Av.Hüseyin KOÇAK
121 – RESMİ KURUM ALANINDA TERK VE DOP
SORU) Özel sektör olarak yapmış olduğumuz bir 18'inci madde uygulamasında düzenleme sınırı içinde resmi kurum alanı olan bir imar adası var ve üzerindeki parsel 15 ve 16’ncı maddelere göre yola terki yapılmış Maliye Hazinesine kayıtlı temiz imar parseli halini almış.
Bu parsel düzenlemeye girdikten sonra (eski DOP’u dikkate alınarak) gerekli DOP kesintisi nedeniyle yeni oluşan yüzölçümü doğal olarak azaldığından resmi kurum olarak ayrılan imar adasını doldurmamaktadır.
Bu durumda resmi kurum olan imar adasına nasıl bir tahsis yapmalıyım, geri kalan boşluğu belediye ile veya başka biriyle hisselendirmeli miyim? (celikcenk)
CEVAP) Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki bulunan parsellerde, 18 uygulaması; eksilen kısmı DOP oranına tamamlayan karar daha kesinti yapılabileceği mülga Uygulama Yönetmeliğinin 11/3’üncü maddesinde yer almakta idi.
18’inci maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ve eklerle bu hüküm madde metnine girmiştir. Değişiklik sonucu 18’inci madde 8’inci fıkra şu hali almıştır; “Parselasyon plânı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar plânında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon plânındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.”
Bu maddede yer alan; "...DOP alınabilir" ifadesinden hareketle, belediye inisiyatif kullanıp fark kadarlık kısmı kesmeyebilir mi?... Kesilmesi gerektiğinde de mutlaka %45'e tamamlayan fark mı kesilecektir?
Soruları gündeme gelmektedir.
Aynı sorular daha önce mülga Yönetmelikteki düzenleme için de var idi ve bu soruların cevapları Danıştay 6'ncı Dairesinin kararlarıyla netliğe kavuşmakta idi. Danıştay kararlarına göre; daha önceki terki DOP oranına tamamlayan fark kadar (yani %45'e değil, DOP oranı ne belirlenmişse o orana tamamlayan kadar) daha kesinti yapılacaktır… Yani uygulamayı yapan idare, tamamlayan kadar kesinti yapma konusunda inisiyatif kullanabilir demiyor, “keser” diyordu. Aynı durum bu hükmün kanun metnine girmesi durumunda da söz konusu olacaktır.
Nitekim; kanun metninde yer alan “…DOP alınabilir” şeklindeki muallak durum, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu çıkarılan “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin” 14’üncü madde 6’ncı fıkrasıyla (önceki Danıştay kararlarındaki ifadeyle örtüşecek şekilde “…pay kesintisi yapılır.” şeklinde kesin ifade kullanılmıştır.
Sizin verdiğiniz örneğe gelince; (konuya teorik olarak bakıldığında) Hazine taşınmazının da diğer parsellerden herhangi bir farkı olmadan uygulamaya alınması ve de daha önceki terki DOP oranına tamamlayan fark kadar daha kesinti yapılıp, başka parsellerden gelecek olanlarla hisselendirilmesi gerekir. Ancak o zaman sizin cevap aradığınız problem ortaya çıkmaktadır.
Bence iki seçenek üzerinde durulması gerekir;
Birincisi o yerde belediyenin de parseli uygulamaya giriyorsa, belediye parselinin bu parsel ile hisselendirilmesidir.
İkincisi ise; (teorik olarak bakıldığında tartışmaya açık da olsa) Bilindiği üzere DOP kesintisi değer artışına karşılık yapılmaktadır. Halbuki bahsettiğiniz yer resmi kurum alanı. Yani değer artışından bahsedilmeyecektir. O nedenle de DOP kesilmeyip, uygulamaya girdi–çıktı yapılmasıdır. ... (hkocak)
122 – DAİMİ İNTİFA HAKKI VE DOP KESİLMESİ
SORU) 18’inci madde uygulamasının düzenleme sınırı içinde Maliye Hazinesine ait olan bir kaç parsel bulunmaktadır. Bu parsellere tapuda "daimi intifa hakkı" şeklinde şerh konulmuştur. Bu parsellerden DOP kesintisi yapılacak mıdır? Maliye Hazinesi adına değil de vatandaşın olsaydı ve tapusunda “daimi intifa hakkı” şeklinde şerh olsa yine de DOP kesintisi yapılıp yapılmayacağı hakkında ayrı bir karar çıkar mı? … (SPARTACUS)
CEVAP) Tapu kütüğünde bulunan "daimi intifa hakkı", imar uygulaması için hiç bir özellik arz etmemektedir. Parsel vatandaşın da olsa, hazinenin de olsa fark etmez, uygulama sahasındaki diğer taşınmazlardan kesilen DOP kadar kesinti yapılır. ... (hkocak)
123 – MAHKEME KARARI İLE OLUŞAN PARSELDE 18'İNCİ MADDE UYGULAMASI VE DOP KESİLMESİ
SORU) Mahkeme kararı ile kadastro parseli içinde parsel oluşturup tescil edilmiştir. (Cinsleri ise “arsa”, “avlulu kagir ev”, “dükkan” vs..). Belediye oraya 18’inci madde uygulaması yapacaktır. Belediye, mahkeme kararı ile tescil edilmiş parsellerden DOP kesintisi alır mı, almaz mı?
Not: Belediye kesinti yapılmaz diyor da. (daha önce orada 15, 16 ve 18’inci madde uygulaması görmemiş). (M_MUAZ)
CEVAP) İmar uygulamasında; daha önce mahkeme kararı ile oluşmuş bir parsel ile kadastro çalışmaları ile oluşmuş parselin hiç bir farkı yoktur. Mahkeme kararı ile oluşmuş olsun, 18'inci madde uygulamasında diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesintisinin yapılması gerekir. Bu konuda hiç bir tereddüt yoktur. ... (hkocak)
124 – "TARLA" VASIFLI “OKUL YERİ” BELİRTİMLİ PARSELDEN DOP KESİMİ
SORU) Valilik (özel idare) adına tescilli cinsi "tarla", tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "kargir okul binası" belirtimi olan parsel 18'inci madde uygulamasına tabi tutuluyor. Diğer parsellerden kesildiği oranda DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan miktar kadar yer imar parseli olarak başka yerden verilirken, bahse konu yer, kesilen DOP'lardan okul yeri olarak kesinleştiriliyor.
Uygulamaya karşı dava açılıyor. Bu davada, bilirkişi, bahse konu olan parselde DOP kesmemeli, doğrudan okul yeri bırakmalı idiniz diyor ... Hangisi doğrudur? ... (mehmetgunesli)
CEVAP) Bilirkişi öyle değerlendirip raporunu öyle yazmışsa, o doğrultuda karar da çıkabilir. Ancak, Danıştay kararlarından hareketle benim değerlendirmem şu şekildedir; Eğer o parselin cinsi tapu kütüğünde doğrudan "okul yeri" olarak tescilli olsa idi, bilirkişinin raporu yüzde yüz doğru olabilirdi. Ancak parselin cinsi tarla. Nasıl ki bir vatandaşın taşınmazı uygulamaya girerken belirlenen oranda DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazının da ondan herhangi bir farkı bulunmamaktadır.
Şöyle bir yanlış yaklaşım vardır; "Hazine taşınmazı eğer, DOP'tan oluşturulacak yerlere rastlıyorsa, o amaçla kullanılmak üzere bedelsiz terk edilir." Buna dayanak da İmar Kanununun 11'inci maddesi gösterilmektedir. Halbuki; 11'inci maddenin çalıştırılabilmesi için, öncelikle DOP'un %45'ten fazla çıkması gerekir.
Bu fazlalığı %45'e indirebilmek için de o uygulama sahası içerisinde; öncelikle tescil harici yerlerin kullanılması gerekir. Tescil harici yer yoksa ya da yetmiyorsa belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak suretiyle kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. (Yönetmelik md.15/1). … (hkocak)
125 – VAR OLAN CAMİ YERİNİN “ARSA” YAPILMASI
SORU) İmar dosyasında bir parselde “cami yeri” var. İmardan sonraki parsellere camiyi taşımamış, tamamen “arsa” yapmış, cami yerini de DOP’tan karşılamış bunu uygulamak sorumluluk doğurur mu ya da yapılan işlem doğru mu? (enes)
CEVAP) Normal şartlarda; var olan cami yine cami yeri olarak kalıyorsa, o cami yeri için DOP kesilmemesi gerekir. O parsel uygulamaya girdi-çıktı işlemi yapılması en doğrusu olurdu... Ama cami vatandaş parseli üzerinde ise, o parselden de DOP kesintisi yapılıp başka yerden imar parseli verilmiş olabilir.
Burada özellikle şunu söylemek isterim; Danıştay kararlarına bakılacak olursa bahsettiğiniz örneğin sorumluluğu belediyeye aittir... (hkocak)
126 – İLK VE ORTAÖĞRETİM KURUMLARI DOP'TAN KARŞILANIR
SORU) 18’inci madde uygulamalarında MEB'na bağlı ilk ve orta öğretim kurumlarına tahsis edilecek alan mevzuata göre DOP'tan karşılanırken Tapu ve Kadastro Müdürlükleri orta öğretim kurumlarına tahsis edilecek alanın KOP'tan karşılanacağını belirtiyorlar. Bununla ilgili herhangi bir genelge ya da yönetmelik değişikliği var mıdır? … (i.akhan)
CEVAP) Daha önce okul yerleri; 18'inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 12'nci maddesi gereğince KOP'tan karşılanmakta idi. İmar Kanununun 18'inci maddesi 3'üncü fıkrasında 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik gereğince, MEB'e bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları için gerekli yerlerin DOP'tan karşılanması gerekir.
(18’inci maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle de bu durum teyit edildi. Son değişiklikle bu konudaki kanun metnindeki ifade artık şu şekildedir; “… Milli Eğitim bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, …”. Ayrıca yine 7181 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre, artık KOP’tan tesis oluşturma uygulaması kaldırılmıştır.)
Kanunda böylesine net hüküm varken, yönetmelik ya da genelgede hüküm aramak gereksizdir. Sonuç olarak; MEB'e bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları için ayrılacak yerler DOP'tan karşılanır. ... (hkocak)
127 – BELEDİYE TAŞINMAZININ DOP'TA KULLANILMASI
SORU) 18'inci madde uygulaması sırasında belediye taşınmazından bağışın yapılabilirliği nedir? (omer_41)
CEVAP) Uygulama sahasında yer alan taşınmazını belediye, bu uygulama sahası içerisinde oluşturulan sosyal tesisler için kullanması mümkündür. Böylece, o uygulama sahasında yer alan parsellerden daha az DOP kesilmesini de sağlamış olur. … (hkocak)
128 – YOLA TERK EDİLİP İKİYE AYRILAN PARSELLERDEN DOP KESİMİ
SORU) Sorumlu olduğumuz ilçede: 494 parsel sayılı, 6438 m2 yüzölçüme sahip parselden 1990 yılında 248 m2’lik kısım yola terk edilmiş ve daha sonra parsel ikiye bölünmüş, oluşan parseller 3524 parsel 3139 m2 ve 3525 parsel 3051 m2’dir. Şimdi ise bu 3524 ve 3525 parsel sayılı taşınmazlar 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince imar uygulamasına tabi tutulmuştur.
Bize gelen dosyada bu parsellerden daha önceki terk miktarı dikkate alınmadan DOP (%39) alınmıştır. Yapılan bu hata nedeniyle dosya ilgili belediyesine iade edilmeli mi, yoksa böyle bir durumda nasıl bir yol izlemeliyiz? (ozcelikh)
CEVAP) İfraz öncesi ana taşınmazın yola terk ettiği miktar, ifraz sonrası oluşan parsellere ifraz miktarları oranında dağıtılarak, ifraz sonrası parseller terk yapmış gibi hesaplanır ve sonuç DOP oranından düşülür. Hatalı DOP hesabı, dosya iadesini gerektirir. (sahin_il)
CEVAP) "sahin_il"in yazdıklarını örneklendirmek gerekirse; parsel 6438 m2 iken 248 m2 terk yapılmış ve ikiye ayrılmış... Terk oranının yüzde kaça tekabül ettiğine bakıldığında; ( 248 / 6438 = ) % 3,85 bulunur... Yeni oluşan parsellerin her birinden daha önce %3,85 oranında eksilme var demektir. Eğer yeni oluşan parsellerde daha sonra herhangi eksilme daha yoksa, %3,85'i, yeni belirlenen orana tamamlayan kadar daha kesilmesi gerekirdi. O nedenle de uygulamada DOP hesabında hata yapılmış demektir.
Tamamlayan kadar kesinti şu şekilde yapılmalıdır; örneğin 3524 parselden %3,85 kesinti yapılmış olan yüzölçümü 3139 ise, kesinti yapılmamış yüzölçümü olarak bu parsel 3264,69 m2’ye tekabül eder. Öyleyse tamamlayan kadar daha kesinti bu yüzölçüm üzerinden yapılması gerekir. ... (hkocak)
129 – KISMEN UYGULAMA VE DOP
SORU) 1999 yılında köy yerleşim alanı yapılmış, bir kısım parseller kısmen uygulamaya girip arsa olarak tescil edilmiş, geriye kalan parseller ise tarla vasfı ile kalmıştır. Bu taşınmazlardan yola terk ve yeşil alan olarak bir kısım terk yapılmıştır.
Şimdi, geri kalan taşınmazlardan bazılarında imar uygulaması yapılmak istenmektedir. 1999 yılında yapılan köy yerleşim alanı bir imar uygulaması olarak kabul edilerek yeni yapılan uygulama sırasında bu uygulamaya giren parsellerden DOP kesilmemesi mi gerekir. Yoksa köy yerleşim alanı bir imar uygulaması kapsamında görülmeyip yine bu parsellerden DOP kesilmesi mi gerekir?
NOT: Bu taşınmazlarda daha önce imar uygulaması yapılmış, mahkeme iptal etmiş ve geri dönüşüm sonucu eski parsellere dönülmüştür. (serifyilmaz)
CEVAP) Öncelikle bir parsel kısmen uygulamaya girmişse; uygulamaya giren yüzölçüm üzerinden DOP kesilir, geri kalan kısım hiç uygulama görmemiş olur ve daha sonra o kısım uygulamaya tabi tutulduğunda, o kısımdan da ayrıca DOP kesilir.
Sizin örneğinizde geri kalan kısım uygulama görmüş ve iptal edilmiş, yani hiç uygulama görmemiş hale dönmüş. O nedenle de, daha önce bir kısmı uygulamaya girmiş de olsa, geri kalan kısım bugün ilk kez uygulamaya giriyormuş gibi işlem görmelidir. Dolayısıyla, DOP kesintisi yapılması gerekir. ... (hkocak)
130 – KISMİ UYGULAMADA DOP KESİMİ
SORU) Parsel kısmen uygulamaya girmesine karşın, DOP kesintisi tümü üzerinden yapılarak tescili gerçekleşmiş. … Bugün geri kalan kısımda uygulama yapılmaktadır. … Geri kalan kısımdan belediye kesinti yaparsa ve bu konuda ısrarlıysa kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü işlemi ret ederse belediye dosyayı tekrardan kadastro ve tapu müdürlüğüne aynı şekilde iade eder mi? (SPARTACUS)
CEVAP) Örnekteki parsel kısmen uygulamaya girdiği halde tüm yüzölçümü dikkate alınarak DOP kesilmiş olması hatalıdır. İlgilisi dava açmış olsa kazanırdı. Geri kalan kısma gelince, bir taraftan DOP kesintisi yapılmış, diğer taraftan imar parseli oluşmamış, geri kalanın bir kısmında, öncekinden ayrı bir uygulama alanında uygulama yapılmak durumunda, ayıkla pirincin taşını misali bir şey.
Şimdi şu soruya cevap arayalım; örnek verdiğiniz parsel (A) şahsına ait olsun ve bugün uygulama yapılan yerde sizin parseliniz de bulunuyor olsun; (A) şahsının parselinden DOP kesilmeden, siz ve sizin durumunuzda olan parsellerden DOP kesilmek suretiyle uygulama yapılıyor olsun. Üstelik de o parselin yüzölçümü büyük olsun. Yani sizden kesilecek DOP'un oranını oldukça artırıyor olsun. Siz buna razı olur musunuz? Ne yaparsınız, dava açarsınız. Bu davanın iptal ile sonuçlanacağını düşünüyorum.
Buradaki sorun ilk kısmen uygulamada hatalı DOP kesimidir. O hatanın vebalinin sonraki uygulama alanında yer alan parsellere yüklenmemesi gerekir. Bence verdiğiniz örnekte geri kalan kısımlar uygulama girdikçe DOP kesintisinin yapılması daha doğrudur. ... (hkocak)
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibarıyla güncellenmiştir.
* * *