Av.Hüseyin KOÇAK
11 – UYGULAMA SAHASININ TAŞILMASI
SORU) (A) Mahallesi plânlanırken imar adaları (B) Mahallesindeki parsellerin bir kısmını kapsayacak şekilde çizilmiş. (B) Mahallesindeki parsel ise aktif orman parseli bu durumda nasıl hareket edilir? (Atila)
CEVAP) Ormanların, imar gereğince işleme tabi tutulup, arsalar üretilmesi mümkün değildir. (B) Mahallesindeki kısım orman olduğuna göre, düzenleme sınırını geçirirken (B) Mahallesinde kalan orman olan kısmı devre dışı bırakarak (A) Mahallesinde kalan kısımda uygulama yapabilirsiniz. ... (hkocak)
12 – UYGULAMA SAHASININ İKİ PARÇA OLMASI
SORU) Aynı belediye mücavir sahası içinde birbirinden farklı konumlarda bulunan, birbirleri ile bitişik olmayan 2 uygulama sahası içinde tek bir uygulama numarası ve tek bir düzenleme ortak payı hesabı yapılabilir mi? İki farklı uygulama sahası yapılmasının sebebi ise arasın-da kalan kısımda daha önce 18 uygulaması yapılmış olmasıdır. (mbb119)
CEVAP) "18.Madde Uygulama Yönetmeliği"nin 4/b maddesinde düzenleme sınırı tanımlanmış, 6'ncı maddesinde ise düzenleme sınırı geçirilirken dikkat edilecek hususlara yer verilmiştir. Uygulama sınırı olarak birbirinden kopuk yerlerin bir bütünmüş gibi uygulamaya tabi tutulabileceği mevzuatta yer almamaktadır. Ancak aksine dair bir hüküm de yoktur. Mevzuatta yer almamakla birlikte bu şekilde uygulamanın sakıncaları da olabilir.
Şöyle ki; birbirinden kopuk bu iki parça birbirinden uzak olabilir. Her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılmıştır, ancak DOP ile oluşturulan kamusal alanlar, parçadan birinde yoğunlaşmış olabilir. O zaman diğer parçadaki parsel malikleri de bu tesislere uzak kalacağı için haksızlığa uğramış olur.
Eğer her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesilmesine karşın, kesilen DOP oranında o parçada kamusal alan oluşturulabilmişse; herhangi bir haksızlığa sebebiyet verilmemiş olur ve de iki ayrı parçanın tek uygulama sahası olarak gösterilmiş olması şekilden ibaret kalır. Şu şekilde bir uygulama da yapılabilirdi; birbirinden ayrı iki parça, daha önce uygulama görmüş aradaki kısım ile birlikte bir bütün olarak ele alınıp, bir bütün olarak uygulamaya tabi tutulabilirdi.
Sonuç olarak; kendi aralarında bir bütünlük arz etmeyen iki ayrı parçadan oluşan bir düzenleme sahasında 18'inci madde uygulama yapılmasına engel bir durum görülmese de, konunun yargıya intikal etmesi halinde, (uygulama ile oluşan kamusal tesislerin yoğunlaşması durumuna göre) yargının yaklaşımı belirleyici olacaktır.... (hkocak)
13 – ÜÇ UYGULAMA İÇİN TEK ENCÜMEN KARARI
SORU) a) Kadastro Müdürlüğüne kontrol için gönderilen 18’inci madde imar uygulaması dosyasında 3 ayrı düzenleme sahası için tek encümen kararı alındığı görülmüştür. 3 ayrı imar uygulaması düzenleme sahası aynı encümen kararında bulunabilir mi? Yoksa her saha için ayrı ayrı mı karar alınmalı? Ayrı ayrı karar alınması gerekiyorsa dosya belediyeye geri gönderilmeli mi?
- b) Uygulamadan önceki tarihte parselden rızai terk yapılmıştır. Bu parselin imar uygulaması dosyasında DOP %45’ten fazla çıkmıştır. %45’ten sonraki kesintiler malikin muvafakati alınmak suretiyle bağış adı altında terk ettirilmektedir. Muvafakat alınarak bağış olarak terk ettirilen alanların daha önceden terki yapılmamış alandan düşülmesiyle mi DOP hesabı yapılmalı? Yoksa ilk terk dikkate alınarak hesaplanan DOP’tan sonra mı bağış adı altında kesinti yapılmalı? (merlin)
CEVAP) Birden fazla uygulamanın aynı encümen kararıyla alınmasına engel bir mevzuat bulunmamaktadır. O nedenle de aynı encümen kararıyla üç uygulama alanı için birden karar verilmesi mümkündür.
18'inci madde uygulaması öncesinde rızai yapılan terkler ile DOP'un %40'ı aşması nedeniyle yaptırılan rızai terkler birbirinden bağımsız işlemlerdir. DOP oranı %45’i aştığı için, bunu %45'e çekmek amacıyla rızai terkler yaptırılıyorsa, bunun önceden ya da sonradan yaptırılmasının bir farkı olmayacaktır. ... (hkocak)
14 – 18 UYGULAMASINDA YETKİ BELEDİYEYE AİTTİR
SORU) (A) Parseli 6 bağımsız bölümden, (B) parseli 4 bağımsız bölümden oluşan yatay kat mülkiyeti tesis edilmiş birbirine bitişik iki parsel, belediye tarafından yapılan 18 uygulaması sırasında (A) parselin 4 bağımsız bölümü ile (B) parselin 2 bağımsız bölümü alınarak müstakil parsel oluşturuluyor. Yine (A) parselin 2 bağımsız bölümü ile (B) parselin 2 bağımsız bölümü de bir alınarak ikinci müstakil parsel oluşturuluyor. Uygulama tapu siciline tescil edilmiştir. Bu şekilde bir uygulama yapılabilir mi? … (SABRı şAHıN)
CEVAP) Bilindiği üzere 3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince; imar sahası içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazi malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, birbirleriyle, yol fazlalıklarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemi yaptırmaya belediyeler yetkilidir. (Büyükşehir olmayan illerde; belediye ve mücavir alan dışında Valilik yetkilidir.)
Kat mülkiyeti kurulmuş parsellerde 18 uygulaması yapmak daha zordur. Sizin vermiş olduğunuz örnekte kat mülkiyeti yaygın kat mülkiyeti olduğu için bu zorluk da ortadan kalkmış durumdadır. Yapılan işlemin yanlış olduğunu düşünmenize sebep başka bir veri mi var?. ... (hkocak)
15 – BELEDİYE ENCÜMENİNİN YETKİ SAHASI
SORU) "A" belediyesinin idari sınırları içerisinde kalan bir parsel, "B" belediyesinde 18’inci madde uygulaması görmüş. Yapılacak ifraz yola terk işleminde hangi belediyenin karar vermesi gerekir? (atoprakkale)
CEVAP) Her belediye, kendi idari sınırları içinde yetkilidir. Öncelikle (A) Köyündeki bir yerin (B) Köyü Belediyesi tarafından 18'inci madde uygulamasına alınmaması gerekirdi. Her nasılsa bu olmuş?
Bu aşamadan sonra her belediye kendi idari sınırları içerisinde karar vermelidir. Parsel şu an (A) Belediye sahasında ise; ifraz, tevhit, yola terk işlemler için (A) Köyü Belediyesi encümeni kararı gerekir. ... (hkocak)
16 – DERENİN İHDASI VE UYGULAMAYA GİRMESİ
SORU) … 15 ve 16’ncı maddelere istinaden dereden ihdas yapılarak imar planına göre parsellerle şüyulandırma yapılabilir mi? (MC)
CEVAP) Dere yatakları Devletin hüküm ve tasarrufu altında yerlerdendir. Bu nedenle dere yatakları imar plânı içinde kalması nedeniyle tescile konu olursa, tescil Maliye Hazinesi adına yapılmalıdır. 18'inci madde uygulamasını beklemeden talep edilmesi halinde 15 ve 16'ncı maddeler gereğince dereden ihdas suretiyle bu yerlerin Maliye Hazinesi adına tescili mümkündür.
Daha sonra yapılacak 18'inci madde uygulamasına bu yer Maliye Hazinesi adına girer. Ve diğer parsellerden farksız bir şekilde şuyulandırma-ya tabi tutulabilir. ... (hkocak)
17 – PLÂN SAHASINDA KALAN AKTİF DERENİN DURUMU
SORU) İmar planı hazırlanırken aktif derenin bir kısmı da plânlanmış durumda. Aktif dere ihdas edilebilir mi? Düzenleme sınırı nasıl geçirilmelidir? (Atila)
CEVAP) Plân içinde kalması ya da düzenleme sahası içerisine alınması o yerin mutlaka ihdas edilmesini gerektirmez. Düzenleme sınırı içinde kalsa bile, o dere aktif ise ihdas edilmesi doğru olmaz. Ama düzenleme sınırı içinde kalmasında da bir sakınca bulunmamaktadır. Girdi, çıktı şeklinde işlem yapılarak o yerin dere olma durumu devam ettirilir. Zaten tereddüt halinde derenin aktif olup olmadığı DSİ tarafından belirlenmelidir ... (hkocak)
18 – BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİNİN YETKİSİ
SORU) Büyükşehir Belediyesi verdiği encümen kararıyla bir ilçe belediyesi sınırları içerisinde 18'inci madde uygulaması yapıyor. Ancak uy-gulama sahasına komşu ilçe belediyenin 4 parselini de katıyor. Her ikisi de büyükşehir belediyesine bağlı, idari sınırları farklı böyle bir uygulama yapılabilir mi? … (yurtsever02)
CEVAP) Yargı kararları "bir ilçe belediyesi diğer bir ilçe sınırlarında, o belediyeden yetki alarak dahi imar uygulaması yapamaz" şeklindedir. Çünkü her belediye, yetki alanı kendi belediyesi ile sınırlıdır. Ancak büyükşehir belediyesine bağlı ilçelerde büyükşehir belediyesinin de yetkisi bulunmaktadır. Dayanağı 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu'dur (md:7/b). O nedenle de böyle bir uygulamayı yapabilir.
Ancak, parseller hangi ilçe sınırları içerisinde uygulamaya girmişse, o parsele karşılık tahsis edilecek imar parselinin de aynı ilçe sınırları içerisinde kalması gerekir. Büyükşehir Belediyesinin, idari sınırı değiştirmek ya da malik bazında ilçe değişikliği yapmak gibi yetkisi bulunmamaktadır... (hkocak)
19 – BÜYÜKŞEHİR ONAY YETKİSİ
SORU) İmar uygulaması yapılan bir yerde, 1/5000 ölçekli nazım imar plânında plân tadilatı yapılmış ve fonksiyon olarak yol ve yeşil alan belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar plânı ilçe belediye meclisince onaylandığı ve 1/5000 ölçekli plâna uygun olduğu için, büyükşehir belediyesinin 1/1000 ölçekli planı onaylama süreci beklenmeden imar uygulaması, plânda tadil edilen 1/5000’lik plân fonksiyonu üzerinden askıya çıkarılabilir mi?
Tadil edilen kısmın donatı alanı olması, 1/1000’lik planında üst ölçekli plana aykırı olamayacağından yola çıkarak, tadil edilen kısmın 1/ 5000’lik plan fonksiyonu üzerinden imar uygulaması yapılmasına olanak sağlaması mümkün müdür? (Hafize Pamuk)
CEVAP) Madem ki büyükşehir belediyesinin onayı gerekiyor, o halde en doğrusu, bu onayı beklemektir. İmar uygulaması yapıldığında sonradan da olsa büyükşehir belediyesi onaylarsa sorun olmaz ama ya onaylamazsa, ilçe belediyesi yönüyle sorumluluk doğabilir. ... (hkocak)
20 – BÜYÜKŞEHİR ONAYININ ŞEKLİ
SORU) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2005/3 sayılı genelgesinde; 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b maddesi gerekçe gösterilerek şu ifadeye yer verilmiştir;
“… sınırları içerisindeki belediyelerin nazım imar plânına uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarının, bu plânda yapılacak değişikliklerin, parselasyon plânlarının, imar ıslah plânlarının aynen veya değiştirilerek onaylanmak ve uygulanmasını denetlemek yetkisi büyükşehir belediyesine ait olduğundan, büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki belediyelerce kesinleştirilerek tescil için birimlerimize gönderilen parselasyon plânları ile imar ıslah plânlarının teknik kontrolü sırasında büyükşehir belediyesinin onayı aranacaktır. …”
Uygulamada büyükşehir belediyesi bu onayı bazen encümen kararı şeklinde verirken, bazen de bir üst yazı ile bildirebilmektedir. Kadastrocu olarak biz bu onayın nasıl olmasını istemeliyiz? (savaş)
CEVAP) Encümen kararının onayı, yine bir encümen kararı ile olması gerekir. … (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *