Av. Hüseyin KOÇAK
41 – SONRADAN OLUŞAN YOLLARA DAİR MUVAFAKATİN ŞÜPHELİ OLMASI – 2
SORU) Tarımsal amaçlı olarak kullanılan sahalarda zeminde yılın belli zamanlarında (topağın işlenmesi-ürün hasadı gibi) belli belirsiz araç lastik izlerinin oluşturduğu ilk bakışta yol izlenimi vermeyen ve birkaç parselden geçmekte olan yolları parsel malikleri ısrarlı bir şekilde yola terk etmek istemektedirler. Bu tür bir uygulama sonrasında yolu olmayan parsel resmi olarak yola kavuşacak demektir. (bir nevi planı olmayan alanda yola terk işlemi). Bu tür talepler karşısında nasıl bir yol izlenilmelidir?
Aslında 22/a uygulama mevzuatında sonradan açılan yolların tapudan terkini maddesinin ruhu bu tür yolların kamumun kullandığı yolları kapsadığı, başka bir deyişle birkaç parsele ya da kişiye özel yolları kast etmediğini düşünmekle birlikte bu birimde ilk kez tesis kadastrosuna girilmiş olsa idi yukarıda bahsi geçen yolların tamamının kadastral paftasına yol olarak işleneceğini de göz önünde bulundurduğumuz zaman bu tür çalışmalarda vatandaşların rızaen terk etmek istedikleri (yukarıda bahsedilen örneklerde olduğu gibi) yollar konusunda uygulayıcılar çok zor durumda kalmaktadırlar.
Genel Müdürlüğümüz tarafından konu ile ilgili olarak acil bir düzenlemeye gidilmesi gerektiğini düşüyor, konu ile görüşlerinizi sabırsızlıkla bekliyorum. (kemalpasakadastro)
CEVAP) 22/a uygulamaları sırasında, paftasında olmadığı halde zeminde fiilen bulunan yolun mutlaka kamunun kullandığı yol olup olmadığı, kamunun kullandığı yoldan ne anlaşılması gerektiği tartışmaya açık konulardır... Birinci sorunuza göre ikinci sorudaki yol da tartışmaya açık görünüyor. Bu tür durumlarda, uygulayıcının inisiyatifi devreye girecektir... İşin biraz aldatmaca tarafı var ama başka bir mevzuata aykırı düşmüyorsa, dediğim gibi inisiyatif kullanılması mümkün olabilir...(hkocak)
42 – TESCİL HARİCİ YERLERDE YOLLAR VE ADALAR
SORU) 22/a uygulamasına alınan bir birimimiz, ilk tesis kadastrosu yapılırken, birim dağlık olması sebebiyle parseller nerdeyse tek tek sınırlandırılarak numaralandırılmıştır. Bu parsellerin etrafı tescil harici yer olarak bırakılmıştır.
22/a Kadastro Güncelleme Yönetmeliğinin 17/4’üncü maddesi: “Tapulama veya kadastrodan sonra açılan ancak, tapu sicilinde terk işlemi yapılmamış ve ilgililerince muvafakat verilmemiş olan kamuya ait yol, dere, ark ve benzeri yerler ölçülerek, sınırları sınırlandırma ve ölçü krokisi ile yeni paftasında kesik çizgilerle gösterilir.” şeklindedir.
Soru.1: Tescil harici yer içerisinde kadastrodan sonra açılan yollar için muvafakat kimden alınacak. (bu yerler Devletin hüküm ve tasarrufu altında yerler olduğundan maliyenin mi muvafakat vermesi lazım?)
Soru.2: Tescil harici yer ada böler mi? (ozgurkariyer)
CEVAP) Bir parselin ya da birbirine bitişik birkaç parselin etrafı tescil harici yerler ile çevrili ise, o parsel ya da parseller topluluğu için bir ada numarası vermekte sakınca görülmemelidir... Her şeyin mevzuatta yazması mümkün değildir. Ada oluşturmaz derseniz bir adaya dahil edebilmek için; etrafta bulunan hangi adaya nasıl ulaşacaksınız?
Yok etrafında yol oluşmuş bunu gösterirsek ada oluşturabiliriz ama yol olması için de nereden izin gerekiyor?
Herhangi bir merciiye; "biz ada oluşturabilmek için şu yolun görünmesine ihtiyacımız var" diye başvurduğunuzda herhalde şaşırırlar, belki de gülerler. Sonuçta ada numarası; hak kaybı riski taşımayan şekli bir konudur. ...(hkocak)
43 – GÜNCELLEME TUTANAĞINDA MUHTAR / BİLİRKİŞİ İMZASI
SORU) … 22/a çalışmalarında taşınmazın değerlendirme işlemi sonucunda her parsel için Güncelleme Tutanağı düzenleniyor. Güncelleme tutanağı genel olarak tespit tutanağına benzemektedir. Güncelleme tutanağının “Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi” doldurularak muhtar ve bilirkişilere el yazıları ile “okudum” yazdırılıp imzalatılmaktadır. Güncelleme tutanağının “mülkiyet” sütunu genelde (yol, dere gibi taşınmaz bölünmez ise) "TAPU KÜTÜĞÜNDE OLDUĞU GİBİDİR" yazılarak görevlilerce imzalanmaktadır.
Benim sormak istediğim;
Güncelleme tutanağının mülkiyet sütununun "TAPU KÜTÜĞÜNDE OLDUĞU GİBİDİR" diye doldurulduğu durumlarda bu sütunda görevlilerden muhtar ve bilirkişilere imzalatmasak daha uygun olmaz mı? Muhtar ve bilirkişiler, uygulama tutanağının “Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi” sütununa adı ve soyadını yazdırıp ‘okudum’ diye el yazısı ile yazdırsak mülkiyet sütununa imza olmasak uygun olmaz mı?(boon_tr_42)
CEVAP) Güncelleme tutanağındaki imza yeri mülkiyet durumunun yazılmakta olduğu üçüncü sayfasında yer almaktadır. Madem ki böyle o halde, ikinci sayfada yer alan "Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi" bölümüne imza alınırken üçüncü sayfadaki yerlere de imza almak zor olmasa gerek.
Mülkiyet hanesinin hatalı yazılmasından muhtar ve bilirkişinin sorumluluğu ne kadar olacaktır?
Bilindiği üzere 22/a çalışmaları teknik içeriklidir, mülkiyet değişikliğini içermez. O halde, güncelleme tutanağına yazılan da tapu kütüğündeki durumdur. Tapu kütüğündeki durum kadastro elemanlarının mı görevine girer yoksa muhtar ve bilirkişilerin mi? Tabi ki kadastro elemanlarının sorumluluğuna girer.
Muhtar ve bilirkişilerin sorumluluğu ne olacaktır?.. Eldeki verilere bariz aykırı düşecek şekilde zemindeki sınırla ilgili beyanda bulunmaları hali sorumluluk getirebilir. Ki, böylesi bir sorumluluğa (eldeki belgelerden haberdar olan) kadastro elemanları ile birlikte girerler diye düşünüyorum.
Hepsi bir yana madem ki, imza yeri uygulama tutanağının mülkiyet durumunun yazıldığı üçüncü sayfasında yer alıyor o halde şekil eksikliği yapılmayıp, o kısma da imzanın alınması daha doğru olur. ... (hkocak)
44 – DAVALI PARSELDE 22/A UYGULAMASI
SORU) … 22/a çalışması yapılan bir köyde tapu kayıtları ile fen klâsörlerinin kontrol edilmesi sırasında 17 adet taşınmazın tapu kütüğüne ''Asliye Hukuk Mahkemesi 1984/157 esas no ile davalıdır'' belirtmesi kurşun kalem ile yapılmış fakat parsel numarası dışında mevki, yüzölçümü ve niteliği yazılmamış. Mahkemeden 1984/157 esas nolu dosyayı araştırdığımızda, mahkememizde bu esas no ile devam eden veya sonuçlanan dava yoktur denmekte ve dosyaları bulunamamakta bu nedenle davanın mahiyeti belirlenememektedir. 17 parsel, ilgili kadastro tutanağı mahkeme dosyasında olduğundan, ölçü ve sınırlandırma krokisi dışında hiçbir evrak bulunamamaktadır. 22/a çalışmasında bu 17 parsel ile ilgili olarak nasıl bir işlem yapmamız gerekir? (izmirli03)
CEVAP) Tapu kütüğünde ve fen klâsöründe davalı görünüyor ama Mahkeme; öyle bir dava yok diyor, mevcut verilerden de davanın mahiyeti anlaşılamıyor. Davalı görünen 17 adet parselin tapu kütüğünde maliklerinin yazılı olup olmadığından bahsetmemişsiniz. Muhtemelen malikler de yazılı değil. Malikler yazılı değilse o dava malik yönüyle olmalıdır.
Gerek malik yönüyle ve gerekse sınırlar yönüyle davalı olsun fark etmez, eldeki verilerden yararlanarak o parsellerin de güncellenmesi (yenilenmesi) gerekir. NEDEN?
Çünkü; (Her ne kadar mahkemeden alınan yazıda dava yok dense de) bir davanın var ve malik yönüyle olduğunu farz edelim; sizin yapacağınız çalışma teknik bir çalışmadır ve de dava nasıl sonuçlanırsa sonuçlansın teknik altlığı sıhhatli hale getirmiş olacaksınız. Davalı olmasının sizin çalışmanıza mani bir tarafı olur mu? ... Olmaz.
Davanın sınıra dair olduğunu düşünelim; yine belirttiğim gibi siz yapacağınız çalışma ile teknik altlığı sağlıklı hale getireceksiniz, Mahkemenin vereceği karar da bu teknik altlıklara dayandırılmış olacaktır. Tabi siz çalışmaların sonucundan da mahkemeyi haberdar etmelisiniz.
O parsellerin akıbeti ile ilgili şu şekilde bir yol da izleyebilirsiniz;
Söz konusu parsellerin yerini eldeki krokiler yardımıyla bulabilirsiniz sanırım. Parselin mahallinde iken, sizin çalışmalarınıza iştirak eden muhtar ve bilirkişilerden, bu parsellerin kime ait olduğunu sorarak araştırmaya başlayabilirsiniz. Sizin sorunuz üzerine o parsellere sahiplenen birileri çıkarsa, davanın akıbetini onlara da sorabilirsiniz...
Sonuç aldınız ya da almadınız fark etme, yukarıda da belirttiğim gibi eldeki verilerden hareketle o parselleri de yenilemelisiniz. ... (hkocak)
45 – 22/A ÇALIŞMALARINDA TESCİLSİZ YAPILAR
SORU) 22/a çalışmalarında taşınmaz üzerinde bulunan yapı ve tesisler mevcut. Bunları ölçü krokisinde gösterip harflendiriyoruz, sınırlandırmada ve paftada göstermiyoruz.
Sorum şu; bu tescilsiz tesis ve yapılardan sınırlandırma krokisinde mi ölçü krokisinde mi bahsedeceğiz. Yönetmelikte bu yapıların sınırlandırma krokisinde bahsedilmesi gerektiği belirtiliyor. Ancak biz bu tescilsiz yapıları sınırlandırmada krokisinde göstermediğimiz halde neden bahsediyoruz?
Ölçü krokisinde bu yapıları gösteriyoruz açıklamasını krokinin uygun bir yerine açıklayacak mıyız. Yani tescilsiz yapılarla ilgili açıklamayı hangi krokide bahsedeceğiz... (Müh_er)
CEVAP) (Bu soru 25 Ekim 2018 tarihinden önceye aittir. Bilindiği üzere 22/a Yönetmeliğinin bazı maddelerinde yapılacak değişikliğe dair Yönetmelik 25 Ekim 2018 tarihli ve 30576 sayılı RG’de yayımlanmıştır. Bu soru sorulduğunda o tarihteki mevzuata göre verilen cevap aşağıda dipnotta yer almaktadır (*) Mevcut mevzuata göre olan cevap ise aşağıdadır);
22/a Yönetmeliğinde yapılan değişiklik ve sonrasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 2018/13 sayılı genelgenin 30’uncu maddesine göre sorunun cevabı şu şekildedir;
Mevcut Taşınmazlar üzerinde fiilen mevcut olup da (imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi olan yapılar ile taşınmazın kaydında yapılaşmaya yönelik kısıtlama veya yıkım kararı belirtmesi olan yapılan hariç) cins değişikliği yapılmamış olan yapı ve tesislere ilişkin olarak; cins değişikliğinin yapılması için gerekli belgelerin eksiksiz olarak ibraz edilmesi halinde, iş bitim tutanağı düzenleninceye kadar kadastro güncelleme ekibince talep karşılanır. Bu taleplerden döner sermaye ücreti alınmaz. Askı ilân sonrasında, cins değişikliği yapılmış olan taşınmazların listesi, maliklerini gösterecek şekilde maliye idaresine, cins değişikliği yapılması gereken taşınmaz listesi ilgili kuruluşlara bildirilir. (md.30/3)
Gerekli belgelerin eksiksiz ibraz edilmemesi durumunda cins değişikliği yapılamaz. Bu durum kadastro güncelleme tutanağının; “Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi” sütununda açıklanır.(md.30/4). … (hkocak)
46 – 22/A UYGULAMASI VE TESCİLSİZ BİNALAR
SORU: 22/a çalışması yapmaktayız, tescilsiz binalar var komşu parsele tecavüzlü. Tecavüz miktarı ölçü krokisinde gösterilecek mi? Kıyı kenar çizgisi içinde kalan parseller var tutanaklarda bir belirtme yapacak mıyız? (ceren)
CEVAP) 22/a uygulamasında, tescilsiz binanın gösterimi bir üst başlıkta dile getirilmiştir… Binanın tecavüzlü olması ve kıyı kenar çizgisi içinde kalan parsellere gelince;
Bina ölçü krokisinde gösterileceğine göre tecavüzlü durumu da otomatikman gösterilmiş olacaktır. "Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi" bölümünde açıklama yapılacağına göre, bina ile ilgili her durumun belirtilmesi gerekir. Yani gerek komşu parsel ya da yola ve gerekse kıyı kenar çizgisine tecavüz varsa bunların, kadastro güncelleme tutanağında belirtilmesi gerekir. … (hkocak)
47 – 22/A ÇALIŞMALARI VE BİNA TECAVÜZÜ
SORU) 22/a çalışması yaptığımız birimde bina komşu parsele 4.00 m2 olarak tecavüzlü hesaplanmış tapu kütüğüne tescil edilmiş ama şu an aynı bina komşu parsele tecavüzlü değil bu durumda ne yapabiliriz? Beyanlar hanesinde binayla ilgili bir belirtme yapmamız gerekir mi? (ceren)
CEVAP) Daha önce tecavüzlü gibi görünen binanın, 22/a sırasında tecavüzlü olmadığı görülüyorsa ya da "geçerli sayılabilecek sınır" kapsamında tecavüz kaldırılıyorsa; yeni oluşan parselin tapu kütüğüne taşımaya gerek yoktur. Çünkü, yeni parsellere taşınacak olan, daha önce kişilerin idaresi ile tescil edilmiş olanlardır.
Burada öyle bir şey yok, rıza dışı durum gereği, üçüncü şahısları uyarmak bakımından tapu kütüğüne konmuş bir belirtim vardır. Belirtimle ilgili durum da ortadan kalktığına göre yeni kütük sayfasına taşımaya ya da başkaca herhangi bir merasime gerek yoktur. … (hkocak)
48 – 22/A UYGULAMASINDA TESCİLSİZ, TECAVÜZLÜ YAPI
SORU) 1) 22/a uygulamalarında 1 nolu parseldeki tescilsiz yapı 2 nolu parsele işgalli olduğunu varsayalım. Söz konusu tescilsiz binaya ada raporu ve tutanağın edinme sebebinde; “1 nolu parseldeki b1 nolu bina; 2 nolu parsele 19.85 m2 işgallidir” şeklinde yazıyoruz.
Sormak istediğim; bu tescilsiz binanın 2 nolu parsele olan miktarı tutanağın beyanlar hanesine yazılır mı?
2) A kurumu 22/a uygulamasına alınan bir birimin bazı parsellerinde yer altı yer üstü olmak üzere yol, ENH, boru hattı, yol olarak kullanılan yerlere ilişkin tapu kütüğünde; “krokide A harfi ile gösterilen yol, B harfi ile gösterilen boru hattı, C harfi ile gösterilen direk yeri, D harfi ile gösterilen ENH isabet ettiği iyi taban arazinin irtifak bedelinin m2’si ... bedelle 99 yıllığına ... kurumu lehine kira şerhi vardır'' şeklindedir.
Söz konusu yer üstü tüm yollar boru hatları ve ENH’lar ölçülüp ölçü krokisinde ve sınırlandırmalarda gösterilmiştir.
Sormak istediğim; bu kira şerhleri daimi değil süreli olduğundan ada raporu ve tutanakta değinilmeli mi? (Söz konusu kira şerhleri kadastro paftalarında işli değildir. Kira kroki ile tapuda kütüklere işlenmiş.) (ozgurkariyer)
CEVAP.1) Bilindiği üzere; 2018/13 sayılı genelgeye göre; güncelleme sırasında taşınmaz üzerinde fiilen bina bulunmasına karşın uygulama öncesinde cins değişikliği yapılmamışsa; bunlarla ilgili gerekli belgeler ibraz edilmezse cins değişikliği yapılmaz. Durum kadastro güncelleme tutanağının; “Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi” sütununda açıklanır… Ayrıca tescilsiz yapıların tecavüz durumu ölçü krokisinde gösterilmekle yetinilir.
2) İkinci sorunuza gelince; kira sözleşmesinden bahsedilmese daha uygun olur diye düşünüyorum. Çünkü; bir kere yapılan işlemler teknik içeriklidir. Ayrıca, kira sözleşmesi ile ilgili belirtimler zaten tapu kütüğünde var. Çalışmalar sonrasında yeni tapu kütükleri düzenlenecekse, eski sayfalarda yer alan haklar ve mükellefiyetler de yeni sayfaya aktarılacaktır. O halde ayrıca belirtilmesinin pek anlamı kalmıyor... Zaten var olan bir şerhin uygulama tutanağında sehven hatalı yazılması riski de var. Böyle bir şey yapılırsa, daha sonra karmaşaya, soru işaretlerine sebep olabilir. ... (hkocak)
49 – KÜTÜĞÜNDE GÖRÜNEN BİNANIN YIKILMIŞ OLMASI
SORU) 22/a uygulaması yaptığımız birimlerde eski evler ve mağara şeklinde girişler var. Kadastro 1980 yılında yapılmış, taşınmazın cinsi kagir ev, şimdi ise harabe şeklinde yıkılmış, sadece kemer yapı kalmış, kerpiç bölümler erimiş, cam çerçeve bir şey kalmamış, ayrıca kentsel sit bölgesi, koruma kurulunda tescilli değil, böyle durumda 22/a’da bu taşınmazın cinsi arsa mı olur, harap ev mi olur, yoksa ne olur?
Bazı parsellerde ise ev ile ilgili hiç bir şey kalmamış, sadece yeraltına girişi ve mağaralar kalmış, yer üstünde hiç bir tesis kalmamış, bu durumda ne olur?
Ayrıca kadastro tespiti sırasında taşınmazların kat sayısı belirtilmemiş, bütün taşınmazlar kagir ev cinsi ile kayıtlı, 22/a sırasında 2 katlı diye detaylandırabilir miyiz?
Yine avlu, bahçe gibi detaylarda yok, sadece kagir ev. Şimdi bakıyoruz iki katlı ev, depo, avlu ve garaj var. (distomat)
CEVAP) Güncelleme çalışmaları sırasında; tapuda kayıtlı ve paftasında da mevcut yapının yıkılmış olduğunun görülmesi durumunda nasıl uygulama verileceği hususu 22/a Kadastro Güncelleme Yönetmeliğinin 19/1’inci maddesiyle; 2018/13 sayılı genelgenin 29/1’inci maddesiyle düzenlenmiştir.
Buna göre; “Tapu kütüğünde tescilli bina ve tesislerin zeminde mevcut olmaması halinde, bu durum kadastro güncelleme tutanağında açıklanarak cins değişikliği yapılır, parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulu ise terkin edilir ve paylı mülkiyete göre tescil edilir.” … (hkocak)
50 – 22/A UYGULAMASI SIRASINDA BİNANIN BAŞKA PARSELDE KALMASI
SORU) Yapılaşmış alanlarda yapılacak 22/a uygulamalarında:
soru: 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri ile yapılan ifrazla oluşan grafik 1000 nolu parselin içindeki yapının kendine komşu yine 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri ile yapılan ifrazla oluşan sayısal koordinatlı 101 ada 1 nolu parselin içinde kaldığını varsayalım.
- a) 1000 ve 101 ada 1 nolu parselin maliklerinin yazılı muvazatı ile mevcut zemin geçerli sayılabilecek sınır alınabilir mi?
- b) Yoksa beyanname cephelerine mi uyulması gerekir.(ozgurkariyer)
CEVAP) Her ikisi de 15, 16'ncı maddeler gereğince oluşmuş iki parsel var. 22/a uygulaması sırasında; 1000 nolu parsel içindeki yapı neden komşu 101 ada 1 parsel içinde kalsın ki? 1000 nolu parselin maliki o binayı yaparken kendi parseline değil de komşu parsel içine mi yapmış? Öyle olsa idi durum 22/a uygulanmasına gerek olmadan da ortaya çıkardı. Demek ki gerçekte öyle bir şey yok. Şimdi muvafakatle neyi esas alacaksınız, 1000 parselin malikine, 101 ada 1 parseli mi vereceksiniz?
Dolayısıyla, varsayalım olmaz… Bina gerçekten hatalı bir parsel içine yapılmışsa, muvafakatle parseller birbiriyle değiştirilmez. Ama aslında bina 1000 parsel içine yapıldığı halde eski paftasından ezbere aktarma yaparsanız (ki o zaman da 1000 parseldeki bina diğerinde çıkmaz olsa olsa) parsel sınırına dayalı bina diğer parsele tecavüzlü imiş gibi görünür. Güncellemenin mantığı gereğince o tecavüz de çalışmalar sırasında giderilerek işlem yapılır. ... (hkocak)
(*) 22/a çalışmaları sırasında taşınmaz üzerinde fiilen bina bulunmasına karşın uygulama öncesinde cins değişikliği yapılmamışsa, bunlar ölçülüp ölçü krokisinde gösterilmekle yetinilir. Cins değişikliği yapılmamış binalar sınırlandırma krokisinde ve paftasında gösterilmez. Durum uygulama tutanağının “Değerlendirme ve/veya Edinme Sebebi” bölümünde açıklanır. (22/a Yönetmeliği md:19 ve Kad.Da.Bşk.lığının “halen mülga” 05.06.2012 tarih 4820 sa.talimatı md:2)
Tescilsiz binalar; ölçü krokisinde gösterilip, uygulama tutanağında açıklama yapılır... Herhangi bir krokide açıklama yapmaya gerek yoktur. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen ((3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince, kadastro paftalarının güncellenmesiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir.