(İkinci DOP Kesimi Yetkisi Var mı, Yok mu?)
Av.Hüseyin KOÇAK
04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile; 3194 sayılı İmar Kanununun bazı maddelerinde de değişiklik yapılmıştır.
Bu değişikliklerden biri de 7181 sayılı Kanunun 9’uncu maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde yapılan değişikliğe göre Düzenleme Ortaklık Pay (DOP) Oranı %45’e çıkarılmıştır.
Yine bu madde ile 18’ince maddeye yapılan eklerden biri de ikinci kez DOP kesintisiyle ilgilidir. Madde metnindeki ifade;
“… herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma konusunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin, önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.” şeklindedir.
Bu hükme göre, 18 uygulaması yapılırken, uygulamayı yapan idarenin ikinci kez DOP kesme yetkisi tam olarak var mıdır, yok mudur?
7181 sayılı Kanun Öncesi
- a) 18 uygulaması yapılmış bir yerde, sonradan doğan ihtiyaçlar nedeniyle ikinci bir uygulama gerekli olduğunda, aynı parselden ikinci bir DOP kesintisi yapılamıyordu. Bu kural madde metninde net olarak bulunmakta idi.
- b) Bir diğer husus 18’inci Madde Yönetmeliğine göre; eğer 18 uygulamasına tabi bir parselde daha önce İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince bir miktar yola terk varsa o zaman da şu şekilde uygulama yapılmakta idi;
– Eğer DOP oranı 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan terkin oranından fazla ise, 18 uygulamasında belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha DOP kesintisi yapılabilmekte idi.
– Yok eğer 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranı önceki terk oranından daha az ise o zaman o parselden DOP kesintisi yapılmıyordu.
– Ayrıca daha önceki terk oranının 18 uygulamasında belirlenen DOP oranından fazlası ise ilgilisine geri dönemiyordu… Bu konuya dair Danıştay’ın yaklaşımı, taşınmaz malikinin, 18 uygulamasını beklemeden kendi rızası ile bunu terk ettiği için geri isteme hakkının da olmayacağı yolunda idi.
7181 sayılı Kanunla getirilen
7181 sayılı Kanunla 18’inci maddeye yapılan eke göre; 18 uygulaması sırasında ikinci bir DOP kesimi ile ilgili koşullara bakıldığında; Öncelikle madde metnine; “… herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır.” İbaresi yazılmıştır. Ancak; “ANCAK” denilerek bu kural esnetilmiştir… Buna göre ikinci bir DOP kesintisi yapılabilmesi için gerekli koşullar şu şekilde sıralandırılmıştır;
1.Koşul; Her türlü imar plânı kararları ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde,
2.Koşul; Uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla,
İlk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranı %45’e kadar tamamlanmak üzere ilave DOP kesintisi yapılabilecektir.
Değerlendirmesi;
Esas olan ikinci bir DOP kesintisinin yapılmaması ancak, ikinci bir DOP kesintisi yapılabilmesi için gerekli koşullara baktığımızda;
Birincisi, her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artık olmasıdır… Her türlü imar plânı kararında ve yapılaşma koşulunda değişiklik yapılması, uygulayıcı idarenin yetkisi dahilindedir… Yani yetkisini kullanan bir idare karşısında taşınmaz maliklerinin aksine bir dayanağı olamayacaktır.
İkincisi ise; eğer %45’e kadar tamamlama kapsamında ikinci bir DOP kesintisi yapıldığında oluşacak durumun değeri önceki değerinden az olmuyorsa kesinti yapılabilecektir… Burada, önceki değer ile sonraki değerin mukayesesini kim yapacak ve ne zaman yapabilecek. Zira DOP’un kesildiği anda parselin sonraki değeri ile ilgili bir yargıda bulunma olanağı bulunmamaktadır. Ancak, kesinti yapıldıktan sonra değer konusunda bir değerlendirme yapılabilir ki, o zaman da iş işten geçmiş olur.
Yani her ne kadar yeni yapılan değişiklikte, ikinci bir DOP kesilmemesi esastır, ifade kullanılmış olmasına karşın, soyut gerekçeler ileri sürülerek ikinci bir DOP kesintisine izin verilmiş durumdadır.
Konuya bir de şu açıdan bakmak gerekirse;
İkinci kez yapılan her uygulamada, DOP oranı artırılması yasal bir zorunluluk değildir… Konuya teorik olarak bakıldığında; ikinci uygulamada DOP oranı artırılıyorsa, yukarıdaki uygulama tamam ama ikinci uygulamada DOP oranı azalıyorsa (bu pek olmaz ama teorik olarak olur mu olur);
Örneğin; Daha önce yapılan uygulama sırasında %40 DOP kesintisi yapılmış parsellerin de dahil olduğu bir 18 uygulaması yapılmaktadır. Ve bu uygulamada DOP oranı %39 olarak belirlenmiş olsun… Önceki uygulamada fazladan kesilen bu %1 ilgilisine geri dönebilecek mi? ... Bu konuda bir düzenleme yok. Yeni düzenleme hep DOP oranının artışına odaklı.
Yukarıda; 7181 sayılı Kanun öncesi, 15, 16 uygulamasında parselden eksilenin 18 uygulamasında DOP oranına tamamlayan kadar daha kesildiğinden ve eğer önceki eksilme DOP oranından fazla ise o fazlalığın ilgilisine geri dönemediğinden bahsedilmişti. Bu konudaki Danıştay’ın gerekçesi ise, ilgilisinin kendi rızası ile terk yapması idi.
7181 sayılı Kanunla getirilen kural çerçevesinde duruma baktığımızda; eğer ikinci uygulamada DOP oranı daha az olursa fazladan kesilen miktarın ilgilisine dönmesi gerekecektir. Çünkü, ilk uygulamada DOP adı altında o parselden kesilen, taşınmaz malikinin rızasıyla değil, uygulayıcı idarenin re’sen yaptığı bir uygulamadır. Dolayısıyla taşınmaz malikinin, önceki uygulamada fazladan kesilen miktarı geri isteme hakkı olmalıdır.
Sonuç olarak;
7181 sayılı Kanunla 18’inci maddede yapılan değişiklikte, ikinci bir DOP kesilmemesi esastır ifade kullanılmış olmasına karşın, soyut gerekçeler ileri sürülerek ikinci bir DOP kesintisine izin verilmiş durumdadır.
İkinci uygulamada DOP oranının daha az belirlenmesi halinde, ilk uygulamada fazladan kesilen yerin talebi mümkün olup, bu konuda bir düzenleme bulunmamaktadır.
* * *