Av.Hüseyin KOÇAK
91 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN DOP KESİNTİSİ
SORU) Danıştay kararlarından da anlaşılacağı üzere bütün parsellerden eşit miktardan DOP kesintisi zorunluluğu vardır.
Örneğin;
Düzenleme Bölgesinde DOPO: 0.30 olsun.
Parseli Yüzölçümü 1000 m2’ olsun, 200 m2’si yola terk yapılmış olsun.
Parselin şu an tapudaki yüzölçümü 800 m2’dir.
Yola terk edilen kısmı hesaba katmasam 800 m2 üzerinden mi DOP kesintisi yapacağım? YA DA Belediye olarak biz bu parselden DOP kes-mek istemesek herhangi bir dayanağımız olabilir mi? (SPARTACUS)
CEVAP) Danıştay kararlarına bakıldığında; sorduğunuz soru ile ilgili herhangi bir problem bulunmamaktadır. 1000 m2'lik parselden daha önce 200 m2 yer yola terk edilmiş (yani %20'si yola terk edilmiş), bugün 18 uygulaması yapılıyor ve de DOP oranı %30 olarak belirlenmiş. Daha önce yola terki bulunan parselden; terk oranını bugün belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir.
Parselden daha önce terk edilen oran %20 idi. Bugün DOP oranı %30 olarak belirlendiğine göre, önceki kesinti oranı olan %20'yi, %30'a tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir. Yani bu parselden %10 oranında daha kesinti yapılması gerekir. Bu %10'luk kesintinin, parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m2 üzerinden yapılması gerekir. … (hkocak)
92 – YOLA TERKİ OLAN PARSELDE UYGULAMA VE DOP
SORU) Parselim 18’inci madde uygulamasına tabi tutuldu. Parselimin üst kısmında bulunan parselde kısmi bir uygulama yapılmıştı ve bu uygulamaya tabi parsel dörde ifraz oldu yolun üstünde kalan iki parsel vatandaşa verildi, ortası yola terk oldu ve alt kısmı ise belediyeye kaldı. Belediyeye kalan kısım bizim parselimize bitişikti ifrazını yaptırıp bu parseli belediyeden aldık.
Şu an uygulamaya giren parselimiz; ana parselimizden daha önce yola terk yapılıp, belediyenin o yolun altında kalan artık parseli ile birleştirilerek oluşmuştu. Şimdi belediyeden aldığım bu parçadan %45 mi kesilecek yoksa yola terki olan kısım eklenip %45 mi kesilecek? (hince)
CEVAP) Bu tür bir soruyla ilk kez karşılaşıyorum. Bilindiği üzere (öncesinde mülga 18'inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 11'inci maddesi gereğince) halen Kanunun 18’inci maddesi gereğince; daha önce yola terki bulunan parseller 18 uygulamasına tabi tutulduğunda, daha önceki terk oranını bugün belirlenmiş olan DOP oranına tamamlayan kadar kesinti yapılır.
Şimdi sizin bir parseliniz var ve bu parseliniz, daha önce kendinize ait parselden yola terk yapılarak oluşturuldu. Ama parsel oluşturulurken, bir başka parselden yola terk sonrası kalan bir miktar yer de eklendi. Bu parsel, iki ayrı parselden iki ayrı miktar (oran) eksilme yapılarak oluşturuldu. O zaman bu parsel 18 uygulamasına tabi tutulduğunda, daha önce olan terklerin her biri ayrı ayrı dikkate alınıp, her birinden, DOP oranına tamamlayan kadar yapılacak kesinti de ayrı olacaktır. Bunu sayısal olarak örneklendirelim;
800 m2'lik bir parselimiz var. Bu parsel, 750 m2'si, daha önce bize ait olan 1000 m2'ik parselden 250 m2 terk edildikten (yani %25 oranında terk edildikten) sonra kalandır. ... 800 m2'lik parselin geri kalan 50 m2'si ise, bir başka parselden %20 oranında terk işlemi yapıldıktan sonra kalan artık bir parselin bizim parselimize katılan kısmıdır.
Şimdi bu parselin de dahil edildiği bir alanda 18 uygulaması yapılmakta ve DOP oranı da %40 olarak belirlenmiş olsun... 800 m2'lik parselimizden kesilecek DOP oranının hesabının şu şekilde olması gerekir;
Parselin 750 m2'sinden, %25 kesinti yapıldığı için; kesinti yapılan kısım eklenip 1000 m2 bulunduktan sonra %40'a tekabül eden rakam hesaplanır ve daha önceki terk miktarı bu miktardan düşülerek geri kalan kadarı DOP olarak kesilir. (Yani ana parselden %15 oranında daha kesinti yapılır.) ... 800 m2'lik parselin, daha önce başka parselden gelen 50 m2'lik kısmından ise daha önce yapılan kesintinin %20'ye tekabül ettiğini biz biliyoruz. Kesinti öncesi bu parselin, ana parselin kaç m2'sine denk geldiğini hesaplarız. Bu da 62,5 m2'dir. (%20 terk sonrası yani %80'i 50 m2 ise %100'ü 62,5' m2'dir). Bu 62,5 m2'yi dikkate alarak %40 hesaplanır, bulunan rakamdan daha önce terk edilen (%20'ye tekabül eden) 12,5 m2 düşülür ve geri kalan kadar daha kesinti yapılır.
Bir diğer hesap şekli de şu olabilir;
– Parsellerin kesintisiz hali; 1000 + 62,50 = 1062,50 m2.
– Bu parselden olan eksilmeler; 200 + 12,50 = 212,50 m2
– 1062 m2’den %40 DOP kesilirse, bu 424,90 m2 eder.
– 424,90 m2’nin daha önce 212,50 m2’si eksilmişti.
– 424,90 – 212,50 m2 = 212,40 m2 daha kesinti yapılması gerekir. ... (hkocak)
93 – TERKİ BULUNAN PARSELDE 18 UYGULAMASI VE DOP
SORU) Parselin önceden yola terkini yapmış yaklaşık %15 civarında terk yapmış ve daha sonra ayrık nizamda sitesini tamamlamış. Şimdi biz bu parseli de kapsar şekilde 18'inci madde uygulaması yapacağız. DOP oranı %35’tir. Eksik olan oranı kesersek kat irtifakı bozulmaz mı?
CEVAP) Daha önce yola terki bulunan parsel 18'inci madde uygulamasına tabi tutulursa; önceki terki DOP olarak belirlenene tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir. (Dayanak; İmar kanunu madde:18/8 ve 2019 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik madde:14/6)
Haklısınız, daha önce imar parseli oluştuğu için bu parselden %20 daha kesinti yapıldığında parselin yüzölçümü küçülmeyecek ama önceki hissedarların hissesi azalacağından yeni hissedarların katılması gerekecektir... Kat irtifakının bozulması pek önemli değildir. Yeni hissedarlara göre yeniden kurulabilir. Eğer yapılmış bir bina varsa, sonradan katılan hissedarların yapı üzerinde hakkı olmaz. ... (hkocak)
94 – 15, 16'YA GÖRE TERK VE DOP
SORU) 3194/15 ve 16’ncı maddelerine göre bir parselasyon yaptık ve kesintimiz %18 çıktı. Belediye burada %45'e tamamlamak için bizden %27 talep edebilir mi? (gurmen83)
CEVAP) Daha önce 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yola terk yapılmış bir parsel, 18'inci madde uygulaması yapılan saha içerisinde yer alırsa, daha önce terk miktarını DOP oranına tamamlayan miktarın kesilmesi mümkündür. Yani, daha önce %18 yola terki bulunan bir parselden, 18 uygulaması sırasında %45'e tamamlamak amacıyla %27 daha kesilmesi mümkündür. Bu kural, mutlaka %45'e tamamlanır şeklinde değerlendirilmemelidir. Eğer gerekiyorsa %45'e tamamlayan fark kadar daha kesinti yapılabilir.
Örneğin, DOP oranının %30 olması yeterli ise %45 değil, %30'a tamamlayan fark alınmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur; %30'luk DOP oranı yeterli iken belediyenin %45'e kadar kesme yetkim var deyip, fazladan kestiklerinden belediye adına parsel üretmemelidir. ... (hkocak)
95 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN KESİLECEK DOP.1
SORU) İfraz ve yola terk işlemi ile oluşan bir kadastro parselinde daha sonradan 41’inci madde ile yüzölçüm düzeltmesi yapılıyor. Daha sonra bu parsel 18’inci madde uygulamasına tabi tutuluyor. Bazı uygulamacılar parselin yüzölçüm düzeltmesi ile kaybettiği/kazandığı alan miktarını, parselin eski yola terk miktarlarına ekleme/çıkartma suretiyle DOP'a etki etmesi gerektiğini düşünüyorlar. Bu durum doğru mudur? (sahin_il)
CEVAP) İlginç bir soru, ilk defa karşılaşıyorum. Konuya teorik olarak yaklaşıldığında söylenenler doğru gibi... Şöyle ki; parsel 1000 m2 olarak tescilli iken 300 m2 terkin yapılıp 700 m2 kalmış olsun. (Eksilme oranı %30'a tekabül eder.) Bugün bakıyoruz ki 1000 m2 olan ana parselin yüzölçümü aslında 1500 m2 imiş. Dolayısıyla, 300 m2 eksildiğine göre geri kalana 41'inci madde uygulanarak 1200 m2 olarak düzeltilmiş olsun...
Sonuca bakacak olursak ilk etapta yüzölçüm eksilmesi %30'a tekabül ediyordu, ama aslında 1500 m2'den 300 m2 eksildiği için fiilen eksilme oranı %20'ye tekabül edecektir... Düzeltme sonrası yüzölçüm küçülmüş olsa idi de yine eksilme oranı değişecekti... (Daha sonra 18 uygulaması yapılırken bu oran önem arz edecektir.) Bu hesap da göstermektedir ki arkadaşlarınızın söylediği doğru. … (hkocak)
96 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN KESİLECEK DOP.2
SORU) Kontrole gelen bir 18 uygulamasında "ifraz ve yola terk ile oluşan bir kadastro parselinden DOP kesintisi yapılmamış. Çünkü daha öncesinde yola terkleri toplamı %45'i geçmiş. Ancak uygulamacı parselin eski yola terklerini toplayıp DOP'tan düşerken aynı parselde yapılmış bir yüzölçüm düzeltmesi (41. md) ile eksiltilen alan farkını da yola terk olarak değerlendirmiştir.
Şöyle ki 46 nolu parselin düzeltme öncesi alanı 1000 m2 olsun. Yüzölçüm düzeltmesi ile 900 m2’ye indirmişiz. Uygulamacı 100 m2 alan farkını yola terk edilmiş gibi kabul edip, DOP'dan düşmektedir. Açıklaması ise şu şekilde;
Parselin ilk tesis kadastrosu ile oluşmuş olan ana parselini (Örneğin 4 nolu parsel) hatasız kabul edip; düzeltme miktarı kadar hatayı ifraz–yola terk esnasında yolda bırakarak bu parselin (46 nolu parselin) oluştuğunu kabul etmektedir. Benim şahsi fikrim ise yüzölçüm düzeltmesi miktarınca hata ilk tesis kadastrosu ile de oluşmuş olabilir, ifraz esnasında da oluşmuş olabilir. Ancak her iki durumda da aynı sonuç uygulanmalı mıdır? (sahin_il)
CEVAP) Sorunuz gerçekten ilginç… Anlaşıldığı kadarıyla uygulamaya giren parsel daha önce bir ana parselin ifrazıyla oluşmuş bu ifraz sırasında yola terk de var. İfraz sonucu oluşan parsel 1000 m2 olarak tescilli ama uygulama sırasında yapılan hesapta bu yüzölçüm 900 m2 olarak bulunuyor. 18 uygulamasına tabi olan bu parselden DOP keserken önceki terk ve uygulama sırasında çıkan yüzölçüm hatası uygulamaya nasıl dahil edilecek?
Farklı versiyonlara göre hesaplamayı yapmaya çalışalım;
Öncelikle hata ana parselden gelen bir hata mıdır ona bakmak gerekir. Örneğin tek bir parselde yola terk işlemi ile parsel elde edilmiş olsun. İşleme tabi 1000 m2’lik parsel, daha önce 1480 m2 olarak tescilli bir parselden 480 m2 terk edilerek oluşturulmuş olsun. Terk oranı %324324 olarak görünmektedir.
(480 / 1480 = %324324).
Ek olarak 1000 m2’lik parselin yüzölçümü 100 m2 daha küçülüyor (yani %10 daha küçülüyor). Öyleyse toplamda eksilme oranı (%32 + %10 =) %42 oldu, demek doğru bir hesap olacak mıdır?
Şimdi buradaki hata ana parselden mi geliyor yoksa o parsele (46 nolu parsele) mi özgü. Yani şu an uygulamaya giren 46 nolu parseldeki o 100 m2’lik hata ana parselde de var mı idi? Ana parselden terk edilen miktarı gerçekten 480 m2 mi?
Birincisi ana parselden terk edilen miktar gerçekten 480 m2 idi. Yani ana parselin gerçek yüzölçümü 1480 m2 değil de 1380 m2 idi. Bunu tespit edebiliyorsanız, geriye (46 nolu parselin son durumuna göre yüzölçümü olan) 900 m2 kalmaktadır. 1380 ve 900 m2’ler dikkate alınarak bakıldığında eksilme oranı %42 değil, %347826 olur.
(1380 – 900 = 480. …….. 480 / 1380 = %347826)
İkincisi ana parselde hata yoktu ve gerçekten 1480 m2 idi. İşlem sonrası terk miktarı bir şekilde 480 m2, geriye kalan da 46 parsel olarak 1000 m2 yazıldı. Şimdi de 46 parselin yüzölçümü 900 m2 olarak hesaplanıyor. Bu durumda da eksilme oranını 1480 m2 ile 900 m2 için hesaplamak gerekecektir. O da %391892 olarak bulunur.
(1480 – 900 = 580. …….. 580 / 1480 = %391892)
Bugün yapılan 18 uygulamasında DOP oranı %45 ya da örnekteki parselden olan eksilme oranından daha fazla olarak belirlenmişse, tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekecektir.
Örneği; tek bir ana parselden terk işlemi üzerinden yaptım. Ana parselden yapılan terk sonrası birden fazla parsel oluşmuşsa, bu hesabı yapmak daha karmaşık halde olacaktır ama genel mantık bu olmalıdır diye değerlendiriyorum. … (hkocak)
97 – YOLA TERKİN YENİDEN UYGULAMAYA ALINMASI VE DOP KESİMİ
SORU) Elimde bir dosya var; vatandaşın (A) parselinin tam ortasından imar yolu geçmiş ve vatandaş rızaen terk yoluyla parselin ortasından geçen yolu kamu adına terk ederek (B) ve (C) parseller oluşmuş, daha sonra imar plânı değişikliği ile parselin ortasından geçen yol kaldırılmış ve 200 m2 yol alanı belediye adına tescil edilerek eski (A), yeni (B) ve (C) parsellerin malikine satılmış ve tevhit işlemi yapılarak tekrar parsel eski haline dönüşmüş.
Bu parselin bulunduğu yapı adasında 18’inci madde uygulaması yapılacak olsa, yoldan ihdas edilerek belediye adına tescil edilen ve eski malikine satılan parselden DOP kesintisi yapılır mı? (fuat1905)
CEVAP) Çok ilginç bir örnek... İşe teorik olarak bakılacak olursa, vatandaşın parselinden bir kısım terk ediliyor ve geriye (B) parseli ile (C) parseli kalıyor. Bu (B) ve (C) parsellerinden, önceki terki, belirlenen DOP oranına tamamlayacak kadar daha kesinti yapılması gerekir. Yola terk edilip tekrar eski malike satılan kısma gelince; (her ne kadar vatandaş, öncesi de bana aitti dese de, yola terk etmiş, belediyenin mülkiyetine geçmiş ve vatandaş da belediyeden bu yeri satın almış. Yani satın alınan kısımda herhangi bir eksilme söz konusu değil. (A) parseli tek parça görünse de, DOP kesimi ile ilgili (tabiri yerindeyse) yamalı bohça misali bir duruma gelmiş.
Sonuç olarak; (A) parselinin (B) ve (C) parsellerinden gelen yüzölçümleri için; önceki terki DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılması, yoldan ihdas edilerek tekrar vatandaşa satılan kısımdan ise belirlenen DOP oranının tam kesilmesi gerekir. ... (hkocak)
98 – TERK ORANININ DOP ORANINA TAMAMLANMASI
SORU) Daha önceden yola terk işlemi görmüş bir parselin plân tadilatı ile terk ettiği alanın bir kısmı yapı adası içinde kalmış ve bu ada 18’inci madde uygulaması kapsamına girmişse ilgili parsel için yapılacak uygulama nasıl olur? Parselin ilk yüzölçümü 1500 m2, terk miktarı 213 m2 ve tadilat sonucu terk edilen alanın 150 m2'si yapı adasına tekabül ediyor? (hasankocabas)
CEVAP) 1500 m2'lik bir parselden daha önce 213 m2'lik bir terk var (yani %14,2). Bugün 18 uygulaması yapılıyorsa, %14,2'yi, belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesilmesi gerekir, o kadar. Başkaca bir özelliği yok… Tadilat ile yeniden imar parseline alınan 150 m2'lik yer yine parsel malikine eklenmiş mi? ... Eklenmemiş ise önemli olan o parselden daha önce eksilen miktardır ve de %14,2'yi, belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesilmesidir.
Eğer 150 m2, o parsele eklenmiş ise (ki bu bilgileri yazmamışsınız) o zaman parselden eksilen miktar (213 – 150 = ) 63 m2 olurdu. Bu da %4,2'ye tekabül ederdi. O zaman da %4,2'yi, belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesilmesi gerekirdi. ... (hkocak)
99 – 18 UYGULAMASI VE YOLA TERKİ OLAN PARSELLER
SORU) Müdürlüğümüzce, belediyenin talebine istinaden muhtelif taşınmazlara imar uygulaması yapılacaktır beyanı tesis edilmiş ve takyidatlı tapu kayıtları da gönderilmiştir. Ancak daha sonra belediyeden gelen ikinci bir yazıda "İmar Uygulaması yapılacak bu taşınmazlardan daha önce yola terk yapılıp yapılmadığı ve yapıldıysa miktarlarının belirtilmesi" talep edilmektedir.
Tapu müdürlüklerinin yola terk miktarlarını araştırmak ve belirtmek gibi bir görevi var mıdır? Ayrıca yazının kadastro müdürlüğüne gönderilmesi gerekmez miydi? İlk defa böyle bir taleple karşılaştım ve biraz araştırma yapınca ancak bunu bulabildim;
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 11’inci maddesi; “Düzenleme sahasına ilişkin gerekli tapu ve kadastro bilgi ve belgeleri, 07.03.2015 tarihli ve 29288 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince uygulamayı yapan idarece alınır.
Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idarenin başvurusuyla, arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin tapu bilgi ve belgeleri; onaylı olarak veya Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince tapu müdürlüklerinden veya tapu verilerini almaya yetkili idare tarafından alınır.” demektedir.
Bu konu hakkında başka genelge, yönetmelik, talimat, vb.. var mıdır ve yazıyı belediyeye iade etmeli miyiz? (Ahmet Yılmazer)
CEVAP) Yola terki bulunan parseller tapu müdürlüğü arşivinde tapu kütüğünden; kadastro müdürlüğü arşivinde ise fen klâsöründen görülebilir. Konu, tapu müdürlüğünden mi, kadastro müdürlüğünden mi sorulacaktır?
Aslında Yönetmeliğin 11'inci maddesindeki düzenleme bu sorunun cevabını vermektedir. Uygulamayı yapan idare tarafından görevlendirilen eleman tarafından tapu kayıtlarındaki bilgiler alınırken, yola terk durumu da görülecektir. O esnada ilgili elemanın o bilgiyi de belirtmesi gerekir. Onun dışında ayrıca tapucular ya da kadastrocuların hangi parselde yola terk olduğunu araştırmasına gerek kalmaz. ... (hkocak)
100 – UYGULAMA ÖNCESİ YAPILAN TERKİN KONTROLÜNDE SORUMLULUK–1
SORU) 18’inci madde uygulaması yapılan alanda uygulamaya giren parsellerin daha önce bir terk yapıp, yapmadığının kontrolü kimin sorumluluğudur? (gs44)
CEVAP) "Terk oranının dikkate alınıp alınmamasından kim sorumlu-dur"un cevabı net bir şekilde bir yerde yazmaz. Ama siz belediyeci ola-rak uygulamaya giren parsellerin tapu kaydını alıyorsunuz. Bu kayıtlar-dan hangi parsellerde terk bulunduğunu gördüğünüze göre siz de sorumlusunuz. Tabi ki, bunun kontrolünü yapan kadastrocu da. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *