10 soru 10 cevap - 7 (tapu-fen işlemleri)

SORU) ….. 26.05.2014 tarih ve 28158 sayılı talimatı ile, talebe bağlı işlemlerde işleme konu taşınmazların plânsız alanda kalması durumunda 12.07.2013 tarihli 6495 sayılı torba Kanunun 73’üncü maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununun 27’nci maddesinde değişiklik yapılmış olup buna göre köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir….denilmektedir.

Yine teşkilatımızca yayımlanan 12.06.2014 tarih ve 34306 sayılı talimat ile “….. söz konusu taşınmazların planda tarımsal alan olarak ayrılması ya da plansız alanda kalması durumunda taşınmazın ifrazı, bölünmesi, ayrılması sonucunu doğuran işlemlerde il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin işleme ilişkin uygunluk görüşünün kadastro müdürlükleri tarafından işlem öncesi aranılması, bunun dışında kalan yüzölçümü değişikliği, birleştirme vb. işlemlerde talebin doğrudan karşılanması gerekmektedir…..” denilmektedir. Dolayısıyla bu bir çelişki oluşturmaktadır.

Kadastro müdürlüklerinin yerleşik saha içerisinde olup da plânda tarımsal alan olarak ayrılan ya da plânsız alanda kalan taşınmazın ifrazında il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine sorması gerekli midir yoksa sormadan işlemleri neticelendirebilir mi? (sogutluser)

CEVAP) Bence, yerleşik saha içerisinde olup da plânda tarımsal alan olarak ayrılan ya da plânsız alanda kalan taşınmazın ifrazında il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine sorması gerekir. Zaten talimat da onu öngörüyor. Ben pek çelişki var gibi görmedim. Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesinden, sınır içinde kalan kısmın plânlı, dışının ise tarımsal arazi olduğu kabul ediliyor. Ve köy yerleşik alan içinde kalan kısım ile dışında kalan kısım ayrıldığında, dışında kalan kısım 5403 sayılı Kanunun öngördüğü miktardan az olması halinde gıda tarım ve hayvancılık müdürlükleri tarafından, ayırma işlemine izin verilmemektedir. … İşte buna engel olunmak için 27'nci maddede yer alan da gerekli bir düzenlemedir.

Diğer taraftan, plân bulunmasına karşın, bahse konu plân içinde de tarımsal arazi olarak bırakılmışsa, doğal olarak 5403 sayılı Kanunun hükümlerine tabi olacaktır.

Yukarıda da belirttiğim üzere bence herhangi bir çelişki yok, siz talimatın öngörüsünü yerine getirin. ... (hkocak)

62 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 8

SORU a) İl özel idaresinin kararında Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği 44 ve 45’inci maddeye uygunlukla beraber, köy yerleşik alan içinde ibaresi geçmektedir. Bu köy yerleşik alan içinde olduğu ibaresi, tarıma yazı yazılmasına ihtiyaç yoktur anlamına gelir mi? Yoksa köy yerleşik alan içinde olması ya da olmaması her durumda da yazı yazılıp ya da ilgilisinin gerekli yazıyı alması mı gerekir?

(Köy yerleşik alan içinde olduğunda İmar Kanununun 27’nci maddesi üçüncü fıkrasında köy yerleşik alan içinde 5403 hükümleri uygulanmaz demektedir.)

1. b) Belediye mücavir alan içinde olup daimar planı dışında olursa nasıl uygulamamız gerekir ilçe tarıma sormamız gerekir mi yoksa belediye sınırları içinde olması özel bir durum olabilir mi? (ümit)

CEVAP a) İl özel idaresinin kararında "köy yerleşik alan içinde olduğu" ibaresi yazıyorsa, bu ifadenin o parselin tarım arazisi olmadığını göstereceğini, o nedenle de; il/ilçe tarım müdürlüğüne yazı yazılmasına gerek kalmayacağını düşünüyorum.

1. b) Belediye mücavir alan içinde olup da imar planı dışında kalan parselin vasfı, onun bir tarım arazisi olduğunu gösteriyorsa; ifrazı için il/ilçe tarım müdürlüğüne sorulması gerekir. ...(hkocak)

63 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 9

SORU) Köy yerleşik alanı içersinde 60 dönüm tarlayı ev havlusu olan bölümünü 5 parçaya böldük, kalan kısım fındıklık arazi ve yolda görüyor tekrar beşe bölebilir miyiz? (Bafralım)

CEVAP) Geri kalan yerin "fındıklık" olduğundan bahsediyorsunuz. "Fındıklık" ile ilgili ifraz koşulları için 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu koşulları devreye girecektir. Bu Kanunun 8'inci madde üçüncü fıkrasında; ... “Asgari tarım arazilerinin büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve payda adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kulanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştirildiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.” hükmündedir.

Sizin bulunduğunuz yerde "fındıklık" için belirlenen ifraz koşullarına uyuyorsa ifrazı yapabilirsiniz. ... (hkocak)

 64 – ”TARLA” VASFLI TAŞINMAZIN İFRAZI

CEVAP) Bir ilçede yaklaşık 23.000 m^2’lik tarlamız var. Tarla ilçeye bağlı bir köyde. Köy geçen yıl mücavir alan sınırlarına alındığına dair belediye meclisinin kararı var. Bu yıl da köyün mahalleye dönüştürüldüğüne dair belediye meclis kararı var. Ama tarlamızın olduğu yerin bu kapsamda olup olmadığını bilmiyorum.

Tarla 3 kişi arasında hisselidir. Benim hissem yaklaşık 9.000 m^2’dir. Tarlaya ait hissemi 2011 yılının Haziran ayında aldım. Hissemi kendi adıma ayırmak ve bağımsız hale getirmek istiyorum. Bir başka ifadeyle payımı hissesiz duruma getirmek istiyorum. Bu mümkün müdür? Bu konuda neler yapmam gerekir? (mustafainal)

CEVAP) Bir parseldeki hissenizi müstakil hale getirebilmeniz için doğal olarak o miktara tekabül eden kısmı ifraz ettirmeniz gerekecektir. Ancak parsel “tarla” vasıflı olması nedeniyle, yapılacak ifrazın 5403 sayılı Kanunun 8’inci maddesindeki kıstaslara uygun olması gerekir.

Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Siz öncelikle tarım il ya da ilçe müdürlüğüne başvurarak parselinizin hangi kategoriye girdiğini öğrenin ve eğer dikili tarım arazisi ya da örtü altı tarım arazisi olduğu yolunda rapor alabilirseniz ifrazı yapıp diğer hissedarlarla da anlaşarak hissenizi müstakil hale getirebilirsiniz.

Eğer parseliniz mutlak tarım arazisi ya da marjinal tarım arazisi kategorisine giriyorsa, o zaman hissenize tekabül eden yüzölçüm kadar ifraz yaptırma şansınız olmaz. Bu kuralların işletilebilmesi için o parselin köy ya da mahalle sınırları içerisinde olması fark etmez. … (hkocak)

65 – BİNA TECAVÜZÜNÜN GİDERİLMESİ İÇİN İFRAZ

SORU) Tarafıma ait arsada komşu parselinin yapısının tecavüzü nedeniyle ifraz işlemi yapmak istiyoruz, fakat komşu parselimde eskiden tescilli korunacak yapı varmış, şuan mevcut olan yapı yeni komşu parselim tescilli yapı olarak tapuya işlenmiş ve kadastro öyle geçmiş, kültür varlıkları görüşü isteniyor, fakat komşu parseldeki tescilli yapı yıkılmış ve yerine yapılan yeni yapı benim arsama tecavüzlü olarak yapılmış, biz komşu parselimle anlaşıp tecavüzü gidermek için ifraz işlemine başvurduk, sorunun bu şekilde çözümü mümkün mü? (f ttm)

CEVAP) Sorunuzun kültür varlığı ile ilgili bölümü pek anlaşılamıyor... Normal şartlarda bir parselde bulunan bina diğerine tecavüzlü ise ve siz bu tecavüzü kaldırmak için tevhit ifraz yapmak istiyorsanız; her iki parsel malikinin rızası ile bu iş yapılabilir. Ama yapılan işin imar mevzuatına uygunluğunun da onaylanması gerekir. ... (hkocak)

66 – TAKSİM NEDENİYLE İFRAZ VE ENCÜMEN KARARI

SORU) 2 adet vatandaşa ait taşınmaz ile 1 adet belediyeye ait taşınmazın tevhit ve ifrazen taksim işlemi için belediye encümen kararında taksimin ne şekilde hangi hisse oranında yapılacağı belirtilmemiş. Belirtilmesi istendiğinde bunun gerekli olmadığı belediye çalışanı tarafından bildirildi. Bunun yasal dayanağının ne olduğu soruldu, araştırdım ancak encümen kararında taksimde oluşacak hisselerin belirtilmesi zorunluluğu ile ilgili bir şey bulamadım. (T.cu77)

CEVAP) Taksim nedeniyle ifrazlarda da belediyenin yetkisi oluşacak parsellerin imar plânına uygunluğunu onaylamaktır. Taksim konusu görevlerine girmez. Taksim ilgililerin muvafakati ile olacak bir işlemdir. Bu da tapu müdürlüğünde olur. Belediye (temsilcisi) ancak kendi taşınmazı için muvafakat vermeye gelebilir. ... (hkocak)

67 – KÖY TÜZEL KİŞİLİĞİNE AİT TAŞINMAZIN EDİNİMİ VE İFRAZI

SORU) Köy tüzel kişiliğine ait arazide 20 yıldır birkaç aile ikamet etmekte. Bu kişiler arazide işgal ettikleri yer üstünde hak talep edebilir mi? Köy tüzel kişiliğine ait arazi ifraz edilebilir mi? İfraz edilebilirse kimin adına tescil yapılır? (eskiocak)

CEVAP) Nasıl ki bir vatandaş taşınmazını işgal ettim diye hak iddia edilemez ise, köy tüzel kişiliğinin taşınmazı üzerinde de hak iddia edilemez. O taşınmaz köy tüzel kişiliğine aittir. İşgalciler tarafından köy tüzel kişiliğine başvurularak, işgal ettikleri yerin kendilerine satışını talep edebilirler… Köy tüzel kişiliğine ait taşınmazlar da tıpkı vatandaş taşınmazı gibi koşulları uygunsa ifraz edilebilir. İfraz edilen her bir parça satın alan kişi ya da kişilere geçer.

Öncelikle köy tüzel kişiliğine başvurup o yerin tescilli olup olmadığını öğrenin, tescilli değilse satın almak istediğinizi o nedenle de tescilinin yaptırılıp kendinize satılması formalitelerinin yerine getirilmesini talep edin. Eğer tescilli ise o zaman da mevcut kullanım durumuna göre ifrazının yaptırılarak kendinize satışını talep edin. ... (hkocak)

68 – ODA ONAYI HER BİR İŞLEM İÇİN AYRI ALINMALI

SORU) Daha önce 18 uygulamasına tabi tutulmuş ve oda onayı alınmış bir yerde mahkeme kararından dolayı uygulama iptal edilmiş ise bu yerde tekrar yapılan 18 uygulamasında yeniden oda onayının alınmasına gerek var mıdır? (KübraAşma)

CEVAP) İlk yapılan 18 uygulaması ayrı bir işlemdir. Bu işlemin iptalinden sonra yapılan yeni uygulama ayrı bir işlemdir. İlk uygulama iptal edildikten sonra ilgili idare yeni bir uygulamayı hemen yapabileceği gibi yıllar sonra da yapabilir. Bu süre ne kadar uzun ya da kısa olursa olsun fark etmez. İlk uygulamayı yapan mühendisin, ikinci uygulamayı yaptığı sürede onay alma hakkını kaybetmesi mümkün olduğu gibi ilk uygulamayı yapan mühendisin mutlak surette ikinci uygulamayı da yapma mecburiyeti yoktur.

Sonuç olarak; ilk uygulama ile, iptal sonrası yapılan uygulama tamamen birbirinden farklı işlemlerdir ve de her bir işlem için ayrı Oda onayının alınması birbirinden farklı işlemlerdir ve de her bir işlem için ayrı Oda onayının alınması gerekir. … (hkocak)

69 – PLÂNA AYKIRI ENCÜMEN KARARI

SORU)  Belediye sınırları içerisinde imar planı bulunan bir alanda hazine taşınmazını imar planına göre değil de kadastro ve halihazır duruma göre ifraz işlemi gerçekleştirilmiş ve buna göre de belediyeden encümen kararı alınmıştır.

Yalnız kadastro müdürlüğü bahse konu taşınmaz üzerinde imar plânına göre yola terk edilmesi gereken alanlar olduğunu belirterek yola terk işleminin gerçekleştirilmesi istemektedir. İşlemin imar plânı yönüyle muhatabı belediye olduğundan ve encümen kararı verildikten sonra kadastro müdürlüğünün işlemi gerçekleştirmeme yetkisi var mı? (bga)

CEVAP) İmar plânı olan bir yerde, belediye encümeni plâna aykırı karar veriyor ve kadastro müdürlüğü bunu kabul etmiyor. Verilecek encümen kararının imar plânına uygun olması gerekir. Ancak, encümen tarafından, imar plânına aykırı bir karar verildiğini kadastro müdürlüğü nasıl anlayabilmiş? Zira plân henüz uygulanmamış olduğuna göre plânla ilgili bilgiler belediyede olması ve de kadastro müdürlüğünün bunu fark edememiş olması gerekir.

İmar plânını uygulama yetkisi belediyededir. Ancak, belediyenin yapacağı bir icraatta konusu suç teşkil eden bir durum olursa, tescil öncesi bunun kontrolünü yapan kadastro elemanı da TCK'nın 279'uncu maddesi kapsamında sorumlu duruma düşer.

Bahsettiğiniz konuya gelince; kadastro müdürlüğü, imar plânına aykırı verilen karardan haberdar olmaması gerekirken her nasılsa olmuş, durumu belediyeye iletmeli, belediye ısrar ederse işlemi yapmalı diye düşünüyorum. Çünkü, yapılan işte konusu suç teşkil edecek bir durum yok. Ayrıca plân kadastro müdürlüğünün resmen ıttılasında değil. Yani ileride bir sorun çıkarsa da kadastro müdürlüğünü sorumluluk altına alacak bir durum olmaz. … (hkocak)

70 – TEVHİT EDİLEN PARSELLERİN TEKRAR İFRAZI

SORU) Belediye sınırları dahilinde imar plânında küçük sanayi alanı olan yerde (alanın tamamında dükkanlar dikkate alınarak ifraz işlemi yapılmış) daha önce tevhit başvurusu yapılarak encümence tevhidi yapılan 553,65 m^2’lik iki dükkan şu anda tekrar ifraz talebi ile Belediyemize başvuru yapmış. Belediye encümeninin bu ifrazı onaylaması doğru olur mu? Parsel büyüklükleri şartı aranması gerekir mi? (ynoyan)

CEVAP) İki parselin daha önce tevhit edildiğinden bahsediyorsunuz, yani bundan, öncesinde plân gereği oluşmuş iki parsel vardı anlamı çıkarılmaktadır. Bu iki parsel talep üzerine tevhit edildi. Şimdi yeniden ifrazı talep ediliyor.

Talebin, plâna uygun olup olmadığını değerlendirmek belediye encümeninin yetkisinde olması gerekir. Eğer talep plâna uygun ise talebin yerine getirilmesi gerekir. Bir başka yaklaşım, genel bir düzenleme içinde talep edilen ifraz plânda somut bir parsel halinde değil, ancak yapılan talebin de plâna aykırı tarafı yoksa, o zaman talep doğrultusunda karar verip vermeme konusunda encümenin inisiyatif kullanması gerekir diye düşünüyorum. ... (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (tapu-fen ile ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... (Cevaplar mevzuat değişikliğine göre güncellenmektedir.)