapunun sınırlarının yüzölçümleriyle sınırlı olmak üzere belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Ancak dediğim gibi icra ilânında tahminen toplam 1250 dönüm olarak belirlenen 6 parça arazi, tapu senetlerinde toplam 120 dönüm olarak belirlenmektedir. Bu kadar farkın olması normal mi yoksa tapudaki 20,56 m² ifadesi matbu olarak herhangi bir ölçüm yapılmadan tabiri caizse kafadan atılarak mı yazılmıştır?

Yazılarınızda devletin, mülkiyet hakkını yüzölçümüyle değil sınırlarıyla güvence altına aldığını belirtmişsiniz ancak mahkeme bu durumu dikkate almamış. Bu durumda yüzölçümünün doğru olmadığı hususunu mevcut davada mı ileri sürmeliyim (bu iddia daha önce maalesef hiç dile getirilmemiş) yoksa sulh hukuk mahkemesinde ayrı bir dava mı açmalıyım? Dava açarsam sınırlar belli olmadığı için mahkeme inceleme yapamaz diye düşünüyorum. (kemalbabaoglu)

CEVAP) Evet; "Devlet, mülkiyet hakkını yüzölçümüyle değil, sınırlarıyla güvence altına alır." Yargıtay kararları bu doğrultudadır. Ancak sınırlar net olarak ortaya konabiliyorsa... "Aziz’in tarlası, Osman’ın tarlası gibi ifadeler kullanılmıştır bu kişiler de tanınmamaktadır" diye siz de yazmışsınız. Tahminim, bahsettiğiniz yerlerin sınırları tam olarak belli değil, sizin yerlerinizin bitiminde belirgin bir sınır da yok. Sınır olarak dereden de bahsediyorsunuz ama dere her zaman sabit sınır olarak görülmez. Çünkü yatak değiştirmesi mümkün olan dereler vardır. Yatak değiştirmediği bilirkişi raporuyla kesin olarak ortaya konabiliyorsa, o kısım bazında bir sınır sabitlemesi yapılabilir ama takdir edersiniz ki o da bütün sınırların sabitlenmesi anlamına gelmez.

Diğer konu, İcra ilânlarında 1250 dönüm, tapu senetleri toplamı 120 dönüm diyorsunuz. Bu kadar bariz hata olmaz ama ortada bir hata var?... Bu konuda sonuca şu şekilde ulaşmak gerekir. İcraya çıkan taşınmazlar toplamı 1289 tarihli tapu idi. Önce bunun tapu siciline (zabıt defterine) bakmak gerekir. Esas olan odur...

Sicilde yazan ya da yazanların toplamı (yaklaşık ya da net) 120 dönüm iken icra ilânına 250 dönüm olarak mı çıkmış, yoksa 1289 tarihli kayıt ile icra ilanına çıkan aşağı yukarı eşit ya da birbirine çok yakın olduğu halde, daha sonra düzenlenen tapu senetlerinin toplam miktarı mı 120 dönüm gösterilmiş.

Eğer 1289 tarihli kök kaydı 120 dönümü işaret ediyorsa, yapacak bir şey yok. Kaldı ki, dedeniz de Cemil isimli kişiden o yeri yeniden satın alırken tapu senedinde de (kaydında da) toplamda 120 dönüm idi... Yok eğer, ilk kök kaydı 1250 dönümü işaret ediyorsa (ki kök kaydı ile icra ilânındaki birbirini teyit ediyor demektir); o zaman bu yöndeki iddianızı dile getirmek istiyorsanız; (Usul ekonomisi açısından) aynı davada dile getirebilirsiniz. ... (hkocak)