OSMANLI TAPUSUYLA HAK ARAMA

Av.Hüseyin KOÇAK

1 – Osmanlı Devleti Zamanında Düzenlenen Mülkiyet Belgeleri

Osmanlı Devleti zamanında düzenlemiş her mülkiyet belgesi tapu senedi midir?

Elinde Osmanlı Devleti döneminden kalma; şer’i mahkemeleri tarafından düzenlenmiş alım-satım belgeleri ya da herhangi bir şekilde düzenlenmiş belgelerle bugün hak arama yoluna gidildiğine sıkça rastlanmaktadır.

2 – Osmanlı Devleti Zamanında Düzenlenen Tapu Senedi

Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş, eski yazı ile yazılmış her belge tapu kaydı mahiyetinde değildir… Öncelikle bu belgenin tapu kaydı mahiyetinde olup olmadığının tespit edilmesi gerekir;

Elimizdeki belgenin bir tapu kaydı olduğu nasıl anlaşılır? ^(*)

“Mirî arazi için, tapu sicilinin başlangıcı olan 1263 (1847) tarihinden itibaren defterhaneye gönderilen hasılat defterleri üzerinden kayıtlar düzenlenmiş, bu kayıtlar esas alınarak hak sahiplerine tapu senedi verilmiştir.

1263 (1847)’den Kanunievvel 1287 (1871) tarihine kadar tutulan defterlere (Atik Arazi),

1287 (1871)’den 1299 (1883)’e kadar tutulan defterlere (Cedid Arazi),

Ve bu tarihi takip eden senetlere ait defterlere de, tarihine göre,

İsim verilmiştir.

Bu defterler esas alınarak düzenlenen belgelerin tapu kaydı olduğunda kuşku yoktur.

Mirî arazi yoklaması 1288 (1872) ve 1289 (1873) senelerinde, mülk araziye ait yoklamalar ise 1290 (1874), 1299 (1883) tarihine kadar devam etmiş ve mahallinde harç ve rüsumu verilmiş olan defterlerin birer örneği defterhaneye gönderilmiştir.

….. Bu durum 1326 (1910) yılına kadar devam etmiştir. Sözü edilen ve defterhaneye gönderilen defterlerde kaydı bulunan ‘SENETLER’ tapu kaydı mahiyetindedir.”

3 – Tapu Kaydı Özelliği Taşımayan Belgeler

Yine Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş, eski yazı ile yazılı bazı belgeler vardır ki; bunlar bugün için tapu kaydı mahiyetinde görülmemektedir. Bu belgeler zilyetlik ispat vesikasıdır. Yani, bu belgeler tek başına bir mülkiyet belgesi olmayıp, ancak zilyetlikle kullanılan bir yere ait bu belgelerden biri de varsa, o takdirde bu belgeler mevcut zilyetlik için ispat vesikası olur.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 14’üncü madde dördüncü fıkrasında bu belgeler şu şekilde yer almıştır;

“– Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,

 – Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetler,

 – Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,

 – Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,

 – Mülkname, muhaberatı atike kalemi kayıtları,

 – Mubayaa, istihkâm ve ihbar hüccetleri,

 – Evkaf İdarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.”

Bu belgelerin özellikleri; İhsan ÖZMEN ve Halim ÇORBALI tarafından yazılmış; “3402 SAYILI KADASTRO KANUNU ŞERHİ” adlı kitapta ayrıntılı olarak yer almıştır.

Bazı örnekler vermek gerekirse;

Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705’inci maddesindeki düzenlemeye göre; mahkeme kararları tescilsiz edinim sebeplerinden biridir. Ayrıca, Anayasa’nın 138/son maddesi; “Yasama ve yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır. …”. hükmündedir.

Osmanlı Devleti zamanında da şer’i mahkemeler bulunmakta idi. Şer’i mahkemesinden çıkma belgeler de aynı mahiyette görülecek midir?

Osmanlı Devleti’nde taşınmaz alım–satımları, Şer’i Mahkemeler tarafından yapılmakta idi. Gerek yargısal ve gerekse bilimsel içtihatlar; bu tür belgelerin tapu mahiyetinde kabul edilemeyeceği yolundadır. O nedenle de Şer’i Mahkemede yapılan ve Kadı imzalı alım–satım belgesi tapu senedi mahiyetinde kabul edilemeyecektir.

Örneğin; 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14/4-G maddesinde yer alan Mübâyaa Hüccetini ele alacak olursak;

Konu; İhsan ÖZMEN ve Halim ÇORBALI’ın yukarıda adı geçen eserlerinin 458’inci sayfasında şu ifadelerle tanımlanmıştır; “Tapu idarelerinin kurulmasından önce, mülk türünden olan taşınmazların alım ve satım işleri şer’i mahkemeler tarafından yapılırdı. Bu mahkemelerce mülk maliklerine verilen vesikalara mübâyaa hücceti ismi verilmekteydi.”

Hüccdet’in tanımı; Arapça bir sözcüktür. Delil, senet, vesika gibi belgedir. Bir hükmü içine alan ve şer’iat mahkemesi tarafından verilen bir hak veya sahiplik gösteren resmi bir belgedir. (Meydan Larousse, cilt 6, sh.7)

Mübâyaa hüccetini tanımlayan yargı kararı; “1290 (1883) yılına kadar emlâkın temlik işlemleri Şer’iye Mahkemelerinde yapılır ve bu şekilde düzenlenen hüccetlere de mübâyaa hücceti denirdi.” (HGK.14.03.1973 ta. E.970/7 – 620, K.1973/196 sa. Karar)

Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş olan belgelerin özelliğini tespit etmek, belgenin bir tapu senedi mi yoksa zilyetlik ispat vesikası mı olduğunu belirlemek özel uzmanlık gerektiren bir konudur.

“Zilyetlik ispat vesikası” ne demektir?

3402 sayılı Kadastro Kanununun 14/1 maddesi; “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en fazla yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.” hükmündedir.

Kişinin zilyet olduğu bir yer ile ilgili bir de zilyetliği ispat vesikalarından biri varsa; bu durum onun zilyetlik durumunu güçlendirir ve de tereddütsüz o kişi adına tespitin yapılması sağlar.

* Bu kerre şu soru akla gelebilir; Zaten zilyet olduğu için o kişi adına tespit yapılabildiğine göre ayrıca bu vesikalardan birinin olması ne işe yarayacaktır?

Kadastro Kanununa göre, bir çalışma alanı içerisinde zilyetlikten verilebilecek toplam miktar kuru arazide 100, sulu arazide 40 dönümdür… Ancak vatandaş kuru arazi olan bir yerde fiilen 120 dönüm kullanmaktadır… Kadastro çalışmaları sırasında, 100 dönüm yer zilyetlikten verilebilirken eğer o yere ait zilyetlik ispat vesikası varsa (100 dönümden fazlası da) bu belge gereğince verilir.

Burada özellikle önem arz eden bir diğer konu da; zilyetlikten yer verilebilmesi (ve bu belgelerden biri nedeniyle fazla yer verilebilmesi) için; kadastro çalışmalarının yapıldığı anda kişinin fiilen zilyet bulunuyor olması ve bu zilyetliğinin de çekişmesiz ve aralıksız olarak devam etmiş olması gerekir… 20 yıl ya da daha fazla kullandığı o yeri terk etmiş ve de kadastro çalışmaları sırasında fiilen zilyet değilse, ne zilyetliğe dayanarak ve ne de zilyetlik ispat vesikasına dayanarak hak iddia edilmesi mümkün değildir.

4 – Mevcut Belge Bir Osmanlı Tapusu İse

Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş olan belgenin, gerekli inceleme sonucu tapu senedi mahiyetinde bir belge olduğu anlaşılmış olsun; bu belgeye dayanarak nasıl hak iddia edilebilir?

a) Öncelikle bu belgenin zeminde nereye ait olduğunun tespit edilebilmesi gerekir.

Belgenin zeminde nereye ait olduğu, bu belgeye dayanarak hak iddia eden kişi tarafından gösterilmeli ve bu durum o mahalle (ya da köy) muhtarı ve bilirkişiler tarafından da teyit edilmelidir. (Uygulamada; ne yazık ki hak iddiasında bulunan kişi, - tapu kaydının çok eski olması nedeniyle - Osmanlı tapusunda yazan yeri gösteremediği gibi, muhtar ve bilirkişilerin de o yeri tespit edebilmesi mümkün olamamaktadır.)

b) Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş olan belgenin bir tapu senedi mahiyetinde olduğu anlaşıldığı gibi, zeminde yeri de tespit edilebilmiş olsun; o takdirde bu tapu belgesine dayanarak hak iddia edildiğinde kesin olarak bir kazanım sağlanabilir mi?

– Eğer, bu belgenin ait olduğu köy ya da mahallede henüz kadastro çalışmaları yapılmamışsa sorun yok; kadastro çalışmaları yapılırken, eldeki bu kayıt uygulanmak suretiyle tapu yenilenebilir. (Ancak; Ülkemizin %99’dan fazlasının kadastro çalışmaları tamamlandığı için çok büyük ihtimal ile o birimde kadastro çalışmaları da yapılmış olacaktır. Hal böyle olunca, kadastro çalışmalarında bu belgenin değerlendirilmesi söz konusu edilemeyecektir.)

– O mahalle ya da köyde daha önce kadastro çalışmaları yapılmışsa, eldeki bu Osmanlı tapusu hiç mi işe yaramayacaktır?

İşe yarayacağı durumlar olabilir. Şöyle ki;

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12’nci madde üçüncü fıkrası; “Bu tutanaklarda^(**) belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.” hükmündedir.

Bu ifadeye bakılacak olursa; Osmanlı tapusunun bulunduğu birimde kadastro çalışmaları kesinleşmiş olsa bile, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre henüz dolmamışsa dava açmak suretiyle hak aramak mümkün olabilecektir.

Dava; Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

Özellikle bir kez daha vurgulamak gerekirse; eldeki belgenin zeminde nereye uyduğu belirlenebilmeli ve dava, bu belgenin uyduğu yer kimin adına tespit görmüşse; ona karşı “tapu iptal ve tescil davası” talebiyle açılmalıdır.

c) Kadastro çalışmalarının üstünden 10 yıllık süre geçmiş ise;

Osmanlı Devletinden kalma eldeki belgenin bir tapu senedi olduğu anlaşılmasına ve de uyduğu yer tespit edilebilmesine rağmen; (eğer o yer başkası adına tapulanmışsa), o belgeye dayanarak artık hak iddia edilmesi mümkün olamayacaktır.

5 – Osmanlı Tapusu İçin Bir İhtimal Daha Var

Osmanlı Devletinden kalma tapu belgesinin uyduğu birimde kadastro çalışmaları yapılmış ve 10 yıllık süre de geçmiş olmasına rağmen; bu tapuya dayanarak hak arama yolunda bir ihtimal (bir ümit) daha bulunmaktadır. O da Kadastro Kanunu'nun Geçici 8’inci maddesi gereğince yapılacak çalışmadır.

Geçici Madde 8; “Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince kadastrosu yapılır” hükmündedir.

Geçici Madde 8 Kapsamında Çalışma Yapılabilecek Alanlar;

a) Kadastro çalışmaları kesinleşmiş bir Kadastro Çalışma Alanında (mahalle ya da köyde), genel sınır içerisine alınmış olmasına karşın; “kadastro harici” ya da “tespit dışı” olarak bırakılmış yer olmalıdır.

Osmanlı Devleti zamanına ait ve de bugün için tapu senedi mahiyetinde kabul edilebilen belgenin bu saha içerisinde zeminde nereye uyduğu tespit edilebiliyor olmalıdır.

İşte bu durumdaki yerlerde; Kadastro Kanunu’nun Geçici 8’inci maddesi gereğince yapılacak çalışma sonucu, bahse konu tapunun güncel tapusunun çıkarılması mümkündür.

(Kadastro çalışmaları sırasında; “kadastro harici” ya da “tespit dışı” bırakılan yerde geçici 8’inci madde gereğince çalışma yapılırken, (Hazine adına tespit yapılması için herhangi bir belge aranmazken), zilyetlikten şahıs adına tespit yapılamaz. Şahıs adına yapılacak tespit mutlaka öncesine ait tapu kaydına dayandırılmalıdır. Osmanlı Devleti zamanında düzenlenmiş olan tapu senedi de bunlardan biridir.).

b) Kadastro çalışmaları kesinleşmiş bir Kadastro Çalışma Alanında (mahalle ya da köyde), genel sınır içerisine alınmış olmasına karşın; “Orman” olduğu gerekçesiyle herhangi bir kişi adına tapulanmamış bir yer; daha sonra geçen orman kadastrosu sırasında da orman olmadığı gerekçesiyle orman dışında bırakılmış olabilir.

İşte bu durumdaki yerde zaten hiç kadastro yapılmamış sayılacağından; Kadastro Kanunu’nun Geçici 8’inci maddesi gereğince yapılacak çalışma sonucu, Osmanlı Devleti zamanında verilmiş tapunun güncel tapusunun çıkarılması mümkündür.

(Kadastro çalışmaları sırasında; “Orman” olduğu gerekçesiyle tapulanmayan bir yer daha sonra orman kadastrosu sırasında da “orman” olmadığı gerekçesiyle orman dışında bırakılmışsa; bu tür yerlerde Geçici 8’inci madde gereğince çalışma yapılırken; “bu tür yerler, hiç kadastrosu yapılmamış sayılacağından” şahıs adına tapuya dayanarak tespit yapılabileceği gibi zilyetlikten de tespit yapılması mümkün olacaktır.)

*   *   * 

^(*) Halim ÇORBALI / İhsan ÖZMEN; “3402 SAYILI KADASTRO KANUNU ŞERHİ” – 1991 sayfa:326”

^(**) Kadastro çalışmalarında her bir parsel için ayrı ayrı tutulan kadastro tutanaklarından bahsediliyor.