Av.Hüseyin KOÇAK
81 – KAMULAŞTIRMA AYRI, 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI AYRIDIR
SORU) Benim yapacağım uygulama alanı içindeki bir parselden daha önce Devlet Demiryolları geçtiğinden burada Maliye Hazinesi bir kamulaştırma yapmış. Yani parsel 3'e ifraz olmuş. Bu parsellerden biri de benim uygulama sahamın içinde kalıyor. Şimdi ben bu parselden DOP kesmeli miyim? Eğer kesersem de bu kamulaştırma oranı DOP'tan küçük ise DOP'a tamamlama şeklinde mi olacak? … (MeHMeTDaLGiC)
CEVAP) 18'inci madde uygulaması yapacağımız sahada bulunan parsellerden birinin geldisi olan ana parselden demiryolu geçiyor. Demiryolu parsel içinden geçtiği için parsel iki kısma ayrılıyor. Yani bir ana parsel varken bu parselden demiryolu geçen ve geri kalan kısımlar olmak üzere toplam üç parçaya ayrılıyor. Şimdi bu parsellerden biri sizin uygulama sahanızda kalıyor. Bu kısımla ilgili DOP kesintisini soruyorsunuz. (sorunuzdan bu şekilde anlaşılıyor.)
Uygulama sahanız içerisinde bulunan parsel, ana parselden bedelsiz yola terk yapılmak suretiyle oluşmamıştır. Bir kamulaştırma işlemi yapılmış bedeli de ödenmiştir. O nedenle de kalan parsellerdeki 18 uygulamasında DOP keserken daha önceki eksilme hesaba katılacak mı düşüncesine hiç gerek bulunmamaktadır… DOP oranı %'de kaç belirlenmişse, bu parselden de o oranda kesinti yapılması gerekir. ... (hkocak)
82 – KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ AYRI İMAR UYGULAMASI AYRI İŞLEMLERDİR
SORU) 1999 yılında 4872 m2 taşınmaz ortasından DSİ’nin seti geçtiği için 3’e ifraz oluyor. 1575 m2 DSİ parseli için malikler rızai ferağ veriyorlar. Diğer parsellerden 557 m2 olan çay tarafında yer alıyor. 3’üncü parselse 2740 m2 olarak tescil görüyor.
Daha sonra 2011 yılında yapılan revizyon imar planında 2740 m2 parsel uygulama alanında denilerek 910 m2 DOP kesintisi yapılmak isteniyor. Sizce bu mümkün mü? … (truvalı)
CEVAP) Sizin parselinizde yapılan ilk işlem bir kamulaştırma işlemidir. Bu işlemde siz ya tapu müdürlüğünde ferağ verirsiniz ya da DSİ tarafından açılacak dava ile işlem aynı sonuca ulaşır.
İkinci işleme gelince; bunun bir imar uygulaması olduğu anlaşılıyor. İmar uygulaması, kamulaştırma işleminden bağımsız ayrı bir işlemdir ve de belediyenin, uygulamaya giren parsellerden %45’e kadar DOP kesme yetkisi bulunmaktadır. (Yani sizin 2740 m2'lik parselinizden 1233 m2 kadar kesinti yapma yetkisi bulunmaktadır.) Sonuç olarak ilk işlem ile ikinci işlem arasında herhangi bir bağlantı bulunmamaktadır. Ve sizin; "ilk işlem nedeniyle (kamulaştırma nedeniyle) ferağ vermiştim, ikinci işlem nedeniyle (imar uygulaması nedeniyle) yeni bir kesinti yapamazlar" şeklindeki iddianız dayanaksız olur.
Ancak, uygulamaya giren diğer parsellerden, sizin parselden kesilen orandan daha az oranda DOP kesildiğini öğrenirseniz ya da hepsinden aynı oranda DOP kesildiği halde kesintiler kamusal alanlar için kullanılmayıp belediye tarafından kendisi adına parsel üretildiğini tespit ederseniz ya da imar uygulaması sonucu size tahsis edilen parselin yerini beğenmezseniz; uygulamanın iptali istemiyle, idare mahkemesinde dava açabilirsiniz. … (hkocak)
83 – KAMULAŞTIRMANIN ESKİ PARSEL NUMARASINA GÖRE YAPILMASI
SORU) Vatandaş bir süre önce arsasını askeriye tel örgü ile çevirdiği için dava açmış. Dava devam ederken İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yola terk, ifraz yapılmış ve belediye encümeni bu ifrazı onaylamış. Geçtiğimiz aylarda dava vatandaşın lehine sonuçlanmış ve askeriyenin kamulaştırma bedeli ödemesine karar verilmiş.
Ancak askeriye parsel numaraları değiştiğinden (mahkeme kararında eski parsel numarası geçmekte) ve davaya konu olan alanın bir kısmı bedelsiz yola terk edildiğinden kamulaştırma bedeli ödeyemiyor. Ayrıca geçen her gün kamulaştırma bedeli ödenmediğinden faiz işlemektedir. Bu sorunun giderilmesine yönelik izlenecek yöntem ne olmalıdır? (ynoyan)
CEVAP) Kamulaştırma bedeli eski parsel numarasına göre belirlenmiş, halen kamulaştırma bedeli olarak belirlenen yerin bir kısmı bedelsiz yola terk edilmiş, kalan kısmın da parsel numarası değişmiş. Sorunuzda anlatmak istediğiniz bu mu?
Öncelikle parsel numarasının değişmiş olması önemli bir sorun değildir. İşlem sırasında düzenlenecek belgelerde, eski parsel numarası ile yeni parsel numarası arasında gerekli bağlantı kurulmak suretiyle işlem yapılabilir. Kamulaştırmaya konu yerin bir kısmının yola gitmesine gelince; kamulaştırmayı yapan idare yola giden kısım düşüldükten sonra geri kalan kısmın yüzölçümünü hesaplayıp, m2 bazında ödeme yaparken fiilen kamulaştırma yaptığı yerin yüzölçümüne tekabül eden kadar için ödeme yapabilir. … (hkocak)
84 – KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZLARIN KULLANIMI
SORU) İmar plânında yol olması nedeniyle bir çok parsel belediye tarafından kamulaştırılarak belediyenin mülkiyetine geçmiş ancak tapuda herhangi bir terkin işlemi yapılmamıştır. Daha sonra belediye büyük bir alanda (kamulaştırdığı parsellerin de içerisinde yer aldığı alanda) 18'inci madde uygulaması yapmaktadır. Uygulamada belediye, yol olarak kamulaştırdığı bu parselleri imar plânında sosyal tesis alanına tahsis etmiştir.
Burada yol amacıyla kamulaştırılan taşınmazların 18'inci madde uygulaması içerisine dahil edilerek sosyal tesis alanından (resmi kurum alanından) tahsisi doğru mudur. Şayet parseller yol amacıyla terkin yapılmış olsaydı DOP düşecekti. Yapılan uygulamaya göre DOP daha yüksek çıkmaktadır. Yol olarak kamulaştırılan bir parselin 18'inci madde uygulamasında başka kamu alanına tahsis yapılması ile ilgili yargı kararları var mıdır? (yusuf1281)
CEVAP) Kamulaştırma işlemi, imar plânında yol olduğu gerekçesiyle yapılmıştır. Evet sizin de belirttiğiniz gibi yollar DOP kesintisi ile oluşturulmaktadır. Her ne kadar yol için kamulaştırılmış olsa bile, yine DOP'tan oluşturulan park, otopark, okul yeri, cami yeri, karakol yeri, gibi yerler için kullanırsa; 2924 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23'üncü maddesi uygun düşecektir.
Belediye; ben buraları kamulaştırdım, artık bana ait yerlerdir, istediğim gibi kullanırım diyemez. Kamulaştırdıklarımı yine kamunun kullanacağı yerler için kullanıyorum demesinin mantığı olabilir. Ama tahsis edilen yerler DOP'tan oluşturulan yerler değilse o zaman bu durum, sizin de belirttiğiniz gibi, DOP oranını etkileyecektir.
Bu durumda belediyenin yaptığı icraattan, o mahaldekilerin dolaylı yoldan da olsa zararları olacaktır. Dolayısıyla da belediyenin yaptığı işlem tartışma götürür duruma düşecektir. Konu yargıya intikal ederse, DOP hesabının yanlış yapıldığı ve hesabın taşınmaz maliklerinin aleyhine yapıldığı gerekçesiyle imar uygulamasının iptaline karar vermesi kuvvetle muhtemeldir. ... (hkocak)
85 – YOL VE PARKA DENK GELEN KISIMLARIN KAMULAŞTIRILMASI
SORU) İmar plânında yol veya parkta kalan bir mülkiyeti kamulaştırıp daha sonra plan tadilatı ile ticaret alanı yapıp ihdas edilebilir mi? (yusufkaradavut)
CEVAP) Aslında olmaması gerekir. Zira kamulaştırılan yer amacı dışında kullanılmamalıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 22'nci maddesi; "... Kamulaştırmanın (...) kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. ..." hükmündedir.
Ama kamulaştırma yapıldıktan sonra belediye; kamulaştırma amacını takip eden yok, belki de unutuldu, hatta ilgilisi kanun hükmünü bilmez, gibi yanıltıcı düşüncelerle ihdas eder mi, eder. Bu durum karşısında ilgilisinin dava açma keyfiyeti bulunmaktadır. ... (hkocak)
86 – PETROL TAŞIMA A.Ş. TESİSLERİ İÇİN KAMULAŞTIRILAN YERDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE DOP
SORU) 18’inci madde imar uygulaması düzenleme sahası içerisinde Türkiye Petrolleri tarafından boru hattı için kamulaştırılmış 1,5 metre genişliğinde ince uzun parseller var ve imar adalarının tam ortalarına denk geliyor. Bu parsellerden imar uygulamasında DOP kesilir mi?
Yoksa, alan ve sınırları uygulamaya girdikleri gibi mi çıkar bu konuya ilişkin yasal dayaklar nelerdir. (deepimage)
CEVAP) Bilindiği üzere DOP kesintisi, düzenleme sonrası oluşan değer artışına karşı yapılmaktadır. Yapılan uygulama sonucu boru hattında herhangi bir değer artışından bahsedilemeyecektir. O nedenle de; Boru Hatları ile Petrol Taşıma A.Ş. Genel Müdürlüğü Tesislerinin Yapımı ve İşletilmesine Dair Yönetmelik hükümleri gereğince boru hatlarının, girdiği gibi çıkması gerekir. … (hkocak)
87 – BÜTÜN PARSELLERDEN DOP KESİLİR
SORU) 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18’inci madde uygulamasına tabi tutulan hangi parsellerden DOP kesintisi yapılamaz. … (yazar)
CEVAP) Kural olarak 18'inci madde uygulamasına tabi bütün parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılır. Hiç bir parselin ayrıcalığı yoktur... Ancak daha önce bir parselden 15 ve 16'ncı maddeler gereği yola terk varsa, bu terkin oranı 18'inci madde uygulaması sırasında belirlenen DOP oranına eşit ya da daha fazla ise o parselden DOP kesilmez.
Bir de; bilindiği üzere DOP kesintisi, kadastro parselinden imar parseline dönüşmekle meydana gelen değer artışına karşılık olarak kesilmektedir. Uygulama sonrası oluşan parselde değer artışı olmuyorsa DOP kesintisi yapılmaz… Örneğin; öncesinde zeminde var olan okul, cami, karakol yerleri, uygulama sonrası aynen kalıyorsa ya da yine uygulama öncesi zeminde fiilen var olan trafo yeri parselinin uygulama sonrası aynen kalıyorsa, bu parsellerden DOP kesilmez. … (hkocak)
88 – İMAR UYGULAMASINDA DOP KESİLMEMESİ
SORU) Bir ilçe belediyesinde yapmış olduğumuz 18’inci madde uygulamasında; Danıştay’ın; “Parselasyon işlemi imar plânında okul alanı olarak ayrılan ve bu amaçla kullanımı devam eden taşınmazda değer artışı yaratmayacağından, düzenleme ortaklık payı alınamayacağı” yönündeki kararına istinaden, düzenlemeye girip DOP kesilmeden çıkan parseller bulunmakta. Bu parsellerden DOP alınmayacağının belediye encümen kararında belirtilmesine gerek var mıdır?
Uygulama şu an kontrol aşamasında ve biz yaptığımız uygulamada böyle bir durumdan encümen kararında bahsetmedik. Eğer bahsedilmesi gerekiyorsa yeni bir encümen kararıyla çözüme ulaşılır mı? (celikcenk)
CEVAP) Bilindiği üzere parselasyona tabi bütün parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılması gerekir. Danıştay kararları gereği değer artışı söz konusu olmadığı için DOP kesintisi yapılmayan parseller varsa bunların encümen kararında belirtilmesi gerekir. Aksi halde, bu parsellerden DOP kesintisinin neden yapılmadığı kadastro müdürlüğü tarafından anlaşılamayacağı için geri çevrilmesi söz konusu olur. Konuyu şifahi belirtmek de yetmez. O nedenle de eksik olan ifadenin, ek bir encümen kararı ile giderilebilmesi gerektiğini düşünüyorum. ... (hkocak)
89 – DOP ORANI MİNUMUM NE KADAR OLMALIDIR.
SORU) 3194 sayılı İmar Kanunu 18’inci maddesine istinaden yapılan imar uygulaması esnasında çevrede düzenlemeye açılmamış alanlar varken DOP %0,017 kadar az bir oranda bırakılabilir mi? (betul)
CEVAP) DOP oranı %0,017 olarak belirlenmiş, doğru mu? ... Öncelikle DOP kesintisinin en fazla ne kadar olacağı konusunda bir sınır var ama en az ne kadar olacağı konusunda bir sınır bulunmamaktadır. Ancak, bilindiği üzere uygulama birimi en az bir imar adası biriminde olması gerekir. Ayrıca uygulama sınırı geçirilirken de yol (imar yolu) ekseninin esas alınması gerekir. İmar yolu ekseni dikkate alındığında da, normal şartlarda, DOP oranının belirttiğiniz oranda kalmaması gerekir. Ama diğer parsellerin daha önce oluşmuş olması nedeniyle bu oranda kalmış olması da bu uygulamanın hatalı olduğunu göstermez. ... (hkocak)
90 – FARKLI DOP KESİMİ VE SORUMLULUK
SORU) Uygulama sahası içinde kalan bazı parsellerden DOP kesintisi yapılıp, bazı parsellerden DOP kesintisi yapılmadığı görüldü. (DOP kesintisi yapılmayan parseller daha önce 15-16 ya göre %5-15’lik kesintileri olan parsellerdir ve dosyanın DOP’u %36’dır.
Bu uygulamanın Danıştay tarafından iptal sebebi olduğu üst yazı ile ilgili belediyeye bildirildi… Hangi parsellerden DOP kesilip kesilmeyeceği ile ilgili belediye tarafından encümen kararı alındığı (%36’ya tamamlanana kadar kesinti yapılmadan) ve üst yazı ile de bunun belirtilip böyle tescillenmesi üzere kadastro müdürlüğüne iletilmesi halinde (Danıştay tarafından iptal sebebi olmasına rağmen belediyenin böyle bir karar alıp) işlemin tescil edilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilmesinde kadastro müdürlüğü açısından bir sakınca var mıdır? (harunmap)
CEVAP) Belediyenin yaptığı hatalı bir uygulamadır. Dava açılması halinde İdare Mahkemesi ve Danıştay tarafından iptal sebebi sayılması mümkün. Ama diğer taraftan Danıştay’ın diğer bazı kararları da, yetkinin belediyede olduğu, Kadastro Müdürlüğünün yalnızca teknik kontrolü yapması gerektiği (yani yalnızca BÖHHBÜY kapsamındaki kontrolü yapması gerektiği) yolundadır. O nedenle de; bence Kadastro Müdürlüğü üzerine düşen görevi yapıp, belediyenin uygulamasının hatalı olduğunu hatırlatmış, belediyenin ısrarı üzerine, hatırlatma yazısının da yer aldığı dosyayı Tapu Müdürlüğüne iletmesinde sakınca olmayacaktır.
Daha sonra dava açılır da uygulama iptal edilirse, Kadastro Müdürlüğünün sorumlu olmayacağını düşünüyorum. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *