MEVZUATTA İHDAS KARMAŞASI

Av.Hüseyin KOÇAK

I – İHDASIN TANIMI VE MEVZUATI

Mevzuatta yoldan ihdas işleminin müstakil bir tanımı bulunmamaktadır… İşlemin mahiyeti gereği yoldan ihdası şu şekilde tanımlamak mümkündür;

Yoldan ihdas; Evveliyatı yol olmasına karşın, imar plânı gereği kapanan yolların, imar plânındaki amacına uygun olacak şekilde kullanılmak üzere, ait olduğu adanın son parsel numarası altında, 2644 sayılı Tapunununun 21’inci maddesi gereğince, belediye sınırları içinde belediye, dışında ise köy tüzel kişiliği adına, tapu kütüğünün müstakil bir sayfasına kaydedilmesidir.

Yoldan ihdasın temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesidir.

Madde 21) “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.

(Ek fıkra:17/1/2019-7161/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yollar Hazine adına tescil olunur.”

II – İHDAS İŞLEMİNİN TAPU VE KADASTRO BOYUTU

Yoldan ihdas işlemi; haritası ilgilisi tarafından yaptırılması gereken işlemlerdendir… Yoldan ihdas işlemi teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescile tabi bir işlem olması nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

Yoldan İHDAS ile ilgili Tapu ve Kadastro Teşkilatını ilgilendiren hususlar Genel Müdürlük Kadastro Dairesi Başkanlığı tarafından yayımlanmış olan 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu maddesiyle düzenlenmiştir. Makamın 19.02.2025 tarih ve 156043097 sayılı Oluruyla 30’uncu madde 8 ve 9’uncu fıkralarında değişiklik yapılırken; ayrıca 10 ve 11’inci fıkralar eklenmiştir.

A – 8’inci Fıkra Değişikliği ve Karşılanamayacağı Belirtilen İhdas;

Makam Oluruyla, 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu madde 8’inci fıkrası şu hali almıştır;

“(8) (19.02.2025 ve 15604307 sayılı Makam Olur’u ile değiştirilmiş fıkra) 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin ‘… Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar plânı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plâna göre inşaat ruhsatı verilebilir.’ hükmü uyarınca imar plânı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz. Yoldan ihdas işlemi ancak birleştirme, ayırma ve yola terk gibi işlemlerle birlikte yapılır. Bu işlemler de, 3194 sayılı Kanununun 18’inci maddesinde tanımlanan düzenleme ortaklık payına konu alanlarda kalan kısımlar genelgenin bu maddesinin (10). bendine göre tescil edilir.”

Genelgedeki düzenlemeye göre; imar plânı olan yerlerde; birleştirme, ifraz ya da yola terk işlemi olmaksızın, yapı adaları içindeki kadastral yolların müstakilen ihdası ile ilgili tescil talepleri Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından karşılanmayacaktır.

a) Bilindiği üzere; yoldan ihdasın mevzuatı 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesidir. Yukarıda tam metni verilen bu maddeye göre, kapanan yol ve yol fazlalığı;

 – Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye adına,

 – Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise köy tüzel kişiliği adına,

İhdas edilir.

Eğer kapanan yol, Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yollardan ise ihdas Hazine adına yapılır.

b) Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 19.02.2025 tarihli ve 15604307 sayılı Oluruna gerekçe gösterilen 18’inci maddedeki düzenleme; “… Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar plânı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plâna göre inşaat ruhsatı verilebilir.” şeklindedir.

c) Diğer taraftan DANIŞTAY kararlarına göre; İhdasın, kimin adına yapılacağı konusunu sorgulamak; Tapu ve Kadastro İdaresinin yetki sahasına girmemektedir.

Konuyla ilgili DANIŞTAY 6.Dairenin 12.05.1999 tarih, E.1998/2248, K.1999/2522 sayılı kararı şu şekildedir;

Özet: “Kadastro müdürlüğünce yapılan kontrol sırasında, yapılan parselasyon işlemi ile kapanan sulama arkı nedeniyle elde edilen taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan Hazine adına tescili gerekirken belediye adına tescil edildiğinden bahisle onaylanmamasının, kadastro müdürlüklerine tanınan yetki aşılarak mülkiyet durumunun incelenmesi suretiyle belediye adına tescilin yapılmayacağı yolunda tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır….”

Yine DANIŞTAY 6. Dairenin 6.Dairenin 04.11.2009 tarih, E.2009/4994, K.2009/10761 sayılı bir başka kararında da; Kadastro Müdürlüğünün yetki sahası ile ilgili olarak; “… kadastro tekniği yönünden incelemek ...” şeklinde bir belirleme yapılmıştır.

Sonuç olarak;

İhdas mevzuatı olan 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesinde ve İmar Kanununun 18’inci maddesindeki ifadede; “İmar plânına göre, yapı adaları içinde ya da dışında olsun, kapanan yolların, birleştirme, ayırma ya da yola terk işlemi olmaksızın müstakilen ihdas edilemeyeceğine dair bir hüküm bulunmamakta iken; ayrıca DANIŞTAY’ın yerleşik kararları da, ihdas dosyaları ile ilgili olarak, kadastro müdürlüklerinin, ancak kadastro tekniği (BÖHHBÜY) yönünden incelemek dışında başkaca yetkisi bulunmadığı yönünde iken; genelge ile böyle bir sınırlandırma yapılamaması gerekir.

Kaldı ki; konuyla ilgili 18’inci maddedeki düzenleme; imar plânı olan yerlerde olup, plân uygulanmasına gerek olmaksızın mevcut durumu ile imar plânı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakilen inşaata elverişli olan kadastral parsellere plâna göre inşaat ruhsatı verilebileceği yolundadır.

İmar plânı gereğince herhangi bir uygulama görmeksizin imar plânına uygun şekilde yapı yapılmaya müsait bir parselden bahsedildiğine göre, demek ki bu parsel içerisinde herhangi bir yol da bulunmamaktadır.

Hal böyleyken; bu yönüyle ihdas ile ilgili genelgedeki düzenleme de anlamsız kalmaktadır.

B – 9’uncu Fıkra Değişikliği ve İhdas İçin İmar Parseli Koşulu;

Makam Oluruyla, 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu madde 9’uncu fıkrası şu hali almıştır;

“(9) (19.02.2025 ve 15604307 sayılı Makam Olur’u ile değiştirilmiş fıkra) Tapu Kanununun 21’inci maddesi dahil uygulama imar plânına göre kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle imar mevzuatına uygun müstakil imar parseli oluşan alanlar, 2644 sayılı Tapu Kanunun 21’inci maddesi, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunun 8’inci maddesi vb gibi ilgili kanunlarında belirtilen idareleri adına tescil edilir.”

Bu fıkrada tam olarak ne denilmektedir?

a) Yoldan ihdas yapılan yer aynı zamanda bir imar parselini oluşturuyorsa mı ihdas işlemi ile ilgili talep karşılanabilecektir? … Böyle bir şey mümkün müdür? … Tabi ki değil!

İhdas işlemi ile şu şekilde karşılaşılabilir;

Mülkiyet konusu bir kadastral parselin maliki; 18 uygulamasını beklenmeksizin imar parseline kavuşmak ister, bunun için parselinden bir kısım yeri yola terk ederken, bir kısım yerin de kadastral yola tekabül etmesi nedeniyle bu kısımların ihdası gerekir, bu kısmı belediyeden talep eder, belediye de o imar parseline denk gelecek yeri ihdas ederek parsel malikine satar, kadastral parsel sahibi de belediyeden satın aldığı bu yer ile kendisine ait kadastro parselinin tevhidini (birleştirilmesini) talep eder, böylece kadastral parsel maliki, imar parseline kavuşmuş olur.

Böyle bir talep olmaksızın; yoldan ihdas edilen yerin müstakil bir imar parseline tam olarak oturması, istisnasına dahi karşılaşılmamış bir durumdur.

b) Aynı fıkradaki bir diğer husus da imar yolunun ihdasının yapılmasıdır?

İmar yolları, İmar Kanununun 18’inci madde 3’üncü fıkrası gereğince; düzenlemeye tabi parsellerden yüzölçümleri oranında kesilen düzenleme ortaklık payı (DOP) ile oluşturulur… Yine aynı fıkra; umumi hizmet alanları için yapılan kesintilerin başka bir amaçla kullanılmamasını da öngörmektedir.

Uygulamada, DOP’tan oluşturulan tesislerin ihdası ancak aynı bölgede, eş değer yer ayrılmasıyla mümkün olabilmektedir. Ancak buna rağmen bir üst (a) başlığında kadastro parselleri için belirtilen; ihdas edilen yerin müstakil bir imar parseline tam olarak oturması, istisnasına dahi karşılaşılmamış olması, imar yolları için de geçerlidir.

Hal böyleyken; ihdas ile ilgili genelgedeki bu düzenleme de anlamsız kalmaktadır.

C – Ek.10’uncu Fıkra ve DOP’tan Oluşturulan Yerlerin İhdası

Makam Oluruyla, 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu maddesine 10’uncu fıkra olarak yapılan ek şu şekildedir;

“(10) (19.02.2025 ve 15604307 sayılı Makam Olur’u ile ek fıkra) Öncesinde 3194 sayılı İmar Kanunun 15, 16 ve 17. maddesine istinaden terk edilen tüm alanlar ile 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması sonucunda düzenleme ortaklık payından karşılanan alanların ihdas edilmesine ilişkin taleplerde belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına, kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur. Umumi ve kamu hizmet fonksiyonu dışında kullanılamayacağı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.”

a) Bir üst B/b başlığında da belirtildiği üzere;

İmar Kanununun 18’inci madde 3’üncü fıkrası gereğince; düzenlemeye tabi parsellerden umumi hizmet alanı oluşturulmak için kesilen düzenleme ortaklık payı (DOP), amacı dışında kullanılamaz. Uygulamada, DOP’tan oluşturulan tesislerin ihdası ancak aynı bölgede, eş değer yer ayrılmasıyla mümkün olabilmektedir.

Eklenen bu fıkrada, Kanunun hükmü olan bu hususta herhangi bir koşul belirtmesi yapılmaksızın, ihdasın yapılabileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.

b) Ayrıca yukarıda dile getirildiği üzere; 9’uncu fıkrada yapılan değişiklik sonucu ihdas için; imar mevzuatına uygun müstakil imar parseli oluşması koşulu konmuştur… Bu koşul ile ilgili değerlendirmeye de yine yukarıda B/a ve B/b başlıkları altında yer verilmiştir.

c) Bir diğer husus da; yukarıda A/d başlığı altında dile getirildiği üzere, DANIŞTAY kararları; ihdasın kimin adına yapılacağı konusunu sorgulamak; Tapu ve Kadastro İdaresinin yetki sahasına girmediği yönündedir. (6.Dairenin 12.05.1999 tarih, E.1998/2248, K.1999/2522 sayılı kararı) … Kadastro Müdürlükleri ihdas dosyasını ancak; kadastro tekniği yönüyle inceleme yetkisine sahiptir. (6.Dairenin 6.Dairenin 04.11.2009 tarih, E.2009/4994, K.2009/10761 sayılı kararı)… Yani İhdas dosyasıyla ilgili olarak Kadastro Müdürlükleri tarafından ancak BÖHHBÜY kapsamında teknik kontrol yapabilir.

Hal böyleyken; böyle bir düzenleme yerinde bir düzenleme değildir.

Ç – Ek.11’inci Fıkra ve DOP’tan Oluşturulan Yerlerin İhdası

Makam Oluruyla, 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu maddesine 11’inci fıkra olarak yapılan ek şu şekildedir;

“(11) (19.02.2025 ve 15604307 sayılı Makam Olur’u ile ek fıkra) Uygulama imar plânı değişikliği ile park, yeşil alan gibi yerlerin, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde belirtilen, düzenleme ortaklık payından karşılanan alanlara dönüşmesi durumunda (10) bentte belirtilen hükümlere göre tescil edilmesi, haricinde kalan alanlara dönüşmesi durumunda ise hazine adına tescil edilir"

Park, yeşil alan gibi yerler; plân değişikliği ile DOP’tan oluşturulan başka bir alana dönüşüyorsa, doğrudan dönüşür. Bu dönüşme aşamasında, araya ihdas işleminin girmesini gerektirecek bir aşama bulunmamaktadır… Hal böyleyken bu düzenleme de anlamsız kalmaktadır.

III – ÖZET VE SONUÇ

Yoldan ihdas işlemi; haritası ilgilisi tarafından yaptırılması gereken işlemlerdendir… Yoldan ihdas işlemi teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescile tabi bir işlem olması nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

Yoldan İHDAS ile ilgili Tapu ve Kadastro Teşkilatını ilgilendiren hususlar Genel Müdürlük Kadastro Dairesi Başkanlığı tarafından yayımlanmış olan 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu maddesiyle düzenlenmiştir. Makamın 19.02.2025 tarih ve 156043097 sayılı Oluruyla 30’uncu madde 8 ve 9’uncu fıkralarında değişiklik yapılırken; ayrıca 10 ve 11’inci fıkralar eklenmiştir.

Değişikliğe gerekçe olarak da 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde yer alan; ‘… Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar plânı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plâna göre inşaat ruhsatı verilebilir.’ hükmü gösterilmiştir.

Yapılan bu değişiklik ve ek fıkralarla; Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından İHDAS dosyalarının kabulü ile ilgili birtakım kurallar getirilmiştir.

Yukarıda, her bir değişiklik ve ek fıkralar için ayrı ayrı ele alındığı üzere;

Yoldan ihdas ile ilgili temel mevzuat 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesidir.

Ne 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi ve ne de 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi; imar plânı içinde kalan yolların ihdasının kimin adına yapılacağına dair Tapu ve Kadastro İdaresine yetki vermediği gibi; yerleşik DANIŞTAY kararları da; ihdasın kimin adına yapılacağı konusunda Tapu Kadastro İdaresinin yetkisi bulunmadığı, ancak kadastro tekniği yönüyle inceleme yetkisi bulunduğu yönündedir.

Hal böyleyken; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; 19.02.2025 tarih ve 156043097 sayılı Makam Oluruyla 2023/4 nolu genelgenin 30’uncu madde 8 ve 9’uncu fıkrasında yapılan değişikliklerin ve eklenen 10 ve 11’inci fıkraların; talep sahibine zorluk çıkarmak dışında herhangi bir dayanağı bulunmamaktadır.

*   *   *