Av. Hüseyin KOÇAK
51 – KÖY YERLEŞİK ALANDA MEYDANA CEPHELİ İFRAZ
SORU) Plânsız bir alanda köy yerleşik alanı içerisinde bulunan bir parselin ifrazı yapılmak istenmektedir. Fakat parselin yola değil de köy boşluğuna cephesi bulunmaktadır. Köy boşluğu yol kabul edilip ifrazı yapılabilir mi? (tutga)
CEVAP) Teknik mevzuat, ifraz için yola cephe şartı koymuştur... Bu kuralın mantığı; diğer parseller arasında kalmayıp, dışarı (yola ve ...) açılabilmesidir. Parselin önü meydan olmasına karşın, bu meydanın yollarla bağlantısı varsa ve meydanın, parselin önüne denk gelen yeri fiilen yol ise, kararı verecek idarenin bunu dikkate alıp karar vermesi mümkün olabilir. ... (hkocak)
52 – KÖY YERLEŞİK ALANDA EN FAZLA BEŞE AYIRMA
SORU) Bilindiği üzere 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda ''Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir.'' denilmektedir. Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 45’inci maddesinde de; “İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.” denilmektedir.
Elimizdeki bir ifraz dosyasında belediyesi encümen kararını “yerleşik alan dışında kalan kısmının ayrılarak, yerleşik alan içerisinde kalan kısmının 5 (beş) kısma ifrazının yapılmasına” şeklinde almıştır. Bu şekilde ifraz sonrası toplam 6 parsel oluşmaktadır. Bu şartlar altında ifraz işlemi yapılabilir mi? (esavran)
CEVAP) Belediye tarafından verilen kararın infazı mümkündür. Köy yerleşik alan içinde kalan kısım ile dışında kalan kısmı birbirinden ayırmak ayrı bir şey, köy yerleşik alan içinde kalan kısmı beşe ayırmak ayrı bir şeydir... Köy yerleşik alan içinde kalan kısım ile dışında kalan kısım 5403 sayılı Kanunda belirtilen kıstaslara tabi olmaksızın birbirinden ayrıldı. O aşama kapandı.
Daha sonra köy yerleşik alan içinde kalan kısmı Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği koşullarına göre ayırma işlemine bakalım. Bu ayırma işleminde de parsel sayısı beşi geçmiyor. Öyleyse yapılan işlem doğrudur. ... (hkocak)
53 – PLÂNSIZ ALANLAR İÇİN MEVZİ İMAR PLÂNINA GEREK YOKTUR
SORU) Belediye sınırları içinde imar plânı dışında kalan 9000 m2’lik tarla vasfındaki taşınmaz A=8100 m2, B=500 m2, C=600 m2 olarak üçe ifraz edilmek isteniyor. Belediye encümen kararında 3194 sayılı İmar Kanununa göre çıkarılan Plansız Alanlar Yönetmeliğinin 13’üncü maddesi gereği ifrazın uygun olduğu belirtilmektedir.
Söz konusu dosya kontrol için kadastro müdürlüğüne gelmiş yapılan incelemede 13’üncü maddede istenilen 20,00 m.lik cephe şartının sağlandığı ancak B geçici parselin parsel derinliği 28.25 m olduğundan 30 m.lik minimum derinlik şartını sağlamadığı tespit edilmiştir.
Bizim görüşümüz; 13’üncü madde şartının sağlanmadığını belediyeye yazı ile bildirmek gerektiği, ancak belediye görüşünde ısrar ederse tescil bildiriminin bu haliyle düzenlenmesi yönündedir.
Ayrıca bu taşınmaz için mevzi imar plânı yapılması gerekir mi? Yoksa plân yapılmadan Plansız Alanlar Yönetmeliğine göre ifraz yapılabilir mi? (fhekimoğlu)
CEVAP) Plânsız sahalarda yapılacak ifraz işlemlerinde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMEİĞİ’nin ilgili maddelerine uygun işlem yapılması gerekir. Belediyenin 13'üncü maddedeki kurallara uygun hareket etmesi gerekir. Belediyenin ısrarı halinde tescil bildirimini düzenlenebilir. O yerde mevzi imar plânı yapılması zorunlu tutulamaz. Adı üstünde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ gereğince işlem ya-pılmaktadır. ... (hkocak)
54 – KIYI KENAR ÇİZGİSİ ESAS ALINARAK İFRAZ
SORU) Belediye mücavir alan sınırları içerisinde kalan, imar uygulaması yapılmış şahsa ait ve baraj gölüne kenarında bulunan arsa vasıflı bir imar parseli, sonrasında yapılan kıyı kenar çizgisi tespiti çalışması ile kısmen kıyı içerisinde kalmıştır.
Bu parsel için, malikinin talebi ile belediye encümenince kıyı içerisinde kalan alanın ifrazı yönelik karar alınmıştır. Encümen kararında 15. ve 16. madde ile imar plânlarına uygun olduğu belirtilerek kıyı içerisinde kalan alana “inşaat yapılamaz” şerhi konularak maliki adına ifrazına karar verilmiştir.
Bu parselin A ve B olarak aynı vasıfla ve kıyı içerisinde kalan B parseline inşaat yapılamaz şerhi konularak ifrazı mümkün müdür? (deha62)
CEVAP) Bence olur. … (hkocak)
55 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 1
SORU) Benim ….. ili …. İlçesi … Köyünde 11.000 m2 genişliğinde tapuda niteliği "zeytin dikili tarım arazisi" olan arazim var. Bu araziyi 5.000 ve 6.000 m2 olarak ikiye ayırmak istemiştim. İlçe Tarım Müdürlüğünden izinler, Tapu Kadastrodan izinler ve Belediye encümen kararı Kanunun yayınlandığı 15 Mayıs tarihinden önce alındı. Bu tarihten sonra Tapu Müdürlüğüne gittiğimizde yeni kanundan dolayı İlçe Tarım Müdürlüğünden bir kez daha görüş istediler. Ve hala cevap bekliyoruz.(labinot)
CEVAP) Sizin sorunuz, sözlü olarak bize en çok sorulan soruların başında geliyor... Biliyorsunuz 5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanunla yapılan değişiklik öncesi "dikili tarım arazileri" için belirlenmiş en küçük miktar 0,5 hektar (5000 m2) idi. 6537 sayılı Kanunla birlikte bu değişti her bir ilçe için ayrı ayrı belirlemeler yapıldı. Ve "dikili tarım arazileri" için genellikle 1 hektar (10000 m2) belirlemesi yapıldı.
İşte sizin gibi daha önce “olur” yazılarını aldığı halde henüz tescil edilmeyen örnekler bulunmaktadır. Daha önce kanundaki kıstasa uygun olan miktara dair olumlu yazı gereğince; 6537 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden sonra tescil işlemi yapılabilir mi?
Sözü uzatmadan söylemek gerekirse, daha önce alınan “olur” yazıları gereğince tescil işlemi yapılamaz gibi... Çünkü, Medeni Kanunun 705'inci maddesi gereğince, mülkiyet tapu kütüğüne tescil ile edinilir. Tescilsiz edinimler de vardır (miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi) ama sizin örneğiniz bunların içinde yer almamaktadır. O nedenle de, daha önce tescil ettirip işlemi tamamlamamış olduğunuz için, bence 6537 sayılı Kanun gereğince yeni bir uygunluk yazısı almanız gerekecektir...
Bir umut; aynı Kanunun 8'inci maddesinde; tarım dışı kullanıma izin verilen alanlar ile çay, fındık ve zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yer aldığı yerlerde parsel büyüklüğünün Bakanlığın uygun görüşü halinde, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün, madde 8/3'te yer alan kıstastan daha küçük belirlenmesi mümkündür... Şimdi siz Kanunun ekinde bulunan (1) sayılı listeye bakmanız gerekir. Orada sizin ilçeniz için zeytinliklere dair bir belirleme var mı? Yoksa; konu zeytinlik olduğu için Tarım İlçe Müdürlüğü, Bakanlığa soracak ve alacağı cevaba göre size bilgi verecek demektir. ... (hkocak)
56 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 2
SORU) 6537 sayılı Kanun ile tarımsal amaçlı bölünmeler kısıtlanmıştır. Zira yeni kanun ile tarım arazilerine iki tanım getirilmiştir. Kanun ile “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” ve “yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü” belirlenmiştir.
Asgari tarımsal arazi büyüklükleri eskiden olduğu gibi korunmuş, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri ise Kanuna ekli listede il ve ilçe bazında belirlenmiştir.
Haritacılık faaliyetleri açısından Kanunun bizi ilgilendiren kısmı, taşınmaz mallarda yapılacak ayırma birleştirme işlemlerinde hangi arazi büyüklüklerinin esas alınacağı konusudur.
Kanun dikkatli olarak incelendiğinde, asgari tarımsal arazi tanımının parsel bazında tanımlandığı ve dolayısıyla parsel bazında uygulanacağı, yani oluşacak en küçük parsel büyüklüğünün Kanunda belirtilen miktarlardan düşük olamayacağı anlaşılmaktadır.
Bunun yanında, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün ise ilçe bazında tanımlandığı görülmektedir. Kanuna ekli cetvelde belirtilen en küçük yeterli tarımsal arazi büyüklükleri ilçe bazında değerlendirilecek ve ilçe bazında bu büyüklüğün altında oluşabilecek bölünmelere müsaade edilmeyecektir.
Bu konuyu bir örnekle açıklamak istersek; (A) şahsının bir ilçede 101=10200 m2 ve 102= 5800 m2 olmak üzere toplam 16000 m2 dikili arazisi varsa, bunlardan 101 parselin iki eşit parçaya ifrazı mümkündür.
İfraz sonucu oluşan parsel büyüklükleri asgari tarım arazisi büyüklüğünden küçük olmayacaktır.
İfraz sonucu oluşan parsellerden birini (A) şahsı satmak isterse, o zaman ilçe bazında yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne bakılacaktır. 101 parselden 5100 m2 ve 102 parselden 5800 m2 olmak üzere toplam arazisi 10.000 m2’den büyük olacağı için satışında da bir engel olmayacaktır.
Kısa bir yazı ile düşüncelerimi paylaştım. Farklı düşünenlerin yorumlarını bekliyorum. (ilyas61)
CEVAP) Örnekte yer alan 10200 m2'lik 101 parseli ikiye nasıl böldünüz? ... Anladığım kadarıyla siz Kanunun 8/3 maddesindeki rakamları esas alarak işlem yapmayı önerdiniz... Halbuki ayırma sonucu oluşacak her bir parselin büyüklüğü Kanuna ekli (1) sayılı listede yer alan rakamlardan daha küçük olamaz... Konuyla ilgili benim makalem Sitede (*) yer almaktadır... Kanunun 8/3 maddesi ile (1) sayılı listenin bağlantısı için "TOPRAK KORUMA KANUNUNA GÖRE YENİ İFRAZ KOŞULLARI" başlıklı bu makaleyi bir okumanızı öneririm. ... (hkocak)
57 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 3
SORU) … 11.04.2014 tarihinde tapu müdürlüğüne gönderilen ifraz dosyası bu güne kadar tescil edilmeyip 6537 sayılı Kanun kapsamında il gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğünden görüş alınması için dosya 23.07.2014 tarihinde kadastro müdürlüğüne iade edilmiştir. Görüş yazısının tapu müdürlüğünün mü yoksa kadastro müdürlüğünün yazması gerekirdi?
Ayrıca plânız alanlarda yapılacak olan ifraz işlemlerinde il gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünün uygunluk görüşünü aramak zorunda mıyız, yoksa encümen kararında uygunluk kararından bahsetmesi yeterli olur mu? (selay)
CEVAP) Her ne sebeple olursa olsun 6537 sayılı Kanun çıkıncaya kadar tescil edilmemişse; o dosya 6537 sayılı Kanunun belirlediği kıstaslara tabidir... Öncelikle; daha önce de yapılmış olsa (orada ifraza izin veriliyor olması nedeniyle) önceki ifraz ile 6537 sayılı Kanunun belirlediği kıstaslara uygun parseller oluşmuş ise bence yeniden sormaya gerek bile yok...
Tescil edilmemiş olması nedeniyle bugün, il gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğüne sorulması gerekiyorsa; bunu o parselin ilgilisinin yapması gerekir. Tapu müdürlüğü işin kolayına kaçıp kadastro müdürlüğüne göndermiş.
Plânsız alanlarda yapılacak ifrazlarda, mutlak surette Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğüne sorulması gerekir. Zira plânsız alanlar daha çok tarımsal alanlardır. Kanundaki düzenleme de tarımsal topraklara dairdir. Hiç tereddüt yok özellikle sorulması gerekir. ...(hkocak)
58 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 4
SORU) Hocam makalenizi okudum, sizin görüşlerinizi biliyorum.
Ancak yapmış olduğum bir ifraz sonucu ilçe tarım müdürlüğünce verilen görüş yazısında iki hissedarın toplam 18 dönüm olan parseline 9000’er m2 olarak iki parçaya bölünme izni verdikleri, hissedarlardan birinin bunu yanında 10 dönümden daha fazla başka yerleri olduğu, diğer hissedarın ise bu parsel dışında sadece 5 dönüm daha arazisi olduğundan, 5 dönüm arazisi olan için SATMAMAK ŞARTI İLE ifrazına müsaade ettikleri için kanunu kendimce yorumladım.
Bu yorumumda da asgari tarımsal arazisi büyüklüğünün parsel bazında olmak üzere dikili tarım arazilerinde 5 dönümden, marjinal tarım arazilerinde 20 dönümden küçük, yeter gelirli tarımsal arazilerinde ise ilçe bazında dikili tarım arazilerinde 10 dönümden, marjinal tarım arazilerinde ekli listedeki büyüklüklerden küçük olamayacağı ulaştım.
Kanunun uygulaması tarım müdürlüklerinin yetkisinde olduğuna göre, Tarım Bakanlığının talimatlarına ve uygulamalarına bakmak daha uygun olmaz mı? …
Tarımsal arazilerin bölünüp bölünemeyeceği konusunda öncelikle tarım müdürlüklerinin görüşünü almak daha uygun olmaz mı? (ilyas61)
CEVAP) Benim tezime dayanak 6537 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanunun 8’inci maddesine eklenen Madde 8/A'dır.
8/A; “İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Tarımsal arazilerin bu niteliği şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.” hükmündedir.
Tartışma götürmez şeklinde konu madde metninde yer almaktadır.
Hal böyleyken bunu Bakanlık nasıl yorumlar onu bilemem. Her şeye rağmen (Bakanlığın görüşüne uygun ya da aykırı) tarım müdürlüğünün görüşü varsa işlem yapılmalı mı, buna da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nasıl bakar? Onu göreceğiz ama bence 8/A maddesindeki bilgi nettir… Bakanlığın konuyla ilgili görüşünün metnini paylaşırsanız sevinirim. ... (hkocak)
59 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 5
SORU) Hocam bakanlık görüşü elimde yok ama öyle bir bilgi edinirsem paylaşırım.
Benim görüşüm ilçe tarım müdürlüğünün bir parsel hakkında vermiş olduğu bölünebilme görüşüdür. Kanun il ve ilçelere göre farklı yorumlanarak farklı görüşler de çıkabilir. Tarım Bakanlığından bir talimat yayınlanırsa veya yayınlanmış ve bizim elimizde yoksa bir şekilde haberimiz olur ve paylaşırız.
Benim sizden isteyeceğim şey ise olaya bir de benim bakış açımdan bakmanızdır.
Yani parsel bazında en küçük parça 5000 m2’den (dikili tarım arazilerinde), ilçe bazında 10000 m2’den (dikili tarım arazilerinde) olarak yorumlanabilir mi? Yani taşınmaz sahibinin ilçe bazında toplam dikili tarım arazisi 10 dönümün altına düşmemek şartıyla her hangi bir parseli 5 dönüm olarak ifraz edilemez mi? (ilyas61)
CEVAP) Bahsettiğiniz talimata ben ulaştım... GIDA, TARIM VE HAYVANCILIK BAKANLIĞI, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü; önce 29.05.2014 tarihli ve 13579 sayılı bir talimat, daha sonra da, (ilk talimatı yürürlükten kaldıran) 27.06.2014 tarihli ve 15257 sayılı talimat yayımlamıştır.
(Hatırlayacak olursak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de önce 26.05.2014 tarihli ve 28158 sayılı; sonra da 12.06.2014 tarihli ve 34306 sayılı talimatlar(*) yayımlamıştır... Yani her iki Genel Müdürlük de ilk yayımladığı talimatı bir ay bile yürürlükte kalmadan revize etmek gereğini duymuştur.)... NEDEN?
Çünkü, 6537 sayılı Kanun katı kurallar içermektedir. Kamuoyundan gelen tepkiler üzerine kurumların, daha ılımlı davranmak zorunda hissetmelerinden kaynaklandığını düşünüyorum... Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün 27.06.2014 tarihli talimatını defalarca okumama rağmen tam olarak anlayabildiğimi söyleyemem. Ancak bu talimatta satış, hibe, takas ile ilgili konular yer almaktadır. Dolayısıyla bu talimat daha çok tapu müdürlüğünü ilgilendiren işlemleri içermektedir.
Ben işin teknik boyutuyla ilgiliyim. Daha önce de belirttiğim gibi; Kanunun 8/A maddesi; ... bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemeyeceğini, bölünemeyeceğini öngörmektedir. Bahsettiğim talimatta da buna aksi net bir ifade yer almamaktadır.
Bir de bahis konusu talimatta; konuyla ilgili Yönetmelik yayınlanıncaya kadar şeklinde ifade yer almaktadır... Bakalım Yönetmelik nasıl çıkacak. Bekleyip, göreceğiz. ... İşin ifraz boyutuyla ilgili olarak ben halen Kanunun ifraz ile ilgili öngörüsünün; ilk makalemde yer aldığı şeklinde olduğunu düşünüyorum. ... (hkocak)
60 – TOPRAK KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İFRAZ – 6
SORU) İmar plânı dahilinde olan bir parsel ve niteliği meyve bahçesi. Karşılaştığımız en büyük sorunlardan biri bu parselin ortasından bölecek şekilde 7 metre bir imar yolu mevcut ve yolun alt tarafı konut imarlı, yolun üst tarafı tarım alanı olarak plânlanmış. İmar plânına göre zorunlu ifraz söz konusu. İlçe tarım müdürlüğü bu ifraz işlemine tarım alanında kalan kısım 5 dönümden az olduğu için izin vermiyor. Konut alanında kalan kısım 6300 m2 ve tarım alanında kalan kısım 4700 m2 civarında.
Ortada onaylanmış bir uygulama imar plânı var fakat uygulama yapamıyoruz. Plâna göre zorunlu olarak gerçekleşmesi gereken bu ifraz işleminde kadastro ve belediye uygulamaya izin verirken tarımdan olumsuz görüş alıyoruz. Sizce nasıl yorumlanmalıdır? (dost)
CEVAP) Görüşünüze katılıyorum... Sizin talebiniz keyfi bir ifraz talebi değil. Parselin bir kısmı imar plânı kapsamında kalıyorsa geri kalan kaç metre kare gelirse gelsin; ifrazına izin verilmesi gerekir. Bunun dayanağı da 3194 sayılı İmar Kanununun 27'inci maddesidir. ... (hkocak)
(*) 12.06.2014 tarihli ve 34306 sayılı talimat da, 2019/13 nolu genelge ile yürürlükten kaldırılmıştır... 2019/13 nolu genelge de 2023/4 nolu genelge ile yürürlükten kaldırılmıştır.
* * *
(*) Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi gereğince, yapılacak parselasyonla ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Eylül-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.
* * *