Av. Hüseyin KOÇAK
101 – YEŞİL ALAN"IN "PAZAR YERİ" YAPILMASI
SORU) 2005 yılında 16’ncı maddeye göre tamamı 10900 m2 olan gayrimenkulümün 5850 m2’lik kısmını (%53) yol ve yeşil alan olarak belediyeye BEDELSİZ terk ederek parselasyon yaptırıp arsa tapusu aldım.
Bedelsiz terk ettiğim yeşil alanı belediye bu yıl plân değişikliği yaparak “açık pazaryeri” olarak düzenliyor. (Mevcut imar plânında terk ettiğim yeşil alana 200 metre uzakta pazaryeri gösterilmiş fakat kamulaştırma yapılmamış. Belediyenin kamulaştırma parası ödeyemeyeceği gerekçe gösterilerek yeşil alanın pazaryeri olarak düzenlendiği kamu yararı olduğu belirtiliyor)
Belediyenin yaptığı plân değişikliğine itiraz edip bedelsiz terk ettiğim yeşil alanın pazar yeri olarak düzenlenmesini önleyebilir miyim?
(Not: Terk ettiğim yeşil alanın yaklaşık 20 m2’lik kısmı iki yıl önce belediye tarafından plan değişikliği, ifraz ve cins değişikliği yapılarak başka birine arsa olarak verilmiş.) (mrg)
CEVAP) Daha önce bedelsiz terk ettiğiniz yerde ne yazık ki hak iddia edemiyorsunuz. O nedenle de itiraz edebileceğiniz bir mercii yok gibi. Ancak yapılan işlemin hatalı olduğunu düşünüyorsanız belediyenin yaptığı işlem için İçişleri Bakanlığına başvurabilirsiniz. ... (hkocak)
102 – YOLA TERK VE PARKA TERK İÇİN ENCÜMEN KARARI
SORU) Yola terk dosyasında mevcut imar plânında parselin yola ve parka terki vardır. Ancak encümen kararında parkta kalan kısım da yola terk olarak ifade edilmiştir.
Bu durumda tescil beyannamesinde parselin parka terk edilen kısmının da yola terk olarak gösterilmesi imar plânına aykırı bir durum mudur?
Parka terk edilecek kısmın kararda yola terk olarak ifade edilmesi encümen kararındaki bir hata/eksiklik olarak görülüp kararın düzeltilmesi için dosya belediyeye gönderilme mi? (madxyz)
CEVAP) Parka terk işleminin özellikle belirtilmesinin gerekliliği şöyle önem arz eder; daha sonraları yapılabilecek parka tekabül eden yerin ihdas işlemlerinde kadastronun; paftasına park olarak işlenmiş alanın ihdasını görüp, ihdas edilen yere karşılık aynı bölgede emsal park alanının bırakılıp bırakılmadığını belediyeye sormasına ve uyarmasına yardımcı olur. (nirengi63)
CEVAP) Haklısınız ama sonuç olarak bu karar gereğince işlem yapılmasında sakınca olmadığını düşünüyorum. Sonuçta yol da, park da tescile tabi olmadığı için terk edilecek..
Bilahare plân değişikliği halinde ihdas söz konusu olursa, durumun etkileneceğini düşünmüyorum. İhdas sırasında yol, "yol" olarak; park da, "park" olarak işlem görür. Çünkü paftasında öyle görünecekler.
Plân değişikliğinde park ya da yol ihdas edilirken, bunların terk edilişi sırasında encümen kararı da nasıl geçmişti diye dönülüp bakılmaz. Bakılsa bile sonucu değiştirmez.
O an halihazırda pafta/plân durumuna göre "yol", yoldur; "park" da parktır. Öyle işlem görür. ... (hkocak)
103 – YOLLAR TESCİLE TABİ DEĞİLDİR
SORU) Hazine tarafından 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk işlemi yaptırılmakta, yola terk edilen kısımlarında tescilini talep etmektedir. Önce tescil yapıldıktan sonra tapu kütüğünden terkin edilmektedir. Sizce bu uygulama doğru mu? (savaş)
CEVAP) Uygulamada; henüz 18 uygulaması yapılmadığı halde, İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince hazine taşınmazından yola terk edilen kısımların tescili talebi ile karşılaşılmaktadır. Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün bu doğrultudaki talebi gereğince de yola giden kısım tescil edilip parsel numarası aldıktan sonra tapu kütük sayfası kapatılmaktadır. Buna gerekçe ise; herhangi bir plân değişikliğinde, yola giden kısım tekrar tescile tabi duruma gelirse hazineye geri dönmesini sağlamak olarak gösterilmektedir.
Halbuki; plân değişikliği halinde önceki terklerin geri dönmesi, İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince umuma ait yerlere terk edilenler için ge-çerlidir. Henüz 18 uygulaması yapılmadan, imar parseline uygun parsele ka-vuşmak amacıyla yapılan yola terk işlemleri aynı kapsamda değildir. Nasıl ki herhangi bir vatandaş, kendi rızası ile 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk talebinde bulunduğunda bu yer üzerinde artık hak iddia edemiyorsa, (Ki bu konuda Anayasa Mahkemesi’nin 12.01.2012 tarih E.2011/ 23, K.2012/3 sayılı kararı da bu doğrultudadır.) aynı durum Hazine taşınmazları için de geçerlidir.
Dolayısıyla 15 ve 16 gereğince Hazine taşınmazından yola terk edilen kısımların tapu kütüğüne tescili doğru bir uygulama değildir. ... (hkocak)
104 – PLÂNSIZ ALANLARDA YOLA TERK YAPILABİLİR Mİ?
SORU) Plânsız alanlarda yola terk işlemi yapılabilir mi? (savaş)
CEVAP) Özellikle köy yollarının plânı bulunmadığı halde, yol genişletmesi nedeniyle yola terk talepleriyle karşılaşılabilmektedir.
Plânsız bir yerde, bildiğimiz anlamda bir yola terk söz konusu olmaz.
Ancak; Yol olarak belirlenmiş yer haritası yaptırılarak ortaya çıkarıldıktan sonra, ilgilisinin bu kısmı köy tüzel kişiliğine bağışlaması gibi bir uygulama verilebilir.
Bunun için öncelikle bu kısmın ifrazı gerekir. İfraz için de imar mevzuatı kurallarına uyulması gerekir. İfrazdan sonra bu kısım köy tüzel kişiliğine bağışlanabilir. Köy tüzel kişiliği harç ve vergilerden muaf olduğu için köye yapılan bağış işlemi için her hangi bir harç almaya gerek yoktur.
Vatandaş bağış yapmaya yanaşmazsa köy bu kısmı satın alabilir. Satış halinde sadece satıcıdan satış harcı alınır.
Taşınmaz maliki bağışa ve satışa yanaşmazsa, köy tüzel kişiliği yola ayıracağı bu yeri kamulaştırabilir. Kamulaştırma için imar kurallarına uyulması gerekmez. En küçük bir parça dahi kamulaştırma için ifraz edilebilir. … (hkocak)
105 – YOLA VE PARKA AYRI AYRI TERK?
SORU) İmar plânına göre, herhangi bir kadastro parselinin bir kısmı yolda kalırken, bir kısmı da yeşil alanda kalmaktadır.
İşlem dosyasında yalnızca yola terk görünmektedir. Yeşil alana da terk yapılması gerektiği halde bu terk yapılmamıştır. Böyle bir işlemin karşılanması mümkün müdür? (savaş)
CEVAP) Her ne kadar talebe bağlı olarak yapılan işlemlerde amaç, imar parselinin ortaya çıkarılması olsa da; soru konusu edilen işlemin de yapılabilmesi gerekir.
Çünkü, İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince düzenleme yapmak bazen zaman alabilmektedir. Ancak, imar plânında görünen yolun, kamu ihtiyacı gereği bir an önce açılması gerekebilir.
Yola terk yapılırken, işlemin bütünlük arz etmesi bakımından yeşil alana giden kısma rastlayan yerlerin de terk edilmesi gerekir. Ancak bu kısımda bina bulunabilir ve parsel maliki bu binayı kullanıyor olabilir.
Bilindiği üzere 3194 sayılı İmar Kanununun 36’ncı maddesi gereğince; imar plânı olduğu halde, henüz 5 yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde, imar plânına göre umuma ayrılmış yerde bulunan taşınmazlarda; belediye encümeni veya il özel idaresi kararıyla imar plânı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Verilecek izin süresi 10 yıldır.
İşleme tabi parsele muvakkat inşaat izni ile yapılmış yapı bulunabilir ve bu yapının tamamı ya da bir kısmı yeşil alanda kalıyor olabilir.
Kamu ihtiyacı gereği yola terk işleminin yapılması muvakkat inşaata zarar vermeyecekse, ilgilisi bu kısmın yola terkini talep ediyorsa ve talep konusu işlem de belediye encümeni ya da il özel idaresi tarafından onaylanmışsa Tapu ve Kadastro İdaresince talep karşılanmalıdır.
Bu tür taleplerin karşılanması için mutlak surette yapı ya da muvakkat yapı da şart değildir. Terk edilmesi gereken diğer kısım daha sonra da terk edilebilir. … (hkocak)
106 – NAZIM İMAR PLÂNINA GÖRE YOLA TERK İŞLEMİ
SORU) Daha önceden mücavir saha dışında olan bir parsele mevzi imar plânı yapılarak sanayi sahası yapılmış ve ruhsat alınarak işletmeye açılmıştır. Bu parsel daha sonra nazım imar plânı kapsamına alınmış ve yine sanayi sahası olarak taks;0,30, kaks;0,60 olarak ve 20.000 m2’ye bir tesis şeklinde plânlanmış ancak nazım imar plânına göre ön ve arka cepheden terki çıkmaktadır.
Parsel sahibi ek inşaat yapmak istemesinden nazım plâna göre terk işlemi için müracaat etmektedir. Ancak bu bölgenin henüz uygulama imar plânı bulunmamaktadır. İfraz işlemi nazım imar plânı ilkelerine göre yapılması mümkün müdür. Mümkünse dayanağı nedir? (dostbil)
CEVAP) Plâna göre sanayi sahasında kalan bir yerde ilgilisi parselden terk talebinde bulunuyor, belediye imar komisyonu da, uygulama plânının henüz yapılmadığını, nazım plânına göre de terke izin vermeyeceklerini söylüyor. Uygulama imar plânını yapmak için de bazı taleplerinin olduğundan bahsediyorsunuz.
Bir şey söylemek zor… Yetki ve inisiyatif belediyenindir. Bunun kötüye kullanılmak istenmesi durumunda, muhatabı talep sahipleri mağdur olmaktadır. Ama sonuçta nazım imar plânına göre terke izin vermemek inisiyatifi kabul edilebilir ancak kötü niyetin belgelendirilebildiği durumda talep sahiplerinin gerekli yerlere müracaat etme keyfiyetleri bulunmaktadır... (hkocak)
---------------------- YOLDAN İHDAS ----------------------
107 – BEDELSİZ TERKLER İHDAS EDİLEBİLİR Mİ?
SORU) Daha önce 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddesi gereğince bedelsiz terk edilen kısımlar, yeni bir imar tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi? (savaş)
CEVAP) Konuyla ilgili olarak; Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün görüşü şu şekildedir;
* TAU Genel Müdürlüğünün Görüşü
Henüz 18 uygulaması yapılmadan 15 ve 16’ncı madde gereğince yola terk edilen yerler; yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa;
TAU’nun görüşü; bu yerlerin, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince belediyeler tarafından ihdas edilemeyeceği, ancak 18’inci madde uygulaması yapılıyorsa ihdas edilebileceği yolundadır.
Anayasa Mahkemesinin kararından sonra bu durumdaki yerlerin 15 ve 16’ncı maddeler uygulanmak suretiyle ihdası mümkün olabilecektir. … (hkocak)
108 – ENCÜMEN KARARINDA İHDASIN DAYANAĞI
SORU) İmar düzenlemeleri öncesinde yapılan ihdas işlemlerinde encümen kararlarına ihdasın yasal dayanağının yazılması şartı var mıdır? Normalde 3194 sayılı Kanunun 15-16-17-18 maddelerinin ilgilisi yazılsa yeterli değil mi? Mutlaka ihdas için 2644 sayılı Kanunun 21’inci maddesine göre ihdas işlemi yapılmıştır yazılmalı mı? (nirengi63)
CEVAP) İşin en doğrusu, yolun neden kapandığı (örneğin imar plânı içinde kalması) ve bu duruma göre ihdas işleminin dayanağının ne olduğunun belirtilmesidir.
Ama yollar plân içinde kaldığı için ihdasa konu ediliyor. Plân içinde kalmakla birlikte o yol otomatikman 21'inci madde kapsamında kapanan bir yol durumuna düşmektedir. Eğer encümen kararında kadastral yolun imar plânı içinde kalmış olduğu belirtiliyorsa, (ihdas işleminin otomatikman 2644 sayılı Tapu Kanununun 21'inci maddesi gereğince yapılacağı da ortaya çıkmakta olduğundan), kararda 21'inci maddeden bahsedilmemiş olsa bile kadastro müdürlüğünce kabul edilmesi gerekir.
Ama başta da dediğim gibi ihdas dayanağının da gösterilmesi en doğrusu olacaktır. ... (hkocak)
109 – YOLA TERK VE İHDAS AYNI DOSYADA OLUR MU?
SORU) 15 ve 16’ncı maddeler gereği tarlamızda yola terk ve imar yoluna ait yoldan ihdas bulunmaktadır. Beyannamede her iki uygulamayı da gösterebilir miyiz, imar yolu belediye adına, tarla şahıs adına? (yildizz)
CEVAP) Aslında iki işlem birbirinden farklı işlemlerdir. Yola terk için talep parsel malikinden gelmeli, yoldan ihdas talebi ise belediyeden gelmelidir... Ama bir parselden yola terk yapıldığında kalan kısım başlı başına bir imar parselini oluşturmuyor, ihdas parseliyle birlikte parsel oluşturabiliyorsa, o zaman o parselin yola terkine izin verilmeyecektir. Çünkü yola terk sonrası imar parseli oluşmuyor.
Her ne kadar işlemler ayrı ayrı da olsa uygulamada birlikte yapılmaları halinde bir anlam ifade etmektedir. O nedenle de her iki işlemin tek beyannamede gösterilmesinde sakınca olmayabilir. ... (hkocak)
110 – YOLA TERKLER İHDAS EDİLEBİLİR
SORU) ifraz ile yola terk edilen bir taşınmazın yol vasfını kaybetmesi nedeniyle, terk eden maliklere tebligat yapılması gerekir mi? (halis akış)
CEVAP) Bedelsiz terk edilen yerlerin tekrar tescile konu olması halinde, eski malikine dönüp dönmeyeceği konusunda öncesinde farklı yargı kararları var iken en son olarak Anayasa Mahkemesinin kararı ile konuya nokta konmuş durumdadır (12.01.2012 tarih E.2011/ 23, K.2012/3 sayılı karar).(*))Buna göre; bedelsiz terklerin sonradan tescile konu olması halinde eski maliki herhangi bir hak iddia edemeyecektir.
Anayasa Mahkemesinin kararına göre; bahis konusu yerleri belediyenin ihdas etmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Eski malike tebligat çekilmesi de zorunlu değildir. ... (hkocak)
* * *