10 soru 10 cevap - 17 (imar plânı uygulamaları)

SORU) Belediyece yapılan imar uygulamasına Maliye Hazinesi tarafından dağıtımın adil olmadığı gerekçesiyle askı süreci içerisinde idari mahkemeye dava açılmıştır. Belediye de "imar uygulamasına dava açılmıştır" yazısı ile tescil amacı ile dosyayı müdürlüğümüze göndermiştir. Müdürlüğümüzün kanaati askı sürecinde dava açılan imar uygulamasının tescil için tapu müdürlüğüne gönderilemeyeceği, dava sonucunun kesinleşmesi gerektiği yönündedir.

Ancak belediye tarafından müdürlüğümüze verilen şifahi bilgi söz konusu encümen kararına ilişkin durdurma kararı olmadığı şeklindedir.

Askı sürecinde işlemin iptaline yönelik dava açılmış ise parselasyon plânları kesinleşmiş sayılır mı, ya da idare mahkemesine iletilen dava ile ilgili yürütmeyi durdurma kararı aranır mı, aranırsa müdürlük olarak böyle bir kararın alınmasını idare mahkemesinden isteyebilir miyiz? (alisir)

CEVAP) İmar uygulamasına İdare Mahkemesinde dava açıldığı gerekçesiyle tescil etmekten kaçınmak doğru değildir. Kaldı ki soru konusu ettiğiniz olayda yürütmeyi durdurma kararı dahi verilmemiştir. Bütün bunların da ötesinde idare mahkemesindeki davanın tarafı belediyedir.

Kadastro idaresi değil, bu nedenle teknik yönden sakıncası yoksa dağıtım cetvellerinin tapu müdürlüğüne tescil için gönderilmesi gerekir. Sizin tarafı olmadığınız bir davadan dolayı idare mahkemesinden yürütmeyi durdurma talep etmeniz de mümkün değildir. …. (hkocak)

162 – 15, 16 GEREĞİNCE PARKA TERK EDİLENİN İHDASI

SORU) Daha öncesinde İmar Kanunu'nun 15 ve 16’ncı maddelerine istinaden parka terk yapılan kısım daha sonra yapılan plan tadilatı sonucu imar adasına isabet etmiştir. Belediye de parkın ihdasını istemektedir. Bu hususta kadastro olarak biz nasıl yol izlemeliyiz? (sinan)

CEVAP) Sosyal tesis alanlarının kaldırılması halinde eşdeğer yer ayrılması en son "Mekânsal Plânlar Yapım Yönetmeliği"nin 26'ncı maddesinde yer almaktadır. Madde şu şekildedir; "İmar plânlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar plânlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı ve standartlarını düşüren plân değişikliği yapılamaz."

 Bu maddedeki ifadeden; DOP'tan oluşturulan sosyal tesislerden bahsedildiği anlaşılmaktadır. 15 ve 16'ncı maddeler gereğince terk edilenler ihdas edilirken eşdeğer yer ayrılması gerekir mi? Bu konuda net bir dayanak bulunmamaktadır.

Diğer taraftan; Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23- K.2012/3 sayılı kararı; 15 ve 16'ncı maddeler gereğince terk edilen yerler üzerinde terk edenlerin hak iddiasında bulunamayacağı, bu yerler üzerindeki yetkinin belediyelerde olduğu yolundadır.

Ancak bilindiği üzere İmar Kanununun 18’inci maddesinde 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla değişiklik yapılmıştır. Buna göre uygulama sahası içerisinde yer alan yollar ihdas edilmeyip, DOP’tan oluşturulacak alanlar için kullanılacaktır… Önceki terklerin yol ya da parka olması fark etmeksizin, öncelikle DOP’tan oluşturulacak tesisiler için kullanılmasının daha doğru olacağını düşünüyorum. ... (hkocak)

163– PARK’IN KALDIRILMASI, EŞDEĞER YER AYRILMASI 

SORU) 18 uygulaması ile park alanı olarak ayrılan bir yer, plân değişikliği ile sosyal tesis alanına dönüştürülmüş. Belediye bu alanı  kendi adına tescil edip sosyal gelişim tesisi yapmak istiyorum. Bu işlem nasıl yapılır yasal dayanağı nedir? (mine)

CEVAP) 18 uygulaması sırasında DOP kesintileri ile oluşturulmuş tesislerin başka amaçla kullanılması mümkün değildir. (madde 18/3).

Ancak, plân değişikliği ile buraların ihdasa konu olması halinde, aynı bölge içinde eşdeğer yer ayrılmış olması gerekir. (Mekansal Plânlar Yapım Yönetmeliği madde 26/3). … (hkocak)

SORU) Daha önce imar plânında park alanı olarak ayrılmış bir yer var. Daha sonra şehrin bütün imar plânı genel revizyona sokuluyor ve bu park alanı konut alanına dönüşüyor. Bu alanda çok eskiden beri yerleşim var. Belediye bu alanı evi olan vatandaşlar verilmek üzere ihdas etmek istiyor. Kadastro genel revizyonla kapanan bu park alanı için eş değer alan gösterilmesini talep etmeli mi? (deepimage)

CEVAP) Daha önce plânda olan bir parkın İhdası elbette bir tadilat ya da revizyon varsa gündeme gelecektir. Aksi halde durup dururken ihdas gündeme niye gelsin. Dolayısıyla, daha önce oluşmuş bir parkın ihdasına dair encümen kararında, eş değer yerin ayrılmış olduğunun belirtilmesi gerekir. ... (hkocak)

 164 – UYGULAMA SONRASI PLÂN DEĞİŞİKLİĞİ VE İMAR YOLLARININ İHDASI

SORU) Bir bölgede 18’inci madde uygulaması yapılmış daha sonra imar plân değişikliği olmuştur. Plân değişikliğinden sonra bazı yollar kapanmış, vatandaş yeni plana göre 15 ve 16 uygulamasıyla tevhit ve ifraz yapmak istiyor ve kapanan bu yollarda tevhit ifraz alanının içinde kalmaktadır. Kapanan bu yollar ihdas edilebilir mi? İhdas edildikten sonra vatandaşa satılması mümkün mü? (hmokn)

CEVAP) 18’inci maddede 7181 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesi,  ihdasın mümkün olacağı düşünülebilirdi. Ancak 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu; uygulama sahasındaki yollar ister kadastro yolu olsun, isterse imar yolu olsun artık ihdas edilmeyip, DOP’tan oluşturulacak sahalar için kullanılacaktır. … (hkocak)

165 – TESCİLLİ YOL VE PARKIN UYGULAMAYA GİRMESİ

SORU) 2007 yılında Hazine parselinde 15-16'ıncı madde uygulanmış encümen kararında yol ve yeşil alanda kalan yerlerin "tescilinden sonra terkinine" şeklinde karar alınmış ve kontroller sonucunda tescil için tapu müdürlüğüne gönderilmiştir. Yol ve parklar parsel numarası almış, "yol" ve "park" olarak kütük sayfası açılmış ancak terkini yapılmamış.

Daha sonra belediye bu bölgede imar plânı tadilatı yapmıştır. Belediye bu bölgede bir 18'inci madde uygulaması yapmış cinsleri "yol" ve "park" olan 3 parsel arsa olarak düzenlemeye sokulmuş ve Hazine adına arsa tahsisi yapılmıştır. Her ne kadar imar plânı tadilatı olsa da bahse konu yol ve park yerleri kısmen imar adaları içinde kalarak tescile konu olmuştur.

Bahse konu terk edilmemiş yerlerin terkinin sağlandıktan sonra uygulamanın yeniden yapılması gerekçesiyle iade edilmiştir. Ancak belediye dosyanın bu haliyle geçmesinde ısrar etmektedir. İade gerekçem ve olması gereken hakkındaki fikirlerinizi paylaşır mısınız? (demirci25)

CEVAP) Haklısınız 15, 16'ncı maddeler gereğince yola ve parka terk edilen yerler tapu kütüğünden terkin edilmeli ve de uygulamaya o haliyle gelmeli idi... Herhangi bir vatandaşın parselinden bu amaçla yapılan terkler tescil dahi edilmiyorsa Hazine taşınmazı için de yapılmamalıdır. Ama uygulamada tescil edilip terkin edilmesi gibi bir uygulama bulunmaktadır... Her ne olursa olsun, Hazine taşınmazından 15 ve 16'ncı madde gereğince terkin edildiği halde terkin edilmemiş gibi işlem görmüş bir durum var... Bunu irdeleyelim;

Nasıl ki, herhangi bir vatandaşın parselinden; 18 uygulaması öncesinde 15, 16'ncı maddeler gereğince yola parka terk yapıldığında, daha sonra 18'inci madde uygulaması yapılırken, terk oranını DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılıyorsa; aynı durum Hazine için de geçerlidir.

Hazine parselinden yapılan terk, terk gibi gösterilmeyip, parsel gibi işleme girdiği için, muhtemelen önceki terki DOP oranına tamamlayan kadar değil, DOP oranı ne ise o kadar kesilmiş olmalıdır. Dolayısıyla her iki durumda da Hazine adına oluşturulacak imar parselinin yüzölçümü ve diğer parsellerden kesilecek DOP oranı değişmeyecektir... Yani siz teorik olarak doğru düşünüyorsunuz ama pratikte herhangi bir şey değişmemektedir. O nedenle de, eğer başkaca bir durum yoksa, dosyanın reddi konusunda ısrarlı olunmamalı diye düşünüyorum. ... (hkocak)

SORU) Daha önce tek ada tek parsel olarak hazırlanmış bir  parselasyon plânında adayı ikiye bölecek olursak yeniden parselasyon plânı gerekir mi? (yusufkaradavut)

CEVAP) 18 uygulamasıyla oluşmuş bir ada var. Bu ada tek parsellik bir adadır. Yeni bir plân tadilatı yapılmış olmalı ki, ada ikiye bölünüyor. Plânına uygun olmak koşuluyla bu işlemi parselasyon (18 uygulaması) şeklinde yapabileceğiniz gibi, talep üzerine 15 16'ncı maddeler gereğince de gerçekleştirebilirsiniz. ... (hkocak)

166 – YOLA TERKİN İHDASI

SORU) Daha önce DOP olarak terk edilen alanın imar plânı değişikliği ile kısmen resmi kurum alanı, kısmen de belediye hizmet alanına rastlayan imar adası ile kapanmasında ihdasen tescil kim adına yapılır? Ben resmi kurum alanının Hazine, belediye hizmet alanının ise belediye adına tescil edilebileceği kanaatindeyim.(mile06)

CEVAP) Dile getirdiğiniz konunun maalesef tam bir cevabı yok… Öncesinde;

TAU Genel Müdürlüğünün görüşü, bu durumdaki yerlerin 15 ve 16'ncı madde uygulanarak ihdas edilemeyeceği, ancak 18'inci madde uygulanması halinde ihdas edilebileceği (13.06.1997 tarihli ve 8535 sayılı görüş yazısı),

Danıştay ise; bırakın terk edilmiş yerleri, kadastral yolların bile öncelikle DOP'tan karşılanacak yerler için kullanılması, artan olursa (yani DOP sıfıra düşürüldükten sonra artan olursa) onun ihdas edilebileceği yolunda (DANIŞTAY 6.Dairesi'nin 19.02.1997 tarihli ve E.1996/1442 -K.1997/874 sayılı kararı).

Hal böyle iken ne yazık ki belediyeler tarafından 18'inci madde uygulaması öncesi kadastral yollar ihdas edilebildiği gibi daha önce parsel malikleri tarafından terk edilen kısımlar da ilgilisine dönmediği için o kısımlar da ihdas edilebilmekte,

İdi.

2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla 18’inci maddede yapılan değişiklikle; “… Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına (DOP’a) ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır” hükmü getirilmiştir.

Bu değişiklik sonrası yürürlüğe konan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14’üncü madde 4’üncü fıkrası; “İmar plânı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon plânı yapılmadan önce 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon plânı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon plânına alınmaz.  Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon plânı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.” hükmündedir.

Yani Yönetmelik; İmar plânı bulunan yerde, parselasyon plânı yapılmadan Tapu Kanununun 21’inci maddesi gereğince yoldan ihdas yapılamaz, diyor. (Kanun metninde; 18 uygulaması yapılması hali, kastedilerek; “Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır” hükmü bulunmasına karşın, 18 uygulaması öncesi yolların ihdasını yasaklayan net bir hüküm bulunmamaktadır.) 

Buna karşılık 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi halen yürürlüktedir. 21’inci maddesi; “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur. “  hükmündedir… Bu hüküm gereği belediyeler; henüz 18 uygulaması yapılmadan kapanan yolları ihdas edip, getirebilirler mi?

Bir tarafta Kanun hükmü, diğer tarafta Yönetmelik hükmü var. Elbette normlar hiyerarşisi gereğince kanun hükmü geçerli olacaktır.

Diğer tarafta da; İmar Kanununun 18’inci madde hükmü, kapanan yolların öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülür diyor. 

Sonuç olarak;

Bu veriler karşısında, 18 uygulaması öncesi Tapu Kanununun 21’inci maddesinin uygulanıp uygulanamayacağı hususu ancak, yargı kararlarıyla netleşecektir. ... (hkocak)

167 – 18'İNCİ MADDE UYGULAMASINDA TARIMSAL NİTELİĞİ KORUNACAK ALAN

SORU) 3194 sayılı Kanunun 18’inci madde uygulaması sonucu "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan"da (TNKA) kalan imar parselinin cinsi ne olmalıdır. (Atila)

CEVAP) Plânda o yer "tarımsal niteliği korunacak alan" olarak bırakılmışsa, bu kısım parçalara ayrılıp imar parselleri oluşmamış, bir bütün olarak kalmış demektir. O nedenle de önceki vasfı ne ise (muhtemelen "tarla" olsa gerek) yine aynı vasfını koruması gerekir. ... (hkocak)

SORU) TNKA olan imar adası imar plânı lejandı gereği 5000 m²’den küçük olmayacak şeklinde parsellere ayrıldı (bir imar adası 5 imar parseline bölündü). Bu durumda da "tarla" ve benzeri cinsleri mi yazılır? (Atila)

CEVAP) Madem ki o yer "tarımsal niteliği korunacak alan"; öyleyse o alanla oluşacak parsellerin cinsinin de ona uygun olması gerekir... İmar plânında TNKA olarak ayrılan bir sahadaki parsellerin cinsinin "arsa" yazılması uygun olmasa gerek. ... (hkocak)

168 – SPOR ALANININ OLUŞTURULMASI

SORU) İmar Kanunu'nun 18’inci maddesi uygulamasında spor alanı lejantlı bir alan Maliye Hazinesi hisselerinden karşılanabilir mi? Yoksa KOP parseli olarak mı oluşturulmalı? Maliye Hazinesi hisselerinden oluşturulursa kadastro müdürlüğünün sorumluluğu nedir? (celil20)

CEVAP) 7181 sayılı Kanunla, İmar kanununun 18’inc, maddesinde yapılan değişiklik öncesi bu konuda yasal bir boşluk bulunmakta idi Danıştay kararları; "Semt spor alanının düzenleme ortaklık payından (DOP'tan), bölgesel spor alanının kamu ortaklık payından (KOP'tan) karşılanması gerekir." Yolunda idi. (Danıştay 6.Dairesi'nin. 14.04.2004 tarihli ve E.2002/6584- K.2004/2274 sayılı kararı).

Bilindiği üzere 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla, 18’inci maddede değişiklik yapılmıştır. Buna göre; semt spor alanlarının DOP’tan karşılanacağı, yasa metnine girmiştir.

(7181 sayılı Kanundan sonra, KOP uygulaması kaldırılmıştır. Dolayısıyla bölgesel spor alanlarının, bu bağlamda nasıl karşılanacağı konusunda somut bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durum ise; bu alanların ancak kamulaştırma yoluyla yapılabileceği sonucuna götürmektedir.)

Bu yerlerin hazine taşınmazından karşılanmasına gelince;

Normal şartlarda doğrudan Hazine taşınmazından karşılanmaması gerekir. Karşılanırsa, siz kadastro müdürlüğü olarak bunu önce hatırlatıp geri çevirebilirsiniz, ancak belediyenin ısrar etmesi halinde işlemi gerçekleştirmeniz gerekir.

Kaldı ki, böyle bir şeye Hazine rıza gösteriyorsa sorun yok demektir. Hazine dava açarsa ona dava sonucuna göre işlem yapılır. Kadastrocunun sorumlu tutulmaması gerekir. Zaten Danıştay kararları da, kadastro müdürlüğünün yalnızca teknik yönden (yani BÖHHBÜY kapsamındaki) kontrolden sorumlu olduğu yolundadır. ... (hkocak)

169 – ASKI İLÂNI ÇIKTISININ VERİLMESİ

SORU) Bir uygulama yaptık askı ilanına çıktı hem belediye binasından hem de (yönetmelikte olmamasına rağmen) ilgili mahalle muhtarlığı binasında çıkartıyoruz. Vatandaşlar gelip bizden her seferinde çıktı istiyor, biz de askı ilânı aşağıda diyoruz. Bunun kanuni bir dayanağı var mı, yani her gelene çıktı vermek zorunda mıyız? Askı ilânları vatandaşa çıktı verilir mi? (gs44)

CEVAP) Askı ilânı, kişinin kendi parseli ile ilgili durumu görmesini sağlamak amacıyla yapılır. Onu da askı ilânında görüyor, istiyorsa diğer parsellerin durumunu da askı ilânında görebilir. Her isteyene askı ilânının çıktısını vermek gibi bir sorumluluğunuz yok. ... (hkocak)

170 – PARSELASYON KONTROLÜ VE SORUMLULUK

SORU) Düzenleme sahasının en az bir müstakil ada olmasını ifade eden ilgili yönetmeliğinin 9’uncu madde 4’üncü fıkrası ve istisnasını belirten 5’inci fıkrasına uygun olmayan 3194/18’inci madde imar uygulamasının Tapu Plânları Tüzüğü'nün 11’inci maddesine göre reddedilmesine rağmen ilgili idarenin itirazı sonucu imar mevzuatı yönünden yetki ve sorumluluğun işlemi yapan/yaptıran belediyeye ait olması sebebiyle teknik kontrollerin yapılarak tapu müdürlüğüne gönderilmesi talimatı verilmiştir.

Uygulamaya tabi parsellerden farklı oranda DOP alınamayacağı, ihdasa yönelik eşdeğerlilik ilkesinin soru konusu edilmesi gerektiği vb. Bu tür mevzuata uygunsuz işlemlerle karşılaşıldığında ilgili belediyeden soru sorularak, sadece cezai sorumluluktan kurtulmuş mu oluyoruz? … Örneğin belediyenin cevabi yazıda; "yetki ve sorumluluk belediyemizdedir" ifadesi yer aldığından dolayı dosyayı tescile gönderecek miyiz?

Tapu Planları Tüzüğü 11’inci madde ile verilen ret hakkı sadece ayırma çapları, oluşan parsel koordinat ve alanları gibi dar bir çerçeve ile sınırlı mıdır? … Konu ile ilgili görüşünüz nedir? (71excalibur71)

CEVAP) Kadastro müdürlüğünün kontrolleri sırasında belediyenin hataları karşısındaki sorumluluğunun nereden başlayıp nerede bittiği konusunda bir hudut bulunmamaktadır. Bazı durumlar var ki, kadastro müdürlüğü bu konuda bir sorgulama yapıp yapamayacağı konusu soyut kalabilmektedir.

Örneğin; bir parsele karşılık aynı yerden parsel verilmesi gerekirken verilmemesi gibi. Böyle bir tahsise ilgilisi itiraz etmediği sürece kadastro müdürlüğünün buna müdahalesi gereksiz kalabilmektedir.

Ancak bazı durumlar var ki, kişiye özel muamele, kişinin hak kaybına uğradığı somut olarak belgelenebilen (farklı oranda DOP kesilmesi gibi) durumlarda, uygulama dosyasının reddi doğrudur.

Ona rağmen belediyenin "sorumluluk bize aittir” yazısına karşılık kadastro müdürlüğünün de cevaben "TCK'nın 279'uncu maddesi gereğince ihbar sorumluluğu bulunduğu, bu sorumluluğu yerine getirmek durumunda kalacağını" hatırlatan bir yazı ile cevap verip gereğini yapmalı ya da bu gereği işlem dosyasını göndereceği tapu müdürlüğüne hatırlatması gerekir. ... (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... (Cevaplar mevzuat değişikliğine göre güncellenmektedir.)

*   *   *