Bu sayfa Nisan-2024 itibariyle güncellenmiştir.

11 – Genel Sınır Geçirilmesi

Kadastro çalışması yapılacak çalışma alanında, taşınmazların sınırlandırmasına geçilmeden önce, tüm çalışma alanını kapsar şekilde bir “Genel Sınır” geçirilmesi gerekir.

Genel sınır kadastro teknisyenleri tarafından; kadastrosu yapılan çalışma alanı ve bitişik çalışma alanı muhtar ve bilirkişiler, bilirkişilerin zeminde gösterecekleri sınırlara; sınır kayıtları, varsa sınırla ilgili mahkeme ilâmları, tapu ve vergi kayıtları ve benzeri belgelere göre belirlemek suretiyle çalışma alanı sınır krokisi ve tutanağı düzenlenir. (47/A Yö.md:3)

12 - Genel Sınırda orman Bulunması

Kadastrosu yapılan çalışma alanında orman bulunuyorsa; 5304 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre 3402 sayılı Kadastro Kanununun 4’üncü maddesinin ormanla ilgili hükümleri şu hali almıştır;

“… Çalışma alanında orman bulunması ve 6831 sayılı Orman Kanununa göre or­man kadastrosuna başlanılmamış olması halinde, orman kadastrosu ve orman sınırlarının içinde ve bitişiğinde her çeşit taşınmaz malların ormanla müşterek sınırlarının tayini ve tespiti kadastro ekibi tarafından yapılır. Ancak, bu çalışma­larda kadastro ekibine Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilatınca görevlendirile­cek en az bir orman yüksek mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdür­lüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mühendisinin, bildirimden itibaren 7 gün içerisinde iştirak ettirilmesi zorunludur. Bu çalışma­lara muhtar ve bilirkişilerin katılmaması halinde çalışmalara resen devam edilir.

Ormanla ilgili yapılan itirazların incelenmesinde kadastro komisyonuna da, itiraza konu tespitlerde görev almayan Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilatınca görevlendirilecek bir orman yüksek mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mü­hendisi iştirak ettirilmesi zorunludur.

Çalışma alanındaki ormanların bu ekipçe sınırlandırma ve tespitleri yapılarak 30 günlük kısmî ilâna alınır. Bu alanlarda orman kadastrosu yapılmış sayılır.

Orman kadastrosu kesinleşmiş yerlerde bu sınırlara aynen uyulur.”

Tapulu Ormanlar Aynen Aktarılır;

Kadastro öncesi tapuda tescili olan ormanlar, kadastro çalışmaları sırasında; haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır. (md:22)

13 – Kadastro Ada ve Mevki İlânı

Kadastro çalışma alanı çalışmaya açılıp, genel sınır geçirildikten sonra sıra çalışma alanı içerisinde bulunan taşınmazların sınırlandırılmasına, yani kadastrosuna gelecektir.

Taşınmazların sınırlandırılması ise; ada ya da mevki bazında ele alınmak suretiyle yapılır.

Bunun için de; kadastro teknisyenleri, kadastrosuna başlanacak mevki veya adaları en az 7 gün önceden alışılmış vasıtalarla ilgili köy ya da mahallede ilân ettirir.

İlân yapılmasının üzerinden 7 gün geçtikten sonra o mevki ya da adada bulunan taşınmazın sınırlandırma çalışmalarına başlanabilir. Çalışmalara üç aydan fazla ara verilmesi halinde ilân yenilenir.

14 – Kadastro Komisyonları

3402 sayılı Kadastro Kanununa göre yapılan çalışmalarda; kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro çalışma ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir.

İşte yapılan kadastro çalışmalarının henüz askı ilânına çıkmadan önce yapılacak itirazları incelemek üzere kadastro komisyonları kurulur.

Kadastro komisyonları;

Kadastro müdürü ya da yardımcısının başkanlığında; bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisi (olmazsa fen kontrol memuru) ve tasarruf kontrol memurundan oluşur.

Ayrıca itiraz orman sınırıyla ilgiliyse; bir adet orman mühendisi bir adet de ziraat mühendisi kadastro komisyonunda yer alır.

Kadastro komisyonları;

Kadastro çalışmaları henüz askı ilânına alınmadan önce;

– Yapılan kadastro çalışmalarına vatandaş, orman idaresi ya da diğer kurum ve kuruluşlarca yapılacak itirazları,

– Kadastro teknisyenleri arasındaki görüş ayrılıkları,

– Kadastro teknisyenleri ile kontrol memurları arasındaki görüş ayrılıkları,

– Uygulanan kayıtların aynı mahiyette olması,

   Gibi sebeplerle intikal eden itirazları inceler.

Kadastro komisyonları;

Kendisine intikal eden tutanakları, intikal tarihinden itibaren en geç bir ay içinde veya gerekçe gösterilmek suretiyle kadastro ekibinin çalışma alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelemek zorundadır.

15 – Kadastro Çalışmalarının İlânı ve Kesinleşme

3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince yapılan çalışmalar, kadastro ekibinin çalışmalarını bitirdiği andan itibaren üç ay içerisinde, bu çalışmalar kadastro müdürü tarafından 30 gün süreyle askı ilânına çıkarttırılır. (md:11)

Askı ilânına; askı cetvelleri ve pafta örnekleri çıkartılır.

İlân müdürlükte ve muhtarlık çalışma yerinde yapılır.

İtirazı olanlar bu 30 günlük süre içerisinde kadastro mahkemesine dava açabilirler.

Kadastronun Kesinleşmesi;

30 günlük askı ilânı sırasında dava açılmayan tutanaklar kesinleşir.

Dava açılanlar ise, mahkeme kararı tarihi kesinleşme tarihi kabul edilmek suretiyle tapu kütüğüne tescil edilir.

* Tutanakların kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak dava açılamaz. (md:12)

* Kadastronun kesinleşmesiyle birlikte eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder, bu kayıtlara dayanılarak tapuda işlem yapılmaz.

* Bir tutanak kesinleşmemiş olduğu halde tapuya kaydedilmişse; bu kayda dayanarak 10 yıl zilyet olan kişi bu taşınmaza olan malikliği kesinleşmiş olur. (MK.md:712 ve 3402 sa.Kanun md:12)

16 – Kaydı Bulunan Taşınmazların Tahdit ve Tespiti

3402 sayılı Kadastro Kanununa göre yapılacak çalışmaların genel seyri yukarıda sıralanmıştır.

Çalışmaların en önemli bölümünü; tahdit ve tespit çalışmaları oluşturmaktadır. Taşınmazın öncesine ait tapu kaydı varsa bu kayda dayalı olarak nasıl uygulama yapılacağı 3402 sayılı Kanunun 13'üncü maddesinde yer almıştır.

13’üncü maddenin tam metni şu şekildedir;

“Tapuda kayıtlı taşınmaz mal;

1. A)Kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet bulunuyorsa;
2. a)Kayıt sahibi adına,
3. b)Kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına,
4. c)Mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına,
5. B)Kayıt sahibi ve mirasçılardan başkası zilyet bulunuyorsa;
6. a)Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatleri halinde zilyet adına,
7. b)Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde, zilyet adına,
8. c) (Değişik: 3/5/2012-6302/4 md.) Kayıt sahibinin 20 yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.

Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılır.”

17 – Tapu Kaydına Dayalı Tahdit ve Tespite Örnekler

* Kadastro öncesine ait tapu kaydı bulunan taşınmazların tahdit ve tespitiyle ilgili olan 13’üncü maddenin anlatmak istediği ve buna ilave bilgiler şu şekilde sıralanabilir.

Bir taşınmaza ait tapu kaydı varsa;

Kayıt sahibi sağ:

* Kayıt sahibi sağ ve bu taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa; tahdit ve tespit o kayıt sahibi adına yapılır.

Kayıt sahibi sağ olduğu halde kullanmıyorsa, başka hiçbir zilyedi de bulunmuyorsa, tahdit ve tespit yine o kayıt sahibi adına yapılır.

Kayıt sahibi sağ olduğu halde kullanmıyorsa, taşınmaza başka biri zilyetse ve bu zilyetlik 20 yılı aşkın bir zamandan beri devam ediyorsa; tahdit ve tespit yine o kayıt sahibi adına yapılır. Zira; tapulu yerde kayıt sahibi sağ olduğu sürece, o taşınmazda zilyetlik koşulları işlemez.

Kayıt sahibi sağ olduğu halde kullanmıyorsa, taşınmaza başka biri zilyetse, kayıt sahibi zilyet adına tahdit ve tespit yapılmasına muvafakat veriyorsa, tahdit ve tespit zilyet adına yapılır.

Kayıt sahibi Ölü:

* Kayıt sahibi ölmüş ise; tahdit ve tespit mirasçıları adına yapılır.

Kayıt sahibi ölmüş, mirasçıları da tespit edilemiyorsa o takdirde tahdit ve tespit ölü adına yapılır.

Kayıt sahibi ölmüş, ölüm üzerinden 20 yıllık süre geçmiş olmasına karşın mirasçılar intikal yaptırmamış ve bu yere 20 yıldan beri miraslardan başkası zilyetse; tahdit ve tespit zilyet adına yapılır.

Kayıt sahibi ölmüş, ölüm üzerinden 20 yıllık süre geçmiş olmasına karşın mirasçılar intikal yaptırmamış ve bu yere 20 yıldan beri miraslardan biri zilyet ise; mirasçılar arasında zilyetlikle edinim geçerli olamayacağından, tahdit ve tespit tüm mirasçılar adına yapılır. Bu durumdaki bir taşınmaz için mirasçılar tam olarak tespit edilemiyorsa, tahdit ve tespit yine ölü olduğu belirtilmek suretiyle kayıt sahibi adına yapılır.

Kayıt sahibinin harici satışı:

* Kayıt sahibinden (veya mirasçılarından) tapu dışı bir yolda taşınmaz iktisap eden kişi taşınmaza zilyetse ve bu durumu; bilgi, belge, bilirkişi veya tanık beyanıyla tespit edilebiliyorsa;

İktisap tarihi üzerinden 10 yıl geçmemişse ve tapu sahibi (veya mirasçıları da) muvafakat etmiyorsa, tahdit ve tespit tapu sahibi (veya mirasçıları) adına yapılır.

İktisap tarihi üzerinden 10 yıl geçmemiş ancak tapu sahibi (veya mirasçıları) bu satışa muvafakat ediyorsa, tahdit ve tespit zilyet adına yapılır.

İktisap tarihi üzerinden 10 yıl geçmişse ve tapu sahibi (veya mirasçıları da) muvafakati aranmadan tahdit ve tespit zilyet adına yapılır.

Hazine adına Tespit;

Tapu kaydı bulunduğu halde; 13 üncü madde kapsamı dışında kalan durumlarda tahdit ve tespitler Hazine adına yapılır. (md:18)

18 – Zilyetliğe Göre Tahdit ve Tespit

Kadastro çalışmalarından yapılan tahdit ve tespit işlemleri kayda dayandırılabileceği gibi, herhangi bir kaydı olmaksızın da tahdit ve tespit yapılması mümkündür. Bunun için, o kişinin o yerde, belli bir süre nizasız ve aralıksız olarak zilyet bulunması gerekmektedir.

Bu husus 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14’üncü maddesiyle düzenlenmiştir.

14 üncü madde metni şu şekildedir;

“Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

(Değişik ikinci fıkra: 03.07.2005–5403/26 md.); Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır.

(Değişik: 03.07.2005–5403/26 md.); 4342 sayılı Mera Kanununun 7’nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dahil edilir.

Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının, zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin, ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.

31. A) 12.1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,
32. B) Tasdikli irade suretleri ve fermanlar,
33. C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim, temessük veya senetler,
34. D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,
35. E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,
36. F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,
37. G) Mubayaa, istihkâm hüccetleri,
38. H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmiş tasarruf kayıtları,”

19 – Zilyetliğe Göre Tahdit ve Tespite Örnekler

* Kadastro öncesine ait tapu kaydı bulunmadığı için zilyetlik koşullarına göre yapılan tahdit ve tespit işlemlerini düzenleyen 14 üncü maddenin anlatmak istediği ve buna ilave bilgiler şu şekilde sıralanabilir.

Zilyetlik nedeniyle tespit;

– Bir kişi, bir taşınmazda; çekişmesiz ve aralıksız olarak 20 yıl süre zilyet ise tahdit ve tespit onun adına yapılır.

– Zilyetlik süresi henüz 20 yılı doldurmadığı halde, zilyetliği devraldığı kişinin zilyetliği ile son zilyedin toplam zilyetliği 20 yılı dolduruyorsa, tahdit ve tespit son zilyet adına yapılır.

– Önceki zilyet, son zilyede, zilyetliği devretmemiş ve önceki ve sonraki zilyedin zilyetliği birbirinden bağımsız ise ve de son zilyet 20 yıllık süreyi doldurmamışsa; tahdit ve tespit zilyet adına yapılamaz.

(Aşağıda 18’inci madde koşullarında da görüleceği üzere, bu durumdaki taşınmazla Maliye Hazinesi adına tahdit ve tespit edilir.)

– Zilyetlikte bir kişi adına tahdit ve tespit edilecek toplam yüzölçüm miktarı sulu toprakta 40 dönümü kuru toprakta ise 100 dönümü aşamaz.

(40 ve 100 dönüme; tek bir taşınmazla ulaşılabileceği gibi birden fazla taşınmazın tespitiyle de ulaşılabilir.)

Zilyetlikle yapılacak tespitlerin 40 dönüm ya da 100 dönümden fazlasının tespiti, yine 14 üncü maddede yer verilen belgelerden birine dayandırılmalıdır.

Örneğin;

1 – Zilyet; kuru toprakta; 150 dönüm yeri kullanmaktadır. Belge olarak 20 dönümlük vergi kaydı bulunmaktadır.

100 dönüm, artı 20 dönüm olmak üzere toplam 120 dönüm yer zilyedi adına tahdit ve tespit edilebilir.

2 – Zilyet kuru toprakta 110 dönüm yer kullanmaktadır. Belge olarak 20 dönümlük vergi kaydı bulunmaktadır.

Bu kişi adına 100 dönüm artı 20 dönüm uygulaması yapılamaz. Kullandığı kadar yer verilmesi gerekir. Yani 20 dönüm vergi kaydı için 90 dönüm yer de zilyetlik için olmak üzere toplam 110 dönüm yer verilmesi gerekir.

3 – Zilyet kuru toprakta 60 dönüm yer kullanmaktadır. Belge olarak 15 dönümlük vergi kaydı bulunmaktadır.

Bu kişi adına 60 dönüm zilyetlik nedeniyle, 15 dönüm de vergi kaydına dayanılarak toplam 75 dönüm yer verilemez. Verilebilecek toplam miktar; zilyedin fiilen kullanmakta olduğu yer kadar yani 60 dönümdür.

4 – Bir şahıs adına 25 dönümlük vergi kaydı bulunmaktadır. Ancak kayıt sahibi, bu yere zilyet değildir.

Bu şahıs adına yer tespiti yapılamaz.

Tapu kaydı ile vergi kaydı arasındaki fark buradadır.

Tapu kaydı bulunan kişi zilyet olmasa da, o kayda dayanarak yer tespiti mümkün iken, zilyetlik bulunmuyorsa, vergi kaydı ya da 14’üncü maddede sayılan diğer belgelere dayanılarak yer yazılması mümkün değildir.

Vergi kaydı (ve 14’üncü maddede sıralanan kayıtlar) ancak zilyetlik var ise hüküm ifade eder. Aksi halde işlem kabiliyeti yoktur.

Bir üst örnekte;

Şahıs 60 dönüm yeri kullanıyor ve 15 dönümlük de vergi kaydı bulunmakta idi. Vergi kaydı, kullandığı yerin bir kısmına uyabileceği gibi, kullandığı yer dışında bir yere de uyabilir. Fark etmez. Tahdit ve tespit miktarı 60 dönüm olacaktır.

Çünkü;

Kullandığı yere uyuyorsa, onun dışında bir yer zaten verilmez.

Kullandığının dışında bir yere uyuyor ise o takdirde de; zilyetlik olmadan vergi kaydı hüküm ifade etmediği için yalnızca kullandığı yer olan 60 dönümlük yer zilyet adına tahdit ve tespit edilir.

Buna bağlı olarak bir örnek daha verecek olursak;

Vergi kaydı sahibi, yeri kullanmamaktadır. Aynı vergi kaydının uyduğu yere bir başkası zilyetse ve bu zilyetlik 20 yıllık süreyi doldurmuşsa; tahdit ve tespit vergi kaydı sahibi adına değil, zilyedi adına yapılır.

Hazine adına tespit;

Zilyetlikle kullanılan yerde; 13’üncü madde kapsamındaki durumlar dışında kalan durumlarda tahdit ve tespitler Hazine adına yapılır.

Ayrıca; orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile yasaları uyarınca Devlete kalan taşınmazlar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez (md:18)

20 – Kadastro Çalışmalarında Kayıt Kapsamının Belirlenmesi ve Taksim

Kadastro çalışmalarında uygulanan kayıt ve belgeler harita, plân ve krokiye dayanmakta ve zemine de uymakta ise, bu harita, plân ya da krokideki sınıra uyulur. (md:20/A)

Kayıt; harita, plân veya krokiye dayanmıyorsa, kaydın okuduğu sınırlara göre zeminde yeri tespit edilerek taşınmaz sınırlandırılır. Eğer kaydın hududu gayrisabit okuyorsa, miktar fazlası kesilir.(md:20/B, C ve md:21)

Hazine tarafından miktar üzerinden satılan taşınmazların hududu değişmez sınırlı ise ve bu satış üzerinden on yıl geçmiş ise fazlası da zilyet adına yazılır. (md:20/D)

* Tapuda kayıtlı taşınmaz malın malikleri veya bunların mirasçıları tarafından tapuda kayıtlı olmayanların ise zilyetleri tarafından; kendi aralarında taksim yapıldığı belge, bilirkişi veya tanık beyanıyla sabit olduğu takdirde, bu mallar taksim gereğince tahdit ve tespit edilir.

Taksim işlemi, ayırma birleştirme suretiyle yapılmış olduğu halde, o yerde imar plânı bulunmuyorsa, zemindeki fiili duruma göre sınırlandırma yapılır. (md:15)

İmar plânı olan yerlerde; o ilin imar düzenine tabi olduğu tarihten öncekiler için fiili duruma göre işlem yapılır. Daha sonra yapılanların ise imar plânına uygunluğu belediye encümeni veya il özel idaresine onaylatılır.

* Tahdidi yapılan taşınmaz üzerinde malikinden başkası zilyet ise bunun sahibi, cinsi, kadastro tutanağında belirtilir. (md:19)

*   *   *