Daha önce Kadastro Müdürlükleri tarafından yapılan talebe bağlı işlemler 5368 sayılı Yasa gereğince kurulmuş olan lisanslı harita bürolarına devredilmiştir.  

Halen aplikasyon, parselin yerinde gösterilmesi, birleştirme, irtifak hakkı (arzi) ve cins değişikliği işlemi ile ilgili taleplerin teknik çalışmaları lisanslı bürolar tarafından yapılmaktadır. Bu işlemlerden tescil yönü olmayan aplikasyon ve parselin yerinde gösterilmesi gibi işlemlerin yapım ve kontrolü lisanslı bürolarda iken; tescile tabi olan birleştirme, irtifak hakkı ve cins değişikliği işlemleri lisanslı bürolar tarafından yapılıp kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gerekmektedir. (Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Yönetmelik md: 31/1 ve 31/2 ile 2010/4 sayılı genelge md:4)

Lisanlı büroların yaptığı işlemlerin kontrolünde izlenecek yol konusunda, uygulamada, tereddütler bulunmaktadır.

a) Kontrol İçin Gereklilik

Genel Müdürlük Kadastro Dairesi Başkanlığı tarafından yayımlanan 13.09.2011 tarihli talimatının 1’inci maddesinde lisanslı büroların; Türk Ceza Kanununun uygulamasında kamu görevlisi sayılmalarından ve Türk Medeni Kanununun 1007’nci madde kapsamında sorumlu olduklarından bahsedilirken; aynı maddede “… lisanslı bürolar tarafından gerçekleştirilen işlemlerin kadastro müdürlüklerince öncelikle büro kontrollerinin yapılarak ve paftasına kurşun kalemle işlenerek kontrolünün yapılması ve gerek görülmesi durumunda kontrol mühendisince araziye gitme gerekçesi ve sonucu rapora bağlanmak suretiyle arazi kontrolünün yapılması gerekmektedir. …” ifadesine yer verilmiştir.

Buradaki; “… gerek görülmesi halinde …” ifadesinin içeriğinin tam olarak neyi ifade ettiği konusu kadastro personelinde tereddüde sebep olmaktadır.

“… gerek görülmesi halinde …” ifadesi;

Bir yandan lisanslı bürolar tarafından yapılan her işin arazi kontrolünün yapılmayacağı anlamını içermektedir. Buna gerekçe olarak da, lisanslı büroların Türk Ceza Kanunu ve Türk Medeni Kanununa göre sorumlu oldukları gösterilmiş ve de kadastro personelinin her işlemi kontrol etmesine gerek olmadığı yönlendirmesi yapılmıştır.

Diğer taraftan ise aynı ifade, gerek görülmesi halinde kontrolün yapılması gerektiğini içermektedir.

Eğer kadastro elemanının sorumluluğu varsa lisanslı bürolar tarafından yapılıp kontrolü kadastro müdürlüğünde olan işlemlerin tümünün kontrolü neden yapılmamaktadır, eğer kadastro elemanının sorumluluğu yoksa, lisanlı büronun yaptığı işlerin, gerek görülmesi halinde, neden kontrolü yapılacaktır?

Buna ek olarak “gerek görülmesi”nde kıstas tam olarak nedir, Kontrol mühendisinin arazi kontrolüne çıkmak için göstereceği gerekçe ne olmalıdır?

Zeminde yapılmış bir hata büro kontrolü ile görülemeyeceğinden, büro kontrolü sırasında arazi kontrolünü gerektirecek somut gerekçe konulamayacak ve buna bağlı olarak da araziye çıkılamayacaktır. Ancak lisanslı büro tarafından, işleme tabi parselin yer aldığı paftanın koordinat sisteminde farklı bir sistemde işlem yapılması durumunda, dönüşüm hesapları nedeniyle zemin ile pafta arasında oluşacak çelişki büro kontrolünde tespit edilmesi her zaman mümkün olmayabilmektedir.

Sonuç olarak lisanslı büro tarafından karşılanan işlemlerde yapılacak hatalardan kadastro elemanının sorumluluğu var mıdır, yok mudur, varsa nereye kadardır? Ttescil bildiriminin “kontrol edilmiştir” sütunlarına atılan imzalar arazi kontrolünü kapsamayacak mıdır?

Bu hususların soyut kalması nedeniyle, bu durum, arazi kontrolü konusunda, kadastro elemanları ile lisanslı bürolar arasında sıkıntılara sebep olmaktadır. O nedenle de, bu hususun daha somut hale getirilmesine ihtiyaç duyulmaktadır.

b) Vaziyet Plânı ile Zemin Durumunun Farklı Olması

Lisanlı bürolar tarafından yapılan özellikle “yapısız iken yapılı hale gelme” şekildeki cins değişikliği işlemlerinin dosyasında bulunan “vaziyet plânı” ile binanın zemindeki durumunun uyumlu olup olmadığına, kadastro elemanlarınca, emin olunamamaktadır.

Zira kadastro elemanları tarafından;

– Vaziyet plânlarının, zeminde bizzat ölçüm sonucu değil de belediyenin arşivindeki projeden kopya edilmek suretiyle hazırlanmakta olabileceği, o nedenle de, işleme konu binanın, vaziyet plânındaki durumu ile zemindeki durumu arasında farklılık olabileceği;

Ö r n e ğ i n ;

– Özellikle yeni yapılan binanın, parsel sınırıyla çakıştığı durumlarda, komşu parsele herhangi bir tecavüzün bulunup bulunmadığı,

– Bina cephelerinin vaziyet plânındakinden farklı olması,

– Cepheler uyumlu olsa bile bina içerisindeki konumunun vaziyet plânı ile tam uyumlu olmayıp, parsel içerisinde öne, arkaya ya da yana doğru kayıklıkların olması,

– Dolayısıyla da, parsel içindeki binaların, imar mevzuatındaki çekme mesafelerine aykırı düşmesi,

Endişesi yaşanmaktadır.

Bu şekilde hazırlanan bir vaziyet plânının göstermelik olmaktan öteye geçemeyeceği muhakkaktır. Ancak vaziyet plânının, zeminde yapılan ölçüm ile mi, yoksa belediyedeki projesinden kopya edilerek mi oluşturulduğu işlem dosyasındaki örneğinden net olarak anlaşılamayacağı için de, zeminde kontrol yapmak istendiğinde lisanslı büroların, araziye gitme gerekçenin yeterli olmadığı, itirazıyla karşılaşılabilmektedir.

c) Yapı Kullanma İzin Belgesi ile Zemin Durumunun Farklı Olması

İşleme konu bina için verilen “yapı kullanma izin belgesi”nde belirtilen “inşaat taban alanı” ile binanın zemindeki taban alanının aynı olup olmadığı, yine büro kontrolü ile anlaşılması mümkün olmayacaktır.

d) İşlemler ve Kontrol

Bilindiği üzere lisanslı bürolar tarafından; aplikasyon, parselin yerinde gösterilmesi, birleştirme (tevhit), irtifak hakkı (arzi) ve cins değişikliği İşlemleri yapılmaktadır.

Bu işlemler daha önce talebe bağlı olarak kadastro müdürlükleri tarafından yapılmakta idi. Türk Ceza Kanunu ve Türk Medeni Kanununun 1007’nci maddesi kapsamında, nasıl ki işlemi yapan eleman sorumlu ise kontrol sorumluluğu bulunan eleman da aynı kanun ve maddeler kapsamında sorumlu idi.

O nedenle de lisanslı büroların Türk ceza Kanunu ve Türk Medeni Kanun kapsamında sorumlu olması, kadastro elemanlarının kontrol sorumluluğunu yerine getirmesine engel değildir. Zira (Yukarıda da belirtildiği üzere Yönetmelik maddesi ile) kadastro elemanına, lisanslı büro tarafından yapılan birleştirme, irtifak hakkı ve cins değişikliği işleminin kontrol sorumluluğu verilmiştir.

Bu duruma göre lisanslı bürolar tarafından yapılan işlemler tek tek bakılacak olursa;

– Parselin yerinde gösterilmesi işlemi tescile tabi olmadığından, işlemin yapım ve kontrolü lisanlı büroya aittir. Ayrıca işlem olarak da; zeminde herhangi bir işaret yapılmamaktadır. Dolayısıyla kadastro elemanları tarafından ayrıca zemin kontrolünün yapılmasına gerek yoktur.

– Aplikasyon işlemi de; tescile tabi olmadığından işlemin yapım ve kontrolü lisanslı büroya aittir. Ancak, parselin yerinde gösterilmesi işleminden farklı olarak zeminde bir işaretleme söz konusudur. İşleme itiraz olması halinde kadastro müdürlüğü elemanları tarafından kontrol edilebilecektir (aplikasyon yapılabilecektir.) (2010/4 sayılı genelge). Bu genelge gereğince, itiraz olmadığı sürece kadastro elemanlarının araziye gitmesine gerek bulunmamaktadır.

Ancak yukarıda bahsedildiği üzere, dönüşüm yapılmış olarak pafta koordinat sisteminden farklı bir koordinat sistemi ile yapılacak aplikasyon işlemlerinde, zeminde kayık belirleme yapılması her zaman mümkündür. Ve de yapılan hatanın, parsel malikleri tarafından her zaman fark edilmesi mümkün olmayabilir.

Yukarıda da belirtildiği üzere; lisanslı büro tarafından, işleme tabi parselin yer aldığı paftanın koordinat sisteminden farklı bir sistemde aplikasyon yapılması durumlarında, dönüşüm hesapları nedeniyle zemin ile pafta arasında oluşacak çelişki ihtimali bulunuyorsa, lisanslı büroların kadastro müdürlüğü ile irtibat içinde olması, herhangi bir hata ve yakınmaya fırsat vermemek bakımından önemlidir.

– Birleştirme (tevhit) işlemleri daha çok paftadan çizilen parseller üzerinden yapıldığı için, lisanslı büro tarafından zeminde çalışma yapılmış olsa bile parsellerin dış sınırlarını paftada değiştirecek şekilde bir çizim söz konusu olmadığı sürece, Müdürlük tarafından zeminde kontrolüne gerek duyulmayabilir.

Ancak, eski paftasının yanı sıra, aynı paftanın sonradan açılmış paftası varsa ve de tevhit işlemi ile eski paftasından yeni paftasına aktarılması söz konusu ise; ölçüm çalışmaları da yukarıda bahsedildiği üzere paftanın sahip olduğu koordinat sisteminden farklı bir sistemde yapılmışsa ve/veya büroda yapılacak kontrol sonucu herhangi bir tereddüt söz konusu ise, arazi kontrolüne gidilmesi gerekebilir.

– İrtifak hakkı tesisinde, parsellerin dış sınırında herhangi bir değişiklik yapılmadığından, tevhit için yazılanlar irtifak hakkı için de geçerlidir. İrtifak hakkı terkini için araziye gitmeye zaten gerek bulunmamaktadır.

– Cins değişikliği işlemi ise; yukarıda da dile getirildiği üzere; “yapı kullanma izin belgesi”ndeki “taban inşaat alanı”na ve vaziyet plânındaki konumuna uygun olup olmadığının teyit edilmesi bakımından özellikle “yapısız iken yapılı hale gelen” cins değişikliği işlemlerinde, kadastro müdürlüğü tarafından arazi kontrolünün yapılması gerektiği ağırlık kazanmaktadır.

d) Arazi Kontrolü ve Çelişki

Özellikle cins değişikliği işlemlerinde arazi kontrolü yapılan işlemlerinde; belediye tarafından verilen “yapı kullanma izin belgesi”nde belirtilen “inşaat taban alanı” ile ve/veya vaziyet plânındaki durumu ile zeminde ölçülen yapının yeri ve taban alanı arasında farklılık bulunması halinde; çelişkili durum tescil bildiriminin “düşünceler” sütununda; tescil sırasında ise, tapu kütüğünün “beyanlar hanesi”nde belirtilmelidir.

Ayrıca; “yapı kullanma izin belgesi”ni veren ve vaziyet plânını onaylayan belediyeye (ya da özel idareye) konu hakkında bilgi verilmelidir.

e) Araziye Çıkılmayan Durumlarda Belirtme

Lisanslı bürolar tarafından yapılan işlemlerde, araziye çıkabilmek için somut hiçbir gerekçe bulunamayan durumlarda, yapılmış muhtemel bir hata karşısında, kontrol imzası atan kadastro elemanı için savunma amaçlı olarak,

İşlem için düzenlenen tescil bildiriminin uygun bir yerine “Yapılan büro kontrolünde, somut bir gerekçe bulunamaması nedeniyle, Genel Müdürlüğün 13.09.2011 tarihli ve 8520 sayılı talimatı gereğince arazi kontrolü yapılamamıştır.” ibaresinin yazılması önerilir.

*   *   *