10 soru 10 cevap - 11 (imar plânı uygulamaları)

Şimdi bu durumu fark ettik bunu vatandaş ya da kadastro müdürlü-ğüne bildirmeye gerek var mı, yani bildirsek bir şey yapabilir mi? (gs44)

CEVAP) Eğer yenileme sonrası oluşan parsellere terk bulunduğu belirtilmemişse, belediyenin bunu anlaması mümkün olmaz. O zaman belediye sorumlu olmayabilir.

Kadastroya ya da tapuya bildirmenizin bir faydası yok. Vatandaşa bildirebilirsiniz. Bu saatten sonra yapılacak şey vatandaşın dava açması olacaktır. Benim önerim vatandaşa bildirin, dava açılarak uygulamanın iptal edilmesini istemiyorsanız, vatandaşın kaybını bir şekilde telafi etmenizi öneririm. ... (hkocak)

102 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDE UYGULAMA

SORU) Elimizde daha önce plân sınırından geçirilerek ifraz ve terk işlemi yapılan bir parsel var. Plâna göre ifraz sonrası plân dışındaki yer “tarla” kalıyor ve diğer parselde “arsa” oluyor. ifrazdan sonra da yola ve yeşile terk işlemi gerçekleşiyor. “Arsa” olarak kalan parselde bina yapılıyor ve iskan alıyor. Daha sonra da tarla olarak kalan parselin bir kısmına kadar da ilave plân yapılarak onaylanıyor.

Şimdi bu parseller üzerinde 18’inci madde uygulaması yapılacak olup, iskanı olan parselde de DOP kesintisi yapılıp alanının da büyütülmesi düşünülmektedir. bu işlem gerçekleştirilebilir mi? Bu arada ifraz olan parsellerin dışında da bir kadastral parsel uygulamaya girecektir. (kdemirsoy)

CEVAP) Anlatımınızda; daha önce ana parselden ayrılıp, yola terkleri olan ve iskanı almış olan parsel 15, 16'ncı madde uygulamalarıyla oluşmuş olduğu anlaşılıyor... Bugün yapılacak olan 18 uygulamasında bu parselden, terkler ile eksilen miktarın ana parsel miktarına oranını, yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesilmesi mümkündür. Ancak, daha önce yapılan terklerin oranı bugün belirlenen oranın üzerinde kalıyorsa o zaman kesinti yapılamaz.

Konuyla ilgili olarak bu Sitenin (*) "MAKALELER" kategorisi, "İMAR" bölümü, 4'üncü sayfasında "15 VE 16’NCI MADDE GEREĞİ TERK YAPILAN PARSELLERDE 18 UYGULAMASI VE DOP" başlıklı bir makale yer almaktadır. Onu okumanızı öneririm. ... (hkocak)

103 – YOLA TERKE KARŞILIK YOLDAN İHDAS OLUR MU?

SORU) Aynı beyannamede yapılan değişiklikte parselin imar yolunda park alanında ve konut alanında kalan kısımları bulunmaktadır. Değişiklik ile park ve imar yolunda kalan 202.00 m²’lik kısmı bedelsiz terk edilmiş ve 67.00 m² ihdas edilip belediye adına hisse girmiştir. Yani belediye bedelsiz terk yaptırıp ihdasla da hisse girmiş oluyor, işlem doğru mudur? İhdası terke karşılık gösterip belediye hisse girmemesi gibi bir durum olabilir mi? (sesoydas)

CEVAP) İmar plânlarının uygulamasında esas olan 18'inci madde uygulamasıdır. 18 uygulaması gecikiyor, buna karşı vatandaş da bir an önce imar parseline kavuşmak istiyorsa kendi rızası ile parselinden yer terk etmiştir.. Bu terke rağmen imar parseli oluşturulamıyor, bir kısım yer yoldan ihdas suretiyle imar parseli oluşturulabiliyorsa onun da ihdası yapılır. İhdas ise 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 21'inci maddesi gereğince belediye adına yapılır. Dolayısıyla terk ayrı bir işlem, ihdas ayrı bir işlemdir. Terki yapan kişinin, terk karşılığında, ihdastan yer talep etme hakkı bulunmamaktadır. ... (hkocak)

104 – 15, 16’YA GÖRE TERKİ OLAN VE YAPI BULUNAN PARSELDEN İLAVE DOP ALINMASI

SORU) 18 uygulaması sınırları içerisinde kalan parsellerin 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk oranlarının hesaplanarak 18’inci madde uygulaması sırasında belirlenen DOP oranına tamamlanmaması gibi bir durum olabilir mi?

Üzerinde bina ve işletmesi olan yerler için mülkiyetini korumak adına o parsellerden yeniden DOP kesilmemesi imar mevzuatına aykırı düşer mi? (ideal)

CEVAP) Daha önce 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yapılan terk oranın, bugün yapılacak olan 18 uygulaması sırasında belirlenecek DOP oranına tamamlanması gerekir.

Bu konu daha önce 18.Madde Uygulama Yönetmeliğin 11'inci maddesinin gereği iken halen İmar Kanununun 18’inci maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu, bu kural artık bir kanun hükmü olmuştur (md.18/8). Aynı Konu 22 Şubat 2020 tarihli ve (31047) sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik”in 14/6’ncı maddesinde yer almıştır.

Parsel 15 ve 16 gereğince oluştuğuna göre o parsel imar parselidir. 18 uygulaması sırasında sınırları daraltılmaz, yalnızca ek olarak kesilecek orana tekabül edecek miktar kadar o parsele hissedar girer.

Sonradan gelecek olan hissedar da, parsel içinde bulunan bina ya da tesise hissedar olmaz, yalnızca zemine hissedar olur. Bu kural 18'inci maddenin 8'inci fıkrasında yer almaktadır. Sonradan giren hissedarın payı satın alınabilir. Dolayısıyla telaşlanmaya gerek yok. ... (hkocak)

105 – TERKİ BULUNAN PARSELDE PARSELASYON

SORU) Şu an yapmakta olduğumuz bir 18’inci madde uygulaması var. Bu uygulamada 15 ve 16’ya göre yapılmış bir yola terk var. Bunların eski terklerini geriye dönüş yapmam gerekiyor. Ve şuan ki DOP oranımız %21’dir. Konu olan parselimiz A nolu parsel ve bu parselin terkleri var. A nolu parselin geldisi şu şekilde; ilk kadastro parseli B nolu parseldir. B nolu parselin alanı 1211,25 m² dir ve bu B nolu parsel 309,70 m² yola terkinin ardından ifraz olup 1, 2, 3, 4, 5, 6 nolu parseller olmuştur. Bu parsellerden 6 nolu parsel başka bir kadastro parselleriyle tevhit olup A nolu parsel olmuştur. Ve tevhitten sonra A nolu parsel 6,12 m² yola terk yapmıştır. Şuan ki A nolu parselin alanı 753,83 m²’dir.

Sorum şurada başlıyor; ben bu A nolu parseli düzenlemeye alırsam eğer ilk kadastro halinden itibaren yapılan terkleri geri verecek miyim? Eğer geri vereceksem eski DOP oranlarını hesapladım ve B nolu ölen eski parselin yaptığı terkte oran 0,25 ve A nolu parselin yaptığı terk oranı da 0,008’dir. Benim yapmış olduğum düzenlemede DOP oranım 0,21 dir. Bu hesaplamalar neticesinde geri dönüşü nasıl yapabilirim? (kbabacan)

CEVAP) Sorunuz anlaşıldı. Ama cevap derseniz zor. Daha doğrusu ince hesap gerektiriyor. Öncelikle (B) parselinden yola terk yapılmış ve %255686 oranında bir kayıp söz konusudur. Eğer 6 nolu parsel kendi başına parselasyona tabi tutulmuş olsa idi, bugün belirlenen %21 DOP oranından daha fazla bir kayıpla oluştuğu için uygulama sırasında DOP kesilmesine gerek olmayacaktı.

6 nolu parsel yeni bir işleme tabi tutularak bir başka parselle birleştiriliyor. Birleştiği parselin daha önce bir kaybı olmadığını düşünelim ve hesap yapalım; (B) parselinden terk yapılarak 6 nolu parsel oluşturulmuştu. (B) parselinden terk edilen 309,70 m²'nin ne kadarı 6 nolu parsele denk gelmektedir. 1, 2, 3, 4, 5 ve 6 nolu parsellerin yüzölçümleri dikkate alınarak bu miktarı hesaplayabilirsiniz. Böylece 6 nolu parselin kaybının kaç m² olduğunu bulursunuz.

Örneğin B parselinin ifrazı sonucu oluşan 6 parselin hepsinin yüzölçümünün eşit olduğunu farz edilirse 6 nolu parselin kaybı 51,12 m² olarak hesaplanır. İlave olarak 6 nolu parsel tevhide tabi tutulduktan sonra terki bulunmaktadır. Bu terkin, oran olarak 0,008 olduğunu söylüyorsunuz. (A) parseli olarak kalan miktara bakılacak olursa; birleştirme sonucu oluşan parselin yüzölçümü 754 m². Bu miktardan düşülen oran 0,008'dir. Ve yapılan terk miktarı 1 m²'den bile az. Yuvarlak hesap; önceki terk ile sonraki terkin toplamını 52 m² olarak hesaplayalım.

Şimdi DOP oranı %21 olarak belirlenmiş. (A) parselin terk öncesi miktarı olan 754 m² üzerinden %21'i hesaplayalım. (754 x 0,21 = 158,34 m².). Soru konusu parselden 158,34 m² kesinti yapılması gerekir. Ancak bu parselden daha önce terk edilen miktar toplamı 52 m² olduğu için bunun düşülmesi gerekir. Yani (158,34 – 52,00 = 108,34 m².)

Sonuç olarak (A) parselinden keseceğiniz miktarı 108,34 m² olarak hesaplarsınız... İşin geri dönüş, ...vs. yönünü siz halledin. (Burada dikkat edeceğiniz husus B parselinin ifrazı ile oluşan 6 adet parselin yüzölçümünün eşit olduğu varsayılarak yapılan hesaptır. Eğer o parsellerin yüzölçümleri farklı ise, eksilme oranlarını da ona göre hesaplamanız gerekir. O zaman 51,12 olarak bulduğumuz değer değişecek, buna bağlı olarak bulduğumuz toplam terk miktarı da değişecektir. … (hkocak)

106 – YOLA TERK BULUNAN PARSELDE UYGULAMA VE HİSSELENDİRME

SORU) Daha önceki imar plânına göre ifrazı yapılmış bir parselin, imar plân revizyonundan sonra parsel ile yeni imar adaları arasında uyuşmazlıklar oluyor. Eski imar plânına göre ifrazı yapılan parselin doğu köşesinin şekli ile yeni imar adası arasında tamamen fark var.

Şimdi benim sorum; yeni imar adasına göre ihdas oluşan alanda ihdas yapılırsa, vatandaş ben buraya satın aldığımda zaten imar parseli idi ihdası yoktu satın almıyorum diyebilir mi? Derse hukuki olarak dayanağı ne olur?

ikinci olarak bu parseller 15. ve 16. maddelere göre ifraz yapılmış, vatandaş benden aldığınız alanı tekrar bana satıyorsunuz diyebilir mi? derse hukuki dayanağı ne olur?

Buradaki sıkıntı imar planı revize edilirken ifrazlı parseller net olarak dikkate alınmadığından çakışma ve geometri uyuşmazlığı. (hmokn)

CEVAP) İkinci sorunuzdan başlayacak olursak; vatandaşın, "benim terk ettiğim yeri bana geri satıyorsunuz" deme hakkı maalesef yok. Çünkü en son Anayasa Mahkemesinin kararı; mademki 18'inci madde uygulamasını beklemeden kendi rızanla terk yaptın, öyleyse o yerde hak iddia edemezsiz diyor. Bu konuyla ilgili Sitenin "MAKALELER" kategorisi, "İMAR" sayfasında "YOLLARIN 18 UYGULAMASINA TABİ TUTULMASI" konulu bir makale bulunmaktadır. Onu okumanızı öneririm.

İlk sorunuza gelecek olursak; madem ki satın almıyorsunuz, o zaman belediye ile hisseli olmaya razısınız demektir. Yapacağınız her işlem için hissedarınız olan belediye ile birlikte hareket etmek durumunda kalırsınız. ...(hkocak)

107 – TERK ORANININ DOP ORANINA TAMAMLANMASI

SORU) Belediyenin 3194 sayılı Kanunun 15 ve 16'ıncı maddesine göre yaptığı uygulamada (terk oranı 0,32) park olarak ayrılan yeri, daha sonra konuta çevirip ihdas etmiş ve bu yeri daha sonra başka yerden şahıslarla takas etmiş.

18'inci madde uygulamasında parselin eski terk oranını 0,32 olarak mı yoksa şahısların geldiği yerin eski terk oranını mı kullanmalıyız? (Yunus)

CEVAP) Bahis konusu şahısların parseli uygulamaya, daha önce %32 kayıp vermiş olarak alınması gerekir. Çünkü; abartılı örnekle açıklayalım; 1000 m² parseliniz vardı ve bu parselden %40 terk ettiniz 600 m²'lik bir parsele sahip oldunuz (Parsel A)... 606 m²'lik bir başka parselden ise sadece %1 terk edilerek imar parseli elde edildi (Parsel B)... Takas ile sizin A parselinize karşılık (B) parseli verildi.

Ve şimdi 18'inci madde uygulaması yapılmaktadır ve de DOP oranı %45'tir... Eğer siz (B) parselinin önceki terk oranına tabi olursanız. 600 m²'lik (B) parselinden %44 daha kesinti yapılması gerekir. Bu da 264 m²'ye tekabül eder. Bu kesinti yapıldıktan sonra size verilecek imar parselinin yüzölçümü 336 m² olacaktır... Yani başında 1000 m² olan kadastro parselinize karşılık sonuç olarak size 336 m² yer verilmiş olacak... Sizin parselinizden olan toplam eksilme oranı ise %66,4'e tekabül edecektir.

Evet rakamlar abartılı ama hesap doğru. Yazık değil mi size? ... Ya da bunu tersi de olabilirdi. O zaman da haksız yere fazladan yer almış olurdunuz. ... (hkocak)

108 – 15, 16 GEREĞİNCE TERKİ BULUNAN PARSELDEN DOP KESİLMEMESİ

SORU) Daha evvel 3194/15-16 maddesi ile terk yapılmış parsellerin de bulunduğu bir 18'inci madde uygulama dosyası geldi müdürlüğümüze. Uygulamada 15-16 ile oluşmuş parsellerden DOP kesilmediğini gördük ve bu parsellerden yeni uygulamadaki DOP oranına tamamlayan fark kadar kesinti yapılması gerektiği görüşüyle birlikte, konuyu Bölge Müdürlüğümüze soru konusu ettik.

Bölge Müdürlüğümüz de bunun belediyenin inisiyatifinde olduğunu ve sorgulamamamız gerektiğini söyledi. Uygulamaya böyle devam edilmeli mi? (RENK63)

CEVAP) Evet yetki belediyededir. Ancak, uygulamaya karşı dava açılması halinde bu tür uygulamalar Danıştay tarafından iptal edilmektedir. Siz üzerinize düşeni yapıp sormuşsunuz, gerisini belediye düşünsün. ... (hkocak)

109 – YOLA TERKİ BULUNAN PARSELDEN DOP KESİLMESİ

SORU) Tesis kadastrosu öncesinde mahkeme kararı ile tescil edilmiş olan bir taşınmazda imar plânına uygun olarak yola terk ve ifraz işlemi yapılmıştır. Daha sonra söz konusu taşınmaz kadastroya tabi tutulmuş ve daha önceden imar plânına uygun olarak yapılan yola terkler de dikkate alınarak tescil edilmiştir. Bu defa bu taşınmazı da kapsayan bir 18’inci madde uygulaması yapılmaktadır. Bu durumda taşınmazdan yapılacak olan DOP kesintisinde daha evvel yola terk edilen miktarlar göz önünde bulundurulmalı mıdır? (denizci)

CEVAP) Taşınmaz tesis kadastrosu öncesi mahkeme kararı ile tescil edildiğine göre hükmen tescil krokisine (sınırlandırma krokisi) dayalı olarak zabıt kaydına tescil edilmiştir. Bu yerin tesis kadastrosu yapılmadan önce zabıt kayıtlı yerde imar plânına uygun olarak yola terk ve ifraz işlemi yapıldığı, daha sonra tesis kadastrosunun yapıldığı sırada bu terk ve ifrazın dikkate alınarak taşınmazın sınırlandırıldığı anlaşılmaktadır.

18'inci madde uygulaması sırasında dikkate alınması gereken önceki terklerin kadastrodan önce veya sonra yapılması açısından bir farklılık yoktur. Kadastrodan önce de olsa sonra da olsa imar uygulaması gereğince daha önce bir kamuya terk söz konusu ise 18'inci madde uygulamasında bu terkler her durumda dikkate alınarak ona göre  DOP kesilmesi gerekir. … (hkocak)

110 – TEİAŞ TAŞINMAZINDAN DOP KESİLMESİ

SORU) Uygulama sahasının içinde TEİAŞ Kurumuna ait olan bir parsel var ve uygulama sırasında TEİAŞ parselinden DOP kesilip kalan tahsis trafo alanına yapılmıştır. Ancak söz konusu alana ilişkin dava açtılar ve idare mahkemesinin kararında ise DOP kesintisinin yapılmasının uygun olmadığına dair karar var. Bildiğim kadarıyla Yönetmelikte böyle bir şey yok. Bu parselden DOP kesilmesi gerekir mi? (gs44)

CEVAP) TEİAŞ yerinden DOP kesilmeyeceğine dair bilgi yok. Kesileceğine dair net bilgi de yok. Normal şartlarda kesilmesi gerekir gibi düşünülebilir ama idari yargı tarafından, trafo yerleri kamuya hizmet amaçlı tesis yerleri gibi değerlendirilmiş olabilir. Bir de yargı kararlarının genel mantığında şu vardır; uygulama sonrası eğer bir değer artışı söz konusu değilse DOP kesilmesi uygun değildir.

Sonuçta bir yargı kararı var ve hangi gerekçe ile olursa olsun (kararda gerekçesi yazıyordur) DOP kesilmemesi gerekir diyor. Konunun Danıştay aşaması varsa onun da sonucunu alın. Aynı doğrultuda karar çıkarsa; bundan sonraki uygulamalarınızı, karar doğrultusunda yönlendirmeniz gerekir. ... (hkocak)

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.

*   *   *