İMAR PLÂNI UYGULAMALARI - 2022 - (Hüseyin KOÇAK)

,

3194 sayılı Kanunun 18’inci Maddesi Gereğince

İMAR   PLÂNI UYGULAMALARI

♦♦♦

Tapu – Kadastro Uygulamacıları

Harita Mühendisleri – Lisanslı Bürolar

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları,

Üniversiteler, Belediyeler, Avukatlar

İçin Kaynak Kitap

♦♦♦

Ankara – 2022

(611 sayfa)

♦♦♦

Bilgi İçin Adres

Hüseyin KOÇAK; G.M.K.Bul.No.12, Kat.5, Da.102

06440 - Demirtepe / ANKARA

Tel: 0.532 643 43 70

Mail: "Bu e-Posta adresi istenmeyen posta engelleyicileri tarafından korunuyor. Görüntülemek için JavaScript etkinleştirilmelidir." 

*   *   *

 Ö N S Ö Z

 İMAR plânı uygulamaları; yerel yönetimlerin, yöre halkının haklarına doğrudan etki ettiği en önemli tasarruflardandır.

İmar Kanunu gereğince; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; bu sınırlar dışında ise valilikler il özel idaresinin kararı ile; binalı ve binasız arsa ve arazileri, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın; birbirleriyle, yol fazlalıklarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir.

İmar uygulamalarının geniş halk kesimini doğrudan etkilemesi bu çalışmaların hukuki ve teknik altyapısının da çok sağlıklı olmasını gerektirmektedir. Aksi takdirde yöresel huzursuzluklara, yöneticilerle vatandaşların birbirleri ile davalı olmasına ve sosyal sıkıntılara sebep olabilmektedir.

İMAR uygulamalarının genel seyrine, sayısal örneklerle de zenginleştirilen İmar Kanununun 18’inci maddesinin açıklamasına, kadastro müdürlüklerince yapılacak teknik kontrollere, tapu müdürlüklerince yapılacak tescillere, uygulamanın iptali halinde geri dönüşüm ve de plân tadilatlarına değinilen, tartışmalı ya da belirsiz olan konulara açıklık getirilmeye çalışılırken, Danıştay kararlarıyla da desteklenen,

Bu çalışma ile;

İmar plânını hazırlayan ya da hazırlatan yöneticilere, uygulamayı kontrol ve tescil eden tapu ve kadastro çalışanlarına, imar davalarını takip eden hakimlere, avukatlara, uygulamayı yapan harita ve kadastro mühendislerine yol göstermek ve de üniversitelerde bu konuda eğitim gören öğrencilere yardımcı olmak, amaçlanmıştır.

Yararlı olması dileğiyle .....

Hüseyin KOÇAK

 *   *   *

İMAR PLÂNI UYGULAMALARI

Köyden kente göç olayının artmasıyla birlikte, yörenin ihtiyaçlarını karşılamakla görevli yerel yönetimlerin sorumlulukları da o ölçüde artmaktadır. Medeni insanın en temel gereksinimi olan barınma ve diğer sosyal tesislerin oluşturulabilmesi için yaşanabilir mekânları barındıran düzenli bir kentleşmeye ve plânlı bir şekilde yeni üretilecek arsalara ihtiyaç bulunmaktadır.

Bunu sağlamak imar plânları ile mümkün olabilecektir.

İmar plânlarıyla, aynı zamanda beldelerin fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun ve düzenli gelişimi sağlanır, yapılaşma yönlendirilir ve kontrol altında tutulur, sosyal, kültürel ve teknik altyapıdan yoksun şehirlerin oluşması önlenmiş olur.

Ülkemizde bu husustaki ilk örnek, 1848 yılında çıkarılan, binaların yapı biçimine ve şehircilik ilkelerine dair Ebniye Nizamnamesidir. Bu Nizamname ile cadde ve sokakların genişletilmesi için yıkılması gereken yapıların, sahiplerinden satın alınarak veya istimlâk edilerek yıktırılması öngörülmüştür.

1856 yılında getirilen başka bir düzenlemeyle beldenin donatımı, temizliği ve yolların genişletilmesi gibi işler için bedeli karşılığında istimlâk yapılması esası kabul edilmiştir. 1864 tarihli Turuk ve Ebniye Nizamnamesi (Yol ve Yapılar Tüzüğü) de benzer hükümler taşımaktadır.

Cumhuriyetin ilânından sonra 1928 yılına kadar uygulanan yollar, yangın yerleri ve binalarla ilgili düzenlemeleri içeren 1882 tarihli Ebniye Kanunuyla sokakların genişletilebilmesi için yeteri kadar kısmın yarı yarıya sokağın iki tarafındaki sakinlerinden karşılıksız alınabilmesi kuralı konmuştur.

Cumhuriyet döneminde ilk şehircilik düzenlemesi ise, 1928 tarih 1351 sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vezaifine Dair Kanunla sağlanmış ve bu Kanuna dayanılarak Ankara’nın imar plânı hazırlanmıştır. Ayrıca bu Kanunla, Ankara İmar Müdürlüğünün, imar sınırları içinde taşınmazları ifraz ve tevhit edebileceği ve %15 eksiğiyle dağıtılabileceği esası kabul edilmiştir.

Daha sonra 1930 yılında, bütün belediyelere imar plânı hazırlama zorunluluğu getiren 1580 sayılı Belediye Kanunu ve 1933 yılında kentlerin plânlama çalışmalarını düzenleyen 2290 sayılı Belediye, Yapı ve Yollar Kanunu yürürlüğe konulmuş ve bu Kanunda da, dağıtımda %15’e kadar zayiata yer verilmiştir.

Bu günkü anlamda ilk İmar Kanunu 1956 tarih 6785 sayılı Kanundur. “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” ile ilgili hususlar, bu Kanunun 42’nci maddesinde yer almıştır. 42’nci madde ile, kentlerin ihtiyacı olan imarlı arsa temini yanında sosyal donatı alanlarının kamuya kazandırılması da hedeflenmişti.

Belediye hudutları ve mücavir sahalar dışında bulunup da bölge plânlaması veya sınai veya turistik önemi bakımından veya ulaşım yolları ve bunların emniyeti veya civarının yerleşme yeri nizamı, 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanunla eklenen EK MADDE.8 ile düzenlenmiştir.

6785 sayılı Kanunun uygulamasında karşılaşılan aksaklıklar ve özellikle %25 olan DOP oranının yetersiz kalması nedeniyle yeni bir kanun düzenlemesine ihtiyaç duyulmuş ve 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı yeni bir İmar Kanunu yürürlüğe konmuştur.

3194 sayılı Kanunla DOP oranı %35 olarak belirlenmiştir. Son olarak bu Kanunda 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle DOP oranı %40’a çıkarılmıştır.

İmar uygulamaları halen 3194 sayılı İmar Kanunu ve bu Kanun gereğince çıkarılmış yönetmeliklerle yürütülmektedir.

Düzenli kentleşme için imar plânlarının yapılması gerekir. Ancak yeterli değildir. Bu plânların amacına ulaşması ve istenen sonucun alınabilmesi için zemine uygulanması da gerekmektedir.

İmar uygulamaları; imar plânları yapılması ve zemine uygulanması şeklinde olur...

İmar plânları; nazım imar plânı ve uygulama imar plânından meydana gelir. Belediye sınırları içerisinde kalan yerlerin nazım ve uygulama plânları belediyelerce yapılır veya yaptırılır, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer.

Bu plânlar, bir nevi yörenin şehircilik kanunudur. Nasıl ki bir kanun, yenisi yapılıncaya ya da Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilinceye kadar geçerli ise, imar plânları da, aynı şekilde geçerlidir.

Halen yürürlükte olan 3194 sayılı Kanun; “Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plân, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” amaçlıdır. “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” ile ilgili hususlar bu Kanunun 18’inci maddesinde yer almıştır.

18’inci madde gereğince; plân yapım ve uygulamasında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında ise valilikler yetkili kılınmıştır. Yetkili idareler tarafından yapılacak imar uygulamaları, aynı Kanunun 19’uncu maddesi uyarınca tapu siciline yapılacak tesciller ile imar plânı uygulaması sonuçlanmış olacaktır.

İmar plânı uygulamaları; teknik çalışmayı gerektirmesi ve tescile tabi olması nedeniyle; hem kadastro müdürlüklerini ve hem de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir... Parselasyon plânları tescilden sonra Me-deni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüğünde belirtilen plân yerine geçer. Bu plânlar, Tüzüğün 7’nci maddesi gereğince tapunun ana sicillerindendir.

İmar plânı uygulamaları (parselasyon işlemi), Tapu ve Kadastro Mevzuatıyla; haritası ilgililerince yaptırılıp, kadastro müdürlüklerince kontrol edilmesi gereken işlemlerden olarak belirlenmiştir. (Mülga 1993/2 ve 1994/5 sayılı genelgeler ve halen yürürlükte olan 2010/22 sayılı genelge)

Kadastro müdürlüğünce yapılan kontrol sırasında, işlemin belediyenin kendi elemanı tarafından yapılması ya da ihale suretiyle yapılmasına göre; uygulama sahasının yüzölçümüne tekabül edecek döner sermaye bedeli tahakkuk ettirilir ve tahsili sağlanır.

Kontrolü müteakip kontrol mühendisi tarafından “Kontrol Raporu” düzenlendikten sonra işlem dosyası ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. İmar Kanununun 19’uncu maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün 27’nci maddesi gereğince de; kesinleşmiş imar parselasyon plânlarıyla ada dağıtım cetvelleri, doğrultusunda maliklerin rızası alınmadan re’sen tescil yapılır.

Bu çalışmada;

Önsözde de belirtildiği üzere;

İmar plânı uygulamalarının genel seyrine, sayısal örneklerle de zenginleştirilen İmar Kanununun 18’inci maddesinin açıklamasına, kadastro müdürlüklerince yapılacak teknik kontrollere, tapu müdürlüklerince yapılacak tescillere, uygulamanın iptali halinde geri dönüşüm ve de plân tadilatlarına değinilmiştir.

Yine bütünlüğün sağlanması bakımından, konuyla ilgili Danıştay kararlarına da o konuyla ilgili anlatımların hemen altında yer verilmiştir.

Uygulamaya yönelik olmasının yanı sıra uygulamada aksayan konularla ilgili İdari Yargıya da ışık tutmayı hedefleyen bu çalışma aşağıdaki bölüm başlıkları altında ele alınmıştır.

 B u   ç a l ı ş m a n ı n ;

Birinci Bölümünde; “Tanım ve Teknik Çalışmalara”,

İkinci Bölümünde; “Arazi ve Arsa Düzenleme Esaslarına”,

Üçüncü Bölümünde; “Teknik Kontrol ve Tescil İşlemlerine”,

Dördüncü Bölümünde; “Plân İptali, Tadilat ve Düzeltmelere”,

Beşinci Bölümünde; “Sorular ve Cevaplara”,

Altıncı Bölümünde ise; 3194 sayılı Kanun, 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliği, metnine,

Yer verilmiştir.

 *   *   *