10 soru 10 cevap - 20 (imar plânı uygulamaları)

Av. Hüseyin KOÇAK

191 – İKİNCİ UYGULAMADA DOP HESABI

SORU) Evvelce 18 uygulamasıyla oluşmuş birden çok imar parseli var ve DOP oranı %32 ile zamanında işlem görmüş. 2018 imar plânı rezervasyonu yapılıyor ve artan ihtiyaca yönelik bölgede emsal ve kat artışı yapılıyor ve imar yolu da genişletiliyor ve şuan bölgedeki 3 adet imar parselinde tekrar 18. madde yapılması ihtiyacı doğmuştur.

Yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine; “… Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar plânı kararıo ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artık olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.” Hükmü eklendi.

Sorum şu; ilave DOP kesintisini tamamlama yöntemi olarak, bu 43 imar parselinin eski DOP oranının iade edilmesi ve buna müteakip yeni imar plânına göre tekrar DOP hesaplanması yöntemi ile yapıldığı takdirde DOP yaklaşık 0,37 oluyor, bu hesap yöntemi doğru mudur? Yoksa bu 3 parselin eski DOP oranını hiç hesaba katmayıp direkt olarak mevcut tapu yüzölçümleri üzerinden geri iade yapılmaksızın imar uygulaması yapılarak DOP yaklaşık 0,7 oluyor. Bu hesap yöntemi mi doğrudur? (sametagca)

CEVAP) Daha önce %32 kesildiği için, onu %39’a tamamlayan kadar daha kesilir. Yani sizin parselinizden %7 kesinti yapılacaktır. Bu konuda tereddüdünüz olmasın… Ama bu %7 hesabı, parselinizin son görünen yüzölçümü üzerinden değil, daha önce %32 kesilmeden önceki yüzölçümünden hesaplanır. … (hkocak)

192– KAPANAN YOLUN DOP’TAN FAZLA GELMESİ VE İHDAS

SORU) Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmeliğin, 14’üncü madde 4 ve 5’inci fıkralarında;

“(4) İmar plânı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon plânı yapılmadan önce 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon plânı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon plânına alınamaz. Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon plânı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.

(5) Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar Tapu Kanununun 21’inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.”

Denmektedir.

Hazırladığım bir dosyada kapanan yollar DOP’tan fazla. Ben yollardan DOP’u karşıladıktan sonra kalan kısmı doğrudan belediye adına tescil edecek şekilde hazırladım. Fakat kadastroda, kontrol aşamasında doğrudan tescil olmayacağı, bir geldisinin olması gerektiği ve bu nedenle uygulama dosyasında, önce kapanan yolları ihdas etmem gerektiği söylendi.

Sizce bu doğru mudur, DOP karşılandıktan sonra, yani DOP sıfır olduktan sonra artan alanlar ne şekilde tescil edilmesi gerekir.? (erdaler)

CEVAP) Bence sizin yaptığınız doğru bir uygulamadır... Öncesinde ihdas edecektiniz demek, biraz ezbere konuşmak olur. Çünkü, artık öncesinde fiilen ne kadar yerin ihdas edileceği belli değildir. Yolların yüzölçümünü topladınız, sonra DOP'u hesapladınız ve baktınız yolların yüzölçümü fazla çıktı. Bunu gördüğünüz için ihdas yapabiliyorsunuz. Bu konuda siz DOP'a gideni bilmeden yani 18 uygulamasının gereklerini yerine getirmeden, yoldan arta kalan olup olmadığını bilemezsiniz... Hatta bir de şu var; eğer öncesinde ihdası getirmiş olsaydınız, bu defa da, "Siz bunu DOP için kullanmanız gerekirdi, DOP'tan mı kaçırıyorsunuz" da denebilirdi...

Sonuç olarak; sizin yaptığınız doğrudur... Öncesinde de doğru idi ama artık İmar Kanununda 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu; bana göre mutlaka böyle olmalıdır. ...

Ek: Bir de şunu anlamıyorum; yapılan işlemde herhangi bir kimsenin ya da Hazinenin zararının olmadığının anlaşıldığı durumlarda uygulamacılar neden şekil üzerinde takılıp kalırlar? ... (hkocak)

193 – UYGULAMA SAHASINDA MEVCUT “OKUL YERİ”NİN TESCİLİ

SORU) İmar uygulaması yapılacak olan alanda İl Özel İdaresi adına kayıtlı bir taşınmaz bulunmaktadır. Bu taşınmazın üzerinde de fiili zeminde okul yapılmıştır ancak bu okul tapuda kayıtlı değildir. Söz konusu alan imar plânına göre de “okul yeri” olarak ayrılmıştır. Yapılacak uygulamada okul yerinin DOP’tan karşılanması halinde;

- Okul Yeri kimin adına tescil edilecektir?

- Özel İdareden DOP kesintisi yapılacak mıdır? (Özel İdare kendilerinden kesinti yapılmamasını talep etmektedir. Bunun yasal bir dayanağı var mıdır?) (denizci)

CEVAP) Normal şartlarda “okul yeri” Maliye Hazinesi adına tescil olur. Tescil edildikten sonra; belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel idareye, dışında ise köy tüzel kişiliğine devredilir.

Sizin örnekte özel idare parselinde okul var ve bu okul plânda da aynı yerde kalıyor. O zaman yapılacak iş; okul yerinden DOP kesmeden yine “okul yeri” olarak bırakmaktır. Ayrıca bu okul yeri için başka parsellerden de DOP kesilmesine gerek kalmayacaktır. Tescilin kimin adına yapılacağı konusunda problem yok, zaten özel idare adına diyorsunuz, öyle de kalması gerekir. ... (hkocak)

194 – İKİ İMAR PARSELİNDE KALAN BİNANIN TESCİLİ

SORU) 3194 sayılı İmar Kanunu uygulaması esnasında uygulama öncesi parsele ait cins değişikliği yapılmış veya tescilli binaların;

1. a) Uygulama sonrasında birden fazla yeni imar parseline isabet etmesi durumunda tescil sayfaları nasıl düzenlenmesi gerekir.
2. b) Bu tür binanın başkasına tahsis edilen bir imar parselinde kalması durumunda tescil sayfalarındaki durumu nasıl değerlendirilir. (irfan42)

CEVAP) Uygulamaya tabi parselde bulunan bina iki ayrı imar parseline de giriyor ve bu iki parsel de aynı malik/maliklere ait ise; binanın büyük kısmının kaldığı parselin cinsi binalı yapılmalı, diğer parsele tecavüzlü gösterilmelidir.

Eğer, parsellerden biri bina ile ilgisi olmayan kişilere ait ise o zaman da, binanın büyük ya da küçük kısmının kaldığına bakılmaksızın, bina sahibine ait imar parselinin cinsi binalı, diğer parsele tecavüzlü gösterilmelidir. … (hkocak)

195 – İNŞAAT YAPABİLMEK İÇİN İMAR PARSELİ GEREKİR–1

SORU) Benim bir arsam var, yaklaşık 10 yıldır arsa imar durumunda, 18 madde sınırı yazıyor normalde, terkleri ve DOP kesintisi falan hepsi yapılmış. Buraya inşaat ruhsatı yasal olarak nasıl alabilirim? (recepboz)

CEVAP) Parselinizden terkler ve DOP kesintisi yapılmış diyorsanız, o parsel artık bir imar parseli demektir.

Öncelikle belediyeye başvurup parselinizin, İmar Kanununun 18'inci maddesi uygulaması görüp görmediğini öğrenin, eğer 18'inci madde uygulaması görmüş ise imar plânının öngörüsü doğrultusunda yapı yapmanıza engel yok demektir.

18'inci madde uygulaması görmemiş olsa bile, yine aynı Kanunun 15 ve 16'ncı maddeleri gereğince terkler yapılmış mı onu sorun. 15 ve 16'ncı madde gereğince işlem görmüşse yine imar parseli oluşmuş demektir ve de yine imar plânının öngörüsü doğrultusunda yapı yapmanıza engel yok demektir.

Bütün bunları öğrenmek için başta da söylediğim gibi belediyeye başvurup, parselinizin durumunu öğrenmeniz gerekir. ... (hkocak)

196 – İNŞAAT YAPABİLMEK İÇİN İMAR PARSELİ GEREKİR – 2

SORU) Belediye ile görüştüğümde  parsel için imar planında 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci madde uygulaması içerisinde taks:0,24 ayrık nizam 2 kat konut alanında kalmaktadır. Ancak 18’inci madde uygulaması yapılmadan imar izni verilmemektedir. Bu cevabı yaklaşık 5 yıldır aynı şekilde söylemektedirler. Herhangi bir gelişme yok. Bununla ilgili mahkemeye başvurabilir miyim ya da ruhsat almanın başka yolu yok mu? (recepboz)

CEVAP) Bir parsele yapı yapabilmeniz için o parselin imar parseli olması gerekir. Sizin parselin bulunduğu yerde imar plânı var ama henüz uygulanmamış. Uygulama, İmar Kanununun 18'inci maddesinin uygulamasıyla olur. Belediye bunu resen yapar. Çeşitli nedenlerle bunu geciktirebiliyorlar. 18 uygulamasının yapılması için dava açma yoluna gidilmez ama şu ki, belediye ile görüşüp, bir an önce uygulamanın yapılması konusunda görüşmeler yapabilirsiniz.

Bir de, eğer sizin parselinizin tekabül ettiği imar adasındaki diğer parsellerin çoğunluğu İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddeleri uygulanarak oluşmuşsa siz de aynı maddeleri uygulatarak imar parselinize kavuşabilirsiniz.

Siz en iyisi sorununuzu, bulunduğunuz yerde serbest çalışan  bir harita mühendisi ile görüşün, benim yazdıklarımı da kendisine iletin, o bir baksın. Sizin parselinize 15, 16 uygulanıp uygulanmayacağı konusunda bilgilendireceğini düşünüyorum. ... (hkocak)

197 – YOL VE PARK TESCİLE TABİ DEĞİLDİR

SORU) Belediye sınırları içerisinde imar plânı bulunan yerde "hükümet konağı ve müştemilatı ve arsası" niteliğindeki maliye parseli, ilgili malmüdürlüğünün yaptırmış olduğu ifraz dosyasında kadastro parselinin imar plânına göre ifrazı ve yola terkiyle birlikte 4 ayrı parsel oluştu.

Buna göre; imar plânına göre aşağıdaki şekilde bu parseller Maliye Hazinesi adına tescil edilebilir mi?

1. Hükümet konağı ve müştemilatı ve arsası;
2. Ağaçlandırılacak alan, 3. Park, 4. yol. (mesanas)

CEVAP) Bilindiği üzere yol ve park tescile tabi değildir. Ağaçlandırılacak alan olarak ayrılan sahaların DOP’tan karşılanmayacağına dair Danıştay kararları bulunmakta idi. (Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 22.11.2007 tarihli ve E:2004/244-K.2007/2331 sayılı kararı). 18’inci maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişik ile; “özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alanların” da DOP’tan karşılanacağı hüküm altına alınmıştır... Ağaçlandırılacak alanlar özel mülkiyete konu olmadığı için tescil de edilmemelidir.

Maliye arazisi de olsa, diğer taşınmazlardan farksız olarak; yola, parka ve ağaçlandırılacak alana terk edilip geriye "Hükümet konağı ve müştemilatı ve arsası" olan parsel tescil edilmekle yetinilmeli. Daha sonra aynı yerde 18'inci madde uygulaması yapılırken, terkin edilen toplam miktar, belirlenen DOP oranından düşülmelidir.

(Eğer DOP oranı %45'i aşarsa; bu oranı %45'e düşürmek için uygulama sahasında bulunan tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanır. Bu yöntemle karşılanmaması halinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla karşılanır.) ... (hkocak)

198 – UYGULAMA DIŞI PARSELİN CİNSİ

SORU) Belediye imar plânı içerisinde kalan kadastro parselinin parselasyon işleminde, yaklaşık 625 m^2’lık kısım plân sınırının dışında yer al-maktadır. Bu parçayı artık parsel olarak mı bırakacağız? Cinsinin ne olması gerekir? Yapı yapılabilecek nitelik kazandırılabilir mi?(erc_jeodesi)

 CEVAP) 18'inci madde uygulamasına kısmen giren parsellerin, uygulama dışında kalan kısmı, mevcut cinsi ile tescilli kalmalıdır. Uygulama dışında kalan kısım artık parsel midir, değil midir diye kategorize etmemek gerekir.

Kalan kısım eğer bir imar parselini oluşturacak kadarsa, 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yola, yeşile terk yapmak suretiyle imar parseline kavuşulup, yapı yapılması mümkün olabilir. Ancak kalan kısım müstakil bir imar parselini oluşturacak kadar değilse, o kısım mevcut cinsiyle 18 uygulamasını beklemek durumunda kalacaktır. … (hkocak)

199 – MUHDESATIN İMAR PARSELLERİNE TAŞINMASI

SORU) Tesis kadastrosu 1982 yılında yapılan parsel 1993 yılında imar uygulamasına tabi tutularak muhtelif parseller oluşmuştur. Kadastro parseli üzerinde 17 adet muhdesat şerhi bulunduğu, bu şerhlerden zeminde bulunan yapılara göre yeni oluşan imar parsellerine isabet edenleri şuyulandırma cetvelinde gösterilmesine rağmen tapu müdürlüğü oluşan tüm imar parsellerine 17 adet şerhi taşıyarak tescil yapmıştır.

Şifahi görüşmede düzeltme yapılabilmesi için tescil bildirimi hazırlanması gerektiği, ayrıca her imar parseli için muhdesat başına terkin harcı alınacağı ifade edilmiştir.

1. a)Kadastro Müdürlüğü olarak tescil bildirimi düzenlemek gerekir mi?
2. b)Düzenlenecek ise bugün itibari ile zeminde mevcut bulunan evleri tespit ederek mevcut bulunmayan muhdesatların da terkini sağlanabilir mi?
3. c)Hatalı şerhler, idarenin hatasından kaynaklandığı değerlendirip vatandaşın terkin harcı yükünü hafifletebilir miyiz? (71excalibur71)

CEVAP) 1477 sayılı Genelgeye göre; imar parselleri yazılırken, kadastro parselinde mevcut yapı hangi parsele rastlamışsa o parsele ana parselin cinsi aynen taşınır, aynı kadastro parselinden oluşan ve yapı rastlamayan parsellerin cinsi doğrudan "arsa" yazılabilir.

Kıyasen bu kuralın muhdesatlar için de uygulanması gerekir. Şu ki, hangi muhdesatın hangi parsele rastladığını gösteren tescil bildirimi düzenlenebilir. Ama idari bir hata kabul edilerek harç alınmadan düzeltme yapılabilir. … (hkocak)

200 – İFRAZLAR, TEVHİTLER İLE OLUŞAN PARSELDE DOP HESABI

SORU) Yapacağımız 18’inci madde uygulamasında şöyle bir spesifik durum ile karşılaştık; 200 ada 1 (100 m²) ve 200 ada 2 (100 m²) şeklinde iki adet kadastro parsellerimiz olsun. Bunlardan 15 ve 16’ncı maddeler gereği 1 nolu parselden (10 m²) ve 2 nolu parselden (20 m²) olarak yola terk işlemi yapılıyor.

Daha sonra 1 nolu parsel; 3 nolu parsel (30 m²), 4 nolu parsel (20 m²), 5 nolu parsel (40 m²) olacak şekilde 3’e bölünüyor… Daha sonra 5 nolu parsel (5 m²) yola terk ediyor ve 6 nolu parsel (20 m²) ve 7 nolu parsel (15 m²) olarak ikiye bölünüyor.

Bundan sonra 2 nolu parsel, 4 nolu parsel ve 7 nolu parsel birleşiyor. 8 nolu parsel oluşuyor.

Şimdi 18’inci madde uygulaması yapacağımız yerdeki DOP oranımız %37 diyelim şu an 8 nolu parselden ne kadar kesinti yapacağız?  Ve biliyorsunuz ki aradaki fark kadar kesintiyi kök parselin kısmına isabet eden alandan kesmemiz gerekiyor, bunun hesabı nasıl yapılır? … (jalon)

CEVAP) Örneği karışık hale getirmek için epeyce uğraşmışsınız… Ama sonuçta oluşan 8 nolu parselin yüzölçümü 115 m² olmaktadır... Bu 115 m²'nin;

* 80 m²'sinden %17;

* 20 m²'sinden %27;

* 15 m²'sinden ise %15,75

Oranında DOP kesilmesi gerekir.

Çünkü;

– 2 nolu parsel 100 m² iken 20 m² terk ediliyor (yani %20) ve 80 m² kalıyor. 8 nolu parselin 80 m²'sinden o nedenle %17 daha kesiyoruz.

– 1 nolu parselden %10 terkten sonra 4 ve 5 parsel oluşuyor. Burada 4 nolu parsel %10'luk bir eksilme sonucu oluşuyor. O nedenle 4 nolu parselden gelen 20 m²'den %27 daha kesiyoruz.

– 5 nolu parsel, 1 parselden %10 terkten sonra oluşmuştu. (%10 cepte). Daha sonra 40 m² olan 5 parselden 5 m² terk yapılıyor. Terk öncesi 40 m² olan 5 parselin bu miktarı (ana parselden %10 terk edildikten sonra elde edilmiş olan) %90'a tekabül etmektedir... %90'ı, 40 m² ise, %100'ü 44,444444 m² olur. (Yani 5 nolu parselin, 1 nolu ilk ana parselde tekabül ettiği miktar 44,444444 m²'dir.). Daha sonra bu parselden 5 m² daha terk ediliyor. Bu 5 m²'nin 44 m²'ye oranı ise (5 / 44,444444 = 0,112500'dır.).

Buna göre 5 parsel ile ilgili yapılan terklerin toplam oranın (%10 + % 112500 =) %21,2500'dır... Bu kadar terk yapıldıktan sonra 7 nolu parsel oluşmuş. Öyleyse; 18 uygulamasına tabi 8 nolu parselin (7 nolu parselden gelen) 15 m²'den kesilmesi gereken oran (%37– %212500 =) %15,75'tir. ... (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

*   *   *