(18 Uygulamasında Hisse Çözümü Yetkisi Var mı, Yok mu?)
Av.Hüseyin KOÇAK
04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile; 3194 sayılı İmar Kanununun bazı maddelerinde de değişiklik yapılmıştır.
Bu değişikliklerden biri de 7181 sayılı Kanunun 9’uncu maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesine yapılan eklerde bir de; hisse çözümü ile ilgilidir.
Bu hüküm; “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati halinde veya fiili kullanım esasına göre müstakil hale getirilebilir.” şeklindedir.
Bu hükme göre, 18 uygulaması yapılırken, uygulamayı yapan idarenin hisse çözme yetkisi var mıdır, yok mudur?
7181 sayılı Kanun Öncesi
Bilindiği üzere; 18’inci maddenin önceki halinin birinci fıkrasında uygulayıcı idarenin yetkilerinden bahsedilirken; “… müstakil veya hisseli ….. olarak hak sahiplerine dağıtmaya” ifadesi de bulunmakta idi. (Bu ifade halen bulunmaktadır.)
Ancak bu ifadeye rağmen belediyeler hisse çözümü yapamıyorlardı. Danıştay bunu bozma sebebi saymakta idi. Gerekçe olarak da Medeni Kanunun (eski 627 ve 628) 699’uncu maddesinde yer alan; “müşterek mülkiyetin ancak paydaşlarının rızası ile müstakil hale gelebileceği” yolundaki hüküm gösterilmekte idi.
Buna göre; 7181 sayılı Kanun öncesinde bir parselde (A) ve (B) şahsı hissedar; bu hisseli parsele karşılık iki adet imar parseli tahsis edilebiliyor diyelim; 18 uygulamasıyla parsellerden biri (A) şahsına, diğeri (B) şahsına verilemiyordu.
Maddedeki “müstakil” sözcüğü; ancak; uygulamaya giren kadastro parselinden gerekli DOP oranı kesildikten sonra kalan miktar müstakil bir imar parseli için yeterli oluyorsa, o kadastro parseli için, o imar parselinin verilmesi şeklinde işliyordu.
(Bu konuyla ilgili olarak bu Sitenin “MAKALELER” kategorisi, “İMAR” bölümü, 4’üncü sayfasında “18'inci MADDE UYGULAMASI ve HİSSE ÇÖZÜMÜ” Başlıklı bir makalede yer almaktadır.)
7181 sayılı Kanunla getirilen
7181 sayılı Kanunla 18’inci maddeye yapılan ek ile; 18 uygulamasında hisse çözümü bazı koşullara bağlanmıştır.
1.Koşul; 18 uygulaması sırasında, hisse sahipleri muvafakat verirse,
2.Koşul; 18 uygulaması öncesinde hissedarlar, hisselerine düşen kadar yeri fiilen de kullanıyorsa herhangi bir muvafakat almaksızın hisse çözümü yapılabilecektir.
Değerlendirmesi;
1.Koşula bakıldığında,
Herhangi bir sorun bulunmadığı görülmekte… Anlaşılan o ki, Medeni Kanunda bulunan hükümler gereğince uygulayıcı idarenin re’sen hisse çözmesine yine izin verilmemiş.
Ancak, hisseli kadastro parseline birden fazla parsel tahsis edildiğinde, eğer hisse sahiplerinin rızası varsa hisse çözümü yapılabilecek ve hissedarlara müstakil imar parseli verilebilecektir.
Müstakil parsel verilmesini mutlaka her bir hissedara bir imar parseli verilmesi anlaşılmamalıdır… Her bir hissedara birden fazla imar parseli verilebileceği gibi, aynı imar parseli yine birden fazla hissedara da verilebilir.
ÖRNEK.1; Kadastro 2 hisselidir (A ve B şahsı hissedar)… Bu parsele karşılık 2 adet imar parseli tahsis edilmiştir… İmar parsellerinden biri (A)’ya diğeri (B)’ye tahsis edilebilir.
ÖRNEK.2; Kadastro 2 hisselidir (A ve B şahsı hissedar)… Bu parsele karşılık 4 adet imar parseli tahsis edilmiştir… İmar parsellerinden ikisi (A)’ya diğer ikisi (B)’ye tahsis edilebilir.
ÖRNEK.3; Kadastro 2 hisselidir (A ve B şahsı hissedar)… Bu parsele karşılık 3 adet imar parseli tahsis edilmiştir… İmar parsellerinden biri (A)’ya diğeri (B)’ye tahsis edilirken, üçüncü parsel, her ikisine yine hisseli olarak verilebilir.
ÖRNEK.4; Kadastro 4 hisselidir (A, B, C ve D şahsı hissedar)… Bu parsele karşılık 2 adet imar parseli tahsis edilmiştir… İmar parsellerinden birinde (A) ve (B) hisselendirilirken, diğer parselde (C ) ve (D) hisselendirilebilir.
ÖRNEK.5; Kadastro 4 hisselidir (A, B, C ve D şahsı hissedar)… Bu parsele karşılık 4 adet imar parseli tahsis edilmiştir… İmar parsellerinden her biri bir hissedara verilebilir… Bir de yine hissedarların muvafakati doğrultusunda; imar parsellerinden biri (A)’ya, biri (B)’ye müstakil verilirken diğer iki parselde (C) ile (D) hissedar yapılabilir.
Örnekleri çoğaltabiliriz.
2.Koşula bakıldığında,
Eğer hissedarlar, hisselerine düşen kadar yeri fiilen kullanıyorsa; 18 uygulaması sırasında uygulayıcı idare, hissedarlardan herhangi bir muvafakat almadan hisse çözümü yapabilecektir.
7181 sayılı Kanunla 18’inci maddede yapılan değişiklikle, uygulayıcı idareye doğrudan hisse çözümü verilmemiş olduğu anlaşılıyor. Ancak hissedarlar kadastro parselini kullanırken fiili durum oluşturmuşsa, hisse çözümü yapılabilecektir.
Kadastro parselini kullanan hissedarlar, bu parsellerini kendi aralarında paylaşarak kullanıyorlar. Bu kullanım durumları tam olarak imar parselleriyle çakışıyor olmalı ki böyle bir uygulama yapılabilsin... Zemin durumunun tam olarak o şekilde oluşması pek rastlanacak bir durum değildir.
Yine hissedarlardan bir kısmı kendi hisselerine düşecek kadar yeri kullanmalarına karşın diğer bazıları orada bulunmayabilir. Yani fiili oluşumdan haberdar olmayabilirler. Ve daha sonra hisse ayırmasına itiraz edebilir… Ya da orada bulunuyor olsa bile oluşan fiili duruma rızası olmayıp, zorunlu bir kabullenme söz konusu olabilir. Bu durumda da, 18 uygulamasıyla hisse çözümü yapıldığında yine itiraz edebilir.
İtiraz etse bile, kanunda düzenleme var, idare bu yetkiyi kullanıyor gerekçesi karşısına çıkacaktır. Ama sonuçta hisse çözümüne rızası yok…
Zeminde fiili durum olduğu halde rızası yoksa, o zaman diğer parsellerde hisse çözümü için rıza aranırken, fiili oluşumlu durumlarda rıza alınmamış olmasıyla çelişmiş olacaktır.
Sonuç olarak;
7181 sayılı Kanunla 18’inci maddede, hisse çözümüne dair yapılan değişik;
- Maliklerinin muvafakati alınarak hisse çözümünün yapılabileceği yönündeki düzenleme yerinde bir düzenleme iken;
- Zeminde fiili oluşum varsa muvafakat almadan hisse çözümü yapılabileceğine dair olan düzenleme ise; uygulamada pek yer bulamayacak bir düzenlemedir.
* * *