10 soru 10 cevap - 7 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

61 – KÖY YERLEŞİK ALANDA PARSEL CİNSİ

SORU) İmar plânı bulunmayan köy yerleşik saha içindeki bir birimde müfrez tarla ve dikmelik niteliğindeki bir taşınmaz Plânsız Alanlar Yönetmeliğinin 45’inci maddesine istinaden ifraza tabi tutuluyor neticede yeni oluşan parsellerin niteliğinin “ a r s a ” olması isteniyor.

Sorum şudur; nitelik değişikliği yapılarak oluşan taşınmazlar arsa niteliğinde olabilir mi?

Yoksa “arsa” niteliği imar plânıyla birlikte doğabilecek bir nitelik olması ve ayrıca zeminde zeytin ağaçları bulunması nedeniyle dikmelik vasfının arsaya dönüşmesinin zeytinliklerle ilgili 3573 sayılı Kanundaki uygulama sonucunda mı nitelik değişikliği yapılmalı mıdır? (sogutluser)

CEVAP) Bir parselin cinsinin  " a r s a "  olması için, öncelikle imar parseli olması gerekir. O tamam. Ama plânsız alanlarda yapı yapılabilmesi amacıyla oluşturulan parsellere de, "arsa" denebilmeli diye düşünüyorum...

"Dikmelik"ten bahsediyorsunuz. Zeminde zeytin ağaçları olduğu halde cinsi "zeytinlik" değil, o halde 3573 sayılı Kanunun gerekleri pek zorunlu görünmüyor. Ama ilk etapta tarım müdürlüğünden bir sorulması gerekir. Tarım müdürlüğünce, "zeytinlik" olduğu 3573 sayılı Kanuna tabi olduğu belirtilirse, bahsi geçen Kanunun şartlarına uygun hareket edilmesi gerekir. ... (hkocak)

62 – İNŞAAT RUHSATI OLMAYAN FIRIN  

SORU) Kapatılarak il özel idarelerine köy olarak bağlanan belde belediyesinden bir talep geldi. 92 senesinde muhtarlıktan izin alınmadan 3 katlı bir bina yapılmış ve en alt katı fırın olarak kullanılmış. 95 senesinde köy, belediye olmuş ve imar plânı da aynı sene içerisinde onaylanmış.
Bu parseldeki fırın bugüne kadar fiilen işletilmiş ve şu anda “fırın” olarak cins değişikliği yapmak istiyorlar.

Fakat bu binaya ait ne bir inşaat ruhsatı var ne de Bayındırlıktan izin alınarak yapılmış. Şimdi cins değişikliği için nasıl bir yol izlenmelidir? Kat mülkiyetine geçmeden fırın ve 2 katlı ev olarak cins değişikliği yapılması mantıklı olur mu?

Diğer sorum ise; 2 katlı, köy içinde 1983 senesinde yapılan bir evin cins değişikliği isteniyor. Muhtarlıktan 1983 senesinde yapıldığına dair üst yazı aldık. Ev 2 katlı fakat alt kat ahır ve samanlık. Ayrı ayrı müştemilatı olmadığından cins değişikliği ne olmalıdır? "Birinci katı ahır ve samanlık olan 2 katlı kargir bina" mı, yoksa ahır ve samanlık ayrı müştemilat olmadığından "2 katlı kargir bina" mı yazılmalı? (Burak)

CEVAP) Birinci sorunuzdaki talebi karşılayabilmek için hiç bir dayanak yok...

İkinci sorunuzun, talep doğrultusunda karşılanabileceğini düşünüyorum… Tescil sırasında parsel cinsi yazılırken hangi özelliklerin yazılabileceği, hangilerinin yazılmayacağı konusunda bir standart bulunmamaktadır. O nedenle de sizin verdiğiniz örnek için, muhtarlığın yazısına ters düşmemek kaydıyla, vatandaşın talebi doğrultusunda parsel cinsi yazılabilir diye düşünüyorum. ... (hkocak)

63 – İFRAZ, TEVHİT OLMADAN YAPI RUHSATI VERİLMESİ

SORU) Kamu kurumlarına ait taşınmazlarda tevhit ve ifraz işlemleri yapılmadan, yapılan binaya ruhsat kesilir mi? (Seval)

CEVAP) Bina yapımı için ifraz tevhit şart olmayabilir. Mevcut hali de, ruhsat vermek için yeterli olabilir. Bu durumu değerlendirecek olan ilgili belediyedir. ... (hkocak)

64 – KENTSEL DÖNÜŞÜM BİTİŞİK DÜZENDEN AYRIK DÜZENE GEÇİLMESİ

SORU) Kentsel dönüşüme sokmak istediğimiz evimiz var 4 kat imarlı. Tapuda ayrık yapı olarak gözüküyor. Daha önceden bitişik imarlı olduğunu biliyoruz ve yeni yapacağımız bina için bitişik nizama geçmek istiyoruz.

Ayrık nizamdan bitişik nizama geçmek için yapılması gerekenler nelerdir? (alikap)

CEVAP) Bu dediğiniz plânlama belediye tarafından yapılmaktadır. Konuyu belediye ile görüşmeniz gerekir. Öncelikle mevcut plânlama nasıl onu öğrenin, eğer sizin parseliniz için ayrık düzen öngörülmüşse, bitişik nizam ile ilgili talebinizi iletin. Belediye dikkate alır almaz, o konu belediyenin inisiyatifindedir. ... (hkocak)

65 – PAFTASINDA VAR OLAN BİNA RUHSATLI MI SAYILIR?

SORU) Kadastro paftasında işli olan binalar ruhsatlı iskanlı binalardan mı sayılmaktadır. Mevzuatı nedir? (Seval)

CEVAP) Bina paftaya ne zaman işlenmiş, tapu kütüğünde de işli mi? Bina paftaya (bir) tesis kadastrosu sırasında ölçülerek işlenmiş olabilir, (iki) daha sonra cins değişikliği yapılmak suretiyle işlenmiş olabilir. Her iki durumda da tapu kütüğünde bu parsel binalı görünecektir. (Cins değişikliklerinde yapı kullanma izni aranmakta, tesis kadastrosu sırasında böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.)

Ancak her iki durumda da; parsel tapu kütüğünde binalı göründüğüne göre resmi olarak o parsel var demektir. O binanın şu an kullanıma elverişli olup olmadığı ayrı bir husustur.

Tapu kütüğünde “arsa” görünen bir parselin paftasındaki bina bir şey ifade etmeyecektir. ... (hkocak)

66 – TESİS KADASTROSUNDA HATALI YAZILAN PARSEL CİNSİNİN DÜZELTİLMESİ

SORU) 2008 yılında 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümlerine göre tesis kadastrosu sırasında zilyetliğe göre tapunun cinsi "2 katlı kagir ev ve arsası"dır. Tapu maliki kadastro sırasında 2 adet 2 katlı kagir ev ve arsası olduğunu iddia edip dilekçe verdi. İlgili parselin paftası, sınırlandırması ve ölçü krokisi incelendiğinde bu üç evrakta da parsel içerisinde iki adet yapının olduğu gözükmektedir. Lakin sınırlandırma krokisinde de tutanağında da vasfı “2 katlı kagir ev ve arsası”dır.

2016/2 sayılı genelge kapsamında cinsi "2 adet 2 katlı kagir ev ve arsası" yapılabilir mi? Kat sayılı belirtilmeyen ikinci yapının kat sayısı neye göre tespit edilmeli? (gulizz)

CEVAP) Diğer binanın varlığı, ölçü ve sınırlandırma krokisinde ve de paftasında göründüğüne göre, kadastro çalışmaları sırasında bu ikinci bina da var demektir. Ama kadastro sırasındaki bina olup olmadığını, ölçü krokisindeki değerler yardımıyla teyit etmeniz gerekir. Bunu teyit edebilirseniz, 2016/2 nolu genelge gereğince düzeltme yapabilirsiniz. ... (hkocak)

67 – HATALI YAZILAN PARSEL CİNSİNİN DÜZELTİLMESİ

SORU) Tesis kadastrosu sırasında bir parselin tapu ve tutanakta vasfı "cami ve arsası " olarak geçmektedir. Sınırlandırma krokisinde ise "arsa" olarak geçmektedir. Söz konusu parsel imar plânı içerinde kalmakta olup tapuda vatandaş adına kayıtlıdır. İlgili belediye; “parselin cinsinin ‘arsa’ olmasında sakınca yoktur” şeklinde encümen kararı almış olup parselin vasıf değişikliğini talep etmektedir.

1 – Parselin cinsi "cami arsası"dan "arsa"ya dönüşmesinde sakınca var mıdır? Vasıfta cami kelimesi olunca tereddüt yaşattı.

2 – Cami ifadesi olduğu için diyanete herhangi bir bilgi vermem gerekir mi?

3 – Sınırlandırmada cinsi "arsa" tapu da "cami ve arsası " yazdığı için hiç 2016/2 sayılı genelgeye göre düzeltme yapmadan cins değişikliği yapmamda sakınca var mıdır? (gulizz)

CEVAP) Belli ki parselin cinsi, sınırlandırma krokisine aykırı olarak yazılmış. Ve bu parselin vatandaş adına kayıtlı olduğundan da bahsediyorsunuz. (Cami yeri zaten vatandaş adına kayıtlı olmamalıdır).

3 nolu maddenizde de belirttiğiniz üzere yazım hatası olduğu gerekçesiyle 2016/2 nolu genelge gereğince düzeltilmesinde sakınca bulunmamaktadır. Eğer sınırlandırma tutanağında da "cami arsası" yazıyor olsa idi o zaman da, belediyenin yazısına binaen cins değişikliği yapabilirdiniz. ... (hkocak)

68 – CİNS DEĞİŞİKLİĞİNE KONU PARSELDE YÜZÖLÇÜM HATASI VE DÜZELTİLMESİ

SORU) Lihkab tarafından yapısız iken “yapılı hale gelme” şeklindeki cins değişikliği talebinde tecviz miktarını aşacak miktarda hata tespit ettik. Şöyle ki; parselin bulunduğu pafta fotogrametrik uçuş paftası burada parsel sınırını çevirince 5350 m² geliyor. Tapuda kayıtlı yüzölçümü ise 5000 m^2’dir.

Kadastro müdürlüğü olarak mevzuat kapsamında rapor düzenleyip aynı beyannamede önce alan düzeltmesi sonra cins değişikliği yapalım dedik, bu defa paftadaki uçuş sınırını esas alınca vatandaşların zeminde kullanmış oldukları kadim sınır ile yaklaşık 6 metre kadar bir fark oluyor. İlgili parselde önce 41’inci madde kapsamında işlem yapıp kesinleştikten sonra cins değişikliği yapılsa nasıl olur? (atay_bekir)

CEVAP) Tescilli yüzölçüme, yeni bulunan yüzölçüm farklı o anlaşıldı. Ama fotogrametrik pafta ile zemin birbirinden farklı mı? Farklı ise bunun fonksiyonunu nasıl değerlendirmek gerekir? ... Yapısız iken yapılı hale gelme şeklinde bir cins değişikliği olduğuna göre, yapıya izin verebilmek için zemindeki durum değil paftadaki durum esas alınmış olmalıdır. Hal böyle iken zemindeki kullanım durumu neyi değiştirir?

İşlem anında bir hata tespit edildiğinde öncelikle düzeltilmesi esas olmalı ama mevcut hatanın yapılacak uygulamaya herhangi bir fonksiyonu olmayacaksa, hata sonradan da düzeltilebilir.

Cins değişikliğine konu bina için yapı kullanma izni, parselin paftadaki durumu esas alınarak verilmiş olmalı. O nedenle de hata düzeltmesi işlem sonuna da bırakılabilir. Ama işlem ile birlikte parselin yüzölçümünde hata olduğu belirtilip, tapu kütüğünde gerekli belirtimin yapılması gerekir. Hata daha sonra düzeltilebilir. ... (hkocak)

69 – BİNANIN KALDIRIMDA KALMASI

SORU) Bizim binanın bahçesi imar plânında yol genişlemesine giriyor. Bahçe gidiyor ek olarak binaya da 1.5 metre girilmesi gerekiyor ama kaldırımda kaldığı için bina kalır dediler. Doğru mu bu uygulamalar nasıl 3-4 metre kaldırım yapılacağı için o kalır dediler? (KARAOZ)

CEVAP) Yol genişletmesi nedeniyle binanızın önündeki bahçe yolda kalıyor, binanın da 1,5 metresi kaldırımda kalıyor. Bina kalır mı? ... Kalmaz. ... Kaldırım yol kenarında yürümek için yapılır. 3-4 metre kaldırım plânlanmış, bunun 1,5 metresinde bina olsa ne olur denmez. Kaldırımın tümünün binasız olması gerekir.

Binanız yıkılır mı, yoksa belediye bir süre görmezden gelir mi? Onu bilemeyiz. İsterseniz belediye imar müdürlüğü ile bir görüşün. Hem plâna göre tam olarak binanız nereye tekabül ediyor net olarak görmüş de olursunuz. ... (hkocak)

SORU) Belediye ile görüştüm belediyedekiler söyledi kaldırımda kaldığını. Ayrıca binada 6 tane daire var. Belediyede çap bölümüne sordum. Başka nereye sorulur. Bilmediğimiz bir şey varsa söyleyin. (KARAOZ)

CEVAP) Belediye ile görüşmüşsünüz. Yanlış birime başvurmuş olursanız sizi doğru birime yönlendirirlerdi. ... Daha önce yazdığım gibi işin teorik yönü, kaldırımda kalan binanın yıkılmasıdır. Ama belediye onu idare edeceğini söylemişse, idare edebilir... Belki daha sonra plân değişikliği yaparak sizin binanın kaldırıma tecavüzünü kaldırabilir. Beklemek gerekir... Bir de süresini geçirmediyseniz plân aleyhine İdare Mahkemesinde dava açma keyfiyetiniz bulunmaktadır. ... (hkocak)

70 – YOLA CEPHESİ OLMAYAN PARSELE RUHSAT

SORU) Köy yerleşik alanı dışında kalan ve yola cephesi olmayan parseldeki yapıların ruhsatlandırılması için il özel idaresine başvurulmuştur. Yola cephesi olmayan parsel, bitişiğindeki parselden geçit hakkı tesis ederek yapısını ruhsatlandırabilir mi? (esin Suzan)

CEVAP) İmar Kanunu ve Yönetmeliklerinin; ruhsat verilmeyi düzenleyen maddelerinde yola cephe şartı yer almamaktadır. Ancak, bina yapabilmek için önce bir parselin oluşması gerekir. Oluşacak parselin de yola cepheli olması şarttır. Sizin dile getirdiğiniz örnek "PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ"nin 62 ve 63'üncü maddesi kapsamında kalıyor olmalı, bu maddeleri bir kez daha okumanızı öneririm. … (hkocak)

*   *   *