10 soru 10 cevap - 3 (imar plânı uygulamaları)

CEVAP) Fen Dairesi Başkanlığı çıkışlı olan 2010/11 sayılı genelgenin 107'nci maddesinde; "Parsellerin yüzölçümleri, köşe noktalarının koordinat değerlerine göre desimetrekareye kadar hesaplanır. ..." denmektedir. Bundan hareketle, hisse hesaplarının da sıfır hata ile tutturulamadığı durumlar için, bu kuralın geçerli olması gerekir. … (hkocak)

22 – YÜZÖLÇÜM HATASI BULUNAN PARSELİN UYGULAMAYA GİRMESİ – 1

SORU) İmar uygulaması uygulama sınırı içerisinde hesap alanı 844 m² , tapu alanı 1321 m² olarak tescilli bir taşınmaz var.

Tapu yüzölçümü ile hesap alan arasındaki 477 m²’lik fark tecviz sınırının oldukça üstünde.

Bu uygulamada izlenmesi gereken yol nedir? Yüzölçümü hesap alanı (844 m²) mi baz alınmalı? Tapu yüzölçümü 1321 m² mi baz alınmalı? (deepimage)

CEVAP) Danıştay kararları, parsellerin imar uygulamasına tapu kütüğünde yazan değerle girmesi gerektiği yolundadır. Yeni hesapla bulunan yüzölçüm değeriyle uygulama alınması halinde bunu iptal sebebi saymaktadır.

Ancak sizin örneğinizdeki durumda tapu kütüğündeki değer esas alınırsa diğer parsellere karşı haksızlık yapılmış olur. En iyisi öncelikle gerekli yüzölçüm düzeltmesinin yapılması, yapılan düzeltme sonucu bulunan değer tapu kütüğüne yazıldıktan sonra, bu değer esas alınarak uygulamaya dahil edilmesi olacaktır.

Ancak yapılacak düzeltmenin imar uygulamasını geciktireceği düşünülen durumlarda, yani ilgilisinin muvafakat vermediği mahkemelik olduğu durumlarda, bu tip yüzölçümü hatalı taşınmazların hatalı olan yüzölçüm miktarlarının belediyenin de hissedar olduğu depo parsel ya da parsellerde toplanarak uygulama yapılması, bu arada düzeltme işlemlerinin sürecine de devam edilmesi en uygun olan yöntemdir.

Depo parselin kaydının beyanlar hanesine de yüzölçümünün hatalı olduğu belirtilmelidir. Düzeltme sürecinde mahkemece taşınmazın yüzölçümünün düzeltilmesine karar verildiği takdirde depo parselinden malikin hissesinin terkin edilerek belediyenin talebi ile taşınmazın (depo parselin) da yüzölçümü düşürülmelidir. Yüzölçüm hatasından dolayı malikin hissesi terkin edildikten sonra malikin Türk Medeni Kanununun 1007’nci maddesi gereğince tazminat hakkı saklıdır. … (hkocak)

23 – YÜZÖLÇÜM HATASI BULUNAN PARSELİN UYGULAMAYA GİRMESİ – 2

SORU) Bildiğim kadarıyla tecviz dışı hatalarda alan düzeltmesinde malikin muvafakati aranıyor. Malik muvafakat vermezse ya da Kadastro Kanununun 41/1’inci maddesine göre re'sen düzeltme yaparsa ve malik durumu mahkemeye taşırsa sonuç ne olur? Malik mahkemeyi kazanırsa uygulama iptal edilir mi? Malikin itirazı halinde alanın tapu yüzölçümü olan değerine mahkemece getirilmesi ve o tapu yüzölçümü üzerinden uygulamaya sokulması ihtimali var mıdır? (deepimage)

CEVAP) Maalesef zor bir soru, zor bir süreç... Evet 41/1'e göre düzeltme yapıldığında ilgilisi buna karşı dava açarsa, 18'inci madde uygulaması için bunun sonucunun beklenmesi gerekecektir. Yapılan düzeltme nasıl olsa doğru bir işlem o nedenle de; "bir taraftan 41 düzeltmesinin formalitesi devam ederken bir taraftan 18'inci madde uygulamasını yapsak ve 18'inci madde uygulaması yapıldığında, 41'e göre yapılan düzeltmeye karşı ilgilisi açtığı davadan sonuç alamaz ise 18 uygulaması kesinleşir, ama istediği sonucu alırsa uygulama iptal edilir mi?" diyor gibisiniz.

18'inci madde uygulaması kesinleştikten sonra, ilgili malik mahkemeden istediği sonucu alamaz ise tamam. İstediği sonucu alırsa o zaman uygulamayı iptal ettirmek istemesi de mümkündür. Ancak ilgilisinin, 41'e karşı açmış olduğu davanın devam ettiği aşamada da 18 uygulamasına dava açması mümkün olabilir.

Sonuç olarak 41 düzeltmesine karşı ilgilisi istediği sonucu almaması beklenir ama alırsa ve siz orada mutlaka uygulama yapmak durumunda iseniz ne yazık ki o parseli tapu kütüğündeki değeriyle esas almak durumunda kalacaksınız. ... Her şeye rağmen haksızlığa meydan vermemek bakımından yeni bulunan yüzölçüm değeriyle esas alıp, uygulamanın iptali riskini göze almak da isteyebilirsiniz. Bu şekilde hareket ettiğinizde de uygulama iptal edilirse, (emek, zaman ve ekonomik olarak) daha fazla zarara sebebiyet verme riskiniz de var.

Başta da söylediğim gibi zor bir durum. Ancak böyle bir durumda uygulamanın riske girmemesi açısından hatalı yüzölçüm miktarının belediyenin de hissedar olduğu bir depo parselde toplanıp mahkemenin kararına göre o parselde işlem yapılması daha doğru olur. ... (hkocak)

24 – YÜZÖLÇÜM HATASI VE 18 UYGULAMASI

SORU) İmar uygulaması sebebiyle kadastro kontrolü esnasında tespit edilen hesap hatası düzeltilmiş, ancak parselin yüzölçümü azaldığı için vatandaş tarafından dava açılmıştır. Bu durumda: dava sonuçlanana kadar beklenmeli midir, yoksa hesaplanan alan itibariyle işleme devam edilmeli midir, Hesaplanan alan ile işleme devam edilmesi halinde mahkemenin farklı bir karar vermesi durumunda (+ veya – yönde) tescil edilen uygulamayı ne yönde etkiler? (mustaca can)

CEVAP) Danıştay kararları; "Parselasyon işlemi sırasında tapu sicil kayıtlarındaki yüzölçüm esas alınması gerekir." şeklindedir. (6.Dairesinin 17.04.2003 tarih, E.2002/330, K.2003/2297 sayılı kararı)... Eğer tapuda kayıtlı olan yüzölçüm değeriyle değil de hesapla bulunan değer esas alınarak uygulama yapılmışsa, Danıştay bunu bozma sebebi saymaktadır.

Dolayısıyla, 18'inci madde uygulama sahasında kalan parsellerde, tecviz içinde kalan hatalar ile tecvizi aşsa bile kaba hatanın varlığını gösterir boyutta bir fark yoksa parsel tapuda tescilli yüzölçümü ile uygulamaya alınmalıdır. Eğer bir kaba hata tespit ediliyorsa o zaman öncelikle hata düzeltilip, doğru yüzölçüm tapu kütüğüne yazıldıktan sonra uygulamaya alınmalıdır.

Ancak bu durum uygulamayı geciktirecekse hatalı olan yüzölçüm miktarının belediyenin de hissedar olduğu depo parsellerde toplanmasında ve gelecek mahkeme kararının o parsel üzerinden infaz edilmesinde fayda vardır.... (hkocak)

25 – KISMEN 18 UYGULAMASINA TABİ PARSELDE HATA.1

SORU) 18'inci madde uygulaması yaptığımız bir yerde yüzölçüm düzetilmesi vardır. Kısmen uygulamaya giren bir parselde hesap alanı: 67907.14 m² tapu alanı ise: 67897.12 m²'dir. Oluşan 10.02 farkı, düzenlemeye giren alanda bıraktık. Acaba bu farkı düzemeye giren (A) ve düzenlemeye girmeyen (B) alanına eşit olarak dağıtmamız mı gerekir? (M_MUAZ)

CEVAP) 2019/13 sayılı genelgenin 10'uncu madde 22/d gereğince, esas olan; parselin imar uygulamasına giren bölümü kesin değeriyle he-saplanmalı, bu değer uygulamaya tabi parselin yüzölçümünden düşül-meli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.

Kısmen uygulamaya giren parselde hata tespit edilmesi halinde, uygulamaya giren kısım temiz haliyle alınır, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılır. ... (hkocak)

26 – KISMEN 18 UYGULAMASINA TABİ PARSELDE HATA.2

SORU) Tecviz içinde kaldığı halde yine de uygulamaya girmeyen kısma dağıtmak gerekir mi? (M_MUAZ)

CEVAP) Bu konu 2019/13 sayılı genelge ile somutlaştırılmıştır. Genelgenin 10’uncu madde yirmi ikinci (d) bendindeki düzenleme şu şekildedir; "Pafta zemin uyumu olan parselin, hesaplanan yüzölçümü yanılma sınırı içinde kalıyorsa, ayrılarak işlem görmeyen kısmın yüzölçümünün yanılma sınırı dışında kalması halinde yanılma sınırı farkı işlem gören ve görmeyen parsellere orantılı olarak dağıtılır.”

Yani şunu demek istiyor.

Uygulamaya giren parselde bulunan yüzölçüm hatası tecviz içinde kalmaktadır. Diyelim ki parsel 3000 m² olarak tescilli, bugün bulunan yüzölçümü 3003 m² olsun. (fark 3 m²)

Parselin örneğin 1000 m²’si uygulamaya girsin, geri kalan 2000 m² olsun. Parselde fazlalık olarak bulunan 3 m², uygulama dışında kalan 2000 m² için de tecviz içinde kalmaya devam ediyorsa, parselin uygulamaya giren kısmı 1000 m² olarak alınabilir.

Yok eğer, fazlalık olan 3 m², uygulama dışında kalan 2000 m² için tecvizi aşıyorsa o zaman bu 3 m²’lik hata, uygulamaya giren ve kalan kısma dağıtılması gerekir. … Bu durumda parselin uygulamaya giren yüzölçümü 1001 m² olarak alınır. … (hkocak)

27 – KISMEN UYGULAMADA HATALI YÜZÖLÇÜM

SORU) a) 1972 yılında bir belediye tarafından 18’inci madde imar uygulaması yaptırılmış olup uygulamada A parselinin düzenlemeye giren kısmı 2000 m² düzenlemeye girmeyen kısmı 1200 m^2’dir. Düzenleme sınırı sonucunda düzenlenen ayırma çapında parselin düzenleme sınırı tarafından 2’ye bölündüğünü düzenlemeye girmeyen kısmın alanının 1200 m² hesaplandığını, oysaki düzenleme sınırının parseli 2’ye değil de 3’e böldüğünü, C kısmının krokide ve hesapta gösterilmediği, sadece düzenlemeye girmeyen alan B = 1200 m² toplamında gösterildiği tespit ettik. (B ve C Sınır olarak komşu değil düzenleme sınırı geçtikten sonra B kuzeyde kalıyor C ise güneyde arada yeni oluşmuş imar parselleri var sınır itibariyle kopukluk var.)

Bu durumda B parselinin toplamında yer alan C kısmı için 41’inci madde uygulaması yapmak gerekli midir? (cem799)

CEVAP) 1972 yılında yapılan uygulama ile parsel üçe ayrılıyor, ortadaki kısım imar uygulamasına tabi tutuluyor, diğer kısımlar birbirinden kopuk iki parsel olarak kalıyor. Dolayısıyla; ana parsel sayfasının kapatılması ve de geri kalan her iki parsel de yeni parsel numaraları ile tescil edilmesi gerekirdi.

Bu durum yeni fark edildiğine göre; eğer B parselinin kaydında üçüncü kişiler lehine kayıtlı ayni veya şahsi haklar yoksa ilgilisinin talebi olsun ya da olmasın, kadastro müdürlüğünde kontrol mühendisi sorumluluğunda durum için bir kroki düzenlenip, rapora bağlanarak tapu müdürlüğüne iletilmelidir. Tapu müdürlüğünce de, tashihler siciline alınarak; ana parselin kütük sayfası kapatılmalı, yeni oluşan parseller ise o adadaki son parsel numarasını takip eden numaralar verilmek suretiyle tescilleri yapılmalıdır.

Ancak üçüncü şahıslar lehine kayıtlı ayni veya şahsi haklar var ise hak sahiplerinin muvafakatini almadan işlem yapılmaması gerekir. Aksi takdirde konu hükmen çözülmelidir. … (hkocak)

28 – KISMEN UYGULAMAYA GİREN PARSELDE HATA

SORU) Öncelikle imar uygulamasına alınan bölgedeki parseller karton paftada olduğu için kadastrodan alınan rasterlar sayısallaştırılarak elde edildi... Bu parsellerden kısmen uygulamaya giren iki parselimiz mevcut... Bu iki parselin yüzölçümü hatalı ve tecviz sınırı dışında, parseller kısmen uygulamaya girdiği için ayırma çapı düzenlenirken düzenleme sahası içinde kalan kısımlarının hesap alanları esas alınıp, hata düzenlemeye girmeyen kısımda bırakıldı...

Şimdi bu parsellerin yola terkleri de mevcut... Malumunuz 18’inci madde uygulamalarında terki olan parseller terkten önceki yüzölçümleriyle uygulamaya dahil ediliyor... Bu bağlamda bu parselimizin düzenlemeye giren kısmını uygulamaya nasıl dahil etmemiz gerekiyor... Yani terk edilen miktarı ekleyerek mi yoksa olduğu gibi mi? ... (deepimage)

CEVAP) Bir parselde daha önce yola terk varsa, bugün uygulamaya nasıl giriyor, eğer yola terk yapılmışsa o imar parseli olarak oluşmuş olması gerekir. Dolayısıyla da kısmen uygulamaya girmemesi gerekir.

Daha önce yola terki bulunan bir parsel kısmen uygulamaya giriyorsa, DOP kesiminde şu şekilde hareket etmek gerekir (hata olmayan parsel için); … Örneğin kadastro parseli 2000 m² olsun, 400 m²'si daha önce yo-la terk edilmiş, geriye 1600 m² kalmış olsun. (Eksilme oranı %20'dir.)...

Bugün, bu 1600 m²'nin 1200 m²'si uygulamaya tabi, DOP oranı da %30 olsun… 1200 m², (uygulamaya giren kısım için) %20 eksilme sonucu kalan miktardır ve bun miktar %80’e tekabül eder… %80’i, 1200 m² olursa, %100’ü kaç olur oranı yapıp, 1500 m² bulunur. (1500 m²'lik kısım için daha önce yola terk nedeniyle eksilen miktar da 300 m² olarak kendiliğinden ortaya çıkar.)

%30 DOP oranı 1500 m² üzerinden hesaplanır. DOP olarak kesilmesi gereken toplam miktar 450 m² olarak bulunur. Daha önce 300 m² eksilme olduğu için, ek olarak 150 m² daha kesinti yapılmakla yetinilir. (hkocak)

29 – KISMEN UYGULAMAYA GİREN PARSELDE YÜZÖLÇÜMÜ AZLIĞI

SORU) 18'inci madde uygulama sahasına ilişkin olarak düzenleme sınırı bir parselin içinden kısmen geçmektedir. Bu parselin tescilli yüzölçümü 14900,00 m² olup, bu parselin hesaplanan alanı 15313.88 m² gelmektedir. Ayrıca düzenlemeye giren kısmı hesaplanan alana göre 15040.19 m² gelmektedir. Bu durumda bu parselin18'inci madde uygulaması için düzenlemeye esas alan nasıl değerlendirilerek, uygulamaya tabi tutulmalıdır? (ayse-ekin)

CEVAP) 2019/13 sayılı genelgenin 10'uncu madde 22/d gereğince, esas olan; parselin imar uygulamasına giren bölümü kesin değeriyle hesaplanmalı, bu değer uygulamaya tabi parselin yüzölçümünden düşülmeli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.

Genel uygulama budur... Ama sizin örneğiniz biraz farklı, parsel kısmen uygulamaya giriyor, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü, o parselin tescilli yüzölçümüden daha fazla, ne yapılabilir?

Öncelikle ilgilisinin çağrılıp muvafakati alınarak yüzölçüm düzeltmesi yapılıp, tapu kütüğüne doğru yüzölçüm yazıldıktan sonra kısmen uygulamaya giren kısmın yüzölçümünün o sayfadan düşülmesi gerekir. Yüzölçümde artış olduğu için ilgilisinin muvafakatini almak zor olmaz diye düşünüyorum.

Ya ilgilisine ulaşılamaz ise; uygulamaya giren yüzölçüm dikkate alındığında, tapu kütüğünde kayıtlı yüzölçümü aştığı için geriye bir şey kalmıyor gibi olacak, halbuki parselin bir kısmı kalmaktadır ve kalan kısmın da bir yüzölçümü bulunmaktadır...

O nedenle de (herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından), öncelikle ilgilisine ulaşılmaya çalışılarak uygulama öncesi yüzöl-çüm düzeltmesi yapılmalı, ama bu başarılamıyor ise, parselin yüzölçümü kontrol sırasında ne bulunmuş ise o değer özet cetveline yazılmalı, uygulamaya giren ve kalan kısmın yüzölçümü de buna uygun şekilde yapılmalı.

Parselin tapu kütüğünde ise, özet cetvelindeki hesap değeri yazıldıktan sonra, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü düşülmeli, daha sonra da tapu müdürlüğü tarafından Medeni Kanunun 1019'uncu maddesi gereğince ilgililere bilgi verilmeli, diye düşünüyorum. ... (hkocak)

30 – İMAR PARSELLERİNDEKİ YÜZÖLÇÜM

SORU) Bir bölgede 18'inci madde uygulaması yapılıyor, işlem kontrolden geçerek tapuda tescil oluyor, 100 ada 4 parsel 500 m²; 5 parsel 600 m² olarak tapularını alıyorlar. Tapu yüzölçümleri doğru. Almaları gereken miktarı alıyorlar. Dağıtım cetvelleri, tescil sayfaları vs. her yerde bu şekilde doğru. Ancak parsel köşe koordinatlarına göre alan hesabı yapıldığında 4 parsel 600 m²; 5 parsel ise 500 m² geliyor. Köşe koordinatları, alan hesabı, ölçü krokisi ve pafta hatalı durumda. Teknik hata var.

İki parsel arasındaki sınırı ötelemek suretiyle hatayı düzeltebilir miyiz? (kentsistem)

CEVAP) (A) şahsına 500 m² yer verilmesi gerekiyor ve 500 m² diye 4 nolu parsel veriliyor, (B) şahsına 600 m² yer verilmesi gerekiyor ve 600 m² diye 5 nolu parsel veriliyor. (Buradaki A ve B şahsı sembol olarak yazılmıştır. Hisseli taşınmazlar da söz konusu olabilir)

Ancak verilen parsellerin yüzölçümü hesaplandığında; aslında (A) şahsına fiilen 600 m², (B) şahsına ise fiilen 500 m² yer verilmiş olduğu anlaşılıyor. Nasıl düzeltilecek?

Öncelikle; (her ne kadar dağıtım cetvellerinde görünüyor olsa da) belediye kayıtlarından bir araştırma yapılmasını öneririm. 500 m² yer verilmesi gereken (A) şahsına gerçekten 4 nolu parsel mi verilmiş, (aynı şekilde 600 m² verilmesi gereken B şahsına da 5 nolu parsel mi verilmiş). Bu araştırmadan da bir sonuç alınamaz ise düzeltme yoluna gidilecek?

Konu son derece açık… Yani Kadastro Kanunu 41'inci madde Yönetmeliğinin 14'üncü madde 1 fıkra (a) bendine girmektedir. O nedenle de kadastro müdürlüğü tarafından Kadastro Kanununun 41'inci maddesi kapsamında sınırlandırma hatası adı altında düzeltmenin yapılması gerektiğini düşünüyorum. ... (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.

*   *   *