KISA - KISA (Cins Değişikliği) - 1 (10 adet kısa makale)

Bu sayfa; Nisan-2024 itibariyle güncellenmiştir.

1 – Cins Değişikliği Nedir?

2023/5 nolu Genelgede;

Cins değişikliği; “Parselin tapğu sicilinde kayıtlı cinsinin değiştirilmesi işlemi” İfade eder, şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanımdan hareketle, taşınmazlarda yapılacak cins değişikliği işlemleri üç ana başlık altında sıralanabilir.

– Yapısız iken yapılı hale gelme,

– Yapılı iken yapısız hale gelme,

– Diğer cins değişiklikleridir.

2 – Cins Değişikliği İçin Talep Şartı

Herhangi bir parselde cins değişikliği yapabilmek için ilgilisinin müracaatı şarttır. Yapılan işlem ilgilisinin menfaatine diye, talebi olmadan işlem yapmak mümkün değildir. İlgilisi başvurup işlemi talep etmedikçe işlemin başkaca yapım yolu yoktur. 

3 – Cins Değişikliği Yapım Yetkilisi

Cins değişikliği işlemleri; daha önce talebe bağlı olarak kadastro müdürlükleri tarafından yapılmakta iken; 5368 sayılı Kanun ile yapım yetkisi Lisanslı Harita ve Kadastro Bürolarına (LİHKAP’lara) verilmiştir.

Cins değişikliği işlemleri halen; Lisanlı büroların kurulmuş olduğu yerlerde bu bürolar tarafından; lisanlı büroların kurulmadığı yerlerde ise kadastro müdürlükleri tarafından yapılmaya devam etmektedir. Lisanslı büroların tarafından yapılan işlemlerin ise kontrol sorumluluğu yine kadastro müdürlüğüne aittir.

Cins değişikliği işlemi; teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

4 – İdari Yoldan Cins Değişikliği

Tapu kütüğüne yazılan parsel cinsi, sınırlandırma ve ölçü krokileriyle uyumlu iken, zemin ile uyumlu olmadığı gerekçesiyle, 2016/2 nolu genelge gereğince, ilgilisinin talebi alınıp düzeltilemez. Mutlaka son zemin durumunun tapu kütüğünde görünmesi isteniyorsa, mevzuatın gerektirdiği yol izlenmek suretiyle cins değişikliği talebinde bulunulması gerekir.

5 – “Tarla”nın "Arsa” Olması

Bir parselin cinsinin "arsa" yapılabilmesi için, o parselin imar plânı gereğince oluşması gerekir. Bazı yargı kararlarına göre, imar parseli oluşmadan dahi, imar plânı içerisinde kalması yeterli görülmüştür (YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarihli, E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı; YARGITAY 5.Hukuk Dairesinin 06.07.1999 tarihli E.1999/8847, E.1999/260).

Onun dışında "tarla" vasıflı bir taşınmazın cinsinin, "arsa" olarak çevirmesi mümkün değildir.

6 – "Arsa" Olan Parsel Cinsinin “Zeytinlik” ya da “Fındık Bahçesi” Yapılması

Parselin cinsi "Arsa" iken “zeytinlik” ya da "Fındık Bahçesi" olarak değiştirilmesinde sakınca yoktur. Bunun için tarım müdürlüğünden yazı alınması gerekir. Parselin beyanlar hanesinde, yapı ile ilgili muhdesat belirtmesi, bu cins değişikliğinin yapılmasına engel olmaz.

7 – Yola (ve/veya Komşu Parsele) Tecavüzlü Binanın Cins Değişikliği

Eğer belediye tarafından cins değişikliği yapılabileceğine dair yazısı ya da yapı kullanma izin belgesi verilmişse, o bina yola (ve/veya komşu parsele) tecavüzlü olsa dahi cins değişikliği yapılıp, tapu kütüğüne tecavüzlü olduğu belirtilir. Üçüncü kişilerin haklarının korunması bakımından, aynı belirtim binanın tecavüzlü olduğu parselin tapu kütüğüne de yapılmalıdır. (MK.1019 gereğince de, tecavüzlü parsel malikine bildirim yapılmalıdır.)

(A) parselinin cins değişikliği yapılırken, bu parseldeki binanın (B) parseline tecavüzlü olduğu görülüyorsa; doğru olan her iki parselin kütük sayfasında da belirtim yapılmasıdır. Kadastro Müdürlüğü, işlem dosyasını Tapu Müdürlüğüne gönderirken, her iki parselin de kütük sayfasına belirtim yapılması gerektiği özellikle vurgulamak suretiyle, Tapu Müdürlüğünü bu doğrultuda yönlendirmesi gerekir.

8 – “Vaziyet Plânı” ve “Bağımsız Bölüm Plânı”

Cins değişikliği işlemlerinde; Tapu Plânları Tüzüğü’nün yayın tarihi olan 27.08.2008 tarihinden sonra yapılan yapılar için “Vaziyet Plânı” ve “Bağımsız Bölüm Plânı” düzenlenmesi zorunludur. Bu plânların düzenlenmesi için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartı bulunmamaktadır.

9 – İnşaat Ruhsatı Gereğince Cins Değişikliği Yapılamaz

Yapısız iken yapılı hale gelme şeklindeki cins değişiklikleri “inşaat ruhsatı” gereğince yapılamaz. Cins değişikliğinin yapılabilmesi için “yapı kullanma izin belgesinin” alınması ya da bu yönde ilgili belediyenin yazısının bulunması gerekir.

10 – Cins Değişikliği ve “Yapı Kullanma İzin Belgesi”

Yapısız iken yapılı hale gelme şeklindeki cins değişikliklerinde; yapının "yapı kullanma izin belgesi" almış olması ya da bu belgeyi almaya hak kazanmış olması gerekir. Bu kazanma ise, belediyenin yazısından anlaşılabilmelidir.

"Yapı kullanma izni alıncaya kadar cins değişikliği yapılmasında sakınca yoktur" şeklindeki ifade, yeterli bir ifade değildir. Herhangi bir yapıya ya da bağımsız bölümlere, yapı kullanma izninin verilmesi ya da bu belgeyi alabilecek sıhhate sahip olduğuna dair ilgili idarenin net yazısının bulunması gerekir.

*   *   *