Hüseyin KOÇAK - Harita Mühendisi / Hukukçu
Ayırma, yola terk, yoldan ihdas gibi işlemler için verilen encümen kararının ne kadar süre geçerli olacağına dair somut bir mevzuat bulunmamaktadır. Burada önem arz eden, encümen kararından sonra yeni bir plânın uygulamaya konması ya da bir plân tadilatıdır. Kararı üzerinden geçen zaman fazla bulunuyorsa, o tarihten sonra plânda bir değişiklik olup olmadığı, belediyeye (ya da valiliğe) sorulduktan sonra işlem yapılabilir.
Tescile konu haritaların sorumluluğunun bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstleneceği hakkındaki ilk mevzuat 1973 tarihli olan Tescile Konu Olan Harita ve Plânların Yapım Yönetmeliğidir. Aynı kural daha sonraki mevzuatlarda da yer almıştır. En son olarak Tapu Plânları Tüzüğü, BÖHHBÜY'de ve 2023/4 nolu genelgede de aynı düzenleme bulunmaktadır.
Yapım sorumluluğu bir harita mühendisinde olan haritanın, kontrol sorumluluğunun da yine bir harita ve kadastro mühendisinde olacağı muhakkaktır. Dolayısıyla, ifraz, yola terk, yoldan ihdas, sınırlandırma, kamulaştırma, parselasyon, köy yerleşim haritaları gibi haritası kadastro müdürlüğü dışındaki mühendisler tarafından yapılan işlemlerin kontrolünden birinci derecede kontrol mühendisleri sorumludur.
Tescili tabi ve sorumluluğu bir mühendis tarafından üstlenilmesi gereken, özel şahısların mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili ayırma, yola terk,..... vs. gibi işlemlerin haritası, valilik onayı olmadıkça Devlet memuru ve belediye hizmetinde bulunan mühendisler tarafından yapılamaz.
Devlet Memuru ve belediyede görev yapan harita mühendisleri sadece kendi kurumlarına/belediyelerine ait taşınmazları ile ilgili ayırma, yola terk,.....vs. işlerin haritasını yapabilirler.
Hisseli bir parselin, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince ifrazı için bütün maliklerin rızası gerekir. Hissedarlardan birinin Maliye Hazinesi olması durumu değiştirmez. Maliye Hazinesinin herhangi bir ayrıcalığı yoktur.
Parselin yola cephesinin olması, imar plânlarının asıl yapım amaçlarından birini oluşturur. (TİP İMAR YÖNETMELİĞİ md:17 ve plânlama çalışmalarının genel amacı)
"Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 15’inci maddesi; “İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.”
Kadastral yola cephesi olmayan taşınmazlarda ifraz amaçlı olarak yola terk yapılması mevzuata aykırı bir işlemdir. Bu nedenle ifrazı da mümkün değildir. Yola cephesi bulunmayan bir parselin yola erişim için, yola cephesi olan komşu parsel (veya parseller) üzerine geçit hakkı tesisi yapılarak yola ulaşımı sağlanabilir.
Yine bu Yönetmeliğin 13, 45 ve 62’nci maddelerinde ise parsellerin yola olan cephe genişliği yer almaktadır.
“Plân Yapımına Dair Yönetmelik”in, 29/3 maddesi ise; “İmar plânındaki gelişme alanlarında (7.00) metreden dar yaya, (10.00) metreden dar trafik yolu açılamaz…..” hükmündedir. Bu sahalar dışındaki yerler için yolun genişliği konusunda bir belirleme bulunmamaktadır.
Haritası serbest mühendisler tarafından yapılan ifraz işlemi, aynı zamanda cins değişikliğini de gerektiriyorsa, cins değişikliği de aynı dosyada kabul edilebilecek mi, yoksa cins değişikliği için LİKAB çalışması aranacak mı?
Eğer ana parselde bina varken ifraz sonucu bu bina, yeni oluşan parsellerden birinde kalmışsa (yani paftada mevcut verilere ek bir durum oluşmuyorsa) o zaman binasız kalan parsellerin cinsinin "arsa" yapılması için ayrıca LİKAB'ın çalışmasına gerek duyulmamalıdır.
Ancak parsel paftasında boş iken ifraz sırasında yeni bir binanın yapılmış olduğu görülüyorsa ya da paftada bina mevcut olduğu halde ifraz çalışmaları sırasında bunun yıkılmış olduğu görülüyorsa (yani yeni bir oluşum söz konusu ise); o zaman serbest mühendis tarafından yalnızca ifraz işlemi yapılmalı, cins değişikliği ise LİKAB tarafından yapılmalıdır.
Binasız fakat cinsi “arsa” dışında olan bir parsel ifraz edildiğinde yeni oluşan parsellerin cinsi “arsa” yapılırken ya da binalı olduğu halde ifraz sunucu oluşan parsellerden binasız kalanların cinsi “arsa” yapılırken; kontrollük dışında ayrıca cins değişikliği için döner sermaye alınmaz.
Binalı bir parsel ifraz edildiğinde, bina yeni oluşan parsellerin birinde kalırken diğer parseller boş kalıyorsa, boş olan parsellerin cinsi "arsa" yazılırken döner sermaye almaya gerek yoktur. Çünkü, parselin tescilli durumuna göre bir binanın yapılması ya da yıkılması gibi yeni bir oluşum söz konusu değildir. Yapılan ifraz işleminin bir sonucu olarak yeni oluşan parsellerden bazıları boş kalmıştır.
Eğer paftasında ve tapu kütüğünde boş görünen bir parsel ifraz edilmesi ile birlikte bu parsellerden birinin içinde yapı kaldığı için o parselin cinsinin binalı yapılması istendiğinde cins değişikliği için ayrıca döner sermaye alınması gerekir.
Aynı şekilde ana parselde bina olduğu halde bu bina yıkılmış olarak ifraz işlemi yapılıyor ve de yeni oluşan bütün parsellerin cinsinin “arsa” yapılması isteniyorsa; bina yıkımı da yeni bir oluşum olduğundan; öncelikle ana parselin cinsinin değişmesi nedeniyle tek kalem cins değişikliği için ve de ayrıca kontrollük için döner sermaye alınması gerekir.
Genel Müdürlük talimatları, kontrollük dosyalarda birden fazla işlem varsa tek kalem kontrollük bedeli alınmakla yetinilmesi yolundadır. Ancak, buradaki birden fazla işlem, esas işlemin yapılabilmesi için zorunlu olan işlemlerdir. Yani birkaç parseli kapsayan bir projede, tevhit, ifraz, yola terk yapılması o işin gereğidir. Bu durumdaki kontrollük dosyaları için tek kalem döner sermaye tahakkuku yapılır.
Ancak, aynı dosyada irtifak hakkı tesisi de bulunuyorsa durum farklılık gösterir. İrtifak hakkı, diğer işlemlerden bağımsız ayrıca talebe bağlı olarak yapılabilecek bir işlemdir. O nedenle de kontrollük dışında ayrıca döner sermaye alınması gerekir.
Ana parselde daha önce var olan irtifak hakkının yeni parsellere taşınmazında yine döner sermaye alınmaması gerekir.
İmar plânı bulunan ancak henüz 18 uygulaması yapılmamış bir yerde Maliye Hazinesi parselinde de; tıpkı diğer taşınmazlarda olduğu gibi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılması mümkündür. Daha sonra 18 uygulaması yapılırken DOP kesintisi yapılırken, yine diğer parsellerde olduğu üzere Hazine taşınmazlarında da, önceki terkler dikkate alınarak; terk miktarını DOP gereğince kesilecek miktara tamamlayan kadarı kesilir.
Hazine taşınmazının ifrazı, eğer bünyesinde harita mühendisi varsa ona yaptırılabileceği gibi, dışarıda serbest mühendise de yaptırılabilir. Kendi elemanı tarafından yapılmış olsun ya da serbest mühendise yaptırılmış olsun milli emlak müdürlüğünün yazısıyla kadastro müdürlüğüne gönderilmesi gerekir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/4 nolu genelgesinin 4'üncü madde 4'üncü fıkrası; "Tamamı kamu kurum ve kuruluşları ya da belediyelerin mülkiyetinde olan taşınmazlarda; 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddelerine göre yapılan ayırma, yola terk, yoldan ihdas işlemlerinin ayrı ayrı veya birleştirme işlemleriyle birlikte yapılması durumlarında bu idarelerde görevli mühendis sorumluluğunda kurumları adına yapılması mümkündür. Birden fazla kamu kurumuna ait taşınmazı içine alıyor ise diğer kurumların yazılı onayları alınmak suretiyle bu kurumlardan birinde görevli mühendis sorumluluüğunda yapılması mümkündür."
5'inci fıkra ise; "Mülkiyetinin bir kısmı kamu kurum vr kuruluşları ya da belediyelere ait olan taşınmazlarda, 3193 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16'ncı madde uygulamaları serbest mühendis tarafından yapılır." hükmündedir.
Yani bu düzenlemeye göre; taşınmazın tamamı belediyeye ait ise, işlemin haritasını belediye mühendisi yapabilir. Belediye ile özel şahısların hisseli olduğu parsellerde yapılacak ifraz yola terk işleminin serbest harita mühendisleri tarafından yapılacaktır.
Ancak, belediyenin özel şahıslarla hissedar olduğu parsellerdeki ifraz işleminin belediye elemanı tarafından yapılabileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. (DANIŞTAY 6.Da. 12.01.2010 tarihli; E.2009/9974, K.2010/46 sayılı kararı).
* * *