10 soru 10 cevap - 1 (imar plânı uygulamaları)

SORU) a) Nazım imar plânı ve uygulama imar plânı aynı zamanda onaylanıp birlikte askıya çıkabilir mi? Yoksa nazım plân süreci, tamamlandıktan sonra diğerinin onayı ve askı işlemlerine mi geçilmelidir?

1. b) Benzer şekilde uygulama imar plânı askı sürecinde iken 18’inci madde uygulaması onaylanıp, askıya çıkabilir mi?
2. c) Genel anlamda sınırın içerisinde bulunup da kesinlikle düzenlemeye dahil edilememesi gereken taşınmazlar var mıdır? (csdemir)

CEVAP) a) Öncelikle imar plânı; nazım imar plânı ve uygulama imar plânından oluşur. İkisi birbirinden bağımsız olmayıp, birbirini tamamlar mahiyettedir. O nedenle de askı ilânına birlikte çıkmak durumundadır.

1. b) Nazım imar plânı ve uygulama imar plânı kesinleşmeden 18 uygulamasına geçilmemelidir. Çünkü, henüz altlık olan bir üst plân kesinleşmeden, sonraki uygulamalara geçilmemelidir.
2. c) 18'inci madde uygulaması küçük çapta bir sahayı kapsıyorsa, üçüncü soruya gerek kalmaz. Ancak, çalışmalar çok geniş bir alanı kapsıyorsa ve bu saha içerisinde örneğin orman varsa düzenlemeye dahil edilmez… Ayrıca, uygulamanın istisnaları 3194 sayılı İmar Kanununun 3'üncü maddesinde yer almaktadır. Çok geniş sahaları kapsayan uygulama alanların, 3'üncü maddede yer alan sahalar yer alıyorsa, onlar da uygulama dışında bırakılır.

En küçük düzenleme, bir imar adası bazında yapılır. Adaya dahil olan bazı parseller ya da park, uygulama dışında bırakılmamalıdır. Ancak yapılaşma nedeniyle, diğer parsellerle şuyulandırmada zorluk yaşanacak parsellerin bulunduğu yerler, ada bazında olmak kaydıyla uygulama dışında bırakılması mümkün olabilir. ... (hkocak)

2 – İMAR PLÂNI YAPIMI VE UYGULAMASI

SORU) İmar uygulamasının plân onayından sonra yapılması zorunlu mudur? 18'inci uygulaması ve imar plânı aynı süreçte yapılabilir mi? Eğer onaylı imar plânından sonra yapılan 18'inci uygulamasında plân değişikliği nedeni görülürse plân için nasıl bir süreç gereklidir? (zcagla)

CEVAP) İmar plânı ile 18'inci madde uygulamasının aynı anda yapılması mümkün değildir. Önce plân yapılıp onaylanması ve daha sonra da bu plânın uygulanması (18'inci madde uygulaması) gerekir. Daha sonra ihtiyaçların gerektirmesi halinde plân değişikliğinin yapılması da mümkündür. Plân değişikliği de aynı plânın yapım aşamasında olduğu gibi plân hangi aşamalardan geçmişse aynı aşamalardan tekrar geçer. (hkocak)

3 – 1/1000 ÖLÇEKLİ PLÂNIN YAPIMI VE MÜRACAAT

SORU) Arazimiz konut alanı bölgesinde olup vasfı “tarla”dır. Belediye yetkilileri ile yaptığım görüşmede 1/1000’lik plânı olmadığı 1/5000’lik plânda ticari konut alanı olduğunu 1/1000’lik plâna geçilebilmesi için o bölgenin tamamının malikleri tarafından belediyeye müracaat edilip, belediyenin de üst yazı ile büyükşehire bildireceğini belirtti. Bu bilgi doğru mu?

Bütün arazinin sahiplerini nasıl bulacağız. Arazi sahibi olarak müracaat yapılabilmesi için ne gibi bir yol izlenmelidir? (bergamaemlak)

CEVAP) 1/1000 ölçekli plânın hazırlanması için herhangi bir müracaata gerek yoktur. Bu plânı yapma yetkisi belediyeye aittir. Ancak yöredeki vatandaşların talebi üzerine de belediye tarafından hazırlanması mümkündür. (hkocak)

4 – NAZIM İMAR PLÂNINDA OLMAYAN YEŞİL ALAN

SORU) Nazım imar planında olan yeşil alanlara, uygulama imar plânında 7000 m² büyüklüğünde yeşil alan eklenmesi sonucu 18' inci madde uygulamasında DOP kesintisi %45 üzerinde çıkmaktadır. Uygulama imar plânında olan fakat nazım imar plânında olmayan bu yeşil alanın iptali için nasıl bir yol izleyebilirim? (roberhayım)

CEVAP) Uygulama plânının, nazım imar plânına aykırılığını iddia ederek İdare Mahkemesinde uygulama plânının iptal davası açabilirsiniz. (hkocak)

5 – DÜZENLEME SINIRINDA ASGARİ BİRİM

SORU) Bir makalenizde 18'inci uygulamasının bir imar adasından daha küçük olamayacağını belirtmişsiniz. Bu duruma göre kadastro müdürlükleri düzenleme sınırı bir imar adasından küçük olduğu için parselasyon dosyasını belediyeye iade edebilir mi?

Şayet iade etme yetkisi varsa, parselasyon plânlarının kontrolü arazi ve arsa yönetmeliğinin 40’ıncı maddesindeki; "İmar parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu müdürlüklerine gönderilir." hükmüne aykırılık teşkil etmeyecek mi? Ayrıca düzenleme sınırını belirlemek belediyelerin yetkisinde değil midir? (yusuf1281)

CEVAP) 18' inci madde uygulaması sırasında asgari birimin bir imar adasından daha küçük olamayacağını ben söylemiyorum, 18'inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5'inci madde 3'üncü fıkrası söylüyor. Bu fıkra; "Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz" hükmündedir. Yine aynı maddenin 4'üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18'inci madde uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Bir yerde ilk kez uygulama yapılıyorsa 3'üncü fıkranın uygulanması gerektiği, kısmen uygulama yapılmasının ise ancak, daha önce 18 yapılarak oluşturulmuş imar adalarında uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Bunun aksi nasıl söylenebilir, bilemiyorum?

Sizin reddetme ile ilgili sorunuza gelince;

Tapu Plânları Tüzüğünün 11'inci maddesi; "Bu Tüzükte ve tapu plânlarına ilişkin teknik mevzuatta yer alan hükümlere uygun olmayan talepler; kontrol mühendisi sorumluluğunda kontrol ekibince düzenlenen rapora istinaden kadastro müdürlüklerince reddedilir. ..." hükmündedir.

Yani bu madde gereğince kadastro müdürlüğünün ret yetkisi bulunmaktadır. Ama bu kapsamda ret edilecek taleplerin neler olduğunu net olarak ortaya koyabilmek ne yazık ki her zaman mümkün olamamaktadır. Diğer taraftan Danıştay kararları da, kadastro müdürlüğü tarafından yalnızca teknik yönden kontrol edilebileceği, (sizin de belirttiğiniz gibi) uygulama ile ilgili yetkinin belediyede olduğu yönündedir. O nedenle de tabiri yerinde ise kadastro müdürlüğü iki arada bir derede kalmaktadır.

Ama burada esas sorgulanması gereken kadastro müdürlüğünün tavrı mıdır?...  Madem ki mevzuat öyle öngörüyor, uygulamayı yapan idarenin o kurallara uyup uymadığının sorgulanması gerekmez mi?. ... (hkocak)

6 – DÜZENLEME SINIRININ GEÇİRİLMESİ

SORU) 18’inci Madde Yönetmeliğinin 6’ncı maddesinin son bendinde geçen "Düzenleme sınırının  herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir" …. (SPARTACUS)

CEVAP) Bilindiği üzere 18'inci madde uygulaması bir imar adası bazında yapılabilir. İmar adası oluşturduktan sonra bu adanın etrafındaki yolları oluşturmamışsanız o imar adasının fonksiyonu ne olacaktır? Etrafında yol yok ve imar parselleri, uygulama görmemiş kadastro parselleri ile doğrudan sınır olacak ve böylece (abartarak örneklendirilecek olursa); bir imar adası oluşturuyorsunuz, bu ada içinde yer alan imar parsellerinin hiç birinin yola cephesi yok. Bu halde imar uygulamasını oluşturduk diyebilir misiniz?

Bundan hareketle; uygulama sınırı geçirirken, imar adası oluşacak şekilde belirleme yapılması yeterli değildir. Uygulama yapılan imar adası ile daha sonra uygulaması yapılacak olan imar adaları arasında mutlak surette yol ya da yönetmelikte sayılan diğer tesisler olacaktır. İşte sizin şu an yapmış olduğunuz uygulama ile oluşturacağınız adanın, imar mevzuatının öngördüğü imar adası olma özelliğine sahip olabilmesi için etrafında yer alacak imar yollarını da oluşturmanız gerekir. … (hkocak)

7 – DÜZENLEME SINIRI HATALI GEÇİRİLMİŞ – 1

SORU) 2005 yılında 18'inci madde imar uygulaması yapılmış olup 2005 yılında mevcut olan onaylı imar plânı üzerinden uygulama yapılmıştır. Uygulama esnasında düzenleme sınırı onaylı imar plânını sınırının dışından geçirilmiş ve dağıtım sonrasında da imar plânı dışarısında kalan kısımlar (plân olmadığı için imar adası veya parka yola bırakılmamış) boş olarak bırakılmıştır. (Plân sınırı esas alınıp ayırma çapı düzenlenmesi gerekirken parselin tamamı uygulamaya dahil edilmiştir.)

Daha sonra 2007 yılında yeni imar plânı yapılarak plân genişletilmiş ve daha önce uygulama sonrası boş bırakılan kısım imar adasına tekabül etmektedir. Dolayısıyla tescile esas alan ortaya çıkmıştır. Encümen kararı ile 3194/15, 16, 17 ile tescilini yapabilir miyiz, tescil kim adına yapılır? (eş değer yer ayrılması konusuna girmiyorum. Plân olmayan yer plan varmış gibi terk edilmiş.) … (ceyhun)

CEVAP) Belirttiğinize göre imar plânı olan kısım örneğin herhangi bir parseli ikiye bölüyor. 18'inci madde uygulaması yapılırken bu parsel kısmen uygulamaya girmesi gerekirken, düzenleme sınırı parselin tamamını içine alacak şekilde geçirilmiş ama plân dışında kalan kısımda parselleme olmadığı için boş kalmış ve o boş kalan kısım daha sonra plân genişletmesi nedeniyle tescile konu olmuş, kimin adına tescil edilecek?

Doğru anladımsa durum böyle olmalı? … İlginç bir örnek.

O parselin tamamı uygulamaya girmiş olduğuna göre, malikine tüm yüzölçümü dikkate alınarak imar parseli tahsil edilmiş olmalıdır. Daha önce plân dışında bulunan ve tescilli olan yer hatalı da olsa plân içindeymiş gibi değerlendirilerek tescilsiz duruma düşürülmüştür. Tescilsiz olan bu yer imar plânında kalmakla yeniden tescile konu hale gelmiştir. Evet eşdeğer yer konusunun gündeme getirileceği bir örnek değildir. Bence tescilinin Maliye Hazinesi adına yapılması gerekir. ... (hkocak)

8 – DÜZENLEME SINIRI HATALI GEÇİRİLMİŞ – 2

SORU) … Neden belediye değil de Maliye Hazinesi (belediye deseydiniz o zaman da neden maliye değil derdim)? Öğrenmek istediğim bu yer hangi mevzuata göre hangi vasıfta kalıyor da tescili yapıyoruz.

İkinci sorum da Maliye Hazinesi adına tescil edilirse 17’nci maddeye göre encümen kararıyla yeterli mi, yoksa idari yoldan tescil hükümleri mi uygulanmalı? (cayhun)

CEVAP) Her ne şekilde olursa olsun şu an tescil harici olan bir yer var. Bu haliyle (tam uymasa da) bu yer Medeni Kanunun 715'inci maddesi kapsamında kalmaktadır. Yine Medeni Kanunun 999'uncu maddesi gereğince bu yer, imar plânı kapsamında kalmakla, üzerinde tescile konu bir ayni hak doğması nedeniyle tescile konu olmuştur.

Bu yerin Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi gerekir. Çünkü bu durumdaki tescilsiz bir yerin belediye, başka bir kurum/kuruluş ya da kişi adına tescil edileceğine dair herhangi bir mevzuat bulunmamaktadır. (Yalnız; Tapu Kanunu'nun 21'inci maddesi; kapanan yol ve yol fazlalıklarının belediye adına tescil edilmesini öngörmektedir. Sizin örneğiniz ise bu kapsama girmemektedir.) Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18'inci madde birinci fıkrası da, bu yerin Maliye Hazinesine tesciline dayanak oluşturmaktadır.

Buranın encümen kararıyla tescili yeterli mi, yoksa idari yoldan tescilin formaliteleri yerine getirilmeli mi? Önceki katılımımda da belirttiğim gibi örneğiniz ilginç bir örnek. Tam doğrusu nedir, elbette tartışmalar olabilir, ancak imar plânı içinde kalan bir yer olduğu için plândaki kullanım amacının ne olduğu bellidir ve belediye encümen kararı yeterlidir. Ayrıca idari yoldan tescil formalitelerini uygulamaya gerek yoktur.

Tescilin hangi vasıfla yapılacağı, yani tescil edilecek parselin cinsinin ne olacağı konusuna fazla takılmayın derim. Talep nasıl gelirse kabul edilebilir diye düşünüyorum. "Ham toprak", "hali arazi" olabileceği gibi; kadastro parselinin, imar plânı içinde kalmakla birlikte "arsa" vasfını alabileceğine dair Yargıtay kararları da bulunmaktadır. Yani talep, "arsa" vasfıyla tescil edilmesi yönünde olursa da kabul edilmesi mümkündür. ... (hkocak)

9 – 18'İNCİ MADDE UYGULAMASINDA BİRİM

SORU) İmar parseli olan iki parsel üzerinde 18’inci madde uygulaması yapılması için belediyeye başvurulmuş. Belediye imar adasında beş adet imar parseli bulunduğunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Yönetmeliğin 5 ve 6’ncı maddeleri gereği en az bir imar adası kapsamında düzenleme yapılması öngörüldüğünden imar adasının tamamı uygulamaya alınmalı diyerek encümence karar almıştır.

Dosya kadastro müdürlüğünce incelendiğinde uygulamaya giren 5 parselin yalnızca 2 tanesinin birleştiği diğer üç tanesinin aynı şekilde uygulamadan çıktığı görülmüştür.

Bu işlem dosyasının kadastro müdürlüğünce, belediyeye iade edilmesi düşünülmektedir. Dosyada yalnızca birleştirme işlemi yapıldığından talebin 15 ve 16’ncı maddeler gereğince talebe bağlı olarak karşılanması gerekmektedir, denilmesi uygun mudur? (berra)

CEVAP) Bu dosyayı geri göndermeniz doğru olmaz... Evet haklısınız 2 parselin birleştirilmesi için belediye niye 18'inci madde uygulaması yapıyor, konu talebe bağlı olarak 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yapılmalı idi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün benzeri konularda mahalline verdiği talimatlar bu tip re'sen ifraz ve tevhit yapılmaması yönündedir. Ancak belediyeler uygulamacı kurum olarak bu konudaki tam yetkinin kendilerinde olduğunu belirtmek suretiyle masraflarını da ilgililerinden almak kaydıyla bu tip 18'inci madde uygulaması adı altında re'sen ifraz ve tevhit işlemleri yapabilmektedirler.

Bu nedenle bu gibi durumlarda öncelikle dosya belediyeye iade edilerek yapılan işlemin talebe bağlı olarak 3194 sayılı Kanunun 15 ve 16’ncı maddesine göre işlem yapılması gerektiği hatırlatılmalıdır. Ancak belediye işlemde ısrar ederse TKGM nün 1477 sayılı genelgesi gereğince uygulamayı tescil etmekten başka bir seçenek kalmayacaktır. ... (hkocak)

10 – DÜZENLEMEDE ASGARİ BİRİM VE İMAR ADASINDA KISMEN 18 UYGULAMASI

SORU) 18’inci madde uygulamasında düzenleme sınırı imar adasını bölebilir mi? Yani oluşan imar adaların yarısı uygulama içerisinde, yarısı da mücavir alan sınırı içerisinde olup uygulama görmemiştir. (gurmen83)

CEVAP) 18'inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5'inci, madde 3'üncü fıkrası; "Belirlenen düzenlene sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz" hükmündedir. Yine aynı maddenin 4'üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18'inci madde uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Uygulama için asgari birim imar adası iken, bu imar adasındaki parsellerin bir kısmı imar mevzuatına göre nasıl oluşmuş olabilir? 18'inci madde uygulaması ile oluşmuş olsa adanın tamamı oluşurdu. Geriye 15 ve 16'ncı maddeler gereğince oluşmuş olması kalır.

Henüz 18 uygulaması yapılmadan bazı parselleri 15 ve 16'ncı maddeler gereğince oluşan imar adasında bugün 18'inci madde uygulaması yapılıyorsa, 15, 16'ncı maddeler gereğince oluşan parsellerin uygulama dışında bırakılması doğru olmayacaktır.

Zira daha önce 15 ve 16 gereğince oluşan parsellerin her birinden yapılan terk miktarı birbirinden farklı olacaktır. O parsellerin o şekilde bırakılması halinde (terk nedeniyle eksilen miktar yönüyle) haksızlığa sebep olunacaktır. Ayrıca daha önce terk olduğu için DOP düşülemez diye bir kural da olmadığından o parsellerin 18 uygulamasına alınmasına engel bir durum olmayacaktır.

Dolayısıyla ilk kez 18 uygulaması yapılan bir yerde imar adalarının bazı parselleri daha önce imar mevzuatına göre oluşmuşsa, onlara dokunulmadan geri kalan kısımlarda uygulama yapılır gibi bir şeyin uygulama alanı olamayacaktır.

18'inci madde Uygulama Yönetmeliğinin 5'inci madde 4'üncü fıkrasından şunu anlamak gerekir diye düşünüyorum; 18'inci madde uygulaması ile oluşmuş bir imar adasında, adanın tümüne dokunmadan, gerekli görülecek bazı parsellerde 18'inci madde uygulaması yapılabilir. Yeni uygulamada yeni bir DOP kesimi söz konusu olmayacaksa herhangi bir hak kaybından bahsetmek de söz konusu olmayacaktır.

“...Yeni uygulamada yeni bir DOP kesintisi söz konusu olacaksa..” ifadesi özellikle kullanılmıştır… Zira, bilindiği üzere 10 Temmuz 2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanununun 9’uncu maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde yapılan değişiklik gereğince; daha önceki 18 uygulamasında DOP kesintisi yapılmış bir yerde ikinci bir uygulama yapılması durumunda da ihtiyaç duyulursa, daha önce kesilen DOP miktarını, son uygulamada belirlenen DOP oranına tamamlayacak kadar daha kesinti yapılması mümkündür.

Ve aslında eğer ikinci bir DOP kesintisi yapılmasına ihtiyaç duyulacaksa o zaman adanın bir kısmında uygulama yapılması yine uygun olmayacaktır.

O nedenle de; sonuçta bu kural;

– Henüz 18 uygulaması yapılmamış bir yerde uygulanamayacaktır.

– Daha önce 18 uygulaması yapılan bir yerde plân değişikliği gereği yeni bir 18 uygulaması yapılacağında eğer önceki DOP oranını yeni DOP oranına tamamlayacak kadar daha kesinti yapılması gerekecekse, bu kural yine işletilemeyecektir.

– Bu kural; ancak ve ancak, daha önce 18 uygulaması yapılmış, plân değişikliği gereği ikinci bir uygulama yapılması ve bu uygulamada yeni bir DOP kesintisine ihtiyaç duyulmayacağı hallerde uygulama alanı bulabilecektir. … (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.

*   *   *