Av. Hüseyin KOÇAK
Bu sayfa; Haziran-2024 itibariyle güncellenmiştir.
31 – TECAVÜZÜN TEVHİT / İFRAZ İLE KALDIRILMASI
SORU) Belediye sınırları içerisinde komşu A parselindeki yapı B parseline 50 cm. tecavüzlü durumda. B parselinde hiçbir yapı yok. B parselinin sahibi inşaat yapmak maksadıyla belediyeye başvuru yapıyor ve ortadaki tecavüzlü durum kalkmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceği bildiriliyor.
Belediye sınırları (imar plânlı alanda) içerisinde tecavüz miktarı kadar alan (ifraz şartlarına uymadan) ifraz edilip A parselinin sahibine satılıp tecavüz ortadan kaldırılıyor. Bu şekilde ifrazın acaba İmar Kanununda hangi maddeye göre yapılıyor? Şayet bu işlemin mantıklı bir açılımı varsa imar plânı olmayan iskan dışı ya da köy yerleşik alanı içerisinde özel İdare sorumluluğundaki yerlerde de yapabilir miyiz? (Burak)
CEVAP) A parselindeki bina B parseline tecavüzlü olduğu için B parseline yapı yapılmasına izin verilemiyor. O halde A parselindeki koca yapıyı yıkmak yerine belediyeler tarafından imar plânında belirlenen parsel büyüklüğünden daha küçük parseller oluşmayacağı değerlendiriliyorsa vatandaşın işinin görülmesini sağlamak bakımından, bu şekilde çözümler üretilebilmektedir. ... Yapılacak tevhit ifraz sonucu B parseli küçülmüş olacak, bu parselin küçülmüş hali yapı yapmak için yeterli ise, (ki buna karar verecek olan belediyelerdir) belediyelerin bu şekilde çözümler üretmesinde sakınca görmemek gerekir diye düşünüyorum.
İmar plânı olan bir yerde bu şekilde çözüm üretilebiliyorsa, plânsız yerlerde bu tür çözümler daha kolay yer bulabilir. Bilindiği üzere plânsız alanlarda ifrazlar için "Plânsız Alanlar Yönetmeliğinde" parseller için cephe, derinlik gibi kıstaslar bulunmaktadır. Bu kıstaslar altına düşmemek koşuluyla Özel İdarelerin de aynı şekilde çözümler üretmesi mümkündür. ... (hkocak)
32 – BİNA TECAVÜZÜ NEDENİYLE İFRAZ
SORU) Bina tecavüzünden dolayı komşu parselin ifraz yapılması ve tecavüzlü kısmın şuyulu olarak belediyeye bırakılması ayrıca ifrazı yapılan parsel üzerindeki hissedarların hissesi oranında şuyulu terk etmesi gerekir.
Peki; aynı parselde belediye de hissedar ise biz bu şuyulandırmayı maliklerin hissesinden düşmeden sadece belediyenin payından düşerek şuyulu parsel bırakabilir miyiz?
Böyle bir işlem doğru mudur, payın büyüklüğüne küçüklüğüne bakılmaksızın? ... "haritaci85"
CEVAP) “(A) parselindeki bina (B) parseline tecavüzlüdür. Tecavüzlü durumu ortadan kaldırmak için binanın (B) parsele giren kısmını ifraz ediyorsunuz, (B) parselinde belediyenin de hissesi var, binanın tecavüzlü olduğu kısma belediyenin hissesini verip, diğer hisselere dokunmadan işlemi yapabilir miyiz" mi yiyorsunuz?
Hangi sebeple olursa olsun, ortada bir ifraz bulunmaktadır. İfraz sonucu oluşan parsellerden biri (binanın tecavüzlü olduğu küçük parsel) hissedarlardan birine (belediyeye) verilmesi; taksimen ifraz işlemi şeklinde yapılabilir. Yani tüm hissedarların muvafakati halinde önerdiğiniz şekilde işlem yapılabilir.
Bu arada, kalan parselde her ne kadar diğerlerinin hisseleri aynı kalsa da, parselin yüzölçümü küçüleceğinden, diğerlerinin hisse oranlarının da yeniden hesaplanması gerekir. ... (hkocak)
33 – BİTİŞİK DÜZEN BİNALARIN İRFAZI
SORU) Parsel üzerinde tek yapı görünümünde iki adet ev vardır. Kadastro çalışmaları sırasında “kagir ev ve arsası” olarak işlem görmüş. Şimdi bu parseli ev sahipleri binanın zemindeki ayrım yerlerinden ifraz etmek istiyorlar. Yeni oluşan parsellerin ikisi de “kagir ev ve arsası” mı olacak yoksa bir parsel kagir ev ve arsası olup diğer parsele tecavüzlü olarak mı gösterilecek bina? (rtnc)
CEVAP) Her iki parselde kalan kısmın da (yapının da) diğerinden bağımsız olduğu beyan ediliyorsa; yeni oluşan parsellerin her ikisinin de "kagir ev ve arsası" yazılması daha uygun olur. Bina kadastro sonrası değil de kadastro çalışmaları sırasında bu şekilde gösterildiği için beyanın ve zeminde kontrolün yeterli olduğunu düşünüyorum.
Eğer bina kadastro sonrası yapılmış olsa idi her biri için ayrı yapı kullanma izninin varlığına bakılması gerekecekti. ...(hkocak)
34 – PARSELİN İMAR DURUMUNUN VERİLMESİ
SORU) Bir imar adası içerisinde ada ayırma çizgisi bir parseli ikiye bölmektedir. Bu parseli ifraz dosyası hazırlayarak 2'ye bölündükten sonra mı ayrı ayrı imar durumu vermek gerekir, yoksa parseli ifraz etmeden, parsele ada ayırma çizgisine göre imar plânındaki farklı kullanımlara göre imar durumu verilebilir mi? Yani ada ayırma çizgisine göre her zaman parseli bölmek gerekir mi (18 uygulaması yapmıyoruz, sadece 15 ve 16. maddelere göre yapılan bir uygulamada) bu parselin bir kısmı konut alanı diğer kısmı turizm tesis alanı.
İmar mevzuatına göre gerekli çekme mesafelerini uygulayarak tek parsel üzerinde hem konut hem turizm amaçlı yapılaşmaya gidebilir miyiz? (özgür çifci)
CEVAP) Bir parselin imar durumu isteniyorsa, o parsel bir bütün olarak ele alınıp, tümünün birden gösterilmesi daha mantıklı görünüyor. Vatandaşın, parseli ayırma konusunda bir talebi olmadan da imar durumunu isteyebilir… O nedenle de, ada ayırma çizgisi böyle diye vatandaş parselini ikiye ayırmadan imar durumu da verilmez denmesi yanlış olur. ... (hkocak)
35 – MALİK YAZIM HATASININ DÜZELTİLMESİ
SORU) İfrazdan gelen "a" ve "b" parselleri yenileme (güncelleme) çalışmalarında A'nın maliki B'ye; B'nin maliki de sehven A'ya yazılıyor ve kesinleşiyor. Daha sonra bu durum fark edilmeden 18’inci madde uygulaması yapılıyor ve o da kesinleşiyor.
Hatayı fark eden parsel malikleri müdürlüğümüze düzeltme talebinde bulunuyorlar, biz de belediyenin düzeltebileceğini düşünerek belediyeden düzeltme yapılmasını talep ediyoruz, belediye maliklerinden birine müstakil bir imar parseli diğerine ise hisseli bir imar parseli isabet ettiğini bu nedenle ikisi arasında bir düzeltme yapamayacaklarını adanın bir bütün olarak yeniden düzenlenmesi gerektiği için düzeltme yapamayacaklarını bildirmiştir.
Bu hususta ne yapabiliriz. İdareden kaynaklı bu hatayı nasıl düzeltebiliriz. (tkeskin)
CEVAP) İşlemin kat ettiği mesafeye bakılacak olursa, bu tescil ne Tapu Kadastro İdaresi tarafından ve ne de belediye tarafından idari yoldan düzeltilebilecek bir işlem değildir. Konuyu ilgililerin dava yoluyla halletmesi gerekir. ... (hkocak)
36 – RUHSATLI BİNANIN TECAVÜZLÜ DURUMA DÜŞMESİ
SORU) Ruhsatlı iki bina olan bir parselde ifraz işlemi yapmak istiyorum. İfraz işleminde binaların ruhsat sınırını korumadan yaptığım için binalardan biri diğer parsele tecavüzlü duruma geliyor bunu beyanname de belirtiyorum. Bu ifraz işlemi sonrasında binanın tecavüzlü olması durumu ruhsat anlamında sıkıntı yaratır mı? (ilkerozsalman)
CEVAP) Parselin belediye sınırları içinde olduğunu varsayarsak; bu binalara ruhsat veren de belediye, ifrazına izin veren de belediye. Binalardan birinin parsellerden birine tecavüzlü duruma düşmesi tescil yönüyle bir sakınca oluşturmaz. Ancak, herhangi bir şikâyet anında belediyenin yaklaşımı ne olur onu belediyeden sormak gerekir.
Şikâyeti kimin yapacağına gelince, binanın tecavüz ettiği bina maliklerinin şikâyet etmesi düşünülebilir. Ama her iki parselin geldisi aynı olduğuna göre muhtemelen her iki parselin maliki ya da malikleri de aynı kişiler olacaktır. Her şeye rağmen, şifahi de olsa belediyeden bir sormanızı öneririm. ... (hkocak)
37 – YOLDA VE PARKTA KALAN KISIM İÇİNDE İFRAZ
SORU) İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre mal sahibinin talebi üzerine yola terk ve ihdas uygulamaları yapılmaktadır. Ancak 3194 sayılı Kanunun; 15’inci maddesinin; “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.” hükmüne istinaden 18’inci madde uygulaması görmemiş alanlarda mal sahibinin talebi üzerine yola terk veya ihdas işlemleri yapılmaktadır. Benim sorum bu 15’inci maddenin nerede ve nasıl uygulanması hakkındadır? (hmmurat)
CEVAP) Parselin imar durumuna göre yolda ya da parkta kalan kısmı 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddeleri gereğince yola terk edilebilir… 15'inci maddede bahsi geçen ifadeyi şöyle anlamak gerekir; bir kadastro parseli var ve bu parselin bir kısmı yolda ve/veya parkta kalmaktadır. Parselin yola ve parka giden kısmını ayırabilirsiniz ancak, yolda veya parkta kalan kısımlarda ayrıca ifraz yapamazsınız. … (hkocak)
38 – BÜYÜKŞEHİR SINIRLARINA ALINAN BELDEDE PLANSIZ ALAN YÖNETMELİĞİNE GÖRE İFRAZI
SORU) ….. Belediyemiz 2014 mahalli idareler seçimleri ile 6360 sayılı Kanuna göre Büyükşehir ilçe belediyesi olarak kurulmuştur. Bu kanuna göre bize bağlanan H….. Köyü yerleşik alanı içinde bir ifraz talebi geldi. 6360 sayılı Kanundan önce belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak esaslara göre Yönetmeliğin 45’inci maddesine göre ifraz edilecek parsellerde 15 metre genişlik 20 metre derinlik şartı vardır.
6360 sayılı Kanuna göre tüm il büyükşehir mücavir alanı kapsamına alınınca Plânsız Alanlar Yönetmeliğinin; belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak 13’üncü maddesinde bahsi geçen 20 metre parsel genişliği 30 metre parsel derinliği şartına göre mi, işlem yapılmalıdır. Tereddüt oluşmuştur. Büyükşehir henüz kendine özgü bir yönetmelik çıkarmamıştır.
Sonuç olarak Plansız Alanlar Yönetmeliğinin 13’üncü maddedeki şartlar mı 45’inci maddedeki şartlar mı geçerlidir? İkisi arasında parsel cephesi ve derinlikleri konusunda farklılık vardır. (sozel)
CEVAP) Belirttiğiniz gibi artık orası mücavir alan sınırları içine alınmış durumdadır. Dolayısıyla Yönetmeliğin 13'üncü maddesindeki koşulların geçerli olması gerekir. ... (hkocak)
39 – PLÂNSIZ ALANDA İFRAZ VE ÇIKMAZ YOLA CEPHE
SORU) Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44’üncü maddesinde; "İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz." denilmektedir.
Köy yerleşik alan sınırları içerisinde yer alan 7877 m2 kullanım alanına sahip parsel kuzeyi köy içinden geçen yola cepheli, güneyi ise çıkmaz yola. Bu parsel A ve B olarak iki parçaya ifraz edilmek isteniyor fakat A cephesini kuzeyde yer alan köy içinden geçen yoldan, B'de güneyde yer alan çıkmaz yoldan cephe alacak şekilde ifrazı isteniyor. İfraz sonucunda oluşacak olan parsellerden birinin çıkmaz yoldan cephe alması uygun mudur? Bu ifraz kabul edilirse Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44’üncü maddesine aykırı bir işlem mi yapılmış olur? (celikcenk)
CEVAP) Plânsız Alanlar Yönetmeliğinin 44'üncü maddesindeki ifade, yeni oluşan parsellerin tümü için geçerli anlamı çıkarılmaktadır. Dolayısıyla, ifraz sonucu oluşan parsellerden biri yola cepheli iken diğerinin çıkmaz yola cepheli olması bu maddede aykırı düşebilir.
Böyle bir ifraz işlemini belediye encümeni (ya da muhtemelen il özel idaresi) uygunluğunu onaylamışsa, Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından kabul edilmesinde yarar var diye düşünürüm. Plânsız bir saha olduğuna göre, muhtemelen bu işlem bir köyde yapılmaktadır. Sonuçta çıkmaz da olsa oluşan parselin yola cephesi bulunmaktadır. ... (hkocak)
40 – PLÂNSIZ ALANLARDA İFRAZ VE CEPHE KOŞULU
SORU) ..... Belediyesi mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ... Köyü yerleşim alanı içerisinde ifraz yapmak istedim. Evrakımı 45’inci maddeye göre, yani 15X20 m şartına göre hazırladım. Ama komisyon evrakımı encümene göndermedi. Sebep olarak; 13’üncü maddeye göre yapman lazım yani 20X30 m şartına uyman lazım dedi. Acaba Belediye evrakımı reddetmekte haklı mı? (Envergemci)
CEVAP) Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 45'inci maddesinde: (bölüm başlığına bakacak olursanız) belediye ve mücavir alan dışındaki köy ve mecralardaki yerleşik alanlarda yapılacak ifrazlardaki koşullar yer almaktadır. Halbuki sizin verdiğiniz örnek belediye mücavir alan içerisinde yer almaktadır ve de yapılacak ifrazların 13'üncü madde koşullarına uygun olması gerekir. ... (hkocak)