I – GERİ DÖNÜŞÜMDE ÖNGÖRÜLEN UYGULAMA
A – Uygulamanın İptali ve Geri Dönüşüm
3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılan uygulamaya karşı İdare Mahkemesinde açılan dava, uygulamanın iptali ile sonuçlanmışsa, geri dönüşüm işleminin yapılması gerekir. Geri dönüşüm işlemi; imar parselinden kesilen DOP miktarının imar parseline eklenerek, uygulama öncesi kadastro parseline döndürülmesi şeklinde olur.
B – Geri Dönüşüm Sorumluluğu ve Gereği
18 uygulamasının iptali kesinleşip ilgili idareye tebliğ edilmesi halinde, bu kararın infazı Anayasa’nın 138’inci maddesi gereğince zorunludur. 2577 sayılı İdari Yargı Usulü Yasasının 28’inci maddesi gereğince; kararın tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde gereği yerine getirilmesi gerekir.
Mahkeme tarafından verilmiş olan “İptal” ya da “Bozma” kararı uygulamayı tamamen ya da kısmen etkilemiş olsun ilgili idare tarafından; kararın gereğini yerine getirmek iki şekilde olabilir.
1 – “İptal” kararına konu parseller hakkında “Geri Dönüşüm Cetvelleri” düzenleyip, imar parsellerini uygulama öncesi eski haline çevirmek,
2 – Yine “Geri Dönüşüm Cetvellerini” hazırlayarak imar parsellerini eski haline çevirmesinin yanı sıra, yeni bir düzenlemeyi de beraberinde yapmak, olacaktır.
C – Geri Dönüşümde Malikin Durumu
1 – Malik Değişikliği Olmamışsa
İmar parseli oluştuktan sonra parsel el değiştirmemiş ise, doğal olarak geri dönüşüm de aynı malik adına yapılacaktır.
Konuyu örneklendirmek gerekirse; uygulamaya tabi parsel 800 m2 ve maliki de (X) şahsı idi. Uygulamada %25 DOP kesintisi yapıldı ve 600 m2’lik imar parseli oluşturuldu. Uygulama sonrası parselde herhangi bir malik değişikliği yapılmadı. … Uygulama iptal edildiğinde bu parsel, daha önce DOP olarak kesilen %25 (yani 200 m2) de eklenmek suretiyle 800 m2 olarak yine ilk malik olan (X) adına kadastro parseline dönecektir.
2 – Malik Değişikliği Varsa
İmar parseli oluştuktan sonra el değişikliği olmuşsa ve bu uygulama iptal edilmişse; o zaman parselin geri dönüşümü yeni malik adına yapılması gerekecektir.
800 m2 olarak (X) şahsına ait kadastro parseli uygulamaya tabi tutulmuştur. %25 DOP kesintisi yapıldıktan sonra bu parsele karşılık, (X)'e 600 m2’lik imar parseli tahsis edilmiştir… (X), bu imar parselini (Y) şahsına satmıştır. Parsel (Y) adına iken uygulamanın iptali nedeniyle geri dönüşlüm işleminin yapılması gerekmektedir… Geri dönüşüm (Y) adına yapılması gerekir. Bu yapılırken de, daha önce bu parselden kesilen %25 (yani 200 m2) de eklenerek kadastro parseline döner.
Sonuç olarak; 600 m2 imar parseli satın alan (Y), geri dönüşüm sonrası 800 m2 kadastro parseli sahibi olur.
D – Genel Müdürlüğün Talimatları
Uygulamanın iptali halinde yapılacak geri dönüşüm ve malik değişikliğinde nasıl işlem yapılacağı konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları bulunmaktadır. (Örnek 07 Nisan 2011 tarihli ve 2645 sayılı ve aynı içerikli diğer talimatlar) Bu talimatlar uygulamada yanlış anlamalara ve de tıkanıklıklara sebep olabilmektedir.
1 – Malik Değişikliği Halinde Geri Dönüşüm İle İlgili Talimatlar
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları; imar parseli el değiştirdikten sonra uygulamanın iptali halinde, geri dönüşüm yapılırken, daha önce DOP olarak kesilen miktarın önceki malike döneceği yolundadır.
07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimattaki düzenleme şu şekildedir;
a) Mahkeme kararı ile iptal edilen imar uygulamalarının belediyece iptal kararı doğrultusunda hazırlanacak geri dönüş cetvelleri üzerinde, Yargıtay ve Danıştay’ın başlanan yerin bağışlama amacı dışına çıkması durumunda bağışlayana ve geri dönmesi gerektiği yolundaki kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı da dikkate alındığında, taşınmazda el değiştirme olması durumunda yapılan bedelsiz terk miktarlarının terki yapan malike dönmesi,
b) Yine geri dönüş cetvellerinde iade edilecek DOP miktarında, yeni yapılacak uygulamada tespit edilen DOP oranı önem kazanmakta olup, yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki fark kadar imar parseli maliklerinde (imar parselinde iktisap ettiği miktardan) artma, yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise (imar parselinde iktisap ettiği miktardan) azalma olacağı dikkate alındığında;
Anayasa’yla güvence altına alınan mülkiyet hakkı bağlamında imar parselinde sonradan malik olan maliklerin mülkiyetlerinde geri dönüş ve yeni uygulama sonrası herhangi bir artma ya da azalma olmaması,
– Yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki farkın önceki uygulamada DOP kesilen eski malike dönerek bu miktar üzerinden eski malikin yeni yapılacak uygulamaya dahil edilmesi,
– Yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise, uygulamada DOP kesilen malikten ikinci kez DOP kesilmesi ya da taşınmazı imar parseli olarak iktisap eden yeni malikten ilave DOP kesilmesi yargı kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı karşısında mümkün olmayacağından; DOP oranındaki artıştan doğacak farkın belediyenin, kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması, yeterli gelmemesi durumunda ise kamulaştırma suretiyle karşılanması gerekmektedir.”
2 – Geri Dönüşüm ve Yeni Uygulama İle İlgili Talimatlar
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; yine 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı; uygulamanın iptali halinde ilgili idare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da beraber getirmesini, yalnızca geri dönüşümü yapıp yeni bir uygulama yapmamışsa dosyanın reddedilmesini öngörmektedir.
Talimattaki düzenleme şu şekildedir;
“… İdare tarafından yalnızca uygulama öncesi duruma dönülmesine karar verilerek geri dönüş cetvellerinin ve bunlar üzerinden yapılacak yeni bir uygulamaya ilişkin dağıtım cetvellerinin ayrı ayrı düzenlenerek (mevcut imar parsellerinde aynî ve şahsi hak iktisap edenleri de dikkate almak kaydıyla) yasal prosedür çerçevesinde gerekli ilân ve tebligatlar yapılarak kesinleştirilmesi halinde tescillerin yapılması mümkündür.
Bu nedenle sadece tescilli imar uygulamasının geri dönüşüne yönelik yapılan uygulamanın tesciline yönelik talebin karşılanması mümkün bulunmamaktadır.
Bununla birlikte, söz konusu imar uygulaması sonucu oluşan imar parsellerinin tapu kütüğü beyanları hanesine bahse konu kararın varlığı yönünde beyan belirtmesi yapılması gerekmektedir. …”
II – ÖNGÖRÜLEN UYGULAMANIN DEĞERLENDİRİLMESİ
A – Geri Dönüşümde DOP Miktarının Eski Malike Dönmesi
1 – Genel Müdürlüğün Talimatı ve Gerekçe
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün; 07.04.2011 tarih 2645 sayılı talimatı, uygulamasının iptali halinde;
a) Bedelsiz terklerin, terki yapan malike dönmesini,
b) Geri dönüşüm sonrası yapılacak yeni uygulamada DOP oranı öncekinden daha az belirlenirse, eski malike de yer verilmesini; DOP oranı öncekinden daha fazla belirlenirse, yeni malike verilecek yer miktarını belediye taşınmazından karşılanmasını,
Öngörmektedir.
Dayanak olarak da;
– Danıştay ve Yargıtay kararları;
– Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan 21.07.2010 tarihli ve 20821 sayılı görüş yazısı;
– Ve Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünden alınan 23.02.2010 tarih ve 1718 sayılı görüş yazısı;
Gösterilmiştir.
2 – Talimattaki Öngörü ve Dayanakların Değerlendirilmesi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün; 07.04.2011 tarih 2645 sayılı talimatına dayanak olarak göstermiş olduğu; Yargıtay ve Danıştay kararlarına, Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün görüş yazısı ve Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün görüş yazısına bakılacak olursa;
a) Dayanak Alınan Danıştay ve Yargıtay Kararları
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatında bağışlar hariç bedelsiz terklerin eski malike döneceği yolundadır.
Bilindiği üzere 18’inci madde uygulamasını ilgili idare (belediye ya da Valilik) resen yapmaktadır. Dolayısıyla bu uygulama sırasında malikin bedelsiz olarak yer terk etmesi gibi bir durum yoktur. O nedenle de berdelsiz bir terkin geri dönüşü de söz konusu değildir. Resen uygulama sırasında, maliklerin iradesi dışında belirlenen oranda bir kesinti bulunmaktadır ve de uygulamanın iptali ile geri dönen de odur.
Bedelsiz terkler ise yine İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yapılabilmektedir. Bu terklerin eski malike geri dönesi bir tarafa, tam tersine bedelsiz olarak terk edilen yerler üzerinde eski maliklerin hiçbir hak iddiasında bulunamayacaklarına dair Anayasa Mahkemesinin kararı bulunmaktadır. (12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı karar)
18 Uygulamasının iptali halinde, (eğer imar parseli el değiştirmişse) geri dönüşüm yapılırken, uygulama sırasında kesilen DOP oranının eski malike döneceğinin öngören hiçbir Danıştay ya da Yargıtay kararı da bulunmamaktadır.
b) Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün Görüşü
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan görüş yazısı; “… yürütmeyi durdurma kararlarına ilişkin tapu kayıtlarına uyarıcı belirtme yapıldığı, dava sonucu ilgili idarece yapılacak işlemin beklenildiği, iptal kararları karşısında da gerek taleple ve gerekse resen yapılan uygulamaların ilgili idarece aynı yasal prosedür ile iptal edilerek geriye dönüşün sağlanması ve iptal gerekçesini dikkate alan yeni bir uygulama yapılması gerektiği yönünde ilgililerin idareye başvurmasının sağlanması, …” gerektiği şeklindedir.
Bilindiği üzere hukukun genel prensibi olarak yetki ve usulde paralellik bulunmaktadır. Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün görüş yazısı da bu prensibi hatırlatır mahiyettedir. Yazıda; uygulama yetkisi hangi idarede ise, uygulamanın iptali halinde geri dönüşüm işleminin de aynı idare tarafından yapılması gerektiği hatırlatılmaktadır. Malik değişikliği halinde, geri dönüşüm sırasında, daha önce kesilen DOP miktarının eski malike dönmesi gerektiğine dair açık ya da gizli hiçbir emare bulunmaktadır. En fazla, yeni bir uygulama için ilgililerin İdareye başvurabileceği ve de İdarenin ise, yeni bir uygulama yaparken iptal gerekçesini dikkate alması gerektiği belirtilmektedir.
Geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın da birlikte yapılması zorunluluğu bulunduğu konusunda herhangi bir görüş bulunmamaktadır. En fazla, yeni bir uygulama için ilgililerin İdareye başvurabileceği ve de İdarenin ise, yeni bir uygulama yaparken iptal gerekçesini dikkate alması gerektiği belirtilmektedir.
c) Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün Görüşü
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatına dayanak alınan TAU’nun 23.02.2010 tarihli ve 1718 sayılı talimatı; “… eski uygulama üzerinden el değiştirmiş imar parselleri var ise, geriye dönülüp yeniden hesaplanan DOP oranındaki fazlalıktan dolayı, taşınmazı imar parseli olarak edinen malikin mülkiyet hakkının korunması açısından, farkın belediyece temini gerekir. Geriye dönülüp yeniden hesaplanan DOP oranının az olması halinde ise, fazla miktarda DOP kesintisi yapılan eski malikin zararının belediyesince telafi edilmesi gerekmektedir.” şeklindedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı ile TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısında yer alan ifadelerle paralellik göstermektedir. Yani Genel Müdürlüğün talimatı ile TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısı birbirini teyit etmektedir.
Ancak, TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısının içeriğine katılınmamaktadır. Gerekçesi bir alt başlıkta örneklerle ortaya konmaya çalışılacaktır.
3 – Geri Dönüşümde Eski Malike Yer Verilmesinin Sonuçları
Geri dönüşümü bir örnekle açıklamak gerekirse, Örneğin;
ÖRNEK.1) (X) şahsına ait olan kadastro parseli 800 m2’dir. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. … Uygulama sırasında DOP oranına tekabül eden 200 m2’lik kesinti yapıldıktan sonra (X) şahsına 600 m2’lik imar parseli tahsis edilmiştir. … (X) Şahsı 600 m2 olan bu imar parselini (Y) şahsına satmıştır. … Bir süre sonra bu uygulama iptal edildiği için geri dönüşüm yapılacaktır.
07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimata göre; geri dönüşüm işlemiyle kadastro parseline dönerken, parselin 600 m2’si sonraki malik olan (Y) adına, 200 m2’si ise ilk malik olan (X) adına yazılması gerekecektir… (Yine aynı talimatta; geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın birlikte getirilmesini öngördüğü için geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamanın da yapılmış olduğu varsayımı ile) yeni uygulamada DOP oranının; ilk uygulamadan daha fazla ya da az olmasına göre yapılacak uygulamaya yer verilmiştir. (talimatta geçen ifadelere yukarıda yer verilmiştir)
Buna göre; sonraki uygulamada DOP oranı daha az olursa, önceki malike de yer verilmesini öngörürken, sonraki DOP daha fazla olduğunda ilk malikten yer talep edilemiyor. (Fiilen etmeniz de zaten mümkün değildir.) Gerekçe olarak da, daha önce DOP kesilen bir malikten ikinci bir DOP kesilemeyeceği gösterilmektedir.
Bu doğru bir yaklaşım değildir.
Çünkü, eğer birinci uygulama iptal edilmediği bir durumda, birinci uygulama ile oluşan parseller dikkate alınarak ikinci bir uygulama yapılıyorsa, ikinci kere DOP kesilemez kuralı o zaman geçerli olur. Halbuki, burada birinci uygulama iptal edilmiş, onunla birlikte önceden kesilen DOP da iptal edilmiş demektir. Şimdi yeni bir uygulama yapılmaktadır. Yani daha önce kesilmiş DOP ile bağlantısı olmayan yepyeni bir uygulama söz konusudur.
Talimattaki mantıkla hareket edilecek olursa; örneğin iptal edilen uygulamada hiç el değişikliği yapılmamış olsun, önceki uygulamada DOP oranı örneğin %25 olsun. Uygulama iptal edildikten sonra yeni bir uygulama sırasında belediye DOP belirlerken %25’in üzerinde bir DOP belirleyemeyecek demektir. Belirlerse %25’ten fazlasını kamulaştırma yapmak suretiyle elde etmesi gerekir.
* Talimatta ilk uygulamada belirlenen DOP ile iptal sonrası yeni uygulamada belirlenen DOP oranının aynı olması halinde nasıl hareket edileceği belirtilmemiştir. … Geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamada yapılmışsa ve yeni uygulamadaki DOP oranı ilk uygulama ile aynı ise sorun yok mudur?
İlk uygulama iptal edildiğinde geri dönüşüm cetveli ile birlikte yeni bir uygulamayı da isteme yetkimiz bulunmamaktadır. Ama diyelim ki geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulama da yapıldı. Ve diyelim ki ikinci uygulamadaki DOP oranı da ilk uygulama ile aynı oranda belirlendi.
Yukarıdaki örnekten devam edilecek olursa; geri dönüşüm yapılırken; parselin 600 m2’si sonraki malik olan (Y) adına, 200 m2’si ise ilk malik olan (X) adına kadastro parseline döndü. (ikinci uygulamaya geçmeden kadastro parselinin durumuna bir kez daha bakalım; ikinci uygulamanın öncesinde kadastro parselinin iki hissedarı bulunmaktadır. 600 m2 Y’nin; 200 m2 de X’in hissesi bulunmaktadır. Bu parsel ikinci uygulamaya bu hissedarlar ile girmektedir). Şimdi; DOP oranı önceki ile aynı yani %25 olarak ikinci uygulama dosyası da hazırlanmış durumdadır.
İkinci uygulama da olsa, uygulamaya tabi parsel hisseli durumdadır ve de uygulama sonrası bu kadastro parseline karşılık olarak tahsis edilecek olan imar parselinin de hisseli olması gerekir. Yani 800 m2’lik parselden %25 DOP kesildikten sonra doğal olarak yine 600 m2 yer verilmesi gerekecektir. Bu defa, uygulamaya tabi parsel hisseli olduğu için; imar parselinde 450 m2 ile (Y) şahsının, 150 m2 ile de X şahsının hisselendirilmesi gerekecektir.
07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimat; “geri dönüşüm yapılırken, ilk uygulamada kesilen DOP oranının önceki malik olan (X)’e döndürülür ama, (yine aynı dosya içinde istediğimiz) yeni bir uygulamada bu (X) şahsına hisse vermeye gerek yoktur” mantığını içermektedir.
Geri dönüşüm işlemi ile kadastro parselinde 200 m2 hisseli hale getirilen (X) şahsının bu hissesinin yeni bir uygulamada yok edilmesinin hukuki hiçbir dayanağı bulunmamaktadır. Talimatta gerekçe gösterilenler de buna dayanak teşkil etmemektedir. Bu uygulama yalnızca TAU’nun 23.02.2010 tarihli ve 1718 sayılı görüş yazısı ile uygun düşmektedir ki; verilen örnek TAU’nun görüş yazısının hatalı olduğunu görmek için yeterlidir.
Geri dönüşümde hesaplama çıkmazıyla ilgili daha karışık örneklere bakılacak olursa;
a) Yukarıda verilen miktarlı örnek bir kadastro parselinin doğrudan 18 uygulamasına tabi olmasıyla ilgili idi. Bir de; parselin 18 öncesi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki, yoldan ihdasın eklendiği, 18 uygulaması sırasında başka parsellerle hisselendirildiği, hisseyi satın aldığı ya da hisseyi sattığı gibi durumlarda, geri dönüşüm hesabı içinden çıkılamayacak bir hal alacaktır.
b) İlk uygulamada DOP oranı %25 idi, uygulama iptal edildi, geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulama da getirildi, yeni uygulamadaki DOP oranı %20 olarak belirlendi. Talimat; “Yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki farkın önceki uygulamada DOP kesilen eski malike dönerek bu miktar üzerinden eski malikin yeni yapılacak uygulamaya dahil edilmesini, öngörmekte olduğu için dahil edilip işlem yapıldı.
c) Ya da sonraki DOP oranı %30 olarak belirlendi. Talimat; “Yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise, uygulamada DOP kesilen malikten ikinci kez DOP kesilmesi ya da taşınmazı imar parseli olarak iktisap eden yeni malikten ilave DOP kesilmesi yargı kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı karşısında mümkün olmayacağından; DOP oranındaki artıştan doğacak farkın belediyenin, kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması, yeterli gelmemesi durumunda ise kamulaştırma suretiyle karşılanmasını” öngördüğü için öngörü doğrultusunda işlem yapıldı.
(b) ve (c) başlıkların ikisinde de talimatın öngördüğü şekilde işlem yapıldı diyelim. İkinci uygulama nihai bir uygulama değildir. İkinci uygulamaya karşı itiraz edilmesi ve de bu uygulamanın da iptal edilmesi her zaman mümkündür. İkinci uygulama henüz iptal edilmeden ilk malikin hissesini yine diğerine ya da bir başkasına satması da her zaman mümkündür…
İkinci uygulama iptal edilirse; üçüncü uygulama için farklı bir DOP oranı da belirlenebilir. Teorik olarak bunun olamayacağı söylemek mümkün değildir. Bu durumda; üçüncü uygulama için DOP oranının az ya da çok belirlenmesine göre dağıtımın örneklendirilebilmesi gerekir. … . Örnekleri çoğaltmak mümkündür.
Bütün bu dayanaksız hesaplara girmeler uygulamada aksamalara sebep olmaktadır.
4 – Kadastro ve İmar Parselinin Birbirine Göre Durumu
Bir yerde 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci madde uygulaması yapılarak imar parselleri oluşturulmuşsa, kadastro parsellerine göre o parseller değer kazanmakta ve buna bağlı olarak da birim fiyatı artmaktadır. (Hatta öyle ki, uygulamaya tabi kadastro parselinin toplam değeri; bu parselden DOP kesintisi yapılıp daha küçük yüzölçümlü olarak verilen imar parselinin toplam değerinden daha az olabilmektedir.) İşte bu durum; kamusal alanları oluşturmak için uygulamaya tabi parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında kesinti yapılmasının en önemli gerekçesini oluşturmaktadır.
Bir üst başlık altında verilen örnekte de izah edilmeye çalışıldığı üzere geri dönüşüm işleminde eski malike yer verilmesinin sonraki aşamalarda yasal dayanağı olmayan sonuçlara gidebilmektedir.
B – Geri Dönüşüm ile Yeni Uygulamanın yapılması
3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılan uygulama İptal edilmesi halinde; (yukarıda da bahsedildiği üzere) uygulamayı yapan idare tarafından, geri dönüşüm işlemi yapılarak kadastro parseline dönüştürmekle yetinilebileceği gibi geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamayı da yapabilir.
Buna karşı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı; uygulamanın iptali halinde ilgili idare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da beraber getirmesini, yalnızca geri dönüşümü yapıp yeni bir uygulama yapmamışsa dosyanın reddedilmesini öngörmektedir.
Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından, ilgili idarenin mutlak surette geri dönüşümle birlikte yeni uygulamayı da getirmesi zorunlu tutulabilir mi? Elbette ki bu tartışma götürür bir konudur. Nitekim yalnızca geri dönüşüm işlemini getiren belediyenin dosyasının reddedilmesine karşı açmış olduğu dava İdarenin lehine sonuçlanmak-tadır. (Örnek: T.C.İzmir 1.İdare Mahkemesinin 24.11.2011 tarihli ve E.2011/1792 sayılı yürütmeyi durdurma kararı.)
Yapılmış bir uygulama İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmişse geriye o işlemi geri döndürme formalitesi kalmaktadır. Uygulamayı yapan İdare de işin formalitesini yerine getirmek sorumluluğu altındadır. Ama geri dönüş işlemini yaptıktan sonra yeni bir uygulama yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Uygulama sonrası yeni bir oluşum yoksa, imar parsellerinin geri dönüşümle kadastro parsellerine dönüştürülmesinde herhangi bir sıkıntı yaşanmayacaktır. Hal böyleyken geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın da birlikte istenmesinin herhangi bir anlamı olmayacaktır…
Ancak; uygulama sonrası oluşan parseller el değiştirmiş olabilmekte, imar parsellerine çok katlı binalar yapılmış olabilmektedir. Bu durumdaki imar parsellerinin kadastro parsellerine döndürülmesi fiilen mümkün olamamaktadır. Diğer taraftan belediye tarafından yoldan ihdas edilerek oluşturulmuş ve satışa konu edilmiş parsellerin de aynı şekilde geri döndürülmesi fiilen çok zor hatta mümkün olamaması nedeniyle geri dönüşümün yapılıp bırakılması yeni problemlere neden olabilecektir. Ek olarak geri dönüşüm işlemlerinin tapu kütüklerine işlenmesi de ayrıca sorun olmaktadır.
Bütün bu sorunlara karşın, yetkili idareye geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamayı yapılması zorunlu kılınamaz. Madem ki yapılan uygulama iptal edildi; yetkili İdarenin mecbur olduğu şey onun gereğini yerine getirmektir. O da geri dönüşüm ile imar parsellerini kadastro parsellerine geri döndürmektir.
İptal, yeni bir uygulamayı mecbur etmez… İdare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da birlikte yapabilir, geri dönüşümü yaptıktan bir süre sonra (birkaç gün sonra olabileceği gibi birkaç yıl sonra da olabilir) yeni bir uygulama yapabilir. Ya da yeni bir uygulamayı hiç yapmayabilir. Bu konudaki (geri dönüş ile kadastro parsellerine dönüş yapıldıktan sonra yeni bir uygulama yapma konusundaki) inisiyatif öyleyse yetkili İdare aittir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün, bu konuda yetkili idareyi mecbur tutma gibi bir yaptırımı bulunmamaktadır.
En fazla; uygulama sonrası oluşumlar nedeniyle geri dönüşüm işlemi, hukuken zorunlu olsa bile fiilen mümkün olamaması nedeniyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; “geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamanın da yapılmış olmasını öngören 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatının, teknik anlamda yapıcı bir öneri gibi değerlendirilmesi ve de uygulamacı idarelerin de mümkün olduğunca bu kurala uyması önerilir. Ama, imar parselleri oluştuktan sonra zeminde yeni oluşumların olmadığı durumlar için bu talimat aksamalara neden olabilmektedir.
O nedenle de Genel Müdürlük tarafından, bu talimatı; yeni oluşumların bulunmadığı durumlarda, geri dönüşümün yanı sıra yeni bir uygulama yapılmadığı sürece ret edilmemesi; yeni oluşumların olduğu ve de fiilen geri dönüşümün yapılamayacağı durumlarda, (problemi çözmek, yeni problemlere neden olmamak, içinden çıkılamayacak yeni hukuki süreçlerin başlamasına sebebiyet vermemek) bakımından bir nevi tavsiye mahiyetinde yapıcı bir öneri şeklinde algılanmasını sağlayacak şekle getirilmesine, ihtiyaç bulunmaktadır.
III – GERİ DÖNÜŞÜMDE OLMASI GEREKEN
Bir kez daha belirtmek gerekir ki; önceki uygulama ayrı bir işlemdi. İptal edildi ve kadastro parseline dönüldü. Artık o uygulama hiç yapılmadı, yani hiç DOP kesilmedi durumuna düştü. İkinci uygulama birincisinden bağımsız bir uygulamadır. Ve de el değiştiren taşınmazlar için, önceki malikin haklarıyla ilgili hesap yapmaya gerek yoktur.
İmar parselleri oluşturulurken yapılan kesintinin mantığı ise, yine yukarıda ayrı bir başlık altında dile getirildiği üzere imar parselinin, kadastro parseline göre değer artışıdır. Daha fazla yüzölçüm ile kadastro parseline yapılan dönüş de o parselin toplam değerinde artış olmayacağı gibi belki de imar parselinin toplam yüzölçüme göre daha azalması bile mümkündür.
Parselasyon çalışması başlı başına zor bir uygulamadır. Bunun iptal edilip geri dönüşümü ve yeni bir uygulama içinden çıkılamaz bir çalışmayı gerektirir. Bütün bunlar yetmiyormuş gibi bir de yeni uygulamada DOP daha fazla olursa, daha az olursa hesabına girmek, üstelik de belirtildiği üzere karmaşık ve de dayanaksız olan bu hesaplara girmeye hiç gerek bulunmamaktadır.
Yapılacak işlem;
a) Zeminde yeni oluşumların bulunmadığı durumlar için geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamanın da birlikte yapılmasını istemekten vazgeçilmesi gerekir. Yeni bir uygulamanın, zeminde yeni oluşumlar nedeniyle geri dönüşümün fiilen mümkün olmadığı durumlar için ancak tavsiye niteliğinde olması sağlanmalıdır.
b) İmar parseli el değiştirdikten sonra iptal nedeniyle geri dönüşüm yapılırken, uygulama sırasında kesilen DOP miktarı da yeni malike dönmelidir.
c) Böylelikle, Yeni bir uygulama; geri dönüşüm ile birlikte yapılmış olarak getirilmiş olsun ya da daha sonra yapılmış olsun, belirlenecek olan yeni DOP oranı öncekinden bağımsız olduğu için, önceki DOP’tan az olması durumunda önceki eski malikin de dahil edilmesi, fazla olması halinde de belediyenin bunu karşılaması gibi hesaplara gerek kalmayacaktır.
* * *