KADASTRONUN TESİSİ VE YAŞATILMASI - 2013- (HÜSEYİN KOÇAK)

KADASTRONUN TESİSİ VE YAŞATILMASI

♦♦♦

Harita ve Kadastro Öğrencileri…

Harita ve Kadastro Mühendisleri…

Tapu–Kadastro Uygulamacıları…

Belediyeler... Üniversiteler... Avukatlar

İçin Kaynak Kitap

♦♦♦

Güncellenmiş 4.Baskı

Ankara – 2018

(204 sayfa) 
♦♦♦

Bilgi İçin Adres

Hüseyin KOÇAK; G.M.K.Bul.No.12  Kat:5 Da.102

06440 - Demirtepe / ANKARA

Tel: 0.532 643 43 70

Ö N S Ö Z

Bu çalışma; Harita, Harita ve Kadastro, Jeodezi, Geomatik, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği ve aynı isimler altında iki yıllık eğitim veren meslek yüksek okullarında eğitim gören öğrenciler ile bu okullardan mezun olup meslek hayatına yeni başlayanlar düşünülerek hazırlanmıştır.

Bu okulu bitirenlerin büyük bir çoğunluğu; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde, belediyelerde görev yapmakta ya da serbest büro olarak çalışmaktadır.

Gerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde ve gerekse diğer kurum, kuruluşlarda görev yapsın ya da serbest olarak çalışsınlar hepsi de birebir tapu ve kadastro mevzuatı içerisinde olacaklardır.

Okullarda ölçme, dengeleme, fotogrametri, imar ve çizim gibi konuların da ders görülmektedir. Derslerde görülen bu konular, mezun olunduktan sonra uygulamada kullanılması gerekecektir.

Tescile konu harita ve plânların sorumluluğu bir harita mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekir.

Sorumluluğu harita mühendisi tarafından üstlenilen ve fiilen harita teknisyenleri/teknikerleriyle birlikte yapılan çalışmalar olan; (okullarda görülen ders konularının da uygulandığı sahalar olan) kadastronun ne olduğu hangi birimde yapıldığı, ifraz, tevhit, yola terk, yoldan ihdas, parselasyon, cins değişikliği, …vs. gibi tapu – fen işlemleri çalışmalarına neden başlandığı, hangi aşamalardan sonra hangi işlemle sonuçlandığı, kadastro paftalarının neden yenilenmesi gerektiği ve de bunların her birinin hangi bütünün hangi parçalarını oluşturduğu, bu çalışmada verilmeye çalışılmıştır.

Öğrenci ve meslek hayatına yeni başlamış mühendis, teknisyen/teknikerlere, başarı dileklerimle, …

Hüseyin KOÇAK

 *   *   *

KADASTRONUN TESİSİ VE YAŞATILMASI

Kadastronun tesisi; 3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince “ilk tesis kadastrosu” ile yapılır. Yaşatılması ise, tapu–fen hizmetleri, yenileme çalışmaları ve sayısallaştırma çalışmaları ile mümkündür.

Tapu sicilinin dayanağını teşkil eden bütün kadastro paftaları ve diğer fenni belgeler tapulama ve kadastro çalışmaları sonucu oluşturulmaktadır. Kadastro çalışmalarıyla, taşınmazların geometrik durumu belirlenip paftalarının hazırlanmasının yanı sıra, malikleri de belirlenerek tapu kütükleri oluşturulur.

Tapu–fen işlemleri ise; kadastro çalışmaları sonucu belirlenen malik veya temsilcilerinin veya yetkili resmi makamın talebiyle, tapu kayıtlarının dayanağı olan teknik belgeler yardımıyla yapılan çalışmalar sonucu oluşan değişiklik ya da düzeltme işlemlerinin paftası ve fen klâsörü ile tapu kütüğüne işlenmesidir.

Tesis kadastrosunun, tapu–fen hizmetlerinin altlığını teşkil ettiği muhakkaktır. Ancak, kadastro görmeyen yerlerde de talep olması halinde taşınmazlar haritaya bağlanmak suretiyle tapu–fen işlemine konu olabilir.

Bu çalışma ile, kadastro müdürlükleri tarafından yapılan işlemlerin özet halinde verilmesi amaçlanmıştır. Buna göre kadastro müdürlüklerinin görev alanını üç ana başlık altında toplamak mümkündür.

Bunlar;

– İlk tesis kadastrosu çalışmaları,

– Tapu–Fen hizmetleri,

– Yenileme çalışmalarıdır.

A – İlk Tesis Kadastrosu

Halen, sorunlu belli birimler dışında Ülke kadastrosu tamamlanmak üzeredir.

 Kadastro çalışmalarının amacı, memleketin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek, hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanunun öngördüğü modern tapu sicilini kurmaktır. Başka bir ifadeyle kadastro çalışmaları sonucu taşınmaz mallar haritaya bağlanmakta ve malikleri ile diğer hak sahipleri belirlenmektedir.

Kadastro müdürlüklerince; 3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince tesis kadastrosu çalışmaları yapılır. Bu Yasa gereğince, her bir ilçe ve İlin Merkez ilçesi “Kadastro Bölgesi”ni oluşturur. Her bir KÖY ya da MAHALLE ise “Kadastro Çalışma Alanı”nı oluşturur.

Tesis kadastrosu Kadastro Çalışma Alanı (Köy ya da Mahalle) biriminde yapılır.

Her yılın başında hangi kadastro bölgesinde kadastro çalışması yapılacağı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bir ay önceden ilân edilir. Her bir “kadastro çalışma alanı”, çalışmalara başlamadan 15 gün öncesinden, mevki/ada ilânı ise 7 gün öncesinde yapılır.

Kadastro çalışmalarında, köy ya da mahallede bulunan bütün taşınmazlar ölçülür ve haritası (paftası) çizilir. Ayrıca çalışma alanında bulunan taşınmazların kime ait olduğuna dair her bir parsel için ayrı olmak üzere “kadastro tutanağı” tutulur. Çalışmalar sonrası 30 günlük askı ilânına alınarak o yerin kadastrosu kesinleştirilir.

Kesinleşmeyi müteakip, kadastro tutanaklarındaki bilgiler doğrultusunda “tapu kütükleri” oluşturulur ve bu tapu kütükleri, aynı yerin tapu müdürlüğüne devredilir.

Böylelikle o birimde kadastro yapılmış olur. Bir başka deyişle, o yerden kadastro geçmiş sayılır.

Kadastro çalışmalarını kısaca; taşınmazların geometrik ve hukuki durumunu belirlemektir, şeklinde de tanımlayabiliriz.

Geometrik durum; kadastro paftalarının oluşturulmasıdır. Kadastro çalışmaları sonucu teknik usullere göre gayrimenkullerin şekillerinin gösterildiği haritalara pafta, bu haritalarda yer alan her bir gayrimenkulün gösterildiği şekle ise parsel denmektedir.

Hukuki durum; Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicillerinin oluşturulmasıdır.

* (Kadastro müdürlükleri tarafından sicilleri oluşturulan taşınmazlarla ilgili; alım–satım, ipotek, bağış, taksim, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi akitli işlemler; mirasın intikali, vasiyetnamenin tenfizi, satış vaadi gibi akitsiz işlemler ve haciz, iflas gibi işlemler tapu müdürlüklerinde yapılır. Bu işlemler, kadastro müdürlükleri tarafından oluşturulup, tapu müdürlüklerine devredilen tapu kütükleri üzerinden yapılır.)

B – Tapu – Fen İşlemleri

Kadastro müdürlüklerinin diğer görevi ise tapu–fen taleplerinin karşılanmasıdır. Kadastrosu kesinleşen yerlerde kadastro müdürlükleri tarafından tapu–fen hizmetleri verilmeye devam edilmektedir.

Tapu–fen işlemleri; kadastro çalışmaları sonucu belirlenen malik veya temsilcilerinin veya yetkili resmi makamın talebiyle, tapu kayıtlarının dayanağı olan teknik belgeler yardımıyla yapılan çalışmalar sonucu oluşan değişiklik ya da düzeltme işlemlerinin paftası ve fen klâsörü ile tapu kütüğüne işlenmesidir.

Tesis kadastrosunun, tapu–fen hizmetlerinin altlığını teşkil ettiği muhakkaktır. Ancak, kadastro görmeyen yerlerde de talep olması halinde taşınmazlar haritaya bağlanarak tapu–fen işlemlerine konu olabilir.

Tapu fen işlemlerinin tümü, tapu sicilinde akitsiz veya resmi yazı ile yapılan işlemler sınıfına girmektedir.

Tapu–fen işlemleri; teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

Tapu–fen işlemlerinin çoğu bu şekilde, hem kadastro ve hem de tapu müdürlüklerini ilgilendirirken, plân örneği, aplikasyon ve parselin yerinde gösterilmesi gibi işlemler tescili gerektirmediği için tapu müdürlüklerini ilgilendirmemektedir.

Tapu–fen işlemleri;

a) Talebe bağlı işlemler,

b) Kontrollük işlemler,

olarak ana başlık halinde ikiye ayrılmaktadır.

Talebe bağlı işlemler, ilgilisinin talebi ile doğrudan kadastro müdürlükleri tarafından karşılanırken, bu taleplerin bir kısmı 16.06.2005 tarihli ve 25860 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5368 sayılı LİSANSLI HARİTA KADASTRO MÜHENDİSLERİ VE BÜROLARI HAKKINDA YASA gereğince kurulan lisanslı bürolara devredilmiştir. Talebe bağlı işlemlerin bazıları ise halen kadastro müdürlüğü tarafından karşılanmaya devam edilmektedir.

Kontrollük işlemlerin haritası ise; serbest harita mühendisleri tarafından hazırlanır ve kadastro müdürlüğünce de kontrolü yapılır.

Halihazırdaki duruma göre tapu–fen işlemlerinden;

– Aplikasyon,

– Parselin yerinde gösterilmesi,

– Birleştirme (tevhit),

– İrtifak hakkı tesisi veya terkini,

– Ve cins değişikliği,

İşlemleri lisanslı büroların kurulmuş olduğu yerlerde bu bürolar tarafından; lisanslı büroların kurulmadığı yerlerde ise kadastro müdürlüğü tarafından karşılanmaktadır.

– Ayırma (ifraz) haritaları,

– Yola terk haritaları

– Yoldan ihdas haritaları,

– Sınırlandırma haritaları,

– Parselasyon haritaları (imar uygulamaları),

– Kamulaştırma haritaları,

– Köy yerleşim plânları,

– Tescile konu diğer harita ve plânlar,

ise serbest harita mühendisleri tarafından yapılmakta, kadastro müdürlüğü tarafından da kontrol edilmektedir.

Bunların dışında kalan; plân örneği (çap) talepleri ve teknik hataların düzeltilmesi gibi işlemler doğrudan kadastro müdürlüğü tarafından yapılmaktadır.

*   *   *

Tapu Fen İşlemlerinin Genel Seyri

a) Yukarıdaki sayılan ve lisanslı bürolar tarafından yapılan aplikasyon ile parselin yerinde gösterilmesi işlemleri tescile tabi değildir. Aplikasyon ve parselin yerinde görülmesi talebinde bulunan vatandaş lisanslı büroya başvurur. Büro ile talep sahibi arasında bir sözleşme düzenlenir. Büro temsilcisi bu sözleşme ile kadastro müdürlüğüne başvurup, talebe konu parsel ile ilgili teknik belgeleri temin ederek gerekli aplikasyon işlemini yapar.

Onun dışında kalan birleştirme (tevhit), cins değişikliği ve irtifak hakkı işlemleri için talep sahibi; aynı şekilde ilk başvurusunu lisanslı bürolara yapar. Lisanslı büro tarafından gerekli teknik belgeler, kadastro müdürlüğünden temin edilir. Birleştirme ve irtifak hakkı talepleri için “değişiklik tasarımı” düzenlenir, yapılan işlemin imar mevzuatına uygun olup olmadığı onaylattırılır. (Bu onay; işleme tabi parsel belediye ve mücavir alan içinde ise belediye encümeni, dışında ise il özel idaresi tarafından yapılır.)

İşlem imar mevzuatına uygun bulunursa, belediye encümeni (ya da il özel idaresi) tarafından işlemin uygunluğuna dair bir karar alınır ve de değişiklik tasarımı onaylanır.

Cins değişikliği için ise yeni yapılan yapı için “yapı kullanma izin belgesi” alınır.

Lisanslı büro tarafından gerekli teknik çalışmalar yapılır, tescil bildirimi düzenlenir ve işlemin kontrolü için işlem dosyası  kadastro müdürlüğüne getirilir. (İşlem dosyası kadastro gören yerlerde üç örnek, kadastro görmeyen yerlerde iki örnek hazırlanır)

b) Yukarıdaki sayılan ve haritası serbest harita mühendisleri tarafından yapılan işlemlerden, parselasyon, kamulaştırma, orman haritaları ve köy yerleşim vs. gibi özellik arz eden işlemler dışında kalanların genel seyri şu şekildedir;

Örneğin ayırma (ifraz), yola terk, yoldan ihdas gibi işlemler için talep sahibi serbest mühendislerden birine başvurulur. Talep sahibi ile serbest harita mühendisi arasında bir “iş yapım sözleşmesi” düzenlenir. Bu sözleşme gereğince, serbest mühendis tarafından teknik belgeler kadastro müdürlüğünden temin edilir. Gerekli teknik çalışmalar yapılır.

Yapılan ifraz işlemin imar mevzuatına uygun olup olmadığı, bulunduğu yere göre belediye encümenine ya da il özel idaresine sorulur. İşlem imar mevzuatına uygun bulunursa, sunulan mercii tarafından, işlemin uygunluğuna dair bir karar alınır ve de işlem için düzenlenen harita onaylanır.

Bu onay sonrası serbest harita mühendisi tarafından; kadastro gören yerlerde üç örnek, kadastro görmemiş yerlerde iki örnek dosya hazırlanır ve işlemin kontrolü için kadastro müdürlüğüne getirilir. Tescil bildirimi kadastro müdürlüğünde düzenlenir.

c) Gerek lisanslı bürolar tarafından yapılarak ve gerekse de serbest mühendisler tarafından yapılarak kadastro müdürlüğüne gelmiş olsun, kadastro müdürlüğünce;

işlemin mahiyetine göre başvurunun, lisanslı büro ya da serbest harita mühendisi tarafından yapıldığının görülmesi; kamu kurum ve kuruluşlarına ait işlemlerde ise, ilgili kurumun yazılı talebinin varlığı görülmesi halinde sırasıyla;

– İşlem için döner sermeye tahakkuku yapılıp, tahsil sağlanır.

– “İstem belgesi” düzenlenip, “fen kayıt defterine” kaydedilir.

– Dosyanın büro kontrolü ve gerekli ise arazi kontrolü yapılır.

– İşlemin tescili için tapu müdürlüğüne gönderilir.                                                       an dosyalar için rak teknik kontrol Serrlüğü başvuru uygunluğunu kontrol ettikten sonra talebi fen kayıt defterine kaydeder ve arazi/büro kontrollerini yapar.

– Tescil sonrası; işlem pafta ve klâsörüne işlenir ve kontrol edilir.

d) Kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrolü tamamlanan işlem dosyaları tescil için tapu müdürlüğüne gönderildiğinde, tapu müdürlüğü tarafından, aynı şekilde talebin ilgilisi tarafından yapıldığının anlaşılması üzerine;

– Döner sermaye tahakkuku yapılıp tahsili sağlanır.

– İşlem için akitsiz işlemler için istem belgesi düzenlenir.

– Talep yevmiyeye alınır.

– Gerekli kontroller yapılır.

– Ve işlem tescil edilir.

Yapılan ifraz, tevhit ya da cins değişikliği … gibi işlemler tapu kütüğüne işlendikten sonra ilgilisine son durumu gösteren “tapu senedi” verilir. Böylelikle talep sahibi açısından işlem sonuçlanmış olur.

Tescil sonrası; işlem dosyasının aslı tapu müdürlüklerinde bırakılırken; diğer nüshaları kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce de işlem pafta ve fen klâsörüne işlenir. Böylece müdürlükler açısından da işlem tamamlanmış olur.

C – Yenileme Çalışmaları

Kadastro müdürlüklerince yapılan bir diğer çalışma ise kadastro paftalarının yenilenmesidir. Buna göre;

– Teknik sebeplerle yetersiz kalan,

– Uygulama özelliğini yitiren,

– Eksikliği görülen,

– Zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen paftalar yenilenebilmektedir.

Paftaların Yetersiz Kalması

Kadastro paftalarının yenilenmesinin ana sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz;

– Kadastro çalışmaları ve tapu–fen işlemleri sırasında yapılmış olan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplama gibi hataları,

– Sürekli ilerleyen teknoloji nedeniyle, daha hassas ölçüm ve harita çizim tekniklerinin gelişmesi,

– Ayrıca, zamanla eskiyen paftalarda silinti, yırtılma, kopma ve kaybolma,

Gibi nedenlerle, kadastro paftaları istenen ölçüde yararlanılamaz duruma düşebilmektedir. Bu paftalarla, sağlıklı aplikasyon yapılamamakta, özellikle de kamulaştırma işlem­leri sırasında, kamulaştırılan sahanın, zemini ile paftasının çakıştırılmasında sıkıntıların yaşanmasına sebep olabilmektedir.

O nedenle de; yukarıda da belirtildiği gibi; teknik nedenlerle yetersiz kalma, uygulama özelliğini kaybetme ve eksikliği görülme sebebiyle zemindeki sınırları gerçeğe uygun olarak göstermeyen paftaların yeni bir çalışma ile yenilenmesi gerekmektedir.

Yenileme çalışmaları halen 3402 sayılı Kadastro Yasasının 22/a maddesi gereğince yapılmaktadır.

D – Teknik Sorumluluk

Halen yürürlükle olan; Tapu Plânları Tüzüğünün 6’ncı maddesi; Tescile Konu Harita Plânlar Yönetmeliğinin 2’nci maddesi, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliğinin (BÖHHBÜY’ün) 4’üncü maddesi ile 2010/4 sayılı genelgenin 4’üncü maddesi ve 2010/22 sayılı genelgenin 5’inci maddesi; tescile konu haritaların sorumluluğunun bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstlenilmesini öngörmektedir.

Kadastro müdürlüklerince yapılan; ilk tesis kadastrosu, tapu–fen işlemleri ve yenileme çalışmalarının tümünde de, çalışmaların teknik sorumluluğu bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstlenilir.

*   *   *

Bu çalışmada, kadastro müdürlükleri tarafından yapılan işlemlerin hangi bütünün parçası olduğunun görülebilmesini sağlamak için ana hatlarıyla verilecektir. 

O nedenle de, bu çalışmanın

* Birinci bölümünde; “İlk Tesis Kadastrosu”,

* İkinci bölümünde  ; “Kontrollük İşlemler”,

* Üçüncü bölümünde; “Talebe Bağlı İşlemler”

* Dördüncü bölümde; “Kadastro Müdürlüğünce Yapılacak İşlemler”,

* Beşinci bölümde    ; “Yenileme Çalışmaları”

   Yer almıştır.