Av. Hüseyin KOÇAK
11 – GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI VE YÜZÖLÇÜM
SORU) … Daha önce tespiti ve tescili yapılmış 6624 metrekare kadastro parselinde 2000 yılında yapılan kadastro yenilemesi sonucunda 22/a uygulaması neticesinde 5624 metrekare olarak tapulaması yapılmıştır . 1 dönüm alan kadastral boşluk olarak gözükmektedir. Bu alanın daha önceki tapuya eklenmesi mümkün müdür, 10 yıllık süre sınırlamasına tabii midir? Acaba mahkemeye vermem mi lazım ? (biferro)
CEVAP) (2000 Yılında henüz 22/a yoktu. 22/a, 22.02.2005 tarihli ve 5304 sayılı Kanunla, 3402 sayılı Kanunun 22’nci maddesinde yapılan değişiklik ile oluşmuştur. Sizin parselinizdeki çalışma 2859 sayılı Yenileme Kanununa göre yapılmış olmalı. Fark etmez, her ikisindeki mantık da aynıdır.)
Yenileme sonrası bulunan yüzölçümün, her zaman tescilli yüzölçüm-den farklı çıkması mümkündür. Yeni yüzölçüm çoğalabileceği gibi azalabilir de. Sizin parseliniz 6624 m2 iken yenileme çalışmaları sonrasında 5624 m2 olarak hesaplanmış. Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur; ilk paftaya göre sizin parselinizde olan bir kısım yer parsel dışında bırakıldığı için mi yüzölçüm küçüldü, yoksa aynı sınırlar esas alınmasına rağman yeni yüzölçüm 5624 m2 mi bulundu? (bu şekilde bulundu ise demek ki, önceki hesap hatalı idi.)
Eğer, yenileme çalışmalarında sizin parselinizin sınırları aynı alındı ise, dışarıdaki boşluğun sizin parsel ile bir ilgisi yok demektir... Ama sizin eski parselden bir kısım yer, yenileme çalışmaları sırasında parselinizin dışında bırakıldı ise o zaman o boşluk yerde hak iddia etmeniz mümkün olabilir. Parselinizin önceki ve sonraki durumunu kadastro müdürlüğüne başvurarak öğrenmenizi öneririm. ...
Eğer, parselinizin ilk durumundan bir kısım yer hatalı olarak parsel dışında bırakıldığı tespit ediliyorsa, o zaman 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41'inci maddesi gereğince idari yoldan düzeltme yapılması da mümkündür… Olmadı, dava açabilirsiniz.
Belirttiğim gibi önce kadastro müdürlüğüne başvurarak durumu bir öğrenin. ... (hkocak)
12 – YÜZÖLÇÜM HATASI 22/A İLE GİDERİLEBİLİR
SORU) 1948 yılında tesis kadastrosu ile oluşan parsel ile 1957 yılında yine tesis kadastrosu ile oluşan başka bir parselin kısmen mükerrer oldukları tespit edilmiştir.
1957 yılında tescil olan taşınmaz kamulaştırmasız el atma davasına esas beyannameler ile koordinatlandırılmış ve paftası ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Kamulaştırmasız el atmayla yola terk edilen alan mükerrerliğe konu kısma rastlamamaktadır.
Mükerrerlik sebebi ile kısmen iptal edilecek parselde aynı zamanda tecviz dışında olan yüzölçümü hatası bulunmaktadır.
22/ya göre düzenlenecek beyannameyle aynı zamanda yüzölçümü hatası düzeltilebilir mi? Düzeltilebilirse tebligat nasıl yapılır? "celil20"
CEVAP) Parselde bulunan yüzölçüm hatası 22/a çalışmalarıyla tabi ki düzeltilebilir. Nitekim bunun yapılabileceği madde metninde de yer almaktadır. Madde 22/a'yı bir kez daha okumanızı öneririm. ... (hkocak)
13 – GÜNCELLEMEYE SINIR PARSELDEKİ HATA VE DÜZELTME
SORU) Aynı kadastro çalışma alanı içersin de 22/a güncelleme kapsamındaki parsel ile buna mücavir 22/a uygulaması dışında kalan parsel arasındaki sınırlandırma ölçü tersimat hatası 22/a uygulaması dışında kalan parselde nasıl giderilir. (nurefsan)
CEVAP) Parseller arasında teknik bir hata olduğuna göre 3402 sayılı Kanunun 41’inci maddesi gereğince düzeltmek gerekir. Burada zaten 22/a kapsamındaki parseli kendi mevzuatına göre, diğer parseli de 41 mevzuatına göre düzelterek hem projenin önü tıkanmamış olur, hem de sorun çözülmüş olur. (71excalibur71)
CEVAP) "71excalibur71"in görüşüne katılıyorum... Öncelikle 22/a gereğince güncelleme yapılan parselin, diğer parsel ile olan sınırının doğrusu ne ise onu esas alarak o parsel ile ilgili sorunu halledin. Dışarıda kalan parsel, son mevcut hali ile otomatikman hatalı duruma düşecektir.
O nedenle tapu kütük sayfasına, hata bulunduğu ve düzeltme yapılması gerektiği yönünde belirtim yapılması sağlanmalıdır. Akabinde de, 3402 sayılı Kadastro Kanunu madde 41/1 gereğince düzeltme formalitesine geçilmesi gerekir. ... (hkocak)
14 – 22/A ÇALIŞMASINDA PAFTA/ZEMİN UYUŞMAZLIĞI
SORU) … 1954 yılında grafik olarak oluşturulan paftaların ölçü, tersimat ve hesap hatası tespit edilemeyen alanlarında kadastro paftasındaki sınırlar ve zemindeki sınırlar arasında fark bulunmakla birlikte kadastro paftasına göre “geçerli sınır” oluşturma imkanı varken muhtar ve bilirkişi beyanlarına göre zemindeki sınırları “sabit sınır” oluşturmak konusunda teknik ekip arasında görüş ayrılığı oluşmaktadır.
- a) Sınırlandırma, ölçü ve tersimat hatası bulunamayan kadastro paftasındaki sınırları “geçerli sınır” olarak oluşturmak;
- b) Muhtar ve bilirkişi beyanlarına göre zemindeki sınırları (Fotogra-metrik paftadaki sınırlar ile zeminde örtüşen sınırlar) “sabit sınır” olarak belirlemek mi daha uygundur. ….. (ratilgan)
CEVAP) 22/a uygulaması yapılmasındaki en önemli amaç pafta ve zemin arasında uyumu sağlamaktır. Eğer eldeki pafta ile zeminde sınırları doğru olarak belirleyebiliyor olsaydınız zaten yenileme çalışmasına gerek olmayacaktı. Pafta ile zemin arasında bir uyumsuzluk var ki yenileme yapıyorsunuz.
Pafta ile zemin arasında fark olmasına karşın, bu farkın sonradan olan bir değişiklik nedeniyle olmadığı anlaşılabiliyorsa (aslında parsellerin birbirine göre konumu paftada ve zeminde birbirine benziyorsa, fakat üst üste çakıştırıldığında tam çakışmıyorsa, yani tam çakışmama nedeninin kadastro sonrasında zeminde olan değişiklik nedeniyle değil de, 1954 yılında oluşturulan paftanın hassasiyetinin bir sonucu olarak bu şekilde bir görüntünün elde edilmiş olduğu kanaatine varılabiliyorsa) zemin durumu sabit sınır olarak alınabilir.
Ancak, pafta ile zemin arasındaki farkın, paftanın eski tarihli olmasından öte bazı değişiklikler nedeniyle olduğu sonucuna ulaşılıyorsa; o takdirde de; geçerli sayılabilecek sınır olarak almak suretiyle problemin çözülmesi gerekir.
Yenilemede amaç problemleri çözmek olmalıdır. Belirttiğim şekilde sabit sınır, geçerli sayılabilecek sınır ya da her ne şekilde olursa ilgililerin itiraz etmediği durumlarda problemi olduğu gibi bırakmak ya da yeni problemlere sebebiyet vermekten kaçınmak gerekir.
Geçerli sınıra gelince; zeminde sınırlar belli değil ama eldeki ölçü değerleriyle aplikasyon yapılabiliyor ve de belirlenen bu sınırların aksine herhangi bir veri de yoksa o zaman o sınırın “geçerli sınır” olarak alınması gerekir. ... (hkocak)
15 – 22/A UYGULAMASINDA PARSELİN CİNSİNİN DÜZELTİLMESİ
SORU) ...... Asliye Hukuk Mahkemesinin kararı ile Ali İ… adına kayıtlı "A" nolu parselde “1 katlı ev ve fındık bahçesi” niteliğindeki taşınmaz ifraz edilerek "B" ve "C" parseller oluşmuştur. Karara ekli krokiye göre ev "B" parselinde olması gerekirken, sehven kadastronun düzenlediği tescil bildiriminde "B" ve "C" parsellerinde gösterilmiş ve tapu müdürlüğünce de bu şekilde tescil edilmiştir.
Sonuç olarak: "C" parselinde ev bulunmamaktadır. "C" parseli de iki defa el değiştirilmiş ve şu anda R.B. adına kayıtlı bulunmaktadır. 22/a çalışmaları esnasında bu hata fark edilmiştir.
R.B.'in talebi ile taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi mümkün müdür, kadastroca değişiklik beyannamesi düzenlenmesi zorunlu mu ve harca tabi midir? (payat)
CEVAP) Öncelikle Mahkeme kararı nedeniyle düzenlenen tescil bildiriminde yeni oluşan parsellerin cinsinin hatalı yazılmış olduğu net olarak anlaşılabiliyor. Evrakına aykırı olarak düzenlenmiş bir tescil bildirimi bulunmaktadır. Konu, ilgilisinin muvafakati ile idari yoldan düzeltilebilecek bir hatadır.
Bugün 22/a uygulaması yapılıyorsa ve de ilgilisi de bu duruma muvafakat veriyorsa başkaca hiç bir merasime gerek olmadığını düşünüyorum. Uygulama çalışmaları sırasında düzenlenen "Uygulama Tutanağı"nda durum izah edilmek suretiyle parselin, olması gereken cinsinin yazılması gerekir. ... (hkocak)
16 – GÜNCELLEME ÇALIŞMALARINDA SINIR TANIMLARI
SORU) Kadastro paftasıyla takeometrik değerler çakışmamaktadır zeminde de sınır belli değil. Halen 22/a çalışması yapmakta olduğumuz burada hangi sınır tanımından bahsedeceğiz? (ceren)
CEVAP) Çalışmaların mahiyeti gereğince mevzuatta sınır tanımlarının yapılması normaldir. Ama çalışma alanındaki her bir parselin durumunun sınır tanımlarından birine uyması gerekir gibi bir saplantıya kapılmamak gerekir. Eldeki pafta teknik nedenlerle yetersiz, uygulama özelliği bulunmuyor, belki de eksikliği söz konusu. Eksiklik, paftanın o kısmının kopması şeklinde de olabilir. Yani eldeki takeometrik değerlerin paftasıyla uyumlu mu, değil mi kontrol şansı bile olmayabilir. Dolayısıyla yenileme çalışmalarında görev yapacak elemanların, bu hususlara hazırlıklı olması gerekir. Bir parsel için ürettiğiniz çözüm, o parsel dışında hiçbir parsele uymayabilir.
Bu Sitede(*) yer alan makalemde de belirttiğim üzere; yenileme çalışmalarında görev yapacak elemanların belli bir tecrübe ve birikime sahip olması ve karşılaşacağı her problem için inisiyatifini kullanabilecek kapasite, cesaret ve dirayete sahip olması gerekir.
Şimdi sizin örneğinize gelecek olursak; elde takeometrik değerler var, paftaya tam uymuyor, zeminde de parselin sınırları belli değil. Ne yapılabilir?
Esas olan ölçü değerleridir. Belli ki, paftada tersimat hatası yapılmış. Öncelikle; eğer mümkün ise takeometrik ölçülerin doğruluğunu Cosinüs Teoremi yardımıyla kontrol etmeye çalışın. Belki bütün cepheleri kontrol etmek mümkün olmayabilir ama mümkün olanları bu şekilde kontrol edin. Hesapla bulunan değer ile ölçülmüş değer arasındaki fark, nokta uzaklığı ve zemin eğimine göre; 10, 20, 30 belki daha fazla cm bazında farklılık çıksa bile (örneğin en fazla 50 cm. gibi bir sınır yeterli görülebilir) ölçüler doğru kabul edilebilir ve de eldeki değerlerden hareketle parselin zemin sınırları belirlenmeye çalışılabilir.
Ölçülerin doğruluğunu kontrol etmek mümkün olamıyorsa; o zaman, söz konusu parselin pafta ve krokisinde diğer parsellere göre konumunu dikkate alın, bu parsellerden zemin ile paftası arasında bir şekilde bağlantı kurulmuş olanları baz alarak, varsa yol ya da diğer ayrıntılardan da yararlanarak ayrıca gerek görülmesi halinde tapudaki yüzölçüm değerinden de yararlanarak parselin zemindeki yerini belirlemeye çalışın.
Elinizdeki paftayı göremediğimiz için öneri biraz soyut karşılanabilir. Ancak bir şekilde çözüm üretmeniz gerekir. Dediğim gibi, mutlaka mevzuattaki sınır tanımlarından biri için olacak şekilde hareket edilmesi gerekir saplantısından uzaklaşın. … (hkocak)
17 – İKİ PARSEL ARASINDA SABİT SINIR BULUNMASI – 1
SORU) 22/A çalışmaları sırasında bir sınır anlaşmazlığı nedeniyle ikilemde kaldım. Zeminde 607 ile 608 nolu parsellerin sınır olan taş duvarı muhtar ve bilirkişi beyanına göre sabit sınır almak istedim. Buradan 607 nolu parselin yaklaşık 1,5 dönümlük bir artışı olacak. Ancak diğer 608 nolu parselin sahibi buna muvafakat etmiyor ve paftasındaki sınırların alınmasını talep ediyor. Her iki taraf arasında anlaşmazlık var. Burada zemindeki duvar alınıp kırmızı renkle çekişmeli sınır mı yapılmalı, yoksa paftaya mı uyulmalı. (geo)
CEVAP) Pafta teknik olarak yetersiz olduğu ve de bu pafta esas alınarak aplikasyon yapıldığında pafta ile zemin arasında uyumsuzluk olduğu için güncelleme yapılmaktadır. İki parsel arasında belirli bir duvar varken, bu duvarın iki parsel ara sınırını oluşturmakta olduğunu beyan eden muhtar ve bilirkişiler varken, paftanın esas alınması diye bir şey olamaz.
Paftadaki şekil ile zemindeki şekil birbirini teyit ediyorsa; duvarın eski bir duvar olduğu anlaşılıyorsa, muhtar ile bilirkişiler de bu iki parsel ara sınırının orası olduğunu beyan ediyorsa; siz o sınırı “sabit sınır” olarak bile alabilirsiniz. ...(hkocak)
18 – İKİ PARSEL ARASINDA SABİT SINIR BULUNMASI – 2
SORU) … Beni yanıltan da pafta ile zeminin uyuşmaması. Yer grafik ve paftadaki hat kuzeyle 50 derece gelirken zemin yaklaşık 80 derece geliyor. Yani bir sapma söz konusu.(geo)
CEVAP) Eski paftanın krokilerine inmeye çalışın. Varsa ilk tapulama/kadastro çalışmaları sırasında tutulan ölçü ve sınırlandırma krokilerine bakın. Ölçü olarak tutmuyor olsa bile diğer parseller ve varsa diğer herhangi detaylar yardımıyla iki parsel sınırının fiili durumdaki duvardan geçtiği yolunda izlenim edinebilirseniz yine “sabit sınır” olarak alabilirsiniz. Paftadaki bahsettiğiniz o durum da, güncelleme gerekçelerindendir. Ayrıca “sabit sınır” olarak alınmış olsa bile yine ilgililerin dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yok eğer emin olamıyorsanız o zaman “çekişmeli sınır” olarak da alabilirsiniz. Muhtar ve bilirkişilerin, sınır değişmedi beyanları varken, paftaya göre sınırlandırma yapmaya mesafeli durmak gerekir diye düşünüyorum. ... (hkocak)
19 – "GEÇERLİ SINIR" VE "DEĞİŞEBİLİR SINIR"
SORU) … Meraya komşu bir parsel var. Bu parseli paftası ve teknik belgeleriyle oluşturuyor isek sınır rengini turuncu mu yapacağız yoksa mavi mi? Ben genişletilmeye elverişli bir sınır olduğu için mavi yaptım.
İkinci sorum; tarlalar arasındaki toprak yollara komşu parselleri de aynı şekilde mavi yaptım. Sizin bu konudaki görüşünüz nedir?
Bir diğer konu da; kadastro çalışmaları sırasında iki köyün çalışma alanına da alınmayıp kadastrosu yapılmayan bölgelerin yenileme kapsamına alınıp alınmayacağıdır? "KADASTROCU"
CEVAP) Önce turuncu. Olmuyorsa mavi.
Öncelikle zeminde sınırlar belli olmadığı halde eldeki teknik veriler ile o parselin zeminde aplikasyonu yapılabiliyorsa, aplikasyonla belirlenen sınır esas alınmalıdır. Eğer bu yapılamıyorsa diğer seçeneklere geçilmesi gerekir. Meraya sınır parselinin sınırları aplikasyonla belirlendiği ve de paftasına göre meraya tecavüzlü bir görüntü verilmediği halde meraya sınır olan kısmı değişebilir aldınız ve de o parselin miktarı kadar yer verip, fazlasını kestiniz. Peki kadastro çalışmaları sırasında o parselin yüzölçümünün hatalı (kaba hatalı) hesaplanmadığına nasıl emin olabildiniz? Ya o parselin yüzölçümü tescilli değerinden az çıksa idi, o zaman yüzölçümü tutturmak için mera içerisinden yer mi verecektiniz? ...
O nedenle de aplikasyon değerlerinde hata olmadığı anlaşılıyorsa ve bu değerlerle aplikasyon işlemi yapılabiliyorsa bu şekilde sınırlar esas alınmalıdır. Yani sınırında mera da olsa, hatta bana göre Devletin hüküm ve tasarrufundaki yerler bile olsa bu şekilde hareket edilmelidir, diye düşünüyorum.
Tarlalar arasındaki yollara gelince; yollara sınır parsellerin yüzölçümünü dikkate alarak parsellerin yolla olan cephelerini belirlediniz. Her bir parselin yolla olan cephesini çizdiğinizde, bir parselden diğer parsele geçişlerde yol güzergahı zikzaklar yapmadı mı? Paftada eğri de olsa bütünlük arz edecek şekilde devam eden yolu tutup siz aynı eğrilikte ama aynı zamanda bir parselden diğer parsele geçişlerde hep kesiklikler oluşmasına sebep olmadınız mı?
Kadastro çalışmalarında yola sınır bütün parsellerin yüzölçümü kesin kes doğru hesaplandığını varsaymak doğru değildir. O nedenle de, yola cephesi bulunan parselleri eldeki teknik verilerle aplike edebiliyorsanız ve de bu şekilde oluşan yolun şekli eski paftasına benziyorsa (bire bir ça-kışması gerekmiyor) yola sınır olan parselleri de turuncu almak gerekir.
Her iki çalışma alanının da dışında tutulan yer henüz kadastro görmemiş olduğundan, o kısımda ilk tesis kadastrosu yapılması gerekir. Yenileme yapılmamalıdır. ... (hkocak)
CEVAP) Kadastro sırasında meraya komşu parselde tapu kaydı uygulanmış ve miktar esasına göre meraya kesinti yapıldığı tutanak, kroki ve alan hesap cetvellerinden beli ise; o zaman tapu kayıt miktarına göre mera ile olan ortak sınırı değişebilir sınır olarak belirlenebilir.
Fakat mera parseli de mera komisyonunca aplikasyonu yaptırılmış, kadastro kontrolü sonucu sınır taşları oluşmuş ve sabit sınır belirlenmiş ise geçerli sınır alınmalıdır. Yine herhangi bir evrak ile (belge ile) tapu kaydı uygulandığı belgelendirilmiyor ise geçerli sınır alınmalıdır. Kadastro paftasındaki yolların paftadaki ekseni ve genişliği; zemindeki (paftası, ortofotosu, bilirkişi beyanlarına göre) sabit olduğunu belirlediğimiz sınırlara göre iyileştirilerek uygulanıp geçerli sınır alınmalıdır. (kerim)
20 – GEÇERLİ SINIR / DEĞİŞEBİLİR SINIR
SORU) … 22/a Yenileme çalışmalarında, “Değişebilir Sınır”: sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki sınırı; “Geçerli Sınır”: paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere göre oluşturulan sınırı, tanımlamaktadır. İlgili Yönetmelikte:
- a) Geçerli sınırlarda; paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere göre,
- b) Belirsiz sınırlarda; dengeleme plânına göre,
- c) Çekişmeli sınırlarda; kadastro teknik belgeleri veya dengeleme plânına göre,
- d) Değişebilir sınırlarda; sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan sınırlara dayandırılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınarak tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta ile teknik belgelerine göre, sınır belirlemesi yapılır. Denilmektedir.
Sorum şu: değişebilir sınırlarda miktar esasına göre sınırlandırma yok ise ve bu sınırlar pafta ve teknik belgelerine göre belirlenebiliyorsa bu sınır aynı zamanda GEÇERLİ SINIR olarak değerlendirilemez mi?
Yani: parsel sınırının yol, dere, ark, vb. genişletilmeye elverişli yerlere isabet ettiği durumlarda bu sınırların değiştiğinin anlaşılması halinde miktar üzerinden edinim de söz konusu değil ise bu sınırlar pafta ve teknik belgelerine göre belirlenebiliyorsa “geçerli sınır mı” yoksa “değişebilir sınır mı” alınmalıdır.
Bir diğer sorum da: 22/a yenileme çalışmasının devam ettiği bir yerde İmar Kanunu 18’inci madde uygulaması dosyasının kontrolü geldiğinde ne yapılmalı? … (kerim)
CEVAP) a) "Değişebilir Sınırlı" olan parsel, daha önce miktar esasına göre tespit görmemişse sizin de dikkat çektiğiniz özere mutlak surette "değişebilir sınır" belirlemesi şeklinde değil de,"Geçerli sınır"ların belirlendiği şekilde belirlenmesi mümkündür.
Yalnız bu yapılırken; sınırda bulunan tesis ne ise (doğal ya da yapay) o tesisin, o işlevini görmesine engel teşkil edecek şekilde bir belirleme yapılmamalıdır. Yani halen görünen fiili durumuna tecavüzlü bir belirleme yapılmamalıdır.
b) Bilindiği üzere 18'inci madde gereğince oluşan parseller 22/a'da kapsam dışıdır. Uygulamayı yapan belediyeye (ve yüklenicisine) yenileme tamamlansın da siz aynı dosyayı yeniden oluşturun deme şansınız bulunmamaktadır. Dolayısıyla, 18 uygulanan sahayı mevcut duruma göre kontrol edilip zemindeki alanı da hassas bir şekilde belirlenip, yenileme dışı bırakılmalıdır. O kısım da 18 uygulaması ile kendiliğinden yenilenmiş olacaktır. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen ((3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince, kadastro paftalarının güncellenmesiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir.