KISA - KISA (Cins Değişikliği) - 2 (10 adet kısa makale)

Bu sayfa; Nisan-2024 itibariyle güncellenmiştir.

 11 – Cins Değişikliği "Yapı Kullanma İzin Belgesine” Uygun Olmalıdır

Cins değişikliği için ibraz edilen "yapı kullanma izin belgesinde" hangi bilgiler varsa cins değişikliği de onunla sınırlı olmalıdır.

İzin belgesinde bulunmayan ayrıntılara tescil bildiriminde yer verilmemelidir. Verilmişse de bu durum Tapu Müdürlüğü tarafından dikkate alınmamalı, cins değişikliği, izin belgesine uygun olarak yapılmalıdır. Fazladan olan ayrıntının Tapu Siciline tescili için mutlaka ayrıca izin belgesinin getirilmesi gerekir.

12 – Eski Bina Yerine Yeni Bina Yapılmış Olması

Yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki cins değişikliği talebini yerine getirmek üzere zemine giden kadastro elemanları, parsel içindeki binanın yıkılmış ancak yeni bir binanın inşa edilmiş olmasıyla karşılaşabilmektedir. Bu durumda, yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki cins değişikliği talebinin karşılanıp karşılanmayacağı konusunda tereddüde düşülebilmektedir.

1. a) Parsel Yapılı İken Yapısız Hale Gelmesi İsteniyorsa

Eğer kadastro paftasında bulunan ve de tescilli olan binanın yıkılmış olduğu anlaşılıyorsa, aynı parsel içinde başka bina inşaatına başlanmış da olsa, inşaat tamamlanmış da olsa, bu parselin cinsi "arsa" yapılabilir. Yeni yapılan binanın pafta ve tapu siciline geçmesi için ilgilisinin yeni bir talebi gerekmektedir.

1. b) Parsel Yapılı İken Yine Yapılı Olması İsteniyorsa

Parselin cinsi yapılı olduğu halde, yeni duruma göre yine yapılı olması isteniyorsa;

Öncelikle, paftasında bulunan ve de tapu sicilinde tescili olan bina yıkılmış olduğu için parselin yapısız hale getirilmesinde bir sakınca bulunmayacaktır. Bu arada, yeni yapılan bina için “yapı kullanma izni” alınmış ya da bu izni almaya hak kazanmış olduğuna dair onay yazısı alınmış ise aynı talep ile iki işlemin birden yapılmasında sakınca olmayacaktır.

13 – Parsel Cinsinin Düzeltilmesi

Tapu kütüğünde “arsa” vasfıyla tescilli taşınmaz, herhangi bir işlem sırasında tescil bildiriminde, “bahçe” gösterildiği için tescilde de parsel cinsinin “bahçe” olarak yapılmış olduğu örneklerle karşılaşılabilmektedir.

Her ne kadar parsel cinsinin “bahçe” yapılması konusunda talep olmasa ve de herhangi bir kurum yazısı bulunmasa da yapılan tescil, tescil bildirimine uygun olduğuna için tapu müdürü bunu resen düzeltmemeli, ilgilisinin başvurusu ve muvafakati ile Tapu Sicil Tüzüğünün 74'üncü maddesi gereğince düzeltme yapmalıdır.

14 – "Bina ve Arsası"nın “Hizmet Binası" Yapılması

Belediyeye ait olan ve "kagir iki katlı bina ve arsası" vasfıyla tescilli parsel cinsinin, encümen kararı gereğince "İki katlı belediye hizmet binası ve arsası" olarak değiştirilmesi mümkündür.

15 – İnşaat Ruhsatından Daha Fazlası Yapılmışsa

Cins değişikliği ile ilgili talep karşılanırken, inşaat ruhsatından daha fazla kat yapılmışsa; Örneğin İki katı için ruhsat bulunduğu halde, zeminde daha fazla kat yapılmış olduğu görülürse; ruhsatı olan iki kat için talep kabul edilip, tescil bildirimi bu iki kat için düzenlenir.

Tescil bildiriminde ruhsatı olmayan fazladan yapılmış katların varlığının da belirtilmesi gerekir. Ayrıca, ruhsatsız yapılan katların belediyeye bildirilmesi gerekir.

16 – Kadastro Tutanağında Yer Alan Bina

Tesis kadastrosu sırasında tutulan sınırlandırma ve ölçü krokisinde var olan bina paftasına tersim edilmemiş tapu kütüğünde gösterilmemişse; bu krokilerdeki bina ile halen zeminde bulunan bina birbirini teyit ediyorsa; gerekli ölçüm yapılan suretiyle 2016/2 nolu genelgeye göre düzeltme işlemi yapılıp, binanın paftasına çizimi, tapu kütüğüne de yazımı sağlanmalıdır.

17 – İdari Yoldan Cins Değişikliği

Kadastro çalışmaları sırasında "kerpiç ev" olarak tahdit ve tespit görmüş bir taşınmazın cinsinin, aslında "Kagir ev" olduğu iddia ediliyorsa; kadastro çalışmaları öncesine ait bu evin "Kagir ev" olduğunu gösterir bir belge ibraz edilebiliyorsa, parselin cinsi, ilgilisinin muvafakati ile 2016/2 nolu genelge gereğince düzeltilebilir.

Ancak böyle bir belge getirilemiyorsa, idari yoldan parselin cinsi düzeltilemez. Bu parselin cinsinin "Kagir ev" yapılabilmesi için, ilgilisinin, belediyeden ya da il özel idaresinden bu doğrultuda belge getirmesi gerekir. İşlem, 2023/5 nolu genelgede bahsedildiği üzere, yapılı iken yine yapılı hale gelen cins değişikliği işlemi şeklinde gerçekleştirilmelidir.

18 – İçinde Bina Yıkılan Parselin Cinsi

Cinsi “kargir ev” olan bir parsel üzerindeki ev yıkılması halinde parselin cinsi; mevcut hali ne ise o olmalıdır. Örneğin; O parsele daha önce belediye tarafından yapı kullanma izni verildiğine göre, yapı öncesinde parsel imar parseli olmalıdır, dolayısıyla da cinsi “arsa” olmalıdır.

Ancak farklı durumlar da söz konusu olabilir. Her durumda şu araştırma yapılarak parselin cinsi belirlenmelidir;

Parselin bina yapılmadan önceki cinsi tespit edilebiliyorsa, yine aynı cinse döndürülür. Parselin, bina öncesindeki cinsi bilinemiyorsa, o parselin bir imar parseli olup olmadığı araştırılmalı ve gerek 18’inci madde ve gerekse de 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşturulmuş olsun parsel imar parseli ise, cinsi “arsa” yapılmalıdır.

Parselin, bina öncesine ait cinsi tespit edilemiyorsa ve de o parsel mevcut hali ile bir imar parseli değilse, işte o zaman tereddüt yaşanabilir. Ancak, parselin cinsi konusunda ilgilisinin beyanı ile mevcut durum birbirini teyit ediyorsa, bu beyan dikkate alınmalıdır. Bu durum için herhangi bir kurumdan yazı alınması gerekiyorsa, (örneğin sebze bahçesi, fındık bahçesi, tarla vs.) onun için de ilgili, tarım müdürlüğünden yazı getirilmesi istenebilir.

19 – Binalı Parselin Uygulama Sonucu Cinsinin Değişmesi

Binalı bir parsel imar uygulamasına tabi tutulduğunda o parsellerden birden fazla imar parseli oluşuyorsa ve de ana parselde bulunan bina yeni oluşan parsellerden birinde yer alırken diğer parseller boş kalıyorsa;

Binanın kaldığı parsele ana parselin cinsi aynen taşınır. Boş kalan parsellerin cins ise doğrudan “arsa” yapılır. (1477 sayılı genelge)

20 – İmar Parselinde Yapı Bulunması

İmar parseli içerisine, daha önce cins değişikliği yapılmamış bir bina rastlarsa, yeni oluşan imar parselinin cinsi “arsa” yapılmakla yetinilir, binalı gösterilmez. Parselasyon ile oluşan parsellerin cinsinin doğrudan "arsa" yapılmasıyla, binanın da doğrudan gösterilmesi karıştırılmamalıdır.

İmar parseli içerisindeki bina için yapı kullanma izni alınmış da olsa, binanın rastladığı imar parseli doğrudan binalı gösterilmez. İlgilisinin talebi gerekir ve de gerekli döner sermayesini ve harcını da ödemesi gerekir.

*   *   *