7181 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE İMAR PARSELİ TAHSİS YERİ - 2

Av.Hüseyin KOÇAK

İmar Parseli Tahsisinin En Uygun Şekli

Yeni oluşan parsellerin ideal tahsisi kadastro parseliyle aynı yerde ol­masıdır. Bu durum özellikle kadastro parsellerinin hamur edilmek suretiyle yeni bir düzenleme yapılması ve ayrıca kamu yararı için gerekli tesislere yer ayrılması nedeniyle bu her zaman mümkün olamamaktadır.

Ancak ideal olanı aynı kadastro parseline rastlayan imar parsellerinden yer tahsis edilmesidir. Bu durum iki açıdan önemlidir;

Birincisi; İmar plânı bulunmasına karşın henüz uygulama yapılamı­yorsa aynı Kanunun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince tanınan olanaklardan yararlanabilmesi,

İkincisi ise; Kadastro parselinde bina bulunuyorsa, ilgilisinin bu bina­dan mahrum edilmemesi ve de yeni bina yapmasına olanak sağlamasıdır.

1 – İmar Kanununun 15 ve 16’ncı Maddelerinin Uygulaması

Yapılan düzenlemede ideal olanı, yeni oluşan imar parselinin, hangi ka­dastro parseline karşılık tahsis edilmişse o kadastro parseliyle aynı yerde olmasıdır. Çünkü;

İmar plânlarının uygulanabilmesi için, teknik uzmanların yanı sıra maddi olanaklara da ihtiyaç bulunmaktadır.

İmar plânları bulunduğu halde belediyeler, maddi olanaksızlıklar gerekçesiyle plân uygulamasını hemen yapamamaktadır. O nedenle de taşınmaz sahipleri 3194 sayılı Kanunun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince imar parsellerine kavuşmak yolunu seçmektedir.

İmar Kanununun 15’inci maddesinde, 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla değişiklik yapılmıştır. Değişiklik yapılmazdan önce; henüz 18’inci madde uygulanmamış kadastro parsellerinde 15 ve 16’ncı maddeler gereğince işlem yapılıp yapılmayacağı tartışılıyor olsa da, uygulamada bu maddeler gereğince işlem yapılmak suretiyle imar parselleri oluşturulmakta idi… 7181 sayılı Kanunla birlikte bu uygulamaya kısıtlamalar getirilmiş oldu.

Aynı maddenin 4’üncü fıkrasında  “… büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.” hükmü bulunmaktadır.

Buna göre; büyük bir kısmı uygulama imar plânına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında 15 ve 16’ncı madde gereğince ifraz yapılabilecektir.

2 – Korunması Gereken Binalar

18 uygulaması sırasında korunması gereken binalarla ilgili düzenleme daha önce 18’inci maddede yer almakta iken 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu, bu husus 18’inci madde metninden çıkarılmıştır. Ancak benzeri bir düzenleme; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliğinin 18’inci maddesiyle yapılıştır.

Yönetmeliğin; “Korunması gereken yapılar ve alanlar” kenar başlıklı 18’inci maddesindeki düzenleme şu şekildedir;

“(1) İmar plânı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapılar arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılır.

(2) Üzerinde korunacak tescilli yapı bulunan parsel ya da parsellerde; tescilli yapı ve koruma alanı, bir imar parseli içerisinde kalacak şekilde düzenleme ortaklık payı alınır.

(3) 21.07.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında; korunacak alanlarda yapılacak her türlü arazi ve arsa düzenlemesinde, uygulama yapan ya da onaylayan idare tarafından korunan alanlardan sorumlu kurum, kurul ve komisyonların uygun görüşü alınmadan, uygulama dosyası tescil işlemi için tapu müdürlüğüne gönderilmez.

Yapılan düzenlemede ideal olanı, yeni oluşan imar parselinin, hangi ka­dastro parseline karşılık tahsis edilmişse o kadastro parseliyle aynı yerde olmasıdır. Çünkü; tahsis edilen imar parseli, kadastro parseliyle çakışmıyorsa, ilgilisinin, imar parselini oluşturup imar nizamına uygun binasını yapamadığı gibi, ka­dastro parselinde herhangi bir bina varsa bunu da bir süre sonra terk etmek durumunda kalacaktır.

Hâlbuki imar parseliyle kadastro parseli aynı yere rastlarsa; oluşan imar parseli içinde kalacak olan bina imar nizamına aykırı olsa bile, taşınmaz sahibi imar nizamına uygun yapıyı yapıncaya kadar yine bu yapıdan yararlanmış olacaktır.

* Özellikle de kadastro parseli ile imar parseli çakışmasına ve 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan ifraz işlemiyle oluşturulup, içerisine imar nizamına uygun yapı yapılan parsellerin; daha sonra yapılacak 18 uygulamasında başkası adına tahsis edilmemesi gerekir.

DANIŞTAY Kararları;

=► 6.Dairenin 17.01.2000 tarih, E.1998/7510, K.2000/88 sayılı kararı;

“..... dava konusu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda tarihi değeri olan ve bütünlüğü bozulmadan korunan tescilli  t ü r b e   alanında kalan 3155 ada 1 sayılı parselden ve parselasyondan önce yapılan 1/1000 ölçekli revizyon imar plânında 31 pafta 45 ada 66 sayılı parsel sahibi davacı kuruma ait taşınmazın okul alanı içinde kalması, parselasyon işlemi ile bu alanın yeni oluşan 3153 ada 1 sayılı parsel ile korunması nedeniyle 3153 ada 1 sayılı parselden hisselendirilmesinde kamu yararına ve mevzuata ay­kırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Dü­zenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in, ‘Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar’ başlıklı 8’inci maddesinde; ‘İmar ve kadastro parselleri üzerinde inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plân ve mevzuata göre muha­fazasında mahsur bulunmayan bir yapı, bir imar parseli içinde bırakılabilir.

Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir’ hükmü yer almaktadır.

Dava konusu parselasyon işlemiyle davacı kuruma ait tescilli  t ü r b e   binası bulunan taşınmazlardan yukarıda yer alan yönetmelik hükmü dikkate alınarak; ancak belirtilen yerler için düzenleme ortaklık payı alınabilece­ğinden, idare mahkemesince bu husus araştırılmaksızın davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemiştir.....”

=► 6.Dairenin 17.01.2000 tarih, E.1999/1445, K.2000/91 sayılı kararı;

Özet: “Üzerinde yapı bulunan taşınmazların parselasyon işlemine tabi tutulması halinde bu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yer­lere giren kısımlarının ve bitişiğinde düzgün imar parseli oluşturmak için bahçesinden gerekli miktar düzenleme ortaklık payı olarak alınabileceğin­den, dava konusu parselden belirtilen yerlere giren kısımlarının bulunma­ması nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınmayıp, aynen korunması gere­kir.

... İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonu­cunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendi­rilmesinden; 61 m²’lik dava konusu taşınmazdan 21,35 m² düzenleme ortak­lık payı alındığı 17,08 m²’sinin okul alanında kalan 3135 ada 1 sayılı par­selden pay olarak verildiği, 22,57 m²’sinin ise parselasyon işlemiyle korunan ve sınırları değişmeyen, üzerinde tescilli  k ü m b e t bulunan ve eski ye­rinde oluşturulan 3164 ada 1 sayılı parselde hisselendirildiği, tescilli küm­bet bulunan kadastral parsel sınırında bir değişiklik yapılmadığı, aynen korunduğu, parselasyon işlemiyle düzenleme ortaklık payı alınarak hisseli bir duruma dönüştürülemeyecek yerlerden olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Dü­zenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik’in; ‘Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar’ başlıklı 8’inci maddesinde; ‘imar ve kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında plân ve mevzuata göre muhafa­zasında mahsur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir ^(*)

Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir’ hükmü yer almaktadır.

Dava konusu parselasyon işlemiyle tescilli  k ü m b e t ’ in  bulunduğu yerde kadastro parsel sınırlarında bir değişiklik yapılmadan, aynen koruna­rak imar parseline dönüştürüldüğü ve yukarıda belirtilen yönetmelik hükmü uyarınca kadastral parselin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere giren kısımlarının ve bu gibi yerler için ifraz edilecek bölümünün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselden düzenleme ortaklık payı alınması gerekliliği bulunmamaktadır.....” 

^(*) Korunması gereken yapılarla ilgili düzenleme halen; 22 Şubat 2020 tarihli ve (31047) sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren; “ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİĞİN 18’inci maddesin-de yer almaktadır.