Av.Hüseyin KOÇAK
111 – TRAFO YERİNDEN DOP KESİLMESİ
SORU) Uygulama sahasında imar plânında trafo yeri olan taşınmaz mülkiyeti kamulaştırma yapılarak ilgili kurumuna geçmiştir. Kamulaştırma ile edinilen bu taşınmazdan DOP kesintisi yapılabilir mi? (hmokn)
CEVAP) Bunun için DOP alınmasına gerek bulunmamaktadır. Bilindiği üzere DOP, değer artışına karşılık alınmaktadır. Halbuki 18'inci madde uygulamasıyla trafo yerinin değer artışından bahsedilemeyecektir. ... (hkocak)
112 – 22/A ÇALIŞMALARINDAKİ EKSİLME DOP HESABINDA DİKKATE ALINMAZ
SORU) 18'inci madde uygulaması yapılırken; DOP kesilecek parsellerde geçmişte yapılmış olan 22/a yenileme işlemi imar uygulaması olarak değerlendirilip yüzölçümdeki azalmalar terk olarak hesaplanmalı mıdır? Ya da 22/a yenileme işlemini bir kadastro işlemi olarak görülüp terk yapmamıştır (kök parsel) olarak düşünülüp, DOP tam mı kesilmelidir? (mustafaons)
CEVAP) Bir kadastro parselinden yapılan yola terk işlemi ile o parselin 22/a uygulaması sırasındaki yüzölçüm eksilmesi birbirinden tamamen farklı şeylerdir... 22/a sırasındaki eksilme, parselin yüzölçümünün doğru hesap değeri olarak değerlendirilmesi gerekir. ... Bu parselden 15, 16'ncı maddeler gereğince terk yapılmadığı sürece, parselin tamamı üzerinden hiç eksilme yokmuş gibi DOP kesilmesi gerekir. ... (hkocak)
113 – 2981/3290 SAYILI KANUN 10/B ÇALIŞMASI YAPILAN YERDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE DOP KESİMİ
SORU) 2981 uygulaması yapılan yerde ana parselde 10/b uygulaması yapılmış olup parselde yol terkleri yapılarak A, B, C parselleri oluşmuştur. A ve B parsellerde yapılaşma bulunmakta olup farklı maliklere, C parseli ise yapılaşma olmaması sebebiyle eski malik adına kaydedilmiştir.
Daha sonra C parseli imar uygulamasına konu edilmekte olup %40 DOP kesintisi yapılmak istenilmektedir. 2981 sayılı Kanunun 10/b maddesinde belirtilen terklerin DOP bileşenleri gibi olduğu düşünülmekle birlikte yeni yapılan imar uygulamasında C parselinde 15 ve 16’ncı madde uygulamasındaki gibi düşünerek 2981 uygulamasındaki terki dikkate alıp %45’e tamamlatılması mı gerekli, yoksa 2981 uygulaması bir tesis kadastrosu işlemidir, imar uygulaması değildir denilerek C parselinden %45 kesinti mi yapılmalıdır? (veysel_durgun)
CEVAP) 2981/3290 sayılı Kanunun 10/b maddesi; "Üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine, o yerde daha önce kadastro geçmiş ya da geçmemiş olmasına göre, ıslah imar plânı yapılıp yapılmamasına bakılmaksızın Kadastro Kanununun hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescili yapılır." hükmündedir.
10/b gereğince yapılan çalışmalarda ıslah imar plânı yapılması zorunlu olmadığı gibi bu çalışmalar sırasında herhangi bir kesinti de öngörülmemektedir. Bu çalışma zemindeki halihazır durum tespit edilerek yapılan bir tür kadastro çalışmasıdır. Zemindeki fiili bölünmeleri ve kayıt maliklerinin dışındaki üçüncü şahısların zemindeki fiili kullanımlarını hukukileştiren bir uygulamadır. Zaten Kanun maddesi Kadastro Kanunu hükümlerine göre tespit yapılacağını açıkça belirtmiştir.
Bu nedenle 2981/3290 sayılı Kanunun 10/b maddesi bir kadastro çalışması olarak değerlendirilip ortada imar plânına uygun bir kamuya terk söz konusu olmadığından %45’e kadar DOP kesilebilir. ... (hkocak)
114 – 2981/3290 SAYILI KANUN 10/C PARSELİNDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE DOP – 1
SORU) 2981/3290 sayılı Kanun 10/c maddesi uygulaması yapılmış 10 parsel yan yana toplam 4 dönüm üç cepheli değerli bir arsam var. Burada şimdi 18'inci madde uygulaması yapılacak. Benim toplam arsa büyüklüğüm müstakil parsel olmaya yeterli mi? Asgari ve azami bir değer dikkate alınıyor mu müstakil veya hisseli/şuyulu arsa parselasyonu yapılırken. Arsamın köşesi direkt hastanenin kapısına ve 15 metre genişlikteki bir yola cepheli ve haliyle 10 adet eczane yapılabiliyor.
Şimdi şuyulu olduğumda burası benim diyemeyeceğim için bariz bir hak kaybı var. Belediyenin yakın bir bölgeye yapmış olduğu 18'inci madde uygulamasında hiç bir parsel 5000 m2 altında değil. Şayet şuyulu parselasyon çıkar ise, nasıl bir yol izleyebilirim. İtiraz ve mahkemede haklarım nedir? Buna benzer Danıştay kararları var mıdır? (Esesli)
CEVAP) 2981/3290 sayılı Kanunun 10/c maddesi uygulaması yapılmış parselde 18'inci madde uygulanırken yeni bir kesinti yapılmaz. Ama mevcut parsel ya da parsellerinizin, müstakil parsel için yetip yetmeyeceği imar plânındaki imar parsellerinin kaç metrekare olarak belirlendiğine bağlı. Bunu da belediyeden öğrenebilirsiniz. Eğer, yapılan uygulamadan memnun kalmaz iseniz, 18'inci madde uygulamasının askıya alınmasını müteakip 60 günlük süre içerisinde idare mahkemesine dava açma keyfiyetiniz bulunmaktadır. ... (hkocak)
115 – 2981/3290 SAYILI KANUN 10/C PARSELİNDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE DOP – 2
SORU) 18'inci madde uygulamasının iptalini hangi gerekçelere dayandırabilirim. Benim arsamın üç cepheli ve köşe arsa olması ve hastane girişine tam cepheli olması bundan dolayı diğer parsellere istinaden daha değerli oluşu plânın iptali için yeterli midir? (Esesli)
CEVAP) Yakındığınız konu ne ise onu gerekçe göstererek dava açabilirsiniz. Açılan davanın nasıl sonuçlanacağı hakkında konuşmak doğru olmaz. Daha doğrusu bilemeyiz. Hakimin takdirine bağlıdır. ... (hkocak)
116 – CİNSİ "ARSA" OLAN TAŞINMAZDAN DOP KESİLMESİ
SORU) Mevzii imar plânı ile yerleşime konu olmuş bir parselin tapu kütüğünde vasfı hala "tarla" görünüyor. … Acaba DOP ya da kamuya terk olmadan işlem yapıldı da, bunun için mi nitelik değişmedi sorusu aklımıza geldi. "Arsa" niteliği üzerinde duruyor olmam, büyük ölçüde DOP kesintisi yapılıp yapılamayacağı ile ilgili. Tapuda niteliği "arsa" görünen bir taşınmazdan artık bir daha DOP kesilemeyeceği (6785/39 ya da 3194/15 ve 16’ncı madde uygulamalarıyla arsa niteliği kazananlar dışında) sonucuna ulaşıyoruz. … (fozer86)
CEVAP) 18'inci madde uygulaması yapılmadan, 15 ve 16’ncı madde uygulanarak parsel oluşturulmuşsa bu parsellerin cinsi "arsa" olur. Bu şekilde oluşup cinsi "arsa" olan bir parsel 18'inci madde uygulamasına tabi tutulursa DOP kesilmeyecek diye bir kural bulunmamaktadır. DOP kesilir, ancak daha önce terk edilen miktar dikkate alınarak kesilir. (Yani daha önce terk edilen miktar %20'ye tekabül ediyor olsun. Bugün 18'inci madde uygulaması sırasında DOP oranı %26 belirlenmiş olsun. Herhangi bir terk işlemine tabi olmayan parsellerden %26 DOP kesilirken, %20 yola terki bulunan parselden %6 kadar DOP kesilmekle yetinilir.)
İmar parseli oluştuğu halde cinsinin "arsa" yapılmamış olmasına gelince; daha önce bir tarihte Genel Müdürlüğümüz bir talimatla parsel cinslerinin aynen yeni parsellere taşınmasını öngörmüş, o nedenle de belli tarihler arasında yapılan işlemlerde, ana parselin cinsi yeni parsellere aynen taşınmış. Bu durum sizi yanıltmasın.
Yeni bir DOP kesilip, kesilmeyeceğini belirleyen asıl husus, o parselin cinsinin "arsa" olması değil, 15, 16'ncı maddeler gereği mi, yoksa 18'inci madde uygulaması sonucu mu oluşmuş olduğudur. Eğer; 15 ve 16'ncı maddeler gereğince oluşmuşsa; terki DOP oranına tamamlayan kadar daha DOP kesilmesi gerekir.
18 uygulaması yapılan yerde ise ikinci bir 18 uygulaması yapılıyorsa; 7181 sayılı Kanun öncesi, yeni bir DOP kesintisi yapılmamakta idi. Ancak 2019 yılında İmar Kanununun 18’inci maddesinde 7181 sayılı Kanun ile değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliğe göre; her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
Sonuç olarak artık, daha önce 18 uygulaması yapılmış bir yerde de koşulların varlığı halinde; önceki DOP oranını, yeni DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılabilecektir. … (hkocak)
117 – YAPI BULUNAN PARSELDEN DOP KESİLMESİ
SORU) Tescilli bir binanın bulunduğu alanda 18’inci madde uygulaması yapılabilir mi, DOP kesilir mi? (gs44)
CEVAP) Üzerinde bina bulunan bir parsel de 18'inci madde uygulamasına girebilir. Uygulamada bu şekildeki örneklerle çok sayıda karşılaşmanız mümkündür. Vatandaş 15, 16'ncı maddeler gereğince imar parselini oluşturup, yapısını yaptıktan sonra orada 18'inci madde uygulaması gündeme gelebilir. Daha önceki terk oranını DOP oranına tamamlayan kadar daha DOP kesintisi yapılması gerekir. (Eğer hiç DOP kesintisi yapılmamış bir parsel söz konusu ise bugün belirlenen oranda DOP kesintisi yapılır.)
Bu kesinti sonrasında o parsele karşılık verilecek olan miktar yapının bulunduğu parselden daha küçük yüzölçüme sahip olursa, o parsele dışarıdan hisse girer. 18'inci maddenin metninde de bahsedildiği üzere hisse parsele dairdir bina eski malikin olmaya devam eder. ... (hkocak)
118 – CAMİ YERİ VE DOP KESİLMESİ
SORU) İmar uygulaması yaptığımız alanın içerisinde mevcutta camiler vardır bu camilerin parselleri de Vakıflar Genel Müdürlüğü adınadır. Bu vakıf parsellerinden DOP kesintisi yapabilir miyiz, yoksa DOP kesemiyorsak bunun dayanağı nedir? (kanun veya mahkeme kararı). (Haşim)
CEVAP) DOP kesilmemesi gerekir. ... Çünkü, zaten cami olan bir parselden bahsediyorsunuz. O parsel imar uygulaması sonucu ortaya çıkacak duruma göre yine cami olarak kalacağı muhakkaktır. DOP, uygulama sonrası parsellerde olacak değer artışı karşılığı olarak kesilmektedir. (Bu husus Danıştay kararlarında geçmektedir.) Halbuki, uygulama sonucu cami parselinde değer artışı diye bir şey söz konusu değildir. (hkocak)
119 – OKUL BULUNAN TAŞINMAZDAN DOP KESİLİR Mİ?
SORU) Yapılaşmanın olduğu bir alanda 18’inci madde uygulaması yapmak istiyoruz. Uygulama alanında Milli Eğitime Bağlı ilk ve orta öğretim tesisleri var ve taşınmazlar üzerinde okullar mevcut. Maliye Hazinesine ait bu taşınmazlar Milli Eğitime tahsis edilmiş. Şimdi uygulamada bu alanlar nasıl işlem görür? Uygulamaya Hazine taşınmazı olarak girip DOP kesilmesi mi gerekir?
Yine aynı alanda sağlık tesis alanları mevcut ve sağlık tesisleri yıllardır faaliyet gösteriyor bu alanda. Bu taşınmazlarda işlem nasıl gerçekleşir? (hmokn)
CEVAP) 18'inci madde uygulaması yapılacak olan yerlerde DOP'tan karşılanacak alanlar o alan içinde zaten var ve uygulama sonrası da aynı kalacaksa; uygulamaya girdi-çıktı yapılmalı ve o yer için DOP kesintisi yapılmamalıdır. (Yani bir nevi uygulama dışında tutulmuş gibi işlem yapılmalıdır.)
Bilindiği üzere DOP kesintisi, değer artışına karşılık olarak yapılır. Okul yeri için değer artışından bahsedilemeyecektir. Yani DOP kesilmesi için hiçbir sebep bulunmamaktadır.
"Sağlık ocağı", öncesinde KOP’tan oluşturuluyorken İmar Kanununun 18’inci maddesinde 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik gereğince artık DOP’tan karşılanmaktadır. Okul yeri için bahsedilen, sağlık tesisleri için de geçerlidir. … (hkocak)
120 – DOP'TAN OLUŞTURULACAK “CAMİ YERİ”NİN ŞAHIS ADINA TESCİLİ
SORU) 18'inci madde uygulamasından önce (A) şahsı 1/1000’lik plânda dini tesis alanında cami yaptırmış bulunmaktadır. Dini tesis alanı şu an (B) şahsına ait bir kadastral mülkiyettedir. 18'inci madde uygulamasında (A) şahsı, dini tesis alanını DOP’tan değil imar adası olarak kendine tahsis edilmesini istiyor (B) şahsı da buna rıza gösteriyor. Ayrıca (A) şahsı dini tesis alanında kalan mülkiyeti için kamulaştırma talebinde bulunmayacağına dair yazılı beyan etmektedir. Bu uygulamanın kamu zararı oluşturup oluşturmayacağı ve uygulamanın bu şekilde yapılıp yapılamayacağı? … (borasera)
CEVAP) İmar uygulamasında dini tesis alanı DOP'tan oluşturulmaktadır. DOP'tan oluşturulan yerin ise şahıs adına tescili mümkün değildir. DOP kesintisine gerek olmadan cami yapılan yeri kendi adına tahsisini de isteyememesi gerekir. İlgilisi dini tesisin DOP'tan oluşmasını istemiyor, hayır yapmak istiyorsa o yeri bağışlayabilir.
Yer kendi adına yazıldıktan sonra; o kişinin bazı kişileri camisine kabul ederken bazılarını etmemesi gibi bir keyfiyete sebebiyet verilmiş olmaz mı? İlgilisi böyle bir şeye nasıl garanti verir. Böyle bir şeyi yapmayacağını düşünelim, o kişi ile başka nedenle en ufak bir dargınlığı olan kişi, onun arazisindeki yerde ibadet etmem tavrına girerse, vs,...vs. işin bu tarafı espri kısmı ama mümkün. Zaten böyle bir şeyin mevzuatı da bulunmamaktadır.
18 uygulaması re’sen yapılan bir işlemdir. Bazı konularda muvafakat vererek dini tesis arazisinin şahıs adına yazılması mümkün görünmüyor.
- a) Caminin bulunduğu parseli maliki bağışlayabilir. Bu durumda o yer için DOP kesintisi yapılmaz.
- b) Cami yeri için de DOP kesintisi yapılır. Caminin bulunduğu parselden de aynı oranda DOP kesilir ve kalan miktar için malikine başka bir yerden imar parseli tahsis edilir. ... (hkocak)
-
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *