Av.Hüseyin KOÇAK
41 – HATALI HİSSE YAZIMININ DÜZELTİLMESİ
SORU) … İmar Kanununun 18’inci maddesine göre yapılan düzenlemede; mal sahipleri araştırma ve özet formu ve ada dağıtım cetvelinden yapılan işlemler, tescile esas dağıtım cetveline geçirilirken hisseli parselin tescilinde, hissenin biri yazılmayı unutulmuş, diğer hisse ise parselin tek maliki olarak tam hisse ile yazılmış ve bu şekilde tapuda tescil görmüştür. Buradaki hatalı yapılan tescil işlemi ile ilgili olarak nasıl bir yol izlenmelidir? (cabirsarı)
CEVAP) Bir parselin iki hissedarı varken parselasyon çalışmalarında düzenlenen "dağıtım cetvelinde" tek malik yazıldığı için tescil de tek malik adına yapılmışsa, eğer kayıtta üçüncü kişiler lehine ayni veya şahsi hak tesis edilmemişse, bu hatanın 2016/2 sayılı genelge gereğince idari yoldan düzeltilmesi mümkündür. Ancak böyle bir hak tesis edilmişse hak sahiplerinin muvafakati ile; muvafakat verilmediği takdirde ise hükmen düzeltilmesi gerekir… (hkocak)
42 – DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDAKİ YERLERDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI
SORU) Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince uygulamaya alınması sonucunda bu taşınmazların imar uygulamasındaki tescili konusunda belirsizlik bulunmaktadır. Bu alanların tescili konusunda izlenecek yol nedir? (kiziltas13)
CEVAP) Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerler 18'inci madde uygulamasına tabi tutulduğunda nasıl bir uygulama verileceği konusunda pek bir tereddüt yok, ama uygulamada hatalı anlamalar nedeniyle ne yazık ki belirsizlik varmış gibi bir imaj doğmasına sebep olmaktadır.
Bilindiği üzere Medeni Kanunun 715'inci maddesi gereğince Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler tescile tabi değildir. Üzerinde tescili gerektiren bir ayni hak doğması halinde yine aynı Kanunun 999'uncu maddesi gereğince tescili gerekir. Tescil işlemi Maliye Hazinesi adına yapılır. Bu yerler 18'inci madde uygulamasına Maliye Hazinesi adına dahil edilir. Diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan miktar için verilecek imar parselleri de Hazine adına tahsis edilir. … (hkocak)
43 – TESCİLSİZ YERLERİN İMAR UYGULAMASI
SORU) Çalıştığımız birim yetki sahasında bir belde belediyesi var, bu yer 1950 yıllarında köy iken tapulaması tamamlanmış, çalışmalarda kültür arazileri ev ve arsaların tapuları verilmiş, geri kalan kısım taşlık diye tescil harici bırakılmış. Şimdi beldenin tümünde 18’inci madde uygulaması yapılıyor ve bu imar sahası içinde kalan taşlık ve bunun gibi yerler Maliye Hazinesi adına ihdas edilip 18’inci madde uygulamasına tabi tutuluyor.
Sormak istediğim;
- a) Bu tescil harici yerler bu şekilde Maliye Hazinesi adına ihdas edilir mi?
- b) Bu tescil harici taşlık gibi yerler 18’inci madde uygulaması öncesi tescil isteyen kurum tarafından tescil edilmesi gerekir mi?
- c) İmar plânında kapanan kadastro yollarının ihdasından bahsediliyor, imar planında kalan boşluk, taşlık, park ya da bunun gibi yerlerin ihdası olur mu, ihdas denilince sadece kapanan yolların ihdası mı anlaşılmalı?
CEVAP) "Taşlık", Medeni Kanunun 715 ve 999'uncu maddesi gereğince tescile tabi değildir. Bu yer imar plânı içerisinde kalmakla üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğması nedeniyle yine Medeni Kanunun 999'uncu maddesi gereğince tescile konu olur.
- a) Tescil Hazine adına yapılır. Çünkü tescilsiz yerler Hazine malıdır.
- b) Bu yerler için isteyen kurum tescil talebinde bulunamaz, yalnızca Maliye Hazinesi böyle bir talepte bulunabilir. Tescil, 18'inci madde uygulaması dosyası düzenlenmeden önce talep edilebileceği gibi, 18'inci madde gereğince yapılan imar uygulaması ile birlikte de olabilir.
Eğer öncesinde tescil edilmeyip imar uygulaması ile gelmişse, dağıtım cetvellerinde bu alan ihdas sütununda gösterilip, maliki hazine olarak gösterilmeli, buradan tahsis edilen imar parselleri de hazine adına tescil edilmelidir.
- c) Bu tip alanlar da dağıtım cetvellerinde ihdas olarak gösterilip, mal sahipleri cetvelinde malik belediye değil de Hazine olarak gösterilir. Yukarıdaki cevaplardan da anlaşılacağı üzere, "taşlık" yerlerin hazineye yazımı ile yolların ihdasının karıştırılmaması gerekir. … (hkocak)
44 – TESCİL HARİCİ YERLERDE UYGULAMA
SORU) 18’inci madde uygulamasına ilişkin hazırlanan bir dosyanın kontrolünü yapıyorum. Düzenleme sahası içerisinde tescil harici bir alan uygulamaya alınmış. Bu taşınmazın encümen kararında belirtilmesi gerekmekte midir?
Ayrıca tescil harici olan bir yerin İmar Kanununun 18’inci maddesine istinaden yapılan uygulamada 2013/11 sayılı genelgemize göre plân kapsamında bir yer olduğu için Orman Kuruluşundan görüş yazısı almamız gerekir mi? (Harita Müh)
CEVAP) Tescil harici yer 18'inci madde uygulaması dahilinde kalmış ise, doğru olan; nasıl ki encümen kararında, uygulamaya dahil parseller bahsediliyorsa, tescil harici olan yerlerin de bahsedilmesidir.
2013/11 sayılı genelgede; “… Nazım imar plânı ve uygulama imar plânı bulunan yerlerde ise, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde orman idaresi ve ilgili belediyesince; belediye ve mücavir alan sınırları dışında orman idaresi ve ilgili il özel idaresinden tescile engel bir durumun bulunmadığının bildirildiğinin…” aranması gerektiği belirtilmektedir.
O nedenle de; tescil harici yerlerin plân dahilinde kalması halinde bu yerde yapılacak 18’inci madde uygulamasında Orman Kuruluşundan görüş alınması gerekir. ... (hkocak)
45 – UYGULAMA SAHASINDAKİ HAZİNE TAŞINMAZLARI
SORU) Uygulamaya giren Hazine parsellerine, Kanunun 11’inci madde gereğince terkler ile ilgili olarak tapu kütüğünün beyanlar hanesine re'sen şerh konulabilir mi? Yoksa ilgilisi malmüdürlüğünün talebi sağlanmalı mıdır? … (sdtozdmr)
CEVAP) 18'inci madde uygulama alanı içerisine tekabül eden Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ve tapulu Hazine mallarından; yol, park, ... gibi umumi tesislere rastlayan kısımların terki re'sen değil, defterdarlık ya da malmüdürlüğünün talebi ile olur. … Zaten Danıştay kararlarından anlaşılan; o uygulama bölgesinde DOP oranı %40'ı (7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik gereği bu oran artık %45’tir) aşmadığı sürece terk zorunluluğu da bulunmamaktadır.
DOP oranı %45'i aşarsa; 7181 sayılı Kanunla 18’inci maddenin 4’üncü fıkrasında yapılan değişiklik gereği bu eksiklik; tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır.
Sonuç olarak;
- a) İmar plânı içinde kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin tapulu mallarının yol, park ... gibi yerlere rastlayan kısımların, 18'inci madde uygulaması yapılmadıkça, re'sen terk edilmesi söz konusu değildir. 18'inci madde uygulaması yapılmadığı halde yolların oluşturulması gerekiyorsa, (ya da Hazine imar parseline kavuşmak istiyorsa), Hazine taşınmazları da tıpkı şahıs taşınmazları gibi işlem görür. Defterdarlık ya da malmüdürlüğünün talebi ile yola terk işlemi yapılır.
- b) Daha sonra 18'inci madde uygulaması yapılırken eğer DOP oranı %45'i aşmıyorsa, yine 11'inci madde gereğince yola ya da parka, ... rastlayan kısımların o amaçla kullanılmaması gerekir. Nasıl ki, şahıs parsellerinden bedelsiz terk edilen miktarını, yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı işlem uygulanmalıdır.
- c) Eğer ki, 18 uygulaması yapılıyor ve de DOP oranı %45'ten fazla çıkıyorsa; eksik kısım; tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır… Bu yolla karşılanmaması halinde eksiklik; belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.
- d) DANIŞTAY 6.Dairesinin 09.11.1992 tarihli ve E.1991/3280- K.1992/4042 sayılı kararı; "Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan yerlerin tescilinin doğrudan belediye adına yapılması konusunda belediyenin tescil yetkisi bulunmamaktadır." şeklindedir.
- e) Terk amacıyla Tapu ve Kadastro İdaresine başvuran defterdarlık ya da malmüdürlüğü temsilcilerine de; 18 uygulaması yapılmadıkça terk zorunluluğu bulunmadığı, terk yapmaları halinde de daha sonra 18 uygulaması yapılırken, yine DOP oranı %45'i aşmadığı sürece 11'inci maddede bahsedilen amaç için kullanılma zorunluluğu bulunmadığı, Hazinenin taşınmazının bu doğrultuda takipçisi olmaları konusunda bilgilendirmenizi öneririm. ... (hkocak)
46 – TESCİLSİZ YERİN İMARA TABİ TUTULMASI
SORU) Orman olduğu gerekçesi ile tapulama mahkemesi tarafından tespit dışı bırakılan ancak orman kadastro komisyonu tarafından orman sınırları dışında bırakılan alanların Hazine adına idari yoldan tescili veya imar uygulaması ile Hazine adına ihdası mümkün müdür? (orhandal)
CEVAP) Bu yerleri tampon bölgede kalan yerler olarak değerlendir-diğimiz, kadastrosu yapılmamış sayılan yerlerdir. Bu tip yerler idari tescil veya imar uygulaması yoluyla hazine adına tescil edilecek yerler değil, 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleri gereğince kadastrosu yapılacak yerlerdir.
Bu tip yerlerde ada–mevki ilanı yapılarak ilk tesis kadastrosu yapılma-lıdır. Çünkü her ne kadar Hazine adına tescil edilecek yerler gibi görün-mekte ise de bu sahada özel şahısların zilyetlik veya tapu kaydına dayalı hak iddiaları olabilir. Bu da kadastro sırasında anlaşılacaktır. (hkocak)
47 – BOŞLUKLAR HAZİNE ADINA TESCİL EDİLMELİ
SORU) İmar adasında kalan ve kadastro çalışmalarında boşluk olan bir kısım taşınmaz belediye encümen kararı ile imar parseli olduğundan bahisle ihdas yoluyla tescilini talep edebilir mi? (alperen6025)
CEVAP) … Belediyeler ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi gereğince kapanan yol ve yol fazlalıklarını ihdas edebilir. O da (Danıştay kararlarına göre) DOP sıfıra düşürüldükten sonra…(*) Onun dışında boşlukların belediye adına tescil edileceğine dair mevzuat da bulunmamaktadır. Kadastro Kanununun 16 ve 18’inci maddeleri gereğince, boşlukların Hazine adına tescil edilmesi gerekir. … (hkocak)
48 – DÜZENLEME SINIRI, DERE VE DOP
SORU) Uygulama sahası içerisindeki derelerin durumu nasıl değer-lendirilmelidir? Hazine adına ihdas ya da DOP kesilir mi? Plân gereğince dere yatağı değiştirilmişse ve de kapanan ve plân gereği açılan derenin durumu ne olur? Yeni dere yatağı DOP’tan mı oluşturulur? … (bga)
CEVAP) Düzenleme sınırı içerisinde kalan dere yatağı;
- a) Eğer, uygulama sonrası yine dere yatağı olarak kalıyorsa, dere yatağı uygulamaya girdi–çıktı yapılır. Hazine adına ihdas ya da dere yatağı için DOP kesimi söz konusu edilmez.
- b) Eğer imar plânında dere olarak kalmıyorsa, o yer Hazine adına uygulamaya girer, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra geri kalan kısım için verilecek imar parselleri de Hazine adına tahsis edilir. Öncesi dere olan yere Hazine adına verilecek imar parseli tekabül edebileceği gibi şahıslara ait parseller de tekabül edebilir.
- c) Öncesinde var olan derenin ortadan kaldırılıp, yerine uygulama sahası içerisinde başka bir yerde dere geçirilmesi farklı bir durum. Böyle bir zorunluluk varsa bile dere yerinin DOP kesintisi ile oluşturulacağına dair herhangi bir mevzuat bulunmamaktadır.
Ancak şu yapılabilir; Kapanan dere alanı ile yeni oluşturulan dere alanı karşılanabilir… Yani, kapanan ve yeni oluşturulan derenin yüzölçümleri hesaplanır.
c.1) Her ikisi de aynı çıkıyorsa eski dereye karşılık yeni dere oluşturulmuş olur. Tıpkı, uygulamaya girdi – çıktı misali. Eski derenin yüzölçümü hesaplanıp, yeni derenin yüzölçümü de buna uygun olarak ayrılmak suretiyle bu durum ayarlanabilir.
c.2) Kapanan derenin yüzölçümü yeni oluşturulan derenin yüzölçümünden fazla çıkarsa; yeni derenin yüzölçümünden fazlası Hazine adına uygulamaya girer… Örneğin kapanan yolun yüzölçüm 50 birim, yeni oluşturulan derenin yüzölçümü ise 40 birim olsun. Eski derenin 40 birimlik kısmı yeni oluşturulan dere için kullanılırken geriye kalan 10 birimlik kısım Hazine adına uygulamaya girer. … (hkocak).
49 – DERELERİN İHDASI
SORU) İmar uygulama sahası içerisinde kalan derenin ihdası imar uygulamasında sadece imar adalarına rastlayan kısımlarda mı yoksa tamamında mı olmalı? Uygulamanın DOP'u %20 olarak hesaplanmıştır.
İmar adalarına rastlayan kısımlarının ihdası yapıldığında bazı imar parselleri ihdas edilmeyen dereye komşu olmaktadır (kısmen dereye, kısmen imar yoluna cepheli ya da tamamen dereye cepheli).
İmar yoluna rastlayan dereler ihdas edilmez ise imar yolları açılamamaktadır.
Eğer imar yoluna ve parka rastlayan kısımlar ihdas edilmez ise imar uygulaması sonucu oluşacak paftada ihdas edilmeyen kısımlar dere olarak taşınması bölgede ilerleyen zamanlarda yola cephe şartı sağlanamayacağı için sıkıntı yaşanabileceği düşüncesindeyim.
Dereler Devletin hüküm ve tasarrufunda olması sebebiyle ihdas edilmese (imar yollarında ve park alanlarında kalan kısımları) Maliye Hazinesinin kaybı olacaktır. Maliye hazinesinin ihdas edilmemesine muvafakati gerekir mi? (fthkckaltan)
CEVAP) Dere yatakları Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerdir. Üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğması ile de Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi gerekir.
Dere imar plânı kapsamında kalmakla üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğmuş demektir ve de Defterdarlık (ya da Malmüdürlüğünün) talebi ile bir bütün olarak tescil edilmeli ve yine bir bütün olarak Maliye Hazinesi adına uygulamaya girmelidir. Diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan kısım için Maliye Hazinesi adına parsel oluşturulmalıdır.
Konuyla ilgili olarak Sitenin (*) "MAKALELER" kategorisi, "İMAR" bölümü, 4'üncü sayfasında "HAZİNE MALLARI VE İMAR UYGULAMASI" başlıklı makale bulunmaktadır. Onu okumanızı öneririm. ... (hkocak)
50 – ARKLAR HAZİNE ADINA UYGULAMAYA GİRER
SORU) 18’inci madde gereğince parselasyon yapılacak saha 1950'li yıllarda tapulaması yapılan ve paftaları grafik olarak çizilmiş bir bölgedir. Paftalara bakıldığında, uygulama alanında parsellerin arasında SU ARKI olarak görülen yerler vardır. Bugün bu özellikleri tamamen kaybolmuş olup aktif su arkı olarak da kullanılmıyor. İmar plânı gereği de bu kısımlar uygulamadan önce Hazine adına ihdas edilip parsel numarası alması lazım ki dağıtım cetvellerinde gösterilebilsin.
Hazine adına tescili için “Doğal arklar Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerdendir. O nedenle de DSİ'den uygun görüş almaya gerek yoktur” şeklinde cevaplamışsınız. İhdas haritasının kadastro müdürlüğünce kontrolü esnasında bu yazıyı istiyor. ... Bu konuda Genel Müdürlüğün bir görüşü, talimatı var mıdır? (tekinharita)
CEVAP) Paftasında ark olarak görünen yerler fiilen kalmamış olsa bile o kısımların, pafta üzerinden hesaplanacak yüzölçümü ile hazine adına uygulamaya girmesi gerekir. Arkların belediye adına ihdas edilemeyeceğine, ark nedeniyle elde edilecek taşınmazın Hazine adına tescil edileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. (DANIŞTAY 6.Daire 12.05.1999 tarih E.1998/2248, K.1999/2522)
Sonuç olarak; doğal arklar Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerdendir ve de plân içinde kalması nedeniyle tescile tabi olması durumunda DSİ'den görüş alınmasına gerek bulunmamaktadır. Ayrıca, mutlaka uygulama öncesi tescil edilmesi gerekir gibi zorunluluk da bulunmamaktadır. Nasıl ki, kapanan yollar daha önce tescil edilmeden doğrudan özet cetvelinde ihdas olarak gösterildiği gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin de doğrudan özet cetvelinde Hazine adına gösterilmesi mümkündür. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *