Bu sayfa; Şubat-2024 itibariyle güncellenmiştir.
4706 sayılı “Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 7’nci maddesinin, 03.07.2003 günlü 4916 sayılı “Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun” ile değiştirilen birinci fıkrasında yer alan; “ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemleri imar mevzuatındaki kısıtlamalara tabi olmaksızın …” bölümündeki;
"imar mevzuatındaki kısıtlamalara tabi olmaksızın …” ibaresi Danıştay 6’ncı Dairesinin 20.01.2011 tarihli ve 2009/13 Esas, 2011/4 Karar sayılı “Yürütmeyi durdurma kararı” kararı Anayasa Mahkemesi tarafından onaylanarak 05 Şubat 2011 tarihli 27837 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
MALİYE BAKANLIĞI, Milli Emlâk Genel Müdürlüğü’nün 16.09.2011 tarihli ve (3230 – 107) sayılı yazıları gereğince Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 21.09.2011 tarihli ve 8763 sayılı talimat yayımlanmıştır. Bu talimattaki ifadeler şu şekildedir;
“… 2) İmar plânı (nazım imar plânı ve uygulama imar plânı) olan yerlerde ise;
Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde orman idaresi ve ilgili belediyesince, belediye ve mücavir alan sınırları dışında orman idaresi ve ilgili il özel idare müdürlüğünce tescile engel bir durumun bulunmadığının bildirildiğinin,
Belirtilmesi koşuluyla, tespit dışı alanların 2006/8 sayılı genelgeye göre idari yoldan Hazine adına tescilinin yapılması gerekmektedir. …” (2006/8 nolu genelge yerine halen 17.04.2013 tarihli, ve 2013/11 nolu genelge yürürlüktedir.)
MİLLİ Emlâk Genel Müdürlüğünün yazısı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatına karşın; Hazine tarafından ilk kez tescile konu olan yerlerle ilgili olarak nasıl bir uygulama verileceği konusunda müdürlüklerde tereddüt bulunmaktadır.
Anayasa Mahkemesinin bu kararla birlikte;
Gerek ilk tescil ve gerekse bu taşınmazlarda yapılacak ifraz, tevhit gibi değişiklik işlemlerinde Hazine taşınmazlarının imar mevzuatından muafiyeti kaldırılmıştır. Böylelikle, imar mevzuatı karşısında Hazine taşınmazlarının diğer taşınmazlardan bir farkı kalmamıştır.
Bilindiği üzere;
3194 sayılı İmar Kanununun 16’ncı maddesi gereğince; taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazının, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi ve terkininin, imar mevzuatına uygunluğunun onaylanması gerekir. Yine aynı madde gereğince (Büyükşehir olmayan illerde); onay mercii, işleme tabi parsel ya da parseller belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni, dışında ise il özel idaresidir. (Büyükşehirlerde yetki belediye encümenindedir.)
Bir taşınmazın ilk kez tescili ise; mahkeme kararı ile ve de ilk tesis kadastrosu ile olmaktadır. Ayrıca, daha önce kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılmış bir yerin ya da henüz kadastro çalışması yapılmamış bir yerdeki Hazine taşınmazının, üzerinde tescili gerektiren bir ayni hakkın doğması halinde o taşınmaz tescile konu edilmektedir.
Anayasa’nın 138’inci maddesi gereğince mahkeme kararlarını uygulama zorunluluğu olduğu için, imar mevzuatı yönüyle herhangi bir incelemeye konu edilmesi söz konusu edilemeyecektir. Ancak ilk tesis kadastrosu çalışmalarında, imar mevzuatından bağımsız çalışılması söz konusu değildir. Nitekim bu hususun şekli yönü 3402 sayılı Kadastro Kanununun 47/K Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.
Buna göre;
Eldeki verilere göre tek parça olarak tahdit ve tespit görmesi gereken taşınmaz, müstakil bir parsel numarası altında tek parça olarak tahdit ve tespit görüyorsa imar mevzuatı açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Ancak eğer eldeki verilere göre tek bir parsel numarası altında tahdit ve tespit görmesi gereken bir taşınmaz ifraz görmüş ya da bir başka parselle birleşmiş durumda ise, bu durumun imar mevzuatına uygunluğunun aranması gerekecektir.
Bu konuyla ilgili düzenlemeyi içeren 47/K Yönetmeliğinin 3’üncü maddesi gereğince;
– O taşınmazın bulunduğu yerde imar plânı bulunmuyorsa zemindeki fiili oluşuma göre tahdit ve tespit yapılabilir.
– O taşınmazın bulunduğu yerde, imar plânı bulunuyorsa; yapılan ifraz veya tevhidin, imar plânının kesinleştiği tarihten önce yapılıp yapılmadığına bakılır. İfraz ya da tevhit; imar plânının kesinleşmesin önce yapılmışsa yine herhangi bir karar aramadan zemindeki fiili duruma göre tahdit ve tespit yapılır. Eğer ifraz ya da tevhit, imar plânının kesinleştiği tarihten sonra yapılmışsa, o zaman yapılan işlemin, imar mevzuatına uygunluğunun onaylanması gerekecektir.
Maliye Hazinesinin talebi ile ilk kez tescile konu olacak taşınmazlar için de bu kuralın geçerli olacağı muhakkaktır. Yani bir bütün olarak tescili gerektiği halde ifraz ya da tevhit yapılarak tescilin talep edilmesi halinde imar mevzuatı gereğince uygunluğunun aranması gerektiği tartışmasızdır. Ancak, bu taşınmazın bir bütün olarak tescilin talep edilmesi halinde, (47/K Yönetmeliği gereğince herhangi bir vatandaş taşınmazının ilk tescilinde olduğu üzere) talebe konu taşınmazın tescili için imar mevzuatına uygunluk konusunda herhangi bir merciden onay alınmasına gerek olmayacaktır.
Hazine adına ilk kez tescile konu olan taşınmazların tescilinde; ifraz ya da tevhit görmüş taşınmazlar için olduğu üzere imar mevzuatına uygunluk aranmak istendiğinde; Hazinenin hak kaybına sebebiyet verilmiş olur. Bu husus özellikle imar plânı bulunan yerlerde somut olarak görülebilecektir.
Bunu örneklendirmek gerekirse;
A – İmar plânı bulunan yerlerde;
Bilindiği üzere Devletim hüküm ve tasarrufu altında olan yerler tescile tabi değildir (MK.715). Bu yerler üzerinde tescili gerektiren ayni hakkın doğması halinde tescili gerekir (MK.999). Tescil Maliye Hazinesi adına yapılır.
3194 sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi; “İmar plânında meydan yol, park, yeşil saha otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan (….. hariç), hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi Bakanlığın onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; dışında ise özel idareye terk edilir. …” hükmündedir.
11’inci maddenin nasıl işletileceği konusu Danıştay kararlarıyla netlik kazanmıştır.
Konuyla ilgili DANIŞTAY 6.Dairenin 09.11.1992 tarih E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı; "Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan yerlerin tescilinin doğrudan belediye adına yapılması konusunda belediyenin tescil yetkisi bulunmamaktadır." şeklindedir.
Buna göre; o uygulama bölgesinde DOP oranı %45'i aşmadığı sürece terk zorunluluğu da bulunmamaktadır. DOP oranı %45'i aşarsa, bu oranı %45'e düşürmek için öncelikle; (7181 sayılı Kanunla 3194 sayılı Kanunda yapılan değişiklik gereğince) o uygulama bölgesindeki, tescil harici alanlara, muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlara ya da Hazine mülkiyetindeki alanlara başvurulur.
Bundan hareketle, özetle imar uygulama sahasında kalan hazine malları ile ilgili genel uygulamanın şu şekilde olması gerekir;
- İmar plânı içinde kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin tapulu mallarının yol, park ... gibi yerlere rastlayan kısımların, 18 uygulaması yapılmadıkça, resen terk edilmesi söz konusu değildir. 18 uygulaması yapılmadığı halde yolların oluşturulması gerekiyorsa, (ya da Hazine imar parseline kavuşmak istiyorsa), Hazine taşınmazları da, tıpkı şahıs taşınmazları gibi işlem görür. Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün talebi ile yola terk işlemi yapılır.
- Daha sonra 18 uygulaması yapılırken eğer DOP oranı %45'i aşmıyorsa, yine 11'inci madde gereğince yola ya da parka, ... rastlayan kısımların o amaçla kullanılmaması gerekir. Nasıl ki, şahıs parsellerinden bedelsiz terk edilen miktarını, yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadarı daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı işlem uygulanmalıdır.
- Eğer ki, 18 uygulaması yapılıyor ve de DOP oranı %45'ten fazla çıkıyorsa; öncelikle o uygulama bölgesi içerisindeki tescil harici alanlar, muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlar ya da Hazineye ait taşınmazlar, DOP’u %45’e indirmek amacıyla kullanılır.
Hal böyleyken;
Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki bir taşınmaz, imar plânında kalması nedeniyle tescile konu olduğu için tescili talep edildiğinde;
Söz konusu taşınmazın yola ya da diğer sosyal tesislere rastlaması her zaman mümkündür. O durumda (7181 sayılı Kanunla değişik 18’inci madde ve Hazine mallarıyla ilgili Danıştay kararlarındaki netliği gereği) ilgili belediye tarafından İmar Kanununun 11’inci maddesi gerekçe gösterilip, yol, park, …vs. gibi tesislere rastlayan kısımlar terk edilmedikçe “imar mevzuatına uygun kararı” vermeme gibi bir durum söz konusu edilmemelidir.
B – İmar plânı bulunmayan yerlerde;
İmar plânı bulunmayan yerlerde yapılacak değişiklik işlemleri için “Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği”nin koşulları geçerli olacaktır. Bu yönetmelik gereğince yapılacak işlemler ise; parselin “Belediye mücavir alan sınırları dışında köy ve mezraların yerleşik alanlarında” olması, “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (iskân dışı) alanlarda” olmasına göre özellik arz etmektedir.
Buna göre, her durumda yapılacak işlem için oluşacak parselin yola cephesinin olması, bu cephenin belli bir uzunluktan daha az olmaması yine asgari belli bir yüzölçümünden daha küçük olmaması gibi koşullarının bulunması gerekmektedir. Tescilli parseller için bu koşulların uygulanması gerektiği muhakkaktır.
Ancak, Maliye Hazinesi adına ilk kez tescili yapılacak yerlerin bu koşulu taşıması mümkün olmayacaktır.
O nedenle de plânsız alanlarda Maliye Hazinesinin idari yoldan hiçbir tescil yaptırma yolu kalmayacaktır. Bu durumun ise aynı şekilde Maliye Hazinesini kısıtlayacağı ve de Hazine zararına sebep olacağı muhakkaktır.
Sonuç Olarak;
– Anayasa Mahkemesinin kararı ile Hazine taşınmazlarının imar mevzuatından muafiyeti kaldırılmıştır. Böylelikle, imar mevzuatı karşısında Hazine taşınmazlarının diğer taşınmazlardan bir farkı kalmamıştır.
– Nasıl ki tescilli diğer taşınmazlarda yapılacak ifraz tevhit gibi değişiklik işlemlerinin tescilinden önce 3194 sayılı İmar Kanununun 16’ncı maddesi gereğince imar mevzuatına uygunluk onayı aranıyorsa, tescilli Hazine taşınmazları üzerinde yapılacak değişiklik işlemlerinin tescili için de aynı uygunluk aranacaktır.
– Herhangi bir yer Hazine adına ilk kez tescil edilecekse; o zaman yine, tıpkı diğer taşınmazların ilk kez tescile tabi tutulmasında geçerli olan 47/D Yönetmeliğindeki imar mevzuatıyla ilgili koşullar geçerli olacaktır.
Buna göre; İmar plânı bulunan yerlerde, imar plânın kesinleştiği tarihten sonraki ifraz ve tevhitler için imar mevzuatına uygunluk aranacaktır. İmar plânı bulunmuyorsa ya da bulunsa bile ifraz ya da tevhit imar plânının kesinleştiği tarihten önce yapılmışsa herhangi bir onaya gerek olmayacaktır.
NOT: Uygulamacılar için bu husus tam olarak anlaşılabilmiş değildir. Çoğu uygulamacı tarafından; Herhangi bir ifraz ya da tevhit bulunmadan Hazine adına ilk kez tescil talebinde bulunulan yerler için, sanki ifraz tevhit varmış gibi İmar Kanununun 16’ncı maddesi gereğince imar mevzuatına uygunluğun aranacağı değerlendirmesi yapılmaktadır. Böyle bir değerlendirme sonucu yapılacak icraat ile (yukarıda da örneklendirildiği üzere) Hazine zararına sebebiyet verilmesi kaçınılmaz olacaktır.
Sonuç olarak; Hazine adına ilk kez tescil edilecek yerlerin tescili için, imar mevzuatına uygunluğun aranmaması gerekir.
* * *