10 soru 10 cevap - 4 (imar plânı uygulamaları)

SORU) … Gerçek yüzölçümü 31000 m² olmasına rağmen hesaplama hatası sonucu tapu kaydı 14000 m² olarak tapu kütüğüne tescil edilmiş olan bir kadastro parseli 2001 yılında 14000 m² olarak düzenleme ortaklık payı da düşülerek imar uygulamasına tabi tutuluyor ve imar kesinleşiyor. Ancak daha sonra kadastro parselinin gerçek yüzölçümünün 31000 m² olduğu ve hesaplama hatası yapıldığı anlaşılıyor.

Kadastro parselinin yüzölçümünün düzeltilerek tekrar imar uygulamasına tabi tutulabilmesi mümkün müdür? ... (coldtimes)

CEVAP) 18'inci madde uygulaması yapılmış bir kadastro parselinde hata olduğu anlaşılmış olsa bile, oluşan parseller artık tescil edilmiş olduklarından, eski ana parselinin yüzölçümünü düzeltilip yeniden uygulamaya almak şeklinde bir uygulama yapılamaz. Belediyenin, aynı yerde tadilat yapması halinde de, son imar parsellerinin yüzölçümünü dikkate alması gerekir. Yine evveliyata dönülemez.

Ancak, bilindiği üzere parselasyon çalışması ilânı Danıştay tarafından resmen tebliğ hükmünde sayılmadığından, uygulamanın kesinleşme tarihi üzerinden belli bir süre geçmiş olsa da, idare mahkemesinde dava açılabilir. Dava sonucu uygulama iptal edilirse, belediye uygulamayı yenilemek durumunda kalacaktır. İşte o zaman yüzölçüm hatasını gidermiş olarak parseli uygulamaya almak durumunda kalacaktır.

Ya da imar uygulaması dolayısıyla belediyenin sebepsiz zenginleşmesinden dolayı (zira yüzölçümdeki hatadan belediye istifa etmiştir) Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ilgilisinin Belediye karşı tazminat davası açması da mümkündür. … (hkocak)

32 – DÜZENLEMEYE GİRMEYEN KISIMDA HATA

SORU) Yapılan 18'inci madde uygulamasında encümen kararında düzenlemeye girmeyen kısmın alanı yanlış yazılmış encümen kararının yenisi alındı düzenleme sınırında bir değişiklik yok. Böyle bir durumda askı çalışmaları yeniden yapılmalı mı? … (atay_bekir)

CEVAP) Önemli olan düzenlemeye giren kısmın alanıdır. Düzenlemeye girmeyen kısmın alanının hatalı yazılmış olması bir şeyi değiştirmez, daha sonra bile düzeltilebilirdi. Dolayısıyla, verdiğiniz örnek için ayrıca bir ilân yapılmasına hiç gerek yoktur. ... (hkocak)

33 – YOL GENİŞLİĞİ PLÂNA UYGUN BIRAKILMALI

SORU) İmar plânında yol genişliği 10 metre olarak belirtilen yerde kadastro parselleri arası 9.50 metre geliyordu. Bu alanda uygulama yapılırken kadastro sınırına göre imar parseli oluşturuldu. Ve şu anda bu yolun genişliği 9.50 metre geliyor. Vatandaş yol genişliği 10 metre olmadığı için dava açacağım dedi. Sizce bu yanlış mı? (gs44)

CEVAP) Belediye olarak imar plânını yapan da sizsiniz, uygulayan da. Siz uygulama yaparken, vatandaşın kadastral olarak oluşmuş parselini değiştirmeme gibi iyi niyetle hareket ettiğiniz anlaşılıyor. Ama sonuçta bir imar plânı var ve onun uygulaması söz konusu... İmar plânı yol genişliğini 10 metre derken, siz 9,50 metre alırsınız, kimse itiraz etmez, geçer gider. Ama itiraz eden varsa, dava açarsa haklı çıkar diye düşünüyorum. ... (hkocak)

34 – İMAR UYGULAMASI VE HİSSE ÇÖZÜMÜ

SORU) Kasabadan mahalleye çevrilmiş olan bir mevkide, 3200 m^2’nin 3/5 hissesi bana ait. Diğer hisseler ise 1/5 ve 1/5 şeklinde 2 farklı kişiye ait. Bu mevki imara girmiş durumdadır. Bana ait olan 3/5 hisseli tapuyu tek tapuya dönüştürebilir miyim? (ayaz)

CEVAP) Normal şartlarda 18/1 uygulanmak suretiyle dediğiniz gibi bir hisse çözümü mümkün değildir. Ancak bilindiği üzere İmar Kanununun 18’inci maddesine 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla bir fıkra eklenmiştir.

Ek fıkra şu şekildedir; “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.”

Bu hüküm gereğince; hisse sahipleri muvafakat ederse ya da (hisse sahipleri muvafakat etmese dahi) fiili kullanım durumuna göre böyle bir uygulamayı yapabilir. … (hkocak)

35 – 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE HİSSE ÇÖZÜMÜ

SORU) Yapılan imar işleminden örnek veriyorum A parselinde Ali'nin 1/2 hissesi, Mehmet'in 1/2 hissesi bulunmaktadır. İmar sonrası Ali 101 ada 1 parsele giderken, Mehmet 101 ada 2 parsele gidiyor. İmar işleminde hissedarları ayrı parsellere atabilir miyiz, yoksa bir parselde ne kadar hissedar var ise hepsi birlikte yeni oluşan parsellere gitmek zorunda mıdır? (Ah5524)

CEVAP) Yalnızca 18'inci madde uygulaması yapılmışsa hisse çözümü (taksim) mümkün değildir. Yeni oluşan her iki parsele de iki hissedarın yine hissedar yapılması gerekir. "18'inci madde uygulaması yapılan parselasyon işleminde, mülkiyetin ferdileştirilmesi mümkün değildir. Bu durumda, oluşan imar parsellerinin paydaşlara yine 'müşterek mülkiyet' şeklinde verilmesi gerekir." (Danıştay 6.Dairesi'nin 17.11.1998 tarihli ve E.1998/2193-K.1998/ 5507 sayılı kararı.)

"'İştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazın, sözü edilen 42'nci madde (bu 42'nci madde mülga 6785 sayılı İmar Kanununun 42'nci maddesidir. Aynı husus halen 3194 sayılı Kanunun 18'inci maddesinde yer almaktadır) uyarınca düzenlemeye tabi tutulması halinde oluşacak tüm imar parsellerinin, paydaşlara yine iştirak halinde mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi zorunludur." (Danıştay 6.Dairesi'nin 21.10.1986 tarihli ve  E.1986/470- K.1986/879 sayılı kararı.)

Ancak eğer 18'inci madde uygulamasında belediye encümenince  2981/3290 sayılı Kanunun Ek.1 maddesindeki yetkinin de kullanılmasına karar verilmişse, o zaman hissedarlardan birine imar parselinin biri, diğerine de diğer imar parseli verilebilir. Ancak bu şekilde uygulama yapılabilmesi için zeminde maliklerin fiili bölünmelerinin de görülmesi gerekir.

Bu görüşe ek olarak; bilindiği üzere 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla, İmar Kanununun 18’inci maddesine bu konuyla ilgili bir fıkra eklenmiştir. Bu ekleme ile; 18 uygulamasında hisse çözümü bazı koşullara bağlanmıştır.

1.Koşul; 18 uygulaması sırasında, hisse sahipleri muvafakat verirse,

2.Koşul; 18 uygulaması öncesinde hissedarlar, hisselerine düşen kadar yeri fiilen de kullanıyorsa herhangi bir muvafakat almaksızın hisse çözümü yapılabilecektir.

Bu koşullardan birinden birinin bulunması, hisse çözümü yapabilmek için yeterli olacaktır. … (hkocak)

36 – HİSSELİ PARSELLERİN 18 UYGULAMASINDA DAĞITIM ŞEKLİ

SORU) Örneğin üç kadastro parseli imara giriyor. Her birinde üçer malik bulunmaktadır. Her parselden birer malik alıp yeni bir imar parseli oluşturulabilir mi? Yani imar parselleri oluştururken taşınmaz zemin olarak mı, malik olarak mı ya da her ikisi de imara girer mi? (enes)

CEVAP) Sorunuz pek anlaşılmıyor. "her parselden birer malik alıp yeni bir imar parseli oluşturulabilir mi?" ne demek...

Siz şunu mu demek istiyorsunuz; Üç adet kadastro parseli uygulamaya giriyor. Her üçü de üç hisseli...

1 nolu parselin malikleri (A), (B), (C) olsun;

2 nolu parselin malikleri (D), (E), (F) olsun;

3 nolu parselin malikleri de (G), (H), (I) olsun.

Herhangi bir imar parseline (Örneğin); (A), (D) ve (G) şahıslarını hisselendirebilir miyiz? Bunu mu soruyorsunuz? ...

Sorunuz bu ise; olmaz...

1 nolu parsele karşılık hangi imar parselleri tahsis edilmişse, her birine (A), (B ) ve (C) şahıslarının hisselendirilmesi;

2 nolu parsele karşılık hangi imar parselleri tahsis edilmişse, her birine (D), (E) ve (F) şahıslarının hisselendirilmesi;

3 nolu parsele karşılık hangi imar parselleri tahsis edilmişse, her birine (G), (H) ve (I) şahıslarının hisselendirilmesi;

Gerekir.

Yani 18'inci madde uygulamasında sizin kastettiğiniz şekilde tahsis yapılması mümkün değildir. … (hkocak)

37 – İKİNCİ UYGULAMADA DA HİSSE ÇÖZÜMÜ YAPILAMAZ

SORU) 2013 yılında imar uygulaması yapılarak kesinleşen 1945 ada 5 nolu parselin 27 adet maliki var. Malikleri arasında maliye ve belediyede vardır.. Şuan ki belediye bu parselde tadilat yaparak aynı parseli 3'e bölmek ve maliyeyi bir parselde, kendisini bir parselde ve diğer şahısları bir parselde toplayarak müstakilleştirme yapmak istiyor. Bu şekilde bir uygulama doğru olur mu? (geo)

CEVAP) 2013 yılında yapılan bir imar uygulaması sonucu hisseli olan parselde, (imar parseli de olsa), normal şartlarda, ikinci bir 18'inci madde uygulamasıyla hisse çözümü (taksim) yapılamaz.

Ancak, İmar Kanununun bazı maddelerinde değişiklik yapan 2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla İmar Kanununun 18’inci maddesine şu şekilde bir ek yapılmıştır; “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.”

Bu hüküm gereğince; hisse sahipleri muvafakat ederse ya da (hisse sahipleri muvafakat etmese dahi) fiili kullanım durumuna göre böyle bir uygulamayı yapabilir. 

38 – HİSSELİ DAĞITIM VE İPOTEK NAKLİ

SORU) 18 uygulaması bitmiş ve tapuları çıkmış bir uygulama sahası için; hissedar bazında itiraz olabilir mi? Mesela ben bir anonim şirketim ve beni şahısla ortak yapmışlar. Ama ben bu durumu kabul etmiyorum.itiraz edebilir miyim? … Uygulama öncesi banka arsama belli bir değer biçmiş ve ipotek koymuştur.Uygulama sonrası ipotek olayım nasıl bir süreç izler? (kureban)

CEVAP) Yapılan 18 uygulamasına karşı her türlü itirazı yapma keyfiyetine sahipsiniz... Eğer sizin parselinizden gerekli DOP düşüldükten sonra kalan miktar müstakil bir parseli doldurabiliyorsa belediyenin size müstakil parsel vermesi gerekir. Bu şekildeki örnekler için İdare Mahkemesinde dava açıldığında, uygulamanın iptali ile sonuçlanmaktadır.

Ama eğer sizin parselinizden gerekli DOP kesildikten sonra kalan miktar müstakil bir imar parselini doldurmaya yetmiyorsa, o zaman 18 uygulamasında belediye sizi başka parsellerden gelenlerle hisselendirmek durumundadır. Bu durumda dava açmanız halinde ise sonuç almayabilirsiniz.... İpotek, yeni oluşan parsellere taşınır. ... (hkocak)

39 – 18 UYGULAMASINDA MÜSTAKİL PARSEL VERİLECEKKEN HİSSELİ VERİLMESİ İPTAL SEBEBİDİR

SORU) Müstakil parsellerin olduğu bir bölgede 3194 sayılı Kanunun 18 ve 19’uncu maddeleri ile 2981/3290 sayılı Kanunun Ek-1 maddesine istinaden uygulama yapılıyor. Uygulama neticesinde müstakil olan Hazine arazisi ile şahıs parseli hisseli hale getiriliyor.

Sorum şu şekilde:

1. a) Hissesiz olan parsellerin bu şekilde hisseli hale getirilmesi uygulama iptaline neden olur mu?
2. b) Bu durumda hazine arazisi ile hisseli duruma gelen şahsın şufa (önalım) hakkı oluşur mu? Yoksa imar uygulamasının re'sen yapılan bir uygulama olması nedeniyle şufa hakkı oluşmaması mı gerekir? (sahin_il)

CEVAP) a) İmar uygulamasında Hazine taşınmazının şahıs taşınmazından bir farkı bulunmamaktadır... 18'inci madde uygulamasına tabi parselden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra geri kalan kısım bir (ya da birden çok) imar parselini dolduracak miktarda ise müstakil imar parseli verilmesi gerekir. Aksi halde Danıştay tarafından iptal sebebi sayılabilmektedir. Ancak kalan miktar bir imar parselini dolduracak miktarda değilse o zaman hisseli parsel verilmesi zorunlu olabilir.

Örneklendirelim;

a.1) kadastro parseli 1000 m², DOP oranı %45, imar parseli de 550 m² olsun. 1000 m²'den %45 düştük, geri kalan 550 m² bir imar parselini doldurduğu için imar parselinin müstakil verilmesi gerekir...

a.2) İkinci hal; diğer veriler aynı iken imar parseli 600 m² olsun... 1000 m²'lik parselimizden %45 DOP kesildikten sonra kalan 550 m²'lik miktar 600 m²'lik imar parselini doldurmaya yetmeyeceği için ister istemez hisseli verilmek durumunda kalınacaktır...

a.3) Üçüncü hal; diğer veriler aynı iken imar parseli 500 m² olsun. 1000 m²'lik parselimizden %45 DOP kesildikten sonra kalan 550 m²'nin 500 m²'si için müstakil bir imar parseli verilmeli, kalan 50 m² ise diğer bir imar parselinde, başka kadastro parsellerinden gelenlerle hisselendiril-melidir.

1. b) Hazine taşınmazlarının satışının formaliteleri bulunmaktadır. Daha yüksek ücreti verenin alması gerekir. Ancak olayımızdaki gibi imarda hazine hissesi ile şuyulanan parsellerde hazine 3194 sayılı İmar Kanununun 17’nci maddesi gereğince kıymet takdiri yaptırmak suretiyle hissesini diğer hissedarlara devredebilir. Diğer hissedarlar almadığı takdirde ihale ile satması mümkündür. ... (hkocak)

40 – MÜSTAKİL YERİNE HİSSELİ PARSEL VERİLMESİ

SORU) İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince düzenleme yapılacak olan bir sahada bulunan kadastro parsellerinden 3 tanesi aynı kişiye ait ise ve aralarında değer farkı yok ise, bu parsellerden DOP alındıktan sonra her bir kadastro parseline ayrı ayrı imar parseli tahsis etmek mümkün iken parsellerin sahibinin talebine istinaden üç imar parseli tahsis etmek yerine üç imar parselinin toplam yüzölçümü kadar bir imar parselini tahsis etmek mümkün müdür? (poyraz)

CEVAP) Bir uygulama sahasında küçük imar parselleri ve büyük imar parselleri; uygulama sahasında üç ayrı kişiye ait kadastro parseli var. Bu üç ayrı kadastro parselinin her birine küçük imar parselleri verilebilecekken, üçü birden büyük imar parseline hissedar yapılmış. Parsel sahipleri, bu şekildeki bir uygulamadan memnun olmayıp dava açarsa Danıştay bozma sebebi sayabilir. (Müstakil parsel verebilecekken, hisseli verilmiş diye.) Ancak ilgililer bu durumdan şikayeti olmaz ise aynı parselde hisselendirilmesi mümkündür. Sonuçta küçük imar parselleri kalmadı büyük imar parselinde hisselendirildi olur.

Parsellerin aynı kişiye ait olmasına gelince; bilindiği üzere 18'inci madde uygulaması re’sen yapılan bir işlemdir. İlgilisinin talebi o doğrultuda olsun ya da olmasın bir üst paragrafta örneklendirildiği üzere, belediyenin, üç ayrı kadastro parselini aynı imar parselinde toplaması mümkündür. (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.

*   *   *