TAPU SİCİLİ VE YAPILAN İŞLEM TÜRLERİ

Ayni hak olarak tapuda tesisi mümkün olan haklar, Mülkiyet hakkı, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin haklarıdır. Bu hakların kurulması, kaldırılması, devri ve değiştirilmesi işlemleri ancak Tapu Sicilinde taşınmazlar için yapılan tapu sicil işlemleri ile mümkündür.

Bu işlemler; tesciller, şerhler, beyanlar, terkinler ve tadiller olmak üzere 5 grupta toplanabilir. Kısaca değinmek gerekirse;

 – Tesciller, ayni hakların kurulması ya da devri amacıyla yapılan tapu işlemleri iken,

 – Terkinler tescilin aksine tapuda kayıtlı ayni hakları sona erdiren bir tapu sicil işlemidir.

 – Tadil işlemi tapu sicilindeki ayni hakların değiştirilmesine yönelik bir tapu sicil işlemidir.

 – Şerhlerin kapsamını ise şahsi hakların kuvvetlendirilmesi, çekişmeli bir hakkın korunması, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılması veya bir tescilin geçici olarak tapuya yazılması oluşturur.

 – Beyanlar, hak sahibi olabilecek kişileri bilgilendirmesi açısından faydalı olacak bilgilerdir.

Bir diğer açıdan Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılan işlemleri akitli ve akitsiz işlemler olarak ikiye ayırabiliriz. Bunlara ilave olarak resmi yazıyla yapılan işlemlerde vardır. Örnek Haciz, tedbir, iflas, kamu haczi, kamulaştırma beyanı, şerhi, korunması gerekli kültür varlığı belirtmesi gibi)

 Akitli İşlemler; Satış, Bağış, Trampa, İpotek, kat karşılığı temlik, irtifak hakları kurulması, ölünceye kadar bakma akdi, ölünceye kadar gelir akdi, taksim, kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, geçit hakkı, kaynak hakkı, üst hakkı ve diğer irtifaklar ve gayrimenkul mükellefiyetinden ibarettir. Akitli işlemler tapu kütüğünde hak sahibi bulunan kişi ile diğer akit tarafının karışlıklı anlaşması sonucu Tapu Sicil Müdürlüklerince düzenlenecek resmi senet ile geçerlik kazanır.

 Akitsiz İşlemler; Tapu Sicil müdürlüklerinde yapılan akitsiz işlemlerde işlemin geçerli olabilmesi için malik veya hak sahibinin tek taraflı irade beyanı yeterlidir. Bu irade beyanını esas alarak tapu sicil müdürlüğünce düzenlenecek tescil istem belgesi ile de tescilin yapılması sağlanmış olur.

 Bu işlemleri; hukuki nitelikli olan aile konutu şerhi aile konutunda kalma hakkının şerhi finansal kiralama, şufa, iştira, vefa, kira, idame-i şüyu, ticari işletme rehini, mal rejimi satış vaadi, bağışlama vaadi, kat karşılığı inşaat, ölünceye kadar bakma, tashih gibi sözleşmeler ile mirasın intikali, iştirakin bozulması kanuni ipoteğin akitten sonra tescili geçici tescil, teferruatın yazımı, bağıştan rücu ile taşınmazın eski sahibine dönmesi, ipotek alacağının temliki, unvan vasiyetnamenin tenfizi, ferdileşme, kat mülkiyeti, yönetim planı eklenmesi, kat ilavesi ve arsa payı değişikliği kat irtifakı iştirakin bozulması intikal işlemleri ile kanuni ipoteğin akitten sonra tescili serbest dereceden yararlanma hakkının akitten sonra tescili, izale-i şüyu satışının tescili, cebri satışın tescili,ortaklaşa kullanılan yerlerin tescili işlemleri, kat irtifakının terkini, kat mülkiyetinin terkini, intifa hakkının terkini, muhdesatın devri ve terkini işlemleri ile teknik nitelikli olan ayırma birleştirme cins değişikliği yola terk, yoldan ihdas, teknik hataların düzeltilmesi olarak sayabiliriz.

 Resmi Yazıyla Yapılan İşlemlere ise Haciz, tedbir, iflas, kamu haczi, kamulaştırma beyanı, şerhi, korunması gerekli kültür varlığı belirtmesini örnek olarak verebiliriz.

 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesi ve 634 sayılı K.M.K.’nun 12. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlayacak sözleşmeleri düzenleyecek resmi makam tapu sicil müdürü ve memurlarıdır. Ancak bazı istisnalar da mevcuttur, mesela ölünceye kadar bakma akdinde sözleşme noter veya sulh hakimince de yapılabilir. Bu durumda tapu sicil müdürlüklerince resmi senet düzenlenmeden tescil istem belgesi düzenlenip tescil gerçekleştirilerek işlem geçerlik kazanır, mirasçılar arası taksim sözleşmesi, kanuni şekle uyularak yapılmış ve imzalar noterlikçe onaylanmış ise veya sözleşme noter tarafından hazırlanmışsa tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlemesine gerek kalmadan tescil istem belgesi düzenlenerek işleme geçerlilik kazandırılır.

 Burada normalde akitli olarak düzenlenmesi gereken bir işlem akitsiz bir işlemmiş gibi yapılmaktadır. Yine;

 – Bazen akitli bazen de akitsiz işlem olarak karşımıza çıkan işlemlerden bazıları şunlardır; kat mülkiyeti kurulması işlemi akitli bir işlem olarak tesis edilirken bütün bağımsız bölümlerin tek bir kişiye ait olması durumunda karşı taraf olmayacağından resmi senet düzenlenemeden tescil istem belgesi düzenlenerek işlem yapılır.

 – İntifa hakkının kurulabilmesi için tapu sicil müdürlüklerince resmi senet düzenlenmesi gerekir ancak kanun gereği intifa hakkının kazanımında durum farklıdır.

 Kanuni intifa hakları sözleşme ile değil de kanun gereği, kanunda belirtilen durumlarda doğacağından bunlar için resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur. Şöyle ki kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı mal rejiminin tesisi ile, anne ve babanın çocuğun malları üzerindeki intifa hakkı ise çocuğun malı iktisabı ile, dördüncü zümredeki kanuni mirasçıların tereke üzerindeki kanuni intifa hakları ile sağ kalan eşin intifa hakkı da murisin ölümü ile birlikte doğar. MK. 795. maddesi hükmü gereğince taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakları tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir. Burada dikkat etmemiz gereken nokta şudur ki; sağ kalan eşin intifa hakkı ancak, 23.11.1990 tarihinden önce muris ölmüşse söz konusu olabilir çünkü anılan tarihte Medeni Kanunumuzda 3678 sayılı kanunla yapılan değişiklikle sağ kalan eşin miras sebebiyle kanunen kazanacağı intifa hakkı kaldırılmıştır.

 – Akitli işlemlerde resmi senet düzenlenmesi gereğinin bir diğer istisnası da mahkeme hükümleridir. Şöyle ki; herhangi bir akitli işlem hakkında mahkeme hükmü varsa resmi senet düzenlenmeden mahkeme hükmü esas alınarak tescil yapılır.

*   *   *