10 soru 10 cevap - 8 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

71 – 22/A UYGULAMASINDA PARSELİN CİNSİNİN HATALI YAZILMASI

SORU) 22/a uygulamasında 1796 nolu parselin cinsi “avlulu kerpiç ev” iken taşınmaz üzerindeki binanın temelindeki taş duvarlar aynen durmakta olup üzerindeki kerpiç kısım yıkılarak tuğladan yığma bina yapılarak üstüne beton atılarak çatı yapılmıştır. 22/a uygulamasında ise bina kagir olduğundan 22/a yönetmeliğinin madde 19, gereğince fiili duruma göre cinsi “arsa” (imar mevzuatına göre yapı kullanma izni alınmadığından) yazılmıştır.

Ancak taşınmaz maliki kurumumuza dilekçe vererek taşınmazının üzerinde binanın temelinin aynen durduğundan eski cinsinin yazılmasını istemiştir. 22/a kesinleştiğinden böyle bir düzeltme yapabilir miyiz? (yaga)

CEVAP) Örneğinizle ilgili ne yapmak gerektiği konusunda ne yazık ki mevzuatta bir düzenleme bulunmamaktadır. Zaten böyle bir örnek ihtimali düşünülerek mevzuata bir kural konulması da beklenemez.

O nedenle de yorumla bir sonuca ulaşmaya çalışmak gerekirse; parsel içinde bulunan ilk binanın temelinin aynı olduğundan bahsediyorsunuz. Üstelik ev kerpiç iken kagir olmuş. Yani daha sağlam bir hal almış. Bence, yine eski cinsi ile tespit yapılmalı, bina ile ilgili durum ise en fazla uygulama tutanağında bahsedilip, tapu kütüğünün de "beyanlar" hanesinde yazılmak şeklinde bir uygulama daha doğru olurdu.

Bir diğer konu da; zemindeki binanın kerpiç mi, taş mı, ....vs.mi olduğuna karar verme konusu kadastro elemanının sorumluluğunda değildir... Farklı görüşler de olabileceği için (ihtiyatlı olarak) vatandaşın talebinin yerine getirilmesi gerektiğini düşünüyorum. ... (hkocak)

72 – PARSEL CİNSİNDE STANDART BULUNMAMASI

SORU) Değişikliğe konu parsele ait “yapı kullanma izin belgesi” ile arazi uyuşmamaktadır. Arazideki girişin olduğu zemin kat projede bodrum 1. kat olarak gözükmektedir, arazideki bodrum 1. kat ise projede bodrum 2. kat olarak gözükmektedir. Yani arazide 1 kat bodrum 4 kat yol üstü kat sayısı var iken projede 2 kat bodrum 3 kat yol üstü gözükmektedir.

Üst yazı ile bu hatanın düzeltilmesi istendiğinde ise belediyeden şöyle bir cevap gelmiştir; "yapı ruhsatı düzenlenirken binaya ait su basman kotu geniş olan, çevre yolu üzerinden verilmiştir. Bu sebeple binanın 1. bodrum katı açığa çıkmıştır" denilmiştir. Yani 1.bodrum katı bu şekilde açığa çıktığı için giriş de bodrumdan verilmiştir… Mevzuatta bu konuyla ilgili açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu konuda ne yapılmalıdır? (Kutay)

CEVAP) Cins değişikliği işlemlerinde parsel cinsinin yazımında mevzuatta tam olarak standart bir düzenleme bulunmamaktadır. Siz çelişkili durumu, ilgili idareye bildirmişsiniz gerisi onların sorumluluğuna girer. Belediyenin cevabından sonra o talebi yerine getirmenizde sakınca olmadığını düşünüyorum. … (hkocak)

73 – “TARLA” VASIFLI İMAR PARSELİNDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) İmar Kanununun 15 ve 16’ncı madde uygulaması ile oluşan parsel "tarla" vasfı ile tescil olmuştur. Parsel maliki yapısızken yapılı hale gelme şeklinde cins değişikliği yaptırmak istemektedir. Buna ilişkin beyanname düzenlerken taşınmazın "tarla" olan cinsi belediyeden de uygun görüş alınarak " .....ev ve arsası" şeklinde tek döner sermaye ücreti alınarak (yapısızken yapılı hale gelme) yapılabilir mi? (Sinan)

CEVAP) İmar plânı gereğince oluşmuş bir parsel var. Belli tarihler arasında yapılan uygulamalarda, ana parselin cinsi yeni oluşan parsellere aynen taşındığı için bu tür örneklerle karşılaşılmaktadır...

Sorunuzun cevabı; “evet” yapılabilir. … (hkocak)

74 – “ZEYTİNLİ TARLA” VASIFLI PARSELİN “BAĞ EVİ” YAPILMASI VE TARIM MÜDÜRLÜĞÜ YAZISI

SORU) Mahalle sınırları içinde bulunan “Zeytinli Tarla” vasıflı parselde bulunan bağ evi için öncesinde inşaat ruhsatı alınmış ve yapının tamamlanması sonrasında da “yapı kullanma izin belgesi” verilmiştir.

Bu durumdaki parsellerde; yapısızken yapılı hale gelme şeklinde cins değişikliği yapabilmek için gerekli belgeler arasında il/ilçe tarım müdürlüğünün olumlu görüşü aranır mı? (Mehmetcankutkut)

CEVAP) İl/ilçe tarım müdürlüğünden belge isteme konusu, taşınmazın cinsinin tamamen başka bir vasfa dönüşmesi durumunda aranmaktadır. Yani “zeytin tarlası” iken, örneğin “bağ/bahçe”ye dönüşmesi gibi…

İzin verilen yapı yapıldığında, o parselin vasfı “zeytinli tarla” olma özelliğini kaybetmiyorsa, yani yapı sadece o parselin cinsinin bir gereği olarak yapılıyorsa sorun edilmeyebilir ama yapı, parselin “zeytinli tarla” olan vasfının özelliklerini kaybettirecek bir yapı ise o zaman sorun oluşturur.

En iyisi yapının mahiyetinin ne olduğu, parselin vasfını esas yönüyle bozup, bozmadığının anlaşılması bakımından, tarım müdürlüğünden belge alınması en doğrusu olacaktır. … (hkocak)

75 – 18 UYGULAMASI TAMAMLANMADAN KAT İRTİFAKI

SORU) (A) ilinde 18 uygulaması çalışmaları yapılıyor düzenleme sınırı onaylandı, askıya asılacak ancak bu aşamada iken mülkiyete 15-16 yapılıp bina ruhsatı veriliyor.

18 uygulaması bitmeden askı aşamasında bu tapu kat irtifakına çevrilebilir mi? (zcagla)

CEVAP) 15 ve 16'ncı maddeler gereğince oluşan parsel de, imar plânına uygun olmaktadır. Eğer o parsel oluştuktan sonra herhangi bir plân değişikliği yoksa ve 18 uygulamasında da aynı şeklini muhafaza ediyorsa, 18 uygulamasının kesinleşmesini beklemeden kat irtifakının kurulabileceğini düşünüyorum. ... (hkocak)

76 – TUTANAĞA UYGUN VASIF TESCİLİ İÇİN 2016/2 UYGULANMAZ

SORU) Müdürlüğümüzce 1997 yılında (A) mahallesinde, 2981 sayılı Kanunun 10-b maddesi kapsamında kadastro çalışması yapılmış. Kadastro çalışması sonucunda evveliyatı 101 ada 1 parsel olan taşınmaz, tapu maliklerinin payları oranında ve zemin durumları da dikkate alınmak suretiyle ifraz görerek 38 adet müstakil parsel oluşmuş. Kadastro sonuçları 10.09.1997 tarihi itibarıyla kesinleşmiş.

Çalışmalar sırasında taşınmazlar üzerindeki binalar ölçülüp, ölçü ve sınırlandırma krokilerinde gösterilmiş, ayrıca paftasına işlenmiştir. Ancak parsel tespitlerinin tamamı ARSA vasfıyla yapılmış olup, kadastro tutanaklarının edinme sebeplerinde ve beyanlar hanesinde binalarla ilgili herhangi bir belirtme yapılmamış. Dolayısıyla tapu kütüklerinde de 38 adet parsel ARSA vasfıyla tescil edilmiş durumda.

Taşınmaz maliklerinden biri tarafından 2016/2 sayılı genelge kapsamında, taşınmazının ARSA olan vasfının, tahdit krokisi ve paftası dikkate alınmak suretiyle vasfının KAGİR EV olarak düzeltilmesi talep edilmektedir. Böyle bir talep 2016/2 nolu genelge kapsamında değerlendirilebilir mi? (ilyuka)

CEVAP) Ortada tescile esas belgede bir maddi hata yoktur. Tescil kadastro tutanağına göre yapılmıştır. Ve doğrudur. Tutanağın “edinme sebebi” bölümünde binaların varlığından bahsedip, taşınmazın niteliğinde ya da beyanlarda belirtilmemiş olsaydı 2016/2 uygulanabilirdi. Oysa burada öyle bir durum yoktur. Tutanağa uygun tescil yapılmıştır. O halde normal cins değişikliği işlemi yapılması gerekir. … (hkocak)

77 – YEŞİL ALAN"IN "PAZAR YERİ" YAPILMASI

SORU) 2005 yılında 16’ncı maddeye göre tamamı 10900 m² olan gayrimenkulümün 5850 m^2’lik kısmını (%53) yol ve yeşil alan olarak belediyeye BEDELSİZ terk ederek parselasyon yaptırıp arsa tapusu aldım.

Bedelsiz terk ettiğim yeşil alanı belediye bu yıl plân değişikliği yaparak “açık pazaryeri” olarak düzenliyor… Mevcut imar plânında terk ettiğim yeşil alana 200 metre uzakta pazaryeri gösterilmiş fakat kamulaştırma yapılmamış. Belediyenin kamulaştırma parası ödeyemeyeceği gerekçe gösterilerek yeşil alanın pazaryeri olarak düzenlendiği kamu yararı olduğu belirtiliyor.

Belediyenin yaptığı plân değişikliğine itiraz edip bedelsiz terk ettiğim yeşil alanın pazar yeri olarak düzenlenmesini önleyebilir miyim?

Not: Terk ettiğim yeşil alanın yaklaşık 20 m^2’lik kısmı iki yıl önce belediye tarafından plan değişikliği, ifraz ve cins değişikliği yapılarak başka birine arsa olarak verilmiş. (mrg)

CEVAP) Daha önce bedelsiz terk ettiğiniz yerde ne yazık ki hak iddia edemiyorsunuz. O nedenle de itiraz edebileceğiniz bir mercii yok gibi. Ancak yapılan işlemin hatalı olduğunu düşünüyorsanız belediyenin yaptığı işlem için İçişleri Bakanlığına başvurabilirsiniz. ... (hkocak)

78 – İFRAZ HATTININ BİNADAN GEÇMESİ

SORU) Yüklenici mühendis ifraz dosyası hazırlamış. Dosyada ifraz hattı tescilli yapının üzerinden geçmektedir. Fakat zeminde yapı yıkık, sadece resmiyette yapı bulunmaktadır.

Sorum şu: İfraz hattı tescilli evin üzerinden geçebilir mi? ifraz hattı yapıyı kesince yeni oluşan parselle tecavüzlü duruma geçmiş oluyor. Bu durum ifraz yapmaya engel midir? (gulizz)

CEVAP) İfraz hattı binanın üstünden geçebilir. Bina zeminde fiilen olsa bile geçebilir. Gerek bina fiilen bulunuyor olsun ve gerekse yıkılmış olsun cins değişikliği yapılmadığı sürece resmiyette varlığını devam ettirecektir. O nedenle de, yıkılmış olsa bile (cins değişikliği henüz yapılmamış olması nedeniyle) bina, oluşan parsellerden birine taşınmalı, diğerine de tecavüzlü gösterilmelidir.

Daha sonra cins değişikliği talep edildiğinde, cinsi binalı olanın cinsinin değiştirilmesinin yanı sıra, tecavüzlü gösterilen parseldeki belirtimin de terkin edilmesine gerekli itina gösterilmelidir. ... (hkocak)

79 – BİTİŞİK DÜZEN BİNALARIN İFRAZI

SORU) Parsel üzerinde tek yapı görünümünde iki adet ev vardır. Kadastro çalışmaları sırasında “kagir ev ve arsası” olarak işlem görmüş. Şimdi bu parseli ev sahipleri binanın zemindeki ayrım yerlerinden ifraz etmek istiyorlar. Yeni oluşan parsellerin ikisi de “kagir ev ve arsası” mı olacak yoksa bir parsel “kagir ev ve arsası” olup diğer parsele tecavüzlü olarak mı gösterilecek bina? (rtnc)

CEVAP) Her iki parselde kalan kısmın da (yapının da) diğerinden bağımsız olduğu beyan ediliyorsa; yeni oluşan parsellerin her ikisinin de "kagir ev ve arsası" yazılması daha uygun olur. Bina kadastro sonrası değil de kadastro çalışmaları sırasında bu şekilde gösterildiği için beyanın ve zeminde kontrolün yeterli olduğunu düşünüyorum.

Eğer bina kadastro sonrası yapılmış olsa idi her biri için ayrı yapı kullanma izninin varlığına bakılması gerekecekti. ... (hkocak)

80 – YOLA TERK, CİNS DEĞİŞİKLİĞİ AYRI İŞLEMLERDİR

SORU) Bir tapunun cinsi “2 katlı avlulu kagir ev” olarak geçiyor. Bu parselin yola terk işlemini yapmak istiyorum. Parsel üzerindeki 2 katlı avlulu kagir ev yıkılmış olup, yerine kaçak yapı olarak 3 katlı betonarme bina yapılmış.

Ben bu yola terk işlemini yapabilmem için en başta LİHKAB’da cins değişikliği yapıp, sonra mı yola terk işlemini yapacağım, yoksa cins değişikliği ve yola terk işlemini aynı dosyada yapabilir miyim? (haritaci63)

CEVAP) Yola terk ile cins değişikliği ayrı ayrı işlemlerdir. İlgilisi neyi talep ediyorsa onu, diğerinden bağımsız olarak yapabilirsiniz. Siz serbest çalışan bir mühendis iseniz, parsel üzerindeki binanın, halen paftasındaki bina ya da yıkılıp yenisi yapılan bina olduğunu dikkate almadan yola terk işlemini yapabilirsiniz. Parselin cinsi olarak da mevcut tescilli halini yazabilirsiniz.

Cins değişikliği işlemi yine vatandaşın talebi üzerine ayrıca yapılabilir.

Parselin evveliyatı binasız ve cinsi de "arsa" dışında bir vasıfta ise; o zaman 15 ve 16’ncı maddeler gereğince işlem yapılıp, imar parseli oluşuyorsa, parselin cinsi doğrudan "arsa" olarak yazılabilir. Onun için ayrıca cins değişikliği formalitesine gerek yoktur. ... (hkocak)

*   *   *