10 soru 10 cevap - 14 (imar plânı uygulamaları)

 SORU) Belediyemiz, zamanında tarla vasfında bir parselde 18’inci madde uygulaması gerçekleştirirken, parselin bir kısmı imar plânında, geri kalan dışında bırakılmıştır. İşlemde ayırma çapı düzenlenmemiştir. … Parselin imara giren kısmından DOP kesintisi yapılmış, geri kalandan yapılmamıştır. Ancak, imar sonrası, geri kalan kısım da, sanki imar parseli imiş gibi tescil edilmiştir.

Daha sonra belediye bölgenin diğer kısmını imara açmıştır. Diğer kısımdan DOP kesintisi yapılmak istendiğinde; kadastro müdürlüğü bu parselin imar parseli olduğunu ve daha önce DOP kesintisi yapıldığı için ikinci bir DOP kesintisinin yasaya aykırı olduğunu söylüyor… Belediye kesinti yaparsa ve bu konuda ısrarlıysa kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü işlemin iptaline karar verebilirler mi? (SPARTACUS)

CEVAP) Sorunuzda yer alan parsel kısmen 18'inci madde uygulamasına tabi tutulmuş ve o uygulama sırasında da, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü dikkate alınarak DOP kesilmiş, geri kalan kısım uygulamaya girmemiş ama imar parseli olarak tescilli.

İlk uygulamaya giren kısım için ayırma çapı düzenlenmemiş olduğundan durumun fark edilememiş olduğu anlaşılıyor. Ama her şey ayırma çapı değildir. Örneğin ilk uygulamanın özet cetveline bakılarak ve de yine ilk uygulamada oluşturulan imar parselleri ile bahis konusu parselin kalan kısmının uyumlu olmamasından o kısmın uygulamaya girmemiş olduğu tespit edilebilir. Sonuç olarak uygulamaya girmeyen kısım hatalı olarak imar parseli şeklinde tescil edilmiş. Uygulamaya girmemiş olduğunu, bahsettiğim belgelerden tespit edilip, hatalı tescilin tapu müdürlüğünce düzeltilmesi gerekir.

Geri kalan kısmın yüzölçümünden daha önce DOP kesilmediği yine özet cetvelinden anlaşılacaktır. Dolayısıyla geri kalan kısmın yine kısmen uygulamaya giren yüzölçümünden DOP kesintisi yapılması gerekir… Kadastro müdürlüğünün ve tapu müdürlüğünün ret yetkisi vardır ama iptal yetkisi yoktur. Kaldı ki Danıştay kararları, kadastro ve tapu müdürlüklerinin teknik kontrolünden sorumlu olduğunu, gerisi uygulamayı yapan idarenin sorumluluğundadır yolundadır. … (hkocak)

132 – FARKLI ZAMANDA KISMEN UYGULAMA VE DOP

SORU) Belediyece 1998 yılında yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar plânı sınırları içinde olan yerin bir kısmına 18'inci madde uygulaması yapılmış bir kısmına yapılmamıştır. Şöyle ki tek tapu olan yer kadastral bölünmüş, tapunun birinden DOP alınmış, diğerinden alınmamıştır. Bu durumda, 20 yıl önce uygulama imar plânı sınırları içerisinde yapılan 18'inci madde uygulaması oranının, yeni yapılacak ilave revizyon plânından sonraki 18 uygulaması oranını bağlayıcılığı var mıdır?

Örnek vermek gerekirse; eski oran 40 ise yeni oran 45 olabilir mi, yoksa aynı uygulama imar plânı sınırları içerisinde olduğundan yine 35 olmak zorunda mıdır? (turk35)

CEVAP) Uygulama bugün yapılıyorsa bugünün koşullarına tabidir. Yani DOP oranı olarak %45'e tabidir. ... (hkocak)

133 – DOP’UN %45’E ÇEKİLMESİ

SORU) Belediye olarak 18’inci madde uygulaması yapmaktayız. Uygulamaya giren kadastro parsellerinin hepsi T.C. Maliye Hazinesi ve Belediye adına tapulu. DOP oranımız %45’i geçmektedir. (%50 çıkmaktadır.) Parsellerimizde şahıs parseli olmadığından DOP oranı %4i’i geçtiği için nasıl bir yol izlememiz gerekir? (huseyinates)

CEVAP) 18'inci madde uygulama sahası içerisinde DOP oranı %45'ten fazla çıkarsa, fazlalığın nasıl karşılanacağı konusu; 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu 18’inci madenin metninde; ayrıntısı ise “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin” 15’inci maddesinde yer almaktadır.

Madde.15/1; Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14’üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.

Örneğinizde Hazine ve belediyeye ait taşınmazlar bulunduğuna göre, kamulaştırmaya gerek kalmaksızın %45’ten fazla olan kısımları tamamlamanız mümkün olabilecektir. … (hkocak)

134 – %45’İ AŞAN DOP İÇİN VATANDAŞIN BAĞIŞ YAPMASI

SORU) 18’inci madde uygulamasında DOP %45’i aştığı için; "aşan miktarı belediye vatandaşa bağış yaptırıyor (bedelsiz kamulaştırılıyor)".

Encümen kararında DOP’un %45’i aştığı projede P ile gösterilen alanın 3194 sayılı İmar Kanunu 13’üncü maddesine istinaden ..... belediyeye bedelsiz terkin edilmesi diye geçiyor.

Yani beyanname düzenlenip park sicilinden terk düşünceler kısmına da 13’üncü maddeye istinaden terk yazılıyor. Bu şekilde uygulama doğru mudur? (uyılmaz)

CEVAP) Uygulama sahası içerisinde DOP oranı %45'i aşıyor. Aşan miktar kadar, bir vatandaş parselinden bedelsiz terk ediyor, yani uygulama sahasında yer alan ve DOP'tan karşılanması gereken tesis için kullanılmak üzere terkte bulunuyor. Tamam, olabilir.... "... park sicilinden terk düşünceler kısmına da 13’üncü maddeye istinaden terk yazılıyor. ..." ifadesini pek anlayamadım.

Terk edilen kısmın parkta kullanıldığından ve de parkta kullanıldığı gerekçesiyle böyle bir ifade kullanılmış olduğundan mı bahsediyorsunuz? Eğer doğru anladımsa böyle bir belirtimin yerinde olduğunu düşünüyorum. Çünkü daha sonra bu uygulamanın iptali söz konusu olursa, bu belirtim nedeniyle, terk edilen kısmın geri dönüşümünün, terki yapan malike dönmesi sağlanmış olur. O nedenle yerindedir. ... (hkocak)

135 – 18'İNCİ MADDE UYGULAMASINDA FARKLI DOP KESİMİ

SORU) 18'inci madde uygulaması dosyasında A parselinden %20 DOP kesiliyorsa, B parselinden %25, C parselinden hiç kesilmiyor. Bu kesinti oranları tapu müdürlüklerini bağlar mı? Her parselde eşit oranda DOPO kesilmediğini görüş konusu edip düzeltilmesini talep edebilir miyiz? (Ah5524)

CEVAP) Uygulamaya tabi parsellerden eşit oranda DOP kesilmesi gerekir. Her ne kadar uygulama yetkisi belediyeye ait olsa da bu yetki kullanılırken hak kaybına sebebiyet veriliyorsa o zaman bunun kontrolünü yapan elemanların da ihmali sorumluluğu söz konusu olacaktır. DOP ile ilgili kontrolün özellikle kontrol mühendisleri tarafından yapılması gerekir. Aksi halde hem kadastro ve hem de tapu müdürlüğünün sorumluluk altına girmesi mümkündür.

“Umumi hizmet alanlarının düzenleme sahası içinde kalan ta­şınmaz malların %35 kadar (*) olan bölümünün, o saha içerisinde hesap edilen zayiat miktarı oranında gayrimenkul sahiplerinden bir hizmet karşı­lığı olarak değer artışı da göz önünde bulundurulmak suretiyle ve herkesten eşit oranda bedelsiz alınması gerektiği yasal olarak öngörülmüş bulundu­ğundan, aksi yönde hükümler taşıyan idare mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Danıştay 6.Dairesinin 28.09.1994 tarihli ve E.1994/169-K.1994/3262 sayılı kararı). … (hkocak)

 136 – DOP KESİLMEMEK KOŞULUYLA İKİNCİ UYGULAMA YAPILABİLİR

SORU) Rekreasyon alanı içersinde kalmakta olan 4 adet ada/parsel şeklinde olan taşınmazlara imar uygulaması yapılmıştır. Uygulama sonucu parsellerden DOP kesintisi yapılmamıştır ve kamuya tahsis yoktur. Söz konusu parseller Maliye Hazinesi ve vatandaş mülkiyetinde hisselidir. Uygulama sonucu parseller sadece bölünmüştür.

Plân notlarında rekreasyon alanı için emsal: 0.05’tir. Sosyal tesis harici bir yapı yapılamayacağı belirtilmiştir. Uygulama giren alan içerisinde kaçak yapı mevcut değildir. Ayrıca daha önce de 18'inci madde uygulaması yapılmamıştır. Plân tadilatı da söz konusu değildir. Herhangi bir mahkeme kararı da mevcut değildir.

Öncelikli olarak rekreasyon alanlarında imar uygulaması yapılabilir mi? Yapılan bu 18'inci madde uygulama işlemi yasal mıdır? Kamuya tahsis olmadan böyle bir işlem yapılabilir mi?... (RoNiN)

CEVAP) 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci madde 6’ncı fıkrası; "... herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP payı alınamaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar plânı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez" hükmünde iken bu maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanun ile bir değişiklik yapılmıştır.

Bu değişikliğe göre; herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklı payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmamak kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

Bu hükmün, sorunuzun yanıtı için yeterli olduğunu düşünüyorum. Yapılan işlemin tamamen rekreasyon alanı içinde olması nedeniyle herhangi bir hak kaybına da sebep olunmuyor. ... (hkocak)

137 – 6785 SAYILI KANUNA GÖRE UYGULAMA YAPILAN YERDE İKİNCİ UYGULAMA VE DOP

SORU) 1978 yılında 6785 sayılı İmar Kanununa istinaden uygulama yapılmış ve DOP 0,23 olarak hesaplanmış… Şimdi bu alanda tekrar uygulama yapıp DOP’u 0,45’e tamamlayabilir miyiz? 10/c’lerde tekrar DOP kesintisi olmuyor ama 18'inci madde uygulaması yapılan yerde tekrar DOP kesilip %45’a tamamlanabilir mi? (gs44)

CEVAP) 6785 sayılı Kanunun 42'nci maddesi, 3194 sayılı kanunun 18’inci maddesine tekabül etmektedir.

18’inci maddenin önceki haline göre, DOP kesilen bir parselden ikinci bir DOP kesintisinin yapılamayacağı doğrultusunda idi. Bu maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanun ile bir değişiklik yapılmıştır.

Bu değişikliğe göre; Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklı payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmamak kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecektir. … (hkocak)

138 – İKİNCİ UYGULAMA, DOP, İPTAL KARARI

SORU) Kadastro Müdürlüğüne 18’inci madde uygulama dosyası kontrol için gönderildi. Teknik kontroller bitmişken uygulama alanındaki maliklerden birinin bu uygulamaya karşı daha önce açmış olduğu dava ile ilgili idare mahkemesinin kararı kadastro müdürlüğe ulaştı. Bu kararda daha önceki zamanlarda parselden DOP alındığı gerekçesiyle, şimdiki imar uygulamasında "ikinci kez DOP alınmasına ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır" şeklinde hüküm kurulmuş.

Kesinleşmemiş bu mahkeme kararına göre dosya belediyeye iade edilmeli midir? (Bu arada dosyanın temyizde olduğu ve kararın henüz çıkmadığı öğrenildi). Teknik kontrolün tamamlanması nedeniyle kontrol mühendisinin dosyayı imzalamış olması iadeye engel midir? (madmax)

• (Bilindiği üzere, İmar Kanununun 18’inci maddesinde 2019 Yılı içerisinde 7181 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu 18/7’nci madde gereğince; gerekli olan durumlarda, daha önce DOP kesilen parsellerden de yeni DOP oranına tamamlayan kadarlık kesinti yapılması mümkündür. – Soru ve cevap 7181 sayılı Kanun öncesine aittir. –

18/7; “Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar plânı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.” hükmündedir.

Hangi sebeple olursa olsun, işlemin yargı kararları karşısında Tapu ve Kadastro yönüyle işleyişine değinmek bakımından bu soru ve cevaba da yer verilmiştir.)

CEVAP) Mahkeme kararı henüz kesinleşmemiş ve de resmen Tapu Kadastro İdaresine ulaşmamış olduğu sürece işlemin yürümesine engel teşkil etmemelidir.

Ancak, böyle bir karar gelmeden önce o yerde yapılan uygulamanın ikinci uygulama olduğu ve de ikinci kez DOP kesilmiş olduğu kadastro müdürlüğü kontrol mühendisi tarafından tespit edilip, Tapu Plânları Tüzüğünün 11'inci maddesi gereğince dosyanın reddi sağlanmalı idi. Henüz kesinleşmemiş dava nedeniyle de olsa ikinci kez DOP kesilmiş olduğu kadastronun ıttılasına girdiği için gereğini yapması gerekir. Yani; mahkeme kararı nedeniyle değil, ikinci kez DOP kesilmiş olduğunun anlaşılması gerekçesiyle işlemin reddedilmesi mümkündür.

(Hem böylece, davanın temyiz sonucu da iptal yönünde olursa tapu kütüklerinin yaz boz olmaması için zaman kazanılmış olur.) Kontrol Mühendisinin imzalamış olmasına gelince; aslında imzalamamış olması gerekir. Ancak, imzalamış olması da "ikinci kez DOP kesintisi yapılmış olması" gerekçesiyle bu dosyanın reddine engel teşkil etmeyeceğini düşünüyorum. ... (hkocak)

139 – DERELERİN DOP'TA KULLANILMASI

SORU) 18'inci madde uygulaması yapılacak alanda tapulama harici dere bulunmaktadır. 1/1000’lik plânda da dere, biraz kaydırılarak işlenmiş. Uygulama sahası içerisinde bu dereyi tescil etmeden (kadastro parseli oluşturmadan) DOP %45'i bulmaktadır. Eğer dereyi Hazine adına tescil edersek DOP çok çok yüksek rakamlara ulaşmaktadır. Bu sebepten dolayı dereyi tescil etmeden uygulamayı yapabilir miyiz? ... (borasera)

CEVAP) ….. DOP oranı %45'i aşmadığı sürece Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden kamusal alanlara terk zorunluluğu yoktur. Sizin anlatımınıza göre, derenin tümü DOP'tan karşılanacak yer için kullanılması halinde DOP %45 olmaktadır. Eğer dere hazine adına uygulamaya girerse DOP oranı fazla oluyor… Burada yapılması gereken şudur;

1. a) Öncelikle bu dere, uygulama sonrasında da dere olarak kalacaksa; dere yüzölçümü uygulama sahası yüzölçümünden düşülür. Yokmuş gibi işlem görür. Ya da uygulamaya girdi–çıktı yapılır.
2. b) Eğer dere kapanıyorsa, diğer şahıs parsellerinden farksız bir şekilde Maliye Hazinesi adına uygulamaya girer. Şahıs parsellerinden kesilen oranda DOP kesintisi yapıldıktan sonra geri kalan miktara karşılık verilecek imar parselleri de Hazine adına olur.
3. c) Şahıs parsellerin farkı şudur; eğer o uygulama sahasında DOP oranı %45'i aşarsa, bu oranı %45’e düşürmek için derenin, yol, park, ...vs. gibi yerlere rastlayanları o amaç için kullanılmak üzere terk edilir. (DOP'u %45'e düşürmek için derenin tümünün terk zorunluluğu yoktur.
4. d) Derenin yol, park, ...vs. yerlere rastlayanları terk edilmesine rağmen DOP hala %45'e düşmüyorsa, (uygulama sahasında bağış da yoksa) o zaman belediyenin kamulaştırma yapması gerekir. ... (hkocak)

140 – DOP KESİNTİSİNDEN İHDAS OLMAMALIDIR

SORU) İlçemizde yapılan bazı ihdaslarda DOP kesintisi parseller belediye adına tescil edilmiştir. Örnek olarak veriyorum; ihdas dosyalarında geldi olarak 12 ada 1 parselin “DOP kesintisinden ihdas edilmiştir” yazmaktadır. Pasif 12 ada 1 parselin mülkiyetine baktığımızda mülkiyeti Maliye Hazinesidir ve yapılan bu ihdaslara milli emlak müdürlüğü dava açmıştır. Maliye Hazinesi adına olan imar parselleri, eşdeğer yer ayrılarak belediye tarafından ihdası mümkün müdür? (Ahmet Yılmazer)

CEVAP) DOP kesintisinden belediyenin kendisine parsel üretmesi doğru bir uygulama değildir. O uygulama alanından bir parsel malikinin dava açması halinde idare mahkemesi (ve Danıştay) tarafından bu husus, iptal sebebi sayılmaktadır.

İmar uygulaması sonucu Hazine adına oluşturulan yerin, eşdeğer yer ayrılarak dahi, ihdası mümkün değildir. Sonuçta, milli emlak müdürlüğü davasını açmış, bence doğru da yapmış. Ama bu aşamada dava sonucunu beklemek dışında yapılacak işlem bulunmamaktadır. ... (hkocak)

*   *   *

 (*) Bu oran; 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanun ile %40’a; 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ile de %45’e çıkarıldı.

*   *   *

(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.

*   *   *