Av. Hüseyin KOÇAK
Bu sayfa; Haziran-2024 itibariyle güncellenmiştir.
21– KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRININ PARSELİ BÖLMESİ–1
SORU) 6495 sayılı Kanun’da; "Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir." denilmektedir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında plansız bir alanda ve köy yerleşik alan sınırın parseli bölmesi durumda nasıl bir ifraz işlemi yapılması gerekir. Parselin köy yerleşik alan sınırı dışında kalan bölümü atık bir parsel olarak mı kalmalı? Bilgilendirirseniz sevinirim. (sukran)
CEVAP) Köy yerleşik alan sınırı bir parseli bölerse, köy yerleşik alanın geçtiği çizgi parselin ayırma hattı olarak kabul edilir. Bu hattın, köy yerleşik alan sınırı için kalan ayrı bir parsel, dışında kalan ise ayrı bir parsel olarak yaşamaya devam eder.
Bilindiği üzere, 5403 sayılı Kanunun 8'inci maddesinde, bir ifraz talebi halinde parsellerin durumuna göre şu kadar metrekareden daha küçük parçalara ayrılamaz gibi kural vardır. İşte 6495 sayılı Kanunda söylenmek istenen şey; köy yerleşik alan sınırı dikkate alınarak parsel ifraz edildiğinde, yerleşik alan içinde ve/veya dışında kalan parça 5403 sayılı Kanunda belirlenen kıstastan daha küçük olsa bile o ifraz işleminin yapılmasına sakınca yoktur.
Yoksa ifraz sonucu yerleşik alan dışında kalan parça parsel olarak kalmalı mı, kalmamalı mı diye bir tartışma söz konusu bile değildir. ... (hkocak)
22– KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRININ PARSELİ BÖLMESİ–2
SORU) ….. Köy yerleşik alanı dışında kalan parça yola cephesiz bir parsel olarak bölünüyorsa, bu durumda bir sakınca olur mu? Yani köy yerleşik alan sınırı dışında yola cephesiz parsel üretmek? (sukran)
CEVAP) Köy yerleşik alan sınırı esas alınarak ifraz işlemi yapılırken her bir parçanın yola cephesi olacak ya da başkaca şu özelliği olacak gibi bir kural bulunmamaktadır.
Tıpkı orman haritalarında olduğu gibi. Eğer daha önce tapulanmış herhangi bir parsel kısmen orman içinde kalmışsa, orman haritası esas alınarak orman içinde ve dışında kalan yerler ayrılabilir. Bu ayırma işlemi keyfi bir ayırma işlemi değil, zorunlu bir ayırma işlemidir. O nedenle de, yola cephe, parsel cephe mesafeleri gibi kurallar bu durumda aranmaz.
Sizin örneğinizde de parsel kısmen köy yerleşik alan sınırı içerisinde kalmıştır. Yerleşik alan içinde kalan ile dışında kalan kısmın ayrılması gerekir. Bu keyfi bir ayırma işlemi değildir.
Sonuç olarak; bir parsel kısmen köy yerleşik alanı sınırları içerisinde kalmışsa; köy yerleşik alan sınırı esas alınarak, yerleşik alan içinde ve dışında kalan kısımlar ayrılırken oluşacak parsellerin yola cephesi olması zorunluluğu bulunmamaktadır. ... (hkocak)
23 – MAHKEME KARARLI İFRAZDA YÜZÖLÇÜM HATASI
SORU) Tapuda 10 dönüm olarak kayıtlı “bağ” vasfındaki taşınmaz iki kişi adına kayıtlı olup sulh hukuk mahkemesinde taksim davası açılmıştır. Yapılan keşifte bilirkişi olarak göre yapan mühendis taşınmazın taksiminin mümkün olduğunu bildirmesi üzerine mahkeme ifrazını yapmak üzere aynı bilirkişiyi görevlendiriyor. Mühendis bilirkişi ifraz dosyasını hazırlayıp encümen kararını alıyor. Bu aşamada öncelikle kadastro müdürlüğünde büro ve zemin kontrollerini yaptırıp tescilinde sakıca olmadığına dair yazı alıp dosyayı mahkemeye vermesi gerekirken bunu yapmıyor, dosyayı doğrudan mahkemeye veriyor. Mahkemede ikiye ifrazın 5'er dönüm olarak hissedarlar arasında taksim ediyor ve mahkeme kararı kesinleşiyor.
Dosya tescilden önce kontrollerinin yapılması için kadastro müdürlüğüne geldiğinde taşınmazın tapu miktarının hatalı olduğu görülüyor. Her ne kadar tapuda 10 dönüm olarak kayıtlı olsa da taşınmazın aslında 9500 m2 olduğu görülüyor.
Dosya normal şartlarda miktar düzeltmesi yapılarak tescile gönderilmesi gerekmektedir. Ancak miktar düzeltmesi yapılması halinde bölünmeden sonra oluşacak parseller 5 dönümden küçük olacağından hem encümen kararına, hem de mahkeme kararına aykırı olacaktır. Bunun yanında kesinleşmiş bir mahkeme kararı vardır.
Mahkemeden miktarı hatalı olduğu yönünde düzeltme kararı istenmesi durumunda bu sefer ifrazı mümkün olmadığından ve kararın değişmesi (satış yoluyla ortaklığın giderilmesi) gerektiğinden düzeltme kararı alınmasının mümkün olmayacağını düşünüyorum.
Mahkeme kararının uygulanıp uygulanamayacağı hakkında görüşlerinizi bekliyorum. (ilyas61)
CEVAP) Anayasa'nın 138'inci maddesi gereğince mahkeme kararının infazı zorunludur. ... (hkocak)
24 – KISMEN ASKERİ BÖLGEDE KALAN PARSELİN AYRILMASI VE YOLA CEPHE – 1
SORU) Askeri bir bölgede parselin bir kısmı askeri plân içerisinde kalmaktadır. Diğer kısmı plânsız alanda kalıyor. Buna dair ifrazını oluştururken Kadastro Müdürlüğü plânsız kısımdaki ifrazın gerçekleşmesi için ne yapılabileceğini soruyor. Plânsız alandaki kısım atık parsel olarak oluşturulabilir mi? Çevre planı olmadığı için plânsız kalan alanda yola cephesi de oluşmuyor. Bu durumunda ne yapılabilir? (zcagla)
CEVAP) Plânsız bir yerde parselin bir kısmı askeri alanda kalıyor. Evet, siz ne ifrazı yapacaksınız? Parselin askeri bölge içinde kalan kısmı ile dışında kalan kısmını mı ayıracaksınız? Bunu yapabilirsiniz... Sonuçta askeri bölgenin geçtiği çizgi dikkate alınarak parsel ikiye bölünür. Bu işlem yapılırken askeri bölge dışında kalan parsel ile ilgili endişe etmeye gerek yok. Dışarıda kalan ne ise o kalır.
Burada keyfi bir işlem yapılmıyor ki, parselin askeri bölge içinde kalan kısmı ile dışında kalan kısmı belirleniyor. O nedenle de; dışarıda kalan kısmın; ifraz sonucu oluştuğu için yola cephesi olması gerekir mi diye düşünmeye gerek yok. ... (hkocak)
25 – KISMEN ASKERİ BÖLGEDE KALAN PARSELİN AYRILMASI VE YOLA CEPHE – 2
SORU) Kadastro Müdürlüğü ifraz edilen parselin bir kısmının planlı bir kısmının plânsız olmasına dair yapılan işlemin bir dayanağını göstermemizi istiyorlar. Özellikle plânsız alana dair yapılan ifraz işlemi için İmar Uygulamaları Yönetmeliğinde hangi maddeyi önerebiliriz? (Kadastronun yaklaşımından dolayı böyle bir sorunla karşılaştık). (zcagla)
CEVAP) Her durum için mevzuatta bir düzenleme aramamak gerekir. Örneğin bir parselin küçük bir kısmı orman haritasında kalmaktadır. Tapu kütüğüne "ormanda kalmaktadır" diye yazılır. Bu yazı olduğu için de vatandaş parselini satmak istese satamaz, bina yaptıramaz, birçok işlemi yaptıramaz. Halbuki orman haritası esas alınarak orman içinde kalan ve dışında kalan kısım birbirinden ayrıldığında (o çok küçük olan) parselin biri ormanda kalırken, diğer kısım orman dışında kalacaktır. Dışarıda kalan kısım için, ifraz ile yeni oluştuğu gerekçesiyle yola cephe aramak kadar saçma bir şey olmaz.
Aynı durum sizin örneğiniz için de geçerlidir... Her yeni oluşan parselin yola cephesi olması gerekir gibi ezberci hareket etmemek gerekir. ... (hkocak)
26 – İFRAZ İMAR MEVZUATINA UYGUN OLMALIDIR – 1
SORU) İstanbul'da ya da şehir dışında ada bazında tarlaları özel ifraz yaparak parselasyon yapıyorlar. Bunları nasıl ifraz ediyorlar.
- a) İfraz için en az kaç dönüm tarla olması gerekiyor?
- b) Hangi aşamalardan geçiliyor nerelere müracaat ediliyor?
- c) Özel ifraz sonucu oluşan parseller bildiğim kadarıyla hisseli oluyor satış yapıldıktan sonra ne tür sorunlar çıkar, bunları ne tarz önlemlerle önüne geçebiliriz. (serkan18)
CEVAP) Herhangi bir parselin ifraz edilebilmesi için o işlemin imar mevzuatına uygun olması gerekir. İfraz işleminin haritası, serbest çalışan harita mühendisi tarafından yapılır, işlemin imar mevzuatına uygunluğu onaylatılır. (İşleme konu parsel belediye ve mücavir alan için ise onay mercii belediye encümeni, dışında ise il özel idaresidir). Bu onaydan sonra işlem dosyası kadastro müdürlüğünde teknik kontrolden geçer ve tapu müdürlüğünde tescil ile sonuçlanır.
Eğer, işleme konu parselin cinsi "tarla" ise o zaman, (işlem dosyası kadastro müdürlüğüne gelmeden önce) yukarıda belirtilenlere ek olarak; 5403 sayılı "Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"na uygunluğunun onaylanmış olması gerekir.
Siz, bahis konusu yerden parsel satın almak istiyorsanız; bütün bu aşamaları geçerek tescili yapılmış olan parseli tercih etmelisiniz, henüz tescil yapılmamış, tapu dışı sözleşmeler ile yer satın alırsanız, sonraki tarihlerde sorunlarla karşılaşmanız kaçınılmaz olur. ... (hkocak)
27 – İFRAZ İMAR MEVZUATINA UYGUN OLMALIDIR – 2
SORU) Kandıra'da 7000 m2 bir yerimiz var bunu özel ifraz yapmak istiyoruz nasıl yapabiliriz? (serkan18)
CEVAP) Aslında daha önce yazdıklarıma ilave edilecek bir husus bulunmamaktadır. Sizin yapacağınız iş tapu senedi ve kimliğinizle birlikte serbest harita mühendislerinden birine başvurmak olacaktır. Parselinizin bulunduğu yere göre ifraz yapılıp yapılamayacağına, ifraz yapılabilecekse oluşacak parsellerin, yola cephe durumu ve yüzölçüm olarak hangi büyüklükte olabileceği konusunda o mühendis size bilgi verecektir.
Eğer ifraz yapılabilecek durumda ise izlenecek yolun ne olduğunu daha önce de yazmıştım. Serbest mühendis haritasını yapar, yapılan işlemin imar mevzuatına uygunluğunu onaylatır ve dosyasını oluşturarak kadastro müdürlüğüne getirir. Kadastro müdürlüğü teknik yönden kontrol eder, tescil için tapu müdürlüğüne gönderir, tapu müdürlüğünde yapılacak tescil ile de işlem sonuçlanmış olur. ... (hkocak)
28 – "MAHREÇ" YOLA CEPHESİ VAR DEMEK – 1
SORU) Parselin “mahreç aldığı yol” denmesinden kasıt nedir? Parsele sınır teşkil eden yollar mıdır yoksa kot aldığı nokta mıdır? (burak)
CEVAP) "Mahreç"in, sözlükte; "... dışarı çıkılacak, çıkılacak kapı, ..." olarak ifade edilmiş. Buna kadastro gözlüğüyle bakıldığında; yola çıkışı var yani yola cephesi var olarak düşünebiliriz. Yola olan cephe ile ilgili herhangi bir kıstas söz konusu değildir. "Mahreç"in, kot alma ile ilgisi bulunmamaktadır. ... (hkocak)
29 – "MAHREÇ" YOLA CEPHESİ VAR DEMEK – 2
SORU) Asıl demek istediğim parsel cephesindeki yoldan kot noktası alınacağından mahreç aldığı yoldan kasıtta sadece parsel cephesinde bulunan yol mudur, yoksa parsele cephe tüm yollar mıdır? Yoldan 5 m. çekme mesafesi tüm yollara mı uygulanmalı yoksa parsel cephesinde bulunan yola mı uygulanmalıdır. (Burak)
CEVAP) "Mahreç" ile yoldan kot alınan cepheyi birbirinden tamamen bağımsız düşünmek gerekir. "Mahreç", parselin herhangi bir yerinden yola çıkışı yani cephesi var demektir. Bu yola çıkış dört tarafı yollarla çevrili olabileceği gibi herhangi bir cephesinden birkaç metre olacak şekilde de cepheli olabilir. Parselin kot aldığı cephe için o parsel yola mahreç denebilir (çünkü yola cephesi var ki kot verilebiliyor) ama yolun mahreç olduğu her yoldan kot alınmayabilir.
Kot alma ve parsel içine yapılacak olan binanın çekme mesafesinin ne olacağı imar mevzuatı ile ilgilidir. Parselin bulunduğu yere göre bina çekme mesafeleri için İmar Kanunu gereğince çıkarılmış olan Yönetmeliklere bakmak gerekir. ... (hkocak)
30 – İFRAZ İÇİN ENCÜMEN KARARI VE YÜZÖLÇÜM
SORU) Serbest çalışan harita mühendisi tarafından köy yerleşik alanı içerisinde ifraz dosyası hazırlanarak özel idareye encümen kararı alınması ve imara uygunluk açısından kontrol edilmesi için gönderildi.
İl özel idaresi kontrol mühendisi tarafından ifraz beyannamesinde bölündükten sonra oluşacak alanlar (A) 500 m2 ve (B) 500 m2 olarak belirtildi uygun görülerek alanlarda encümen kararında belirtildi ve kara çıkarıldı.
* Kadastro müdürlüğünce yapılan kontrollerde müteahhidin aplikasyon krokisindeki 1 koordinatını yanlış girerek alanları yanlış hesaplattığı noksanlıklar klişesine işlenerek müteahhide tebliğ edilmiştir.
Müteahhit özel idareye üst yazıyla ilk encümen kararının iptal edilerek yeni alanlarla beraber tekrardan düzenlenmesini istemiştir.
Bu hususta il özel idaresi verilen beyannameye göre encümen kararının doğru olduğunu belirterek iptal etmemekte ve yeni alanlara göre kararı yenilememektedir. Bu durumda işin sahibi mağdur bırakılmaktadır.
Ne gibi bir yol izlenerek sorunun çözülmesi gerekir?
Ayrıca özel idarenin kadastro mülkiyetini kontrol etme gibi bir vazifesi olmadığından imara uygunluk için özel idareye sunulmadan önce resmi yolla kadastro müdürlüğünün uygun olduğunu belirterek özel idareye göndermesi daha uygun olmaz mı? (Burak)
CEVAP) Belediye encümeni ya da il özel idaresi kararlarda asıl olan yüzölçüm değil ayırma hattıdır. Eğer sizin işleminizde il özel idaresinin onayından geçen ayırma hattında herhangi bir değişiklik bulunmuyorsa, değişen yalnızca yüzölçüm değerleri ise mevcut karar esas alınarak işlemin yerine getirilmesi mümkündür diye düşünüyorum. Yüzölçüm değeri olarak da, doğru koordinatlarla bulunan değerler yazılabilir. ... (hkocak)